I tassi fissi per i mutui casa sono aumentati significativamente a giugno. Flat 35 è al 3,21%, mentre i tassi variabili restano in media intorno all'1%.
Anche utilizzando lo sconto dell'1% "Child-rearing Plus", la differenza rispetto ai tassi variabili ammonta a circa 17 milioni di yen su 35 anni. Vale la pena continuare a pagare questa differenza come "premio assicurativo" contro l'aumento dei tassi?
I tassi dei mutui di giugno sono usciti
Il tasso di giugno per Flat 35 è del 3,21% (35 anni, limite minimo). L'aumento rispetto al mese precedente è stato dello 0,5%, e anche i tassi fissi a 10 anni delle grandi banche sono stati aumentati in modo generalizzato.
Mitsubishi UFJ è al 3,27%, Mizuho al 3,25% e Sumitomo Mitsui al 3,5% (tutti tassi di giugno).
Con 11 mesi consecutivi di aumenti, è probabilmente il caso di abbandonare la sensazione che "alla fine si stabilizzerà".
D'altra parte, tranne che per poche istituzioni finanziarie, i tassi variabili non si sono mossi. I tassi variabili più favorevoli di ogni banca rimangono invariati a una media di circa l'1%.
Una differenza del 2,2% tra fisso e variabile
Quando si allineano gli importi delle rate mensili, il peso di questo numero diventa chiaro.
Se si prendono in prestito 40 milioni di yen, quanto sarà la differenza? Confrontiamo le cifre reali (40 milioni di yen, 35 anni, rimborso a quote capitale e interessi costanti).
Flat 35 ha attualmente un sistema chiamato "Child-rearing Plus".
Se si soddisfano requisiti come il numero di figli e le prestazioni di risparmio energetico della casa, si può ricevere uno sconto sul tasso del mutuo fino all'1% per i primi 5 anni. (A seconda dei punti accumulati, gli sconti possono continuare dal 6° anno in poi.)
Se utilizzato al massimo, il tasso di interesse per i primi 5 anni scende dal 3,21% al 2,21%.
*I tassi variabili modificano gli importi delle rate in base alle fluttuazioni dei tassi di interesse.
Utilizzare lo sconto Child-rearing Plus dell'1% per i primi 5 anni fa risparmiare circa 2,32 milioni di yen in 35 anni rispetto al tasso standard. È un sistema che chiunque ne abbia diritto dovrebbe assolutamente utilizzare.
Tuttavia, il divario con i tassi variabili rimane ampio.
Anche utilizzando Child-rearing Plus al massimo, la differenza nei pagamenti totali in 35 anni rispetto ai tassi variabili è ancora di circa 16,87 milioni di yen.
Scegliere un tasso di interesse fisso significa "comprare un'assicurazione contro il rischio che i tassi variabili aumentino significativamente in futuro".
Anche se si riduce l'onere per i primi 5 anni con Child-rearing Plus, quel premio assicurativo ammonta a circa 24.000 yen al mese per i primi 5 anni e a circa 43.000 yen al mese dal 6° anno in poi.
Quindi, a che punto possiamo dire che questo premio assicurativo è "valsa la pena pagarlo"?
A quale percentuale il variabile diventa più costoso del fisso?
Molte persone pensano: "Anche i tassi variabili non aumenteranno d'ora in poi?", quindi ho fatto i calcoli.
Ma prima, chiariamo una premessa.
Poiché nessuno sa come si muoveranno i tassi variabili in futuro, ho calcolato basandomi sul presupposto che "rimanga all'1% per 10 anni, poi salti a un certo punto e rimanga a quel livello per i restanti 25 anni".
In queste condizioni, il punto di pareggio in cui il pagamento totale di Flat 35 e il tasso variabile si allineano è di circa il 5,1%.
Solo se il tasso variabile sale al 5% e vi rimane per 25 anni, si verifica il caso di "avrei dovuto scegliere il fisso".
Per coloro che chiedono: "E se aumentasse più gradualmente ma costantemente?" posso dire questo:
Anche se il tasso variabile alla fine salisse allo stesso 3,21% dell'attuale Flat 35, la differenza negli interessi accumulati durante il periodo di bassi tassi dei primi 10 anni è così grande che il tasso variabile rimane più vantaggioso.
Questo è legato alla struttura del rimborso a quote capitale e interessi costanti che ho menzionato in un altro post su X.
L'articolo è qui ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
Tra l'altro, al momento, un ulteriore aumento del tasso dallo 0,75% all'1,0% è considerato probabile alla riunione di giugno della Banca del Giappone (16-17 giugno).
Anche se realizzato, il riflesso sui tassi variabili è previsto per ottobre al più presto a causa dei tempi delle revisioni bancarie.
Anche in quel caso, il tasso variabile sarà intorno all'1,2%, lasciando un divario di quasi il 2% con il tasso fisso. (A seconda dell'andamento dei tassi di interesse a lungo termine, i tassi Flat 35 potrebbero essere aumentati ulteriormente entro ottobre.)
Se scegli il variabile, devi conoscere la struttura di rimborso
Sebbene il variabile sia vantaggioso nella maggior parte dei casi in questo momento, ci sono meccanismi che dovresti conoscere se lo scegli: la "regola dei 5 anni" e la "regola del 125%".
Molti mutui a tasso variabile hanno una regola per cui "anche se i tassi di interesse aumentano, l'importo della rata non cambia per 5 anni".
Inoltre, quando l'importo della rata aumenta dal 6° anno, l'aumento è limitato al 125% dell'importo precedente.
A prima vista, sembra un sistema favorevole al mutuatario.
Tuttavia, se combinato con la struttura del rimborso a quote capitale e interessi costanti, si verifica un fenomeno che richiede cautela.
Se si inizia con 40 milioni di yen a un tasso variabile dell'1%, la rata mensile è di circa 113.000 yen. Nel primo mese, la ripartizione è di circa 33.000 yen di interessi e 80.000 yen di rimborso del capitale.
Supponiamo che il tasso di interesse salga al 2% nel 4° anno (il saldo a questo punto è di circa 37,1 milioni di yen).
A causa della regola dei 5 anni, la rata rimane di 113.000 yen. Ma gli interessi aumentano a circa 62.000 yen, quindi il rimborso del capitale scende a circa 51.000 yen, quasi 30.000 yen in meno rispetto all'inizio.
Se sale al 3% nel 5° anno (saldo di circa 36,5 milioni di yen), la rata è ancora di 113.000 yen. Ma gli interessi diventano 91.000 yen. Il rimborso del capitale è di soli 22.000 yen, meno di 1/4 dell'importo originale.
"Sto pagando ogni mese, ma il capitale diminuisce a malapena."
Questo è il costo nascosto della regola dei 5 anni. Se passano diversi anni con un saldo elevato, c'è il rischio di diventare "sovraindebitati" (debito superiore al prezzo di vendita) quando si vuole vendere.
Cosa dovresti fare quando scegli il variabile?
La premessa che il variabile sia vantaggioso agli attuali livelli dei tassi non cambia. Tuttavia, voglio che tu esegua queste tre cose come un set:
- Gestisci la differenza rispetto al fisso come una "riserva per il rimborso anticipato". Rispetto a Child-rearing Plus, scegliere il variabile lascia circa 43.000 yen al mese (520.000 yen all'anno) in tasca dal 6° anno. È importante metterli in un conto separato per i rimborsi anticipati piuttosto che usarli per le spese di soggiorno. Se riduci il capitale in un'unica soluzione quando i tassi aumentano, puoi mitigare l'impatto della regola dei 5 anni. Se puoi investirli, un rendimento annuo del 3% va bene. 43.000 yen al mese capitalizzati per 10 anni diventano circa 5,9 milioni di yen.
- Controlla le rate mensili al 2% o al 3% ora. Puoi simularlo gratuitamente sui siti web delle banche. È importante vedere se puoi permetterti il bilancio familiare se il tasso raddoppia.
- Confronta abitualmente il saldo con il valore dell'immobile ogni 5 anni. Se la riduzione del capitale rallenta, è facile rimanere in uno stato di sovraindebitamento. Sii particolarmente consapevole di questo entro 10 anni dall'acquisto.
Ci sono persone che dovrebbero scegliere il fisso
Per evitare equivoci, i tassi fissi non sono sbagliati per tutti. Hanno valore per coloro che:
- Non vogliono preoccuparsi delle fluttuazioni dei tassi per 35 anni.
- Hanno periodi di reddito più basso a causa di congedi parentali o orari ridotti.
- Hanno un reddito aziendale variabile.
Tuttavia, c'è una cosa da realizzare.
Se la tua famiglia ha la forza di pagare 155.900 yen al mese (dal 6° anno) per 35 anni anche con Child-rearing Plus, dovresti essere in grado di sopportare un certo aumento del tasso variabile. Queste famiglie sono esattamente quelle che possono scegliere il variabile e investire i 43.000 yen risparmiati ogni mese.
Usare il variabile mantenendo la stessa sensazione di spesa mensile del fisso, mentre la differenza si accumola costantemente, è il modo migliore per utilizzare i tassi variabili.
Prima di scegliere, chiediti prima: "La mia famiglia può sopportare se il tasso variabile sale al 3% di Flat 35?"
