Certaines personnes m'ont demandé mon avis sur l'investissement foncier ; j'ai voulu rassembler mes réponses ici sous forme d'article.
Pour faire court : Pendant de nombreuses années, l'investissement foncier en Turquie a fonctionné presque comme un investissement « sans perte ». Cependant, la plupart des conditions qui rendaient cela possible ont désormais changé. Par conséquent, je pense que le rapport risque-récompense de l'investissement foncier est aujourd'hui bien moins favorable qu'auparavant.
Cela ne signifie pas que « le foncier ne sera plus rentable ». Je pense plutôt qu'il n'est plus cet outil automatique de création de richesse qu'il était autrefois.
1. Ce qui rendait le foncier rentable, c'était la démographie
Historiquement, l'investissement foncier en Turquie reposait sur un récit très solide car trois avantages majeurs agissaient simultanément :
- La population augmentait constamment.
- Les gens migraient des villages vers les villes.
- Le coût de détention du foncier était quasiment inexistant.
Depuis 1950, notre population a plus que quadruplé. Les villes se sont constamment étendues ; les champs en périphérie sont devenus des parcelles, et les parcelles sont devenues des terrains constructibles. Les gens s'enrichissaient souvent non pas par la production, mais par l'augmentation de la rente (plus-value non méritée) résultant de l'urbanisation.
Mais aujourd'hui, la donne change.
Le taux de natalité a désormais considérablement baissé. Bien que la population continue d'augmenter, son rythme de croissance ralentit nettement. La migration vers les villes n'est plus aussi soutenue qu'avant. En fait, on observe même des baisses de population dans certaines grandes villes comme Istanbul.
À ce stade, l'exemple du Japon est important. Le Japon ne sera pas exactement comme la Turquie ; cependant, le processus vécu après 1980 nous a montré ceci : lorsque la croissance démographique s'arrête, l'immobilier peut cesser d'être un actif créateur de valeur.
2. « Le bénéfice se fait à l'achat » — mais reste-t-il une marge aujourd'hui ?
Les vieux investisseurs ont une belle formule :
« Le bénéfice ne se fait pas à la vente, mais à l'achat. »
Dans le passé, les terrains en périphérie des villes étaient très bon marché parce que la ville n'y était pas encore parvenue. Les gens achetaient à bas prix et attendaient des années, accumulant une richesse considérable à mesure que la ville s'étendait.
Aujourd'hui, un renversement intéressant s'est produit :
Alors que les villes ne croissent plus aussi rapidement qu'avant, même dans les zones les plus reculées, la rente future est déjà intégrée dans le prix des terrains. En d'autres termes, dans de nombreux endroits, le prix d'entrée inclut déjà une part importante de la valeur qui pourrait être créée à l'avenir.
Une marge de sécurité dans un investissement, c'est quand le prix est inférieur à la valeur. Je pense que cette marge s'est considérablement réduite du côté du foncier.
3. La question du zonage est plus risquée qu'on ne le pense
L'un des risques les moins discutés de l'investissement foncier est le processus de zonage.
Parce que le problème n'est pas seulement de savoir si « le zonage va arriver ». La densité du zonage change tout. Un zonage de faible hauteur peut réduire considérablement la rente attendue pendant des années. Peut-être même qu'il ne viendra jamais.
De plus, il y a le risque d'expropriation. Une partie du terrain peut être expropriée pour des équipements publics comme les routes, les écoles ou les parcs.
Laissez-moi donner un exemple concret :
Il y a des années, le père de mon beau-père a acheté un terrain à Dikmen, Ankara, avec de grandes espérances car il était proche du centre. Ils ont attendu longtemps. Plus tard, le zonage obtenu n'autorisait que 3 étages ; en plus, une partie du terrain a été expropriée pour une école. Après des décennies, le résultat a été médiocre. Cette situation n'est pas une exception ; c'est l'un des risques courants de l'investissement foncier.
4. Qu'est-ce qui rendait la Turquie différente ?
Ce n'était pas seulement la croissance démographique qui rendait l'investissement foncier si solide en Turquie.
La véritable différence était que le coût de détention était presque nul.
Pendant de nombreuses années :
- Les impôts fonciers étaient faibles.
- Les valeurs cadastrales étaient bien inférieures aux valeurs réelles.
- Il n'y avait pas d'impôt sur les plus-values pour les terrains détenus depuis plus de 5 ans.
En d'autres termes, les gens pouvaient détenir des terrains pendant des années à un coût quasi nul.
En Occident, la situation est différente. Dans des pays comme les États-Unis, la taxe foncière est plus proche de la valeur réelle. Vous payez plusieurs milliers de dollars d'impôt par an pour un terrain de 200 000 $. Pour des terrains plus grands, ce montant peut atteindre des dizaines de milliers de dollars.
Dans un tel système, les gens ne peuvent pas conserver un actif vide pendant des décennies simplement parce que « peut-être qu'il y aura une rente plus tard ». Ils doivent supporter le coût de cet actif chaque année.
En Turquie, l'inverse exact s'est produit pendant longtemps :
- Les coûts de détention étaient faibles,
- Il y avait des avantages fiscaux,
- La croissance démographique était forte.
Lorsque ces trois éléments se sont combinés, le foncier est devenu un outil de création de richesse presque automatique.
Mais aujourd'hui :
- Les valeurs cadastrales augmentent,
- Les coûts de détention s'accroissent,
- La dynamique démographique ralentit,
- Et la possibilité d'une augmentation des impôts sur les rentes à l'avenir se renforce.
Pour cette raison, je ne vois pas une période aussi facile que par le passé.
5. Les terrains comme « richesse cachée » des entreprises
Dans les années 1990 et 2000, l'un des moyens les plus simples de sortir de l'argent des entreprises était d'acheter des terrains.
Parce qu'il n'y avait pas d'impôt sur les plus-values pour les terrains détenus depuis longtemps. Par conséquent, les entreprises pouvaient souvent acheter des terrains, même au milieu de nulle part, à des prix élevés. De nombreuses transactions à cette époque étaient en réalité effectuées dans l'attente d'une rente future.
En regardant en arrière aujourd'hui, certains des terrains achetés à cette période ont atteint des valeurs incroyables. C'est souvent l'histoire derrière les « terrains de valeur » dans les bilans des entreprises publiques.
Cependant, aujourd'hui, le même mécanisme ne fonctionne pas aussi facilement. En raison des rapports d'évaluation, des régulations du Conseil des Marchés de Capitaux (SPK) et de la transparence accrue, ce domaine est devenu beaucoup plus visible qu'avant.
6. Le côté résidentiel est un peu différent
Ce que j'ai décrit jusqu'à présent concernait surtout l'investissement foncier.
L'immobilier qui génère un loyer, c'est-à-dire le côté résidentiel, doit être évalué un peu différemment.
Peter Lynch a une citation célèbre :
« N'investissez pas dans des actions avant d'avoir acheté une maison ; parce que dans quatre-vingt-dix-neuf cas sur cent, la maison l'emporte. »
Mais le point crucial ici est le suivant :
En Amérique, les gens achètent principalement des maisons avec un effet de levier.
Grâce au système hypothécaire à long terme et à faible taux d'intérêt, les gens peuvent posséder un actif important avec un petit apport initial. Cela augmente considérablement le rendement des capitaux propres.
Par exemple :
Vous achetez une maison de 500 000 $ avec un apport de 50 000 $. Même si le prix de la maison augmente de 5 % par an, votre rendement sur capitaux propres devient très élevé car le gain est généré sur la valeur totale de l'actif.
En d'autres termes, une partie significative de ce que dit Lynch est en réalité l'effet du levier financier.
Dans notre pays, si vous achetez une maison avec un prêt à un prix raisonnable en déboursant peu d'argent pendant une période où les prix des maisons et les taux d'intérêt des prêts sont bas, vous gagnerez à coup sûr. Mais si vous l'achetez comptant pour la louer, cela pourrait ne pas être un investissement judicieux.
7. Faut-il acheter une maison pour investir ?
Je pense qu'il y a un débat plus raisonnable ici.
Parce que :
- Le loyer est un flux de trésorerie qui peut s'adapter à l'inflation.
- Dans certaines régions, les multiplicateurs de loyer ont considérablement baissé.
- À long terme, le rendement réel du logement peut se situer à des niveaux raisonnables.
De plus, obtenir des rendements réels élevés à long terme en bourse nécessite des connaissances sérieuses et une résilience psychologique, alors que des connaissances de base peuvent suffire dans l'immobilier. Alors que calculer correctement la valeur d'une action nécessite une expertise, des connaissances et une expérience sérieuses, une perspective plus basique peut suffire pour examiner un terrain immobilier, son revenu locatif et la résistance sismique du bâtiment.
Par conséquent :
Je suis d'accord avec l'avis selon lequel « un bien immobilier acheté avec le bon multiplicateur dans un bon emplacement et générant un bon loyer peut être acheté ». Gérer les locataires peut sembler difficile, mais par exemple, un de mes amis achète un appartement 1+1 pour 10 à 12 ans de revenus locatifs. Pour un rendement réel annuel de 8 %, on peut bien gérer un locataire. Après tout, il y a du rendement en bourse si on se bat et on s'efforce. Il est normal d'avoir des rendements raisonnables dans le logement si on se bat et on fait des recherches.
8. Conclusion
Je pense que la caractéristique commune des bons investisseurs immobiliers est celle-ci :
Ils abordent ce métier non pas comme de la spéculation, mais comme un problème d'évaluation d'actifs.
Ils réfléchissent comme s'ils analysaient une entreprise :
- Quelle est la valeur locative actuelle ?
- Quel est l'avenir de la région ?
- Comment le métro, les transports et les mouvements de population vont-ils changer ?
- Quelle est la valeur d'usage alternative du terrain ou de la structure ?
Et ils n'investissent que si le prix reste inférieur à la valeur qu'ils calculent.
En fait, la question se résume à ceci :
Vous gagnez de l'argent dans le métier que vous connaissez et comprenez. Bien que l'investissement immobilier soit plus facile à gérer psychologiquement que l'investissement en bourse, il nécessite aussi du travail, de la recherche et de la connaissance pour réussir.
Cordialement.
