Las tasas de interés fijas para préstamos hipotecarios aumentaron significativamente en junio. Flat 35 se sitúa en el 3,21 %, mientras que las tasas variables se mantienen en un promedio de alrededor del 1 %.
Incluso usando el descuento del 1 % «Child-rearing Plus», la diferencia con las tasas variables asciende a aproximadamente 17 millones de yenes en 35 años. ¿Vale la pena seguir pagando esta diferencia como una «prima de seguro» contra el aumento de las tasas de interés?
Las tasas de interés hipotecarias de junio ya están disponibles
La tasa de junio para Flat 35 es del 3,21 % (a 35 años, límite inferior). El aumento respecto al mes anterior fue del 0,5 %, y las tasas fijas a 10 años en los principales bancos también se han incrementado de manera generalizada.
Mitsubishi UFJ está al 3,27 %, Mizuho al 3,25 % y Sumitomo Mitsui al 3,5 % (todas tasas de junio).
Con 11 meses consecutivos de aumentos, probablemente sea momento de descartar la sensación de que «eventualmente se estabilizará».
Por otro lado, excepto por unas pocas instituciones financieras, las tasas variables no se han movido. Las tasas variables más favorables en cada banco se mantienen sin cambios en un promedio de alrededor del 1 %.
Una diferencia del 2,2 % entre fijo y variable
Cuando alineas los montos de pago mensual, el peso de este número se vuelve claro.
Si pides prestados 40 millones de yenes, ¿cuánto será la diferencia? Comparemos las cifras reales (40 millones de yenes, 35 años, amortización igual de capital e intereses).
Flat 35 actualmente tiene un sistema llamado «Child-rearing Plus».
Si cumples con requisitos como el número de hijos y el rendimiento de ahorro energético de la casa, puedes recibir un descuento en la tasa hipotecaria de hasta el 1 % durante los primeros 5 años. (Dependiendo de los puntos obtenidos, los descuentos pueden continuar a partir del sexto año).
*Las tasas variables cambian los montos de pago según las fluctuaciones de las tasas de interés.
Usar el descuento del 1 % de Child-rearing Plus durante los primeros 5 años ahorra unos 2,32 millones de yenes en 35 años en comparación con la tasa estándar. Es un sistema que cualquier persona elegible debería usar sin duda.
Sin embargo, la brecha con las tasas variables sigue siendo grande.
Incluso usando Child-rearing Plus al máximo, la diferencia en los pagos totales en 35 años en comparación con las tasas variables sigue siendo de aproximadamente 16,87 millones de yenes.
Elegir una tasa de interés fija significa «comprar un seguro contra el riesgo de que las tasas variables suban significativamente en el futuro».
Incluso si reduces la carga durante los primeros 5 años con Child-rearing Plus, esa prima de seguro asciende a unos 24 000 yenes al mes durante los primeros 5 años, y a unos 43 000 yenes al mes a partir del sexto año.
Entonces, ¿en qué momento podemos decir que esta prima de seguro «valió la pena»?
¿A qué porcentaje la variable se vuelve más cara que la fija?
Mucha gente piensa: «¿No subirán también las tasas variables a partir de ahora?», así que hice los cálculos.
Pero primero, aclaremos una premisa.
Como nadie sabe cómo se moverán las tasas variables en el futuro, calculé basándome en el supuesto de que «se mantiene al 1 % durante 10 años, luego salta en algún punto y se mantiene en ese nivel durante los 25 años restantes».
Bajo esas condiciones, el punto de equilibrio donde el pago total de Flat 35 y la tasa variable se igualan es aproximadamente el 5,1 %.
Solo si la tasa variable sube al rango del 5 % y se mantiene allí durante 25 años, se convierte en un caso de «debería haber elegido fijo».
Para aquellos que preguntan: «¿Y si sube de forma más gradual pero constante?», puedo decir esto:
Incluso si la tasa variable eventualmente sube al mismo 3,21 % que el Flat 35 actual, la diferencia en intereses acumulados durante el período de bajas tasas de los primeros 10 años es tan grande que la tasa variable sigue siendo más ventajosa.
Esto se relaciona con la estructura de amortización igual de capital e intereses que mencioné en otra publicación de X.
El artículo está aquí ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
Por cierto, en este momento, se considera probable una subida adicional de tasas del 0,75 % al 1,0 % en la reunión de política monetaria de junio del Banco de Japón (16-17 de junio).
Incluso si se materializa, se espera que el reflejo en las tasas variables sea como mínimo en octubre debido al momento de las revisiones bancarias.
Incluso entonces, la tasa variable rondará el 1,2 %, dejando una brecha de casi el 2 % con la tasa fija. (Dependiendo de los movimientos de las tasas de interés a largo plazo, las tasas de Flat 35 podrían haber subido aún más para octubre.)
Si eliges variable, debes conocer la estructura de pago
Si bien la variable es ventajosa en la mayoría de los casos ahora, hay mecanismos que debes conocer si la eliges: la «regla de los 5 años» y la «regla del 125 %».
Muchas hipotecas de tasa variable tienen una regla que establece que «incluso si las tasas de interés suben, el monto del pago no cambia durante 5 años».
Además, cuando el monto del pago aumenta a partir del sexto año, el incremento está limitado al 125 % del monto anterior.
A primera vista, parece un sistema favorable para el prestatario.
Sin embargo, cuando se combina con la estructura de amortización igual de capital e intereses, ocurre un fenómeno que requiere precaución.
Si empiezas con 40 millones de yenes a una tasa variable del 1 %, el pago mensual es de unos 113 000 yenes. En el primer mes, el desglose es de unos 33 000 yenes en intereses y 80 000 yenes en amortización de capital.
Supongamos que la tasa de interés sube al 2 % en el cuarto año (el saldo en este punto es de aproximadamente 37,1 millones de yenes).
Debido a la regla de los 5 años, el pago se mantiene en 113 000 yenes. Pero los intereses aumentan a unos 62 000 yenes, por lo que la amortización de capital baja a unos 51 000 yenes, casi 30 000 yenes menos que al inicio.
Si sube al 3 % en el quinto año (saldo de unos 36,5 millones de yenes), el pago sigue siendo de 113 000 yenes. Pero los intereses se convierten en 91 000 yenes. La amortización de capital es de solo 22 000 yenes, menos de 1/4 del monto original.
«Estoy pagando cada mes, pero el capital apenas disminuye».
Este es el costo oculto de la regla de los 5 años. Si pasan varios años con un saldo alto, existe el riesgo de convertirse en «sobreendeudado» (deuda que excede el precio de venta) cuando quieras vender.
¿Qué debes hacer al elegir variable?
La premisa de que la variable es ventajosa a los niveles de interés actuales no cambia. Sin embargo, quiero que ejecutes estas tres cosas como un conjunto:
- Gestiona la diferencia con el fijo como una «reserva para prepago». En comparación con Child-rearing Plus, elegir variable deja unos 43 000 yenes al mes (520 000 yenes al año) en tu bolsillo a partir del sexto año. Es importante poner esto en una cuenta separada para prepagos en lugar de usarlo para gastos de vida. Si reduces el capital de una sola vez cuando las tasas se disparen, puedes mitigar el impacto de la regla de los 5 años. Si puedes invertirlo, un rendimiento anual del 3 % está bien. 43 000 yenes al mes compuestos durante 10 años se convierten en unos 5,9 millones de yenes.
- Revisa los pagos mensuales al 2 % o 3 % ahora. Puedes simular esto gratis en los sitios web de los bancos. Es importante ver si puedes permitirte el presupuesto del hogar si la tasa se duplica.
- Compara habitualmente el saldo con el valor de la propiedad cada 5 años. Si la reducción del capital se ralentiza, es fácil permanecer en un estado de sobreendeudamiento. Sé especialmente consciente de esto dentro de los 10 años posteriores a la compra.
Hay personas que deberían elegir fijo
Para evitar malentendidos, las tasas fijas no son incorrectas para todos. Tiene valor para aquellos que:
- No quieren preocuparse por las fluctuaciones de las tasas de interés durante 35 años.
- Tienen períodos de ingresos más bajos debido a licencia por cuidado de hijos o reducción de horas.
- Tienen ingresos comerciales fluctuantes.
Sin embargo, hay una cosa que debes entender.
Si tu hogar tiene la capacidad de pagar 155 900 yenes al mes (a partir del sexto año) durante 35 años incluso con Child-rearing Plus, deberías poder soportar cierto grado de aumento en las tasas variables. Esos hogares son exactamente los que pueden elegir variable e invertir los 43 000 yenes ahorrados cada mes.
Usar la variable mientras se mantiene la misma sensación de gasto mensual que la fija, mientras la diferencia se acumula constantemente—esa es la mejor manera de utilizar las tasas variables.
Antes de elegir, pregúntate primero: «¿Puede mi hogar soportarlo si la tasa variable sube al rango del 3 % de Flat 35?»
