아무것도 하지 않으면, 언젠가는 살 곳이 없게 됩니다.
과장이 아닙니다. 숫자가 증명하고 있습니다.
저는 이 업계에서 20 년 동안 일해 왔습니다. 현재 시장에서 일어나고 있는 일에 대해 솔직하게 써 보겠습니다.
제 1 장: 살 수 없는 사람들이 임대 시장으로 몰려들고 있습니다
분양 콘도의 가격은 계속 오르고 있습니다. 사상 처음으로 도쿄 23 구 단독주택의 20% 이상이 1 억 엔을 넘었습니다. 매매 가격은 7 개월 연속 최고 기록을 경신하고 있습니다.
"그럼 중고를 사면 되지"라고 생각하는 분들께:
수도권 중고 콘도의 ㎡ 당 계약 가격은 65 개월 연속 상승 중입니다. 중고 매물도 비쌉니다. 새 것을 살 수 없으니 사람들은 중고로 몰립니다. 중고 수요가 늘어납니다. 중고 가격이 오릅니다. 도피처는 없습니다.
살 수 없는 사람들은 임대로 흘러갑니다.
업계 전문가 287 명을 대상으로 한 설문조사에서 "콘도 가격 급등"이 임대 시장에 긍정적인 영향을 미치는 1 위 요인으로 꼽혔습니다. 신축도 중고도 감당할 수 없는 계층이 임대 수요를 끌어올리고 있습니다.
수요가 늘어나면 어떻게 될까요? 임대료가 오릅니다.
제 2 장: 인구는 줄어드는데 왜 임대료가 오를까?
"인구가 줄면 공실이 늘어야 하는 것 아닌가?"라고 생각할 수도 있습니다. 그렇게 되지 않는 데는 이유가 있습니다.
가구 수는 증가하고 있습니다. 인구가 줄어들더라도 가구 수는 늘어나고 있습니다. 1 인 가구, 이혼, 고령 1 인 가구가 증가하고 있습니다. 한 사람이 한 방을 쓰는 시대가 되었습니다. 인구가 줄어도 가구 수가 늘면 수요는 떨어지지 않습니다.
도시 집중은 계속되고 있습니다. 지방 인구는 줄고 있지만, 도쿄, 오사카, 나고야로의 집중은 계속됩니다. 도시의 수요는 늘어나는 반면, 지방의 빈집은 늘어납니다. 공실률의 양극화가 진행되고 있습니다.
외국인 거주자가 급증하고 있습니다. 기술 연수 제도 확대, 유학생 증가, 취업 비자 완화로 외국인 거주자가 늘어나고 있습니다. 그들 역시 임대 수요를 창출합니다.
공급이 제한되고 있습니다. 건축비 급등으로 신규 임대 주택을 짓기가 점점 어려워지고 있습니다. 수요가 유지되는 데 반해 공급이 줄어들면 공실률은 하락합니다.
인구 감소는 '대략적인 이야기'입니다. 여러분이 살고자 하는 도시 지역의 이야기는 아닙니다.
제 3 장: 공실률이 떨어지고 있습니다. 살고 싶어도 살 수 없는 시대가 옵니다.
오사카시 키타구와 주오구의 공실률은 4% 대입니다. 오사카시는 임대료 상승률에서 도쿄 23 구를 추월했으며, 공시 임대료는 최고 기록을 경신했습니다.
도쿄와 오사카 모두 같은 방향으로 움직이고 있습니다.
낮은 공실률이 의미하는 바는 무엇일까요? 임대를 원해도 선택할 수 있는 매물이 적다는 뜻입니다. 조건을 타협하지 않으면 임대할 수 없는 상태에 가까워지고 있습니다.
공급이 늘지 않는다면, 원하는 가격에 원하는 위치에 살 수 없는 시대가 올 것입니다.
제 4 장: 임대료 인상은 업계 표준입니다
업계 설문조사에서 '임대료와 관리비 인상'이 디벨로퍼와 자산운용사 모두에게서 가장 흔한 응답이었습니다.
개별 임대인의 결정이 아닙니다. 업계 전체의 트렌드입니다.
또한, 업체의 71.1%가 임대용 아파트 및 토지의 매입 가격이 '상승할 것'이라고 답했습니다. 이는 이전 조사 55.8%에서 크게 증가한 수치입니다. 매입 비용은 항상 임대료에 전가됩니다.
도피처는 없습니다.
제 5 장: 노후에 임대할 수 없는 현실
젊을 때는 임대할 수 있습니다. 문제는 그 이후입니다.
점점 더 많은 임대인이 고령자 세입자를 거절하고 있습니다. 소득이 연금뿐이 되는 순간 심사에 떨어지는 경우가 있습니다. 고독사 위험 때문에 거절당합니다. 보증 회사에 가입할 수 없어 거절당합니다.
숫자가 있습니다. 주택을 찾은 65 세 이상 인구의 42.8%가 '어려움을 겪었다"고 답했습니다. 약 3 명 중 1 명(30.4%)이 나이 때문에 입주를 거절당한 경험이 있습니다. 지난 1 년 동안은 36.7%로, 3 명 중 1 명 이상이 거절당하고 있습니다.
충분한 소득이나 저축이 있어도 거절당하는 사례가 많습니다. 돈의 문제가 아니라 나이의 문제입니다.
임대료는 계속 오르는 동안 소득은 줄어듭니다. 심사는 더 엄격해집니다. 살 수 있는 곳의 선택지는 좁아집니다.
지금은 임대할 수 있습니다. 하지만 현실은 65 세 이상 3 명 중 1 명이 거절당하고 있다는 것입니다.
제 6 장: 아무것도 하지 않으면, 일본은 이렇게 될 것입니다
5 년 후: 도시 임대료는 지금보다 15-20% 높아질 것입니다. 신규 착공은 계속 감소하고 공급 부족은 악화될 것입니다. 중고 가격은 높은 수준을 유지할 것입니다. 신축도 중고도 살 수 없습니다. 임대도 비쌉니다. 도피처는 없을 것입니다.
10 년 후: '단카이 주니어' 세대가 65 세에 근접합니다. 고령 1 인 가구가 급증합니다. 도시는 임대를 원하지만 할 수 없는 고령자들로 넘쳐날 것입니다. 주택 난민이 사회 문제로 표면화될 것입니다.
20-30 년 후: 지방은 빈집으로 가득 찰 것입니다. 도시에는 살 곳이 없을 것입니다. 양극화는 한계에 도달할 것입니다. 집 없는 고령자들이 공공 주택과 시설로 몰려들 것입니다. 그 시설들도 부족할 것입니다.
근본적인 문제가 있습니다. 저출산으로 인해 건설 노동자가 감소하고 있습니다. 더 이상 집을 지을 수 없습니다. 공급은 늘지 않습니다. 수요는 계속 도시에 집중될 것입니다. 가격은 계속 오를 것입니다.
이것은 예측이 아니라, 지금 일어나고 있는 현상의 연장선입니다.
제 7 장: 그렇다면, 지금 무엇을 해야 할까요?
단 하나의 정답은 없습니다. 모든 사람의 상황이 다릅니다.
임대를 선택하는 분들에게: 임대료 인상을 고려한 재정 계획을 세우세요. 현재의 임대료가 10 년 후에도 같을 것이라고 가정하지 마세요. 노후에 거주지를 확보하는 방법을 지금부터 생각하세요. 65 세가 된 후에 생각하기에는 너무 늦습니다.
구입을 고려하는 분들에게: 산다면 출구 전략을 먼저 생각하세요. 10 년 후에 팔거나 임대할 수 있을지 고려하세요. 위치, 관리 상태, 수선 충당금 상태를 항상 확인하세요. 결과는 살 때가 아니라 팔 때 나옵니다.
공통적으로: 좋은 매물을 찾으면 망설이지 말고 사세요. 좋은 임대를 찾으면 망설이지 말고 구하세요. 망설이는 사이에 다른 사람이 결정합니다.
정보가 힘입니다. 가장 큰 위험은 모르는 채로 휩쓸려가는 것입니다.
지금 당장 아무것도 하지 않는 것이 가장 위험한 선택입니다.
제 8 장: 임대를 선택하는 것은 옳습니다. 하지만 아무것도 하지 않는 것은 옳지 않습니다.
자신의 성격과 상황에 따라 임대 또는 매수를 결정하세요. 저는 임대 선택 자체를 부정하려는 것이 아닙니다.
하지만 현재 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 알아야 합니다.
임대를 선택한다면, 가격 상승을 고려한 재정 계획을 세우세요. 노후 거주지 확보에 대해 지금부터 생각하세요.
매수를 고려한다면, 출구 전략을 염두에 두고 움직이세요. 결과는 살 때가 아니라 팔 때 나옵니다.
아무것도 하지 않는 것이 가장 큰 위험입니다.
좋은 매물을 찾으면 망설이지 말고 사세요. 마찬가지로 좋은 임대를 찾으면 망설이지 말고 구하세요. 망설이는 사이에 다른 사람이 결정합니다.
출처: 미츠비시지소레알에스테이트서비스 "임대아파트 시장에 관한 설문조사 (2025 년 4 분기)" / 일본임대주택관리협회 (2025 년 7 월 조사) / LIFULL HOME'S 시장 리포트 (2025 년 11 월)
부동산 업계 20 년 경험에서 얻은 인사이트.
