Se non fai nulla, arriverà il giorno in cui non avrai un posto dove vivere.
Non è un'esagerazione. I numeri lo dicono chiaramente.
Lavoro in questo settore da 20 anni. Scriverò onestamente di ciò che sta accadendo nel mercato attuale.
Capitolo 1: Chi non può comprare si riversa nel mercato degli affitti
I prezzi dei condomini continuano a salire. Per la prima volta, oltre il 20% delle case indipendenti nei 23 ward di Tokyo ha superato i 100 milioni di yen. I prezzi di vendita hanno raggiunto record storici per sette mesi consecutivi.
A chi pensa: "Allora compro un usato":
Il prezzo contrattuale al metro quadro per i condomini usati nell'area metropolitana di Tokyo è aumentato per 65 mesi consecutivi. Anche gli immobili usati sono cari. Poiché le persone non possono comprare il nuovo, si riversano sull'usato. La domanda di immobili usati aumenta. I prezzi dell'usato salgono. Non c'è via di scampo.
Chi non può comprare si riversa sugli affitti.
In un sondaggio condotto su 287 professionisti del settore, "l'impennata dei prezzi dei condomini" è stato citato come il fattore principale con impatto positivo sul mercato degli affitti. Il gruppo che non può permettersi né il nuovo né l'usato sta facendo aumentare la domanda di locazioni.
Cosa succede quando la domanda aumenta? Gli affitti salgono.
Capitolo 2: Perché gli affitti aumentano nonostante la popolazione in calo?
Qualcuno potrebbe pensare: "Se la popolazione si riduce, i posti liberi dovrebbero aumentare". Ci sono ragioni per cui questo non sta accadendo.
Il numero di nuclei familiari è in aumento. Anche se la popolazione si riduce, il numero di famiglie cresce. Le famiglie unipersonali, i divorzi e l'invecchiamento della popolazione che vive da sola sono in aumento. Siamo entrati in un'era in cui una persona usa una stanza. Anche se la popolazione diminuisce, se il numero di famiglie aumenta, la domanda non cala.
La concentrazione nelle città continua. La popolazione rurale si riduce, ma la concentrazione a Tokyo, Osaka e Nagoya prosegue. La domanda nelle aree urbane aumenta mentre le case vuote nelle zone rurali crescono. Si sta verificando una polarizzazione dei tassi di sfitto.
I residenti stranieri sono in forte aumento. A causa dell'espansione del programma di tirocinio tecnico, degli studenti internazionali e dell'allentamento dei visti di lavoro, i residenti stranieri stanno aumentando. Anche loro generano domanda di affitti.
L'offerta viene limitata. A causa dell'impennata dei costi di costruzione, sta diventando più difficile costruire nuove proprietà in affitto. Se l'offerta diminuisce mentre la domanda rimane stabile, i tassi di sfitto calano.
Il calo demografico è una "storia generale". Non riguarda le aree urbane in cui stai cercando di vivere.
Capitolo 3: I tassi di sfitto stanno scendendo. Sta arrivando un'era in cui non potrai affittare nemmeno se lo vorrai.
I tassi di sfitto nei ward Kita e Chuo di Osaka sono nell'intervallo del 4%. Osaka ha superato i 23 ward di Tokyo nel tasso di crescita degli affitti, con canoni di locazione pubblicati che hanno raggiunto record storici.
Sia Tokyo che Osaka si stanno muovendo nella stessa direzione.
Cosa significa un basso tasso di sfitto? Significa che ci sono meno proprietà tra cui scegliere anche se vuoi affittare. Ci stiamo avvicinando a una situazione in cui non puoi affittare a meno di non scendere a compromessi sulle condizioni.
Se l'offerta non aumenta, arriverà un'era in cui non potrai vivere nella località desiderata al prezzo desiderato.
Capitolo 4: Gli aumenti degli affitti sono lo standard del settore
"Aumentare gli affitti e le spese delle aree comuni" è stata la risposta più comune sia da parte degli sviluppatori che delle società di gestione patrimoniale in un sondaggio di settore.
Non è una decisione dei singoli proprietari. È una tendenza a livello di settore.
Inoltre, il 71,1% delle imprese ha risposto che il prezzo di acquisizione di terreni e appartamenti in affitto "aumenterà". Si tratta di un incremento significativo rispetto al 55,8% del sondaggio precedente. I costi di acquisizione vengono sempre scaricati sull'affitto.
Non c'è via di scampo.
Capitolo 5: La realtà di non poter affittare in vecchiaia
Puoi affittare quando sei giovane. Il problema è ciò che viene dopo.
Un numero crescente di proprietari rifiuta inquilini anziani. Ci sono casi in cui non superi la selezione nel momento in cui il tuo reddito diventa solo pensione. Vieni respinto a causa del rischio di morte solitaria. Vieni respinto perché non puoi aderire a una società di garanzia.
Ci sono i numeri. Il 42,8% delle persone sopra i 65 anni che hanno cercato una casa in affitto ha dichiarato di aver "avuto difficoltà". Circa 1 su 3 (30,4%) ha esperienza di essere stato rifiutato a causa dell'età. Nell'ultimo anno, è il 36,7% — più di 1 su 3 viene respinto.
Anche se hai reddito o risparmi sufficienti, ci sono molti casi in cui vieni rifiutato. Non è una questione di soldi; è una questione di età.
Mentre gli affitti continuano a salire, il reddito diminuisce. Le selezioni diventano più severe. Le opzioni su dove puoi vivere si restringono.
Puoi affittare ora. Ma la realtà è che 1 persona su 3 sopra i 65 anni viene respinta.
Capitolo 6: Se non facciamo nulla, il Giappone diventerà così
Tra 5 anni: Gli affitti urbani saranno del 15-20% più alti di ora. I nuovi cantieri continueranno a diminuire e la carenza di offerta peggiorerà. I prezzi dell'usato rimarranno alti. Non potrai comprare né nuovo né usato. Anche gli affitti sono cari. Non ci sarà via di scampo.
Tra 10 anni: La generazione "Dankai Junior" si avvicina ai 65 anni. I nuclei familiari anziani single aumentano vertiginosamente. Le città traboccheranno di anziani che vogliono affittare ma non possono. I rifugiati immobiliari emergeranno come problema sociale.
Tra 20-30 anni: Le aree rurali saranno piene di case vuote. Le aree urbane non avranno posti dove vivere. La polarizzazione raggiungerà il suo limite. Gli anziani senza casa si riverseranno negli alloggi pubblici e nelle strutture. Anche quelle strutture saranno insufficienti.
C'è un problema fondamentale. Il numero di lavoratori edili sta diminuendo a causa del calo delle nascite. Le case non possono più essere costruite. L'offerta non aumenterà. La domanda continuerà a concentrarsi nelle aree urbane. I prezzi continueranno a salire.
Questa non è una previsione; è un'estensione di ciò che sta accadendo ora.
Capitolo 7: Quindi, cosa dovresti fare adesso?
Non esiste una singola risposta. La situazione di ognuno è diversa.
A chi sceglie di affittare: Crea un piano finanziario che tenga conto degli aumenti degli affitti. Non dare per scontato che il tuo affitto attuale sarà lo stesso tra 10 anni. Pensa ora a come assicurarti un posto dove vivere in vecchiaia. È troppo tardi pensarci dopo aver compiuto 65 anni.
A chi pensa di comprare: Se compri, pensa alla strategia di uscita. Innanzitutto, considera se potrai venderlo o affittarlo tra 10 anni. Controlla sempre l'ubicazione, lo stato di gestione e lo stato del fondo di riserva per le riparazioni. I risultati arrivano non quando compri, ma quando vendi.
Comune a entrambi: Se trovi una buona proprietà, comprala senza esitazione. Se trovi un buon affitto, affittalo senza esitazione. Mentre esiti, qualcun altro deciderà.
L'informazione è potere. Il rischio più grande è essere travolti senza sapere.
Non fare nulla è la scelta più pericolosa in questo momento.
Capitolo 8: Scegliere di affittare è corretto. Ma non fare nulla non lo è.
Decidi se affittare o comprare in base alla tua personalità e situazione. Non sto cercando di negare la scelta di affittare.
Tuttavia, dovresti sapere cosa sta accadendo nel mercato attuale.
Se scegli di affittare, crea un piano finanziario che tenga conto degli aumenti dei prezzi. Pensa ora a come assicurarti un posto dove vivere in vecchiaia.
Se consideri l'acquisto, muoviti con una strategia di uscita in mente. I risultati arrivano non quando compri, ma quando vendi.
Non fare nulla è il rischio più grande.
Se trovi una buona proprietà, comprala senza esitazione. Allo stesso modo, se trovi un buon affitto, affittalo senza esitazione. Mentre esiti, qualcun altro deciderà.
Fonte: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Indagine sul mercato degli appartamenti in affitto (Q4 2025)" / Associazione giapponese per la gestione degli affitti immobiliari (Sondaggio luglio 2025) / Rapporto di mercato LIFULL HOME'S (novembre 2025)
Approfondimenti da 20 anni di esperienza nel settore immobiliare.
