Alcuni mi hanno chiesto la mia opinione sugli investimenti fondiari; ho voluto raccogliere le mie risposte in questo articolo.
Per farla breve: per molti anni, l'investimento in terreni in Turchia ha funzionato quasi come un "investimento senza perdite". Tuttavia, la maggior parte delle condizioni che lo rendevano possibile sono cambiate. Pertanto, credo che oggi il rapporto rischio-rendimento degli investimenti fondiari sia molto peggiore rispetto al passato.
Questo non significa che "i terreni non saranno più redditizi". Piuttosto, penso che non siano più lo strumento automatico di creazione di ricchezza di un tempo.
1. La redditività dei terreni era data dalla demografia
Storicamente, l'investimento in terreni in Turchia aveva una narrativa molto solida perché tre grandi vantaggi agivano contemporaneamente:
- La popolazione aumentava costantemente.
- Le persone migravano dai villaggi verso le città.
- Il costo di mantenimento del terreno era quasi inesistente.
Dal 1950, la nostra popolazione è più che quadruplicata. Le città si sono costantemente espanse; i campi alla periferia sono diventati lotti, e i lotti sono diventati parcelle edificate. Le persone spesso si arricchivano non attraverso la produzione, ma grazie all'aumento della rendita (plusvalenza non guadagnata) derivante dall'urbanizzazione.
Ma oggi il quadro sta cambiando.
Il tasso di natalità è ora calato in modo significativo. Sebbene la popolazione sia ancora in aumento, il tasso di crescita sta rallentando nettamente. La migrazione verso le città non è più al passo di un tempo. Anzi, si registrano cali demografici persino in alcune grandi città come Istanbul.
A questo punto, l'esempio del Giappone è importante. Il Giappone non sarà esattamente come la Turchia; tuttavia, il processo successivo al 1980 ci ha mostrato questo: quando la crescita della popolazione si ferma, il settore immobiliare può cessare di essere un asset che genera valore.
2. "Il profitto si fa all'acquisto" — ma oggi esiste ancora margine?
I vecchi investitori hanno un bel detto:
"Il profitto non si fa al momento della vendita, ma al momento dell'acquisto."
In passato, i campi alla periferia della città erano molto economici perché la città non era ancora arrivata lì. La gente acquistava a prezzi bassi e aspettava per anni, accumulando una notevole ricchezza man mano che la città cresceva.
Oggi si è verificato un interessante ribaltamento:
Mentre le città non crescono più velocemente come prima, anche nelle aree più remote, la futura rendita è già prezzata nei terreni. In altre parole, in molti luoghi, il prezzo d'ingresso include già una parte significativa del valore che potrebbe essere creato in futuro.
Un margine di sicurezza in un investimento si ha quando il prezzo è inferiore al valore. Credo che questo margine si sia notevolmente ridotto per quanto riguarda i terreni.
3. La questione della zonizzazione è più rischiosa di quanto si pensi
Uno dei rischi meno discussi dell'investimento fondiario è il processo di zonizzazione.
Perché il problema non è solo "arriverà la zonizzazione?" La densità della zonizzazione cambia tutto. Una zonizzazione a bassa densità può ridurre significativamente la rendita attesa per anni. Forse potrebbe addirittura non arrivare mai.
Inoltre, c'è il rischio di esproprio. Parte del terreno può essere espropriata per aree pubbliche come strade, scuole o parchi.
Faccio un esempio concreto:
Anni fa, il padre di mio suocero acquistò un campo a Dikmen, Ankara, con grandi aspettative perché era vicino al centro. Aspettarono a lungo. Poi arrivò una zonizzazione che permetteva solo 3 piani; per di più, una parte del terreno fu espropriata per costruire una scuola. Dopo decenni, il risultato fu mediocre. Questa situazione non è un'eccezione; è uno dei rischi abituali dell'investimento fondiario.
4. Cosa rendeva diversa la Turchia?
Non è stata solo la crescita demografica a rendere così forte l'investimento fondiario in Turchia.
La vera differenza era che il costo di mantenimento era quasi zero.
Per molti anni:
- Le tasse sui terreni erano basse.
- I valori catastali erano molto al di sotto dei valori reali.
- Non c'era imposta sulle plusvalenze per i terreni posseduti da oltre 5 anni.
In altre parole, le persone potevano tenere i terreni per anni a costo quasi zero.
In Occidente la situazione è diversa. In paesi come gli USA, l'imposta sulla proprietà è più vicina al valore reale. Paghi qualche migliaio di dollari all'anno di tasse per un lotto da 200.000 dollari. Per terreni più grandi, la cifra può arrivare a decine di migliaia di dollari.
In un sistema del genere, le persone non possono tenere un asset vuoto per decenni solo perché "forse ci sarà una rendita in futuro". Devono sostenere il costo di quell'asset ogni anno.
In Turchia è successo esattamente l'opposto per molto tempo:
- I costi di mantenimento erano bassi,
- C'erano agevolazioni fiscali,
- La crescita demografica era forte.
Quando questi tre fattori si sono combinati, i terreni si sono trasformati in uno strumento quasi automatico di creazione di ricchezza.
Ma oggi:
- I valori catastali stanno aumentando,
- I costi di mantenimento stanno crescendo,
- Lo slancio demografico sta rallentando,
- E la possibilità di un aumento delle tasse sulla rendita in futuro si sta rafforzando.
Per questo motivo, non vedo un periodo facile come in passato.
5. I terreni come "ricchezza nascosta" delle aziende
Negli anni '90 e 2000, uno dei modi più semplici per prelevare denaro dalle aziende era acquistare terreni.
Perché non c'era imposta sulle plusvalenze per i terreni posseduti a lungo termine. Perciò, le aziende potevano spesso acquistare terreni, anche in mezzo al nulla, a prezzi elevati. Molte transazioni di quel periodo erano in realtà fatte con l'aspettativa di una futura rendita.
Oggi, guardando indietro, alcuni dei terreni acquistati in quel periodo hanno raggiunto valori incredibili. Questa è spesso la storia dietro i "terreni di valore" nei bilanci delle società quotate.
Tuttavia, oggi lo stesso meccanismo non funziona altrettanto facilmente. A causa delle relazioni di stima, delle regolamentazioni del Capital Markets Board (SPK) e della maggiore trasparenza, quest'area è diventata molto più visibile di prima.
6. Il lato residenziale è un po' diverso
Quello che ho descritto finora riguardava principalmente l'investimento fondiario.
Il settore immobiliare che genera affitto, cioè il lato residenziale, dovrebbe essere valutato in modo un po' diverso.
Peter Lynch ha una famosa citazione:
"Non investire in azioni prima di aver comprato una casa; perché in novantanove casi su cento, la casa vince."
Ma il punto critico qui è questo:
In America, la gente compra case principalmente con la leva finanziaria.
Grazie al sistema di mutui a basso interesse e a lungo termine, le persone possono possedere un grande asset con un piccolo anticipo. Questo aumenta significativamente il rendimento del capitale proprio.
Per esempio:
Acquisti una casa da 500.000 dollari con 50.000 dollari di capitale proprio. Anche se il prezzo della casa aumenta solo del 5% annuo, il tuo rendimento del capitale proprio diventa molto alto perché il guadagno è generato sul valore totale dell'asset.
In altre parole, una parte significativa di ciò che dice Lynch è in realtà l'effetto della leva finanziaria.
Nel nostro paese, se acquisti una casa con un mutuo a un prezzo ragionevole versando pochi soldi durante un periodo in cui i prezzi delle case e i tassi di interesse sui mutui sono bassi, vincerai sicuramente. Ma se la acquisti in contanti per affittarla, potrebbe non essere un investimento saggio.
7. Dovresti comprare una casa per investimento?
Penso che qui ci sia un dibattito più ragionevole.
Perché:
- L'affitto è un flusso di cassa che può adattarsi all'inflazione.
- In alcune regioni, i moltiplicatori di affitto sono diminuiti significativamente.
- A lungo termine, il rendimento reale delle case può essere a livelli ragionevoli.
Inoltre, mentre ottenere rendimenti reali elevati a lungo termine in borsa richiede una conoscenza seria e una forte resilienza psicologica, nel settore immobiliare può essere sufficiente una conoscenza di base. Mentre calcolare correttamente il valore di un'azione richiede seria competenza, conoscenza ed esperienza, una prospettiva più basilare può bastare per valutare un terreno, il suo reddito da locazione e la resistenza sismica dell'edificio.
Perciò:
Concordo con l'opinione che "un immobile acquistato con il giusto moltiplicatore in una buona posizione che genera un buon affitto può essere comprato". Gestire gli inquilini può sembrare difficile, ma, per esempio, un mio amico compra una casa 1+1 per 10-12 anni di reddito da locazione. Per un rendimento reale annuo dell'8%, si può sopportare un inquilino. Dopotutto, in borsa c'è reddito se ci si impegna e si fa fatica. È normale avere rendimenti ragionevoli nel settore immobiliare se ci si dà da fare e si fa ricerca.
8. Conclusione
Penso che la caratteristica comune dei buoni investitori immobiliari sia questa:
Affrontano questo business non come speculazione, ma come un problema di valutazione di un asset.
Pensano come se stessero analizzando un'azienda:
- Qual è l'attuale valore locativo?
- Qual è il futuro della zona?
- Come cambieranno metropolitana, trasporti e movimento demografico?
- Qual è il valore d'uso alternativo del terreno o della struttura?
E investono solo se il prezzo rimane al di sotto del valore che hanno calcolato.
In realtà, la questione si riduce a questo:
Si guadagna soldi con il business che si conosce e si capisce. Sebbene l'investimento immobiliare sia psicologicamente più facile da gestire rispetto all'investimento in borsa, richiede comunque lavoro, ricerca e conoscenza per avere successo.
Cordiali saluti.
