【속보】 "Flat 35 금리 3.21% 돌파"
뉴스를 보고 당황한 사람들. "지금 고정금리로 빌리면 손해다"라고 생각한 사람들. "그럼 조기상환 열심히 해야지"라고 결심한 사람들.
모두 잠시만 기다려 주세요.
그 판단은 5년 후에 "그때 빌릴 걸" 또는 "그 조기상환 하지 말 걸" 하며 후회하게 될 종류입니다.
이유는 간단합니다.
우리는 "인플레이션이 부채를 지워주는" 시대에 살고 있습니다.
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솔직히 말해서, 이 시점에 조기상환에 뛰어드는 건 바보 같은 짓입니다.
오늘은 그 메커니즘을 중학생도 이해할 수 있는 수준으로 모두 공개하겠습니다.
끝까지 읽으신다면, 주택담보대출을 "부채"가 아니라 "인플레이션 시대 최강의 무기"로 활용할 수 있게 될 것입니다.
■ 1. 먼저, 뉴스를 중학생 수준으로 정리해 보자
6월, 일본주택금융지원기구가 Flat 35의 최저 금리를 발표했습니다.
수치는 다음과 같습니다:
3.21% (상환 기간 21~35년).
2017년 이후 처음으로 3%를 넘었습니다.
게다가 11개월 연속 상승했습니다.
약 1%대인 변동금리와의 격차는 2% 이상으로 벌어졌습니다.
어느 파이낸셜 플래너의 계산에 따르면, 4000만 엔 대출, 35년 상환의 경우 이렇게 됩니다:
변동금리 총 상환액: 약 4700만 엔. Flat 35 총 상환액: 약 6400만 엔.
차이는 무려 1700만 엔입니다.
"봐, 고정금리로 빌리면 1700만 엔 손해잖아"라고 생각한 분들.
여기서 생각을 멈추면 장기적으로 큰 손해를 보게 됩니다.
왜일까요?
그 1700만 엔이라는 수치는 "인플레이션이 일어나지 않는 세상"에서의 계산이기 때문입니다.
현실은 다릅니다.
■ 2. "1700만 엔 손해"는 사실일까? 숫자의 함정
애초에, 35년 후의 1700만 엔이 오늘날의 1700만 엔과 같은 가치일까요?
정답은 '아니오'입니다.
예를 들어, 쌀 5kg의 가격을 봅시다.
1968년: 약 700엔 2025년: 약 4500엔
57년 만에 약 6.4배 상승했습니다.
즉, 과거의 100만 엔은 오늘날 약 15만 엔의 가치밖에 되지 않습니다.
반대로, 오늘날의 100만 엔은 35년 후 얼마의 가치가 될까요?
물가가 2배가 되면 가치는 절반인 50만 엔 상당이 됩니다.
3배가 되면 약 33만 엔 상당이 됩니다.
즉, 1700만 엔 차이는 35년 후의 물가 수준으로 환산하면 훨씬 작아집니다.
제 추정으로는 체감 가치가 절반 이하가 될 것입니다.
이것이 표면 숫자의 첫 번째 함정입니다.
■ 3. 나의 전제: 닛케이 평균 100만 엔, 인플레이션은 2050년까지 지속된다
저는 오랫동안 이렇게 말해 왔습니다.
"닛케이 평균은 2050년에 100만 엔에 도달할 것이다."
이는 과거 사이클로 증명할 수 있습니다.
1차: 1878년 (136엔) → 1920년 (549엔, 액면분할 후 40,406엔), 약 297배, 42년. 2차: 1949년 (172엔) → 1989년 (38,915엔), 약 225배, 40년. 3차 (현재): 2008년 6,994엔에서 시작, 현재 50,000엔 이상.
2차 사이클과 같은 "40년, 225배"를 적용하면 이렇게 됩니다:
6,994엔 × 225 = 157만 엔.
저는 안전하게 "100만 엔"이라고 말합니다.
이 상승의 본질은 주주들의 능력이 아닙니다.
바로 인플레이션입니다.
자본주의 사회에서는 인플레이션이 발생합니다.
물가가 오른다 기업 매출이 오른다 이익이 오른다 주가가 오른다 닛케이 평균이 오른다
이 사이클은 계속 돌아갑니다.
그리고 지금 우리는 "세 번째 사이클의 시작"에 있습니다.
전제는 "인플레이션이 지속되는 시대"가 2050년까지 이어진다는 것입니다.
이에 대해 더 자세히 설명한 글이 있으니 꼭 읽어보시기 바랍니다.
■ 4. 인플레이션이 부채를 "지워주는" 메커니즘
이것이 오늘의 핵심 주제입니다.
부채 자체는 금액이 고정되어 있습니다.
예를 들어, 4000만 엔을 빌리면 35년 후에도 원금 기준으로 부채는 4000만 엔 그대로입니다.
하지만 물가는 오릅니다.
35년 후, 물가가 2배가 되었다면.
그때의 4000만 엔은 오늘날의 2000만 엔 정도로 느껴질 것입니다.
즉, 부채의 "실질 가치"가 절반이 되는 것입니다.
이것이 "인플레이션이 부채를 지워주는" 메커니즘입니다.
구체적인 예로 생각해 봅시다.
제 부모님 세대에는 쇼와 말기에 집을 3000만 엔에 산 분들이 계십니다.
그때의 3000만 엔은 엄청난 금액으로, 오늘날 가치로는 1억 엔에 가깝습니다.
하지만 지금 돌아보면 "그때 3000만 엔은 싸게 샀네"라는 말이 나올 정도입니다.
더 친숙한 예를 보면 인플레이션의 힘을 더 쉽게 이해할 수 있습니다.
・ 라면 한 그릇
1965년 (쇼와 40년): 약 100엔.
2025년: 약 1,200엔.
60년 만에 약 12배.
・ 엽서 한 장
1965년: 5엔.
2025년: 85엔.
60년 만에 17배.
・ 자판기 콜라
1985년: 100엔.
2025년: 180~200엔.
40년 만에 2배.
우리 조부모님 세대에는 100엔 동전 하나로 라면을 먹을 수 있었습니다.
지금은 1,200엔입니다.
똑같은 "100엔"이라도 가치는 1/12이 되었습니다.
이것이 인플레이션의 현실입니다.
35년 후, 오늘날 4000만 엔의 부채를 진 우리들도 똑같이 말할 것입니다.
"그때의 4000만 엔은 오늘날 라면 한 그릇 값이었지."
■ 5. "육아 플러스"로 232만 엔 절약, 최강의 5년 콤보
여기서 고정금리를 선택한다면 반드시 활용해야 할 제도가 있습니다.
"육아 플러스 (Child-rearing Plus)"
육아 가구를 위한 우대 제도입니다.
최초 5년간 최대 1%의 금리 인하가 가능합니다.
파이낸셜 플래너의 계산에 따르면, 요건을 충족하면 총 상환액에서 232만 엔을 절약할 수 있습니다.
232만 엔이면 가족이 세계 일주를 할 수 있는 금액입니다.
정부가 "육아 지원"으로 마련한 제도입니다.
활용하지 않을 이유가 없습니다.
육아 플러스의 주요 요건은 간단합니다:
1. 차주 또는 배우자가 대출 당시 40세 미만일 것 2. 대출 당시 18세 미만의 자녀가 있거나 가족 구성원이 임신 중일 것 3. 일정 금리 인하 조건을 충족할 것
해당되는 분들은 이 제도만으로 232만 엔을 절약합니다.
고정금리의 "가장 큰 약점"이었던 높은 총 상환액을 첫 5년 만에 크게 상쇄할 수 있습니다.
이 사실을 모르고 "고정은 손해"라고 말하는 사람들은 정말 손해를 보고 있는 것입니다.
■ 6. 단신 (Danshin)은 사실상 "생명보험", 고정금리의 숨은 가치
주택담보대출에는 또 다른 숨은 가치가 있습니다.
단체신용생명보험, 일명 단신 (Danshin)입니다.
차주가 사망하면 대출 잔액이 소멸되는 제도입니다.
이것을 생명보험으로 생각하면 엄청난 힘을 발휘합니다.
예를 들어, 4000만 엔을 빌린 사람이 5년 후 사고로 사망했다고 가정해 봅시다.
남은 부채 약 3500만 엔이 완전히 사라집니다.
즉, 3500만 엔 상당의 "유형 자산 (주택)"이 가족에게 남는 것입니다.
별도로 3500만 엔의 생명보험에 가입한다면 비용이 얼마나 들까요?
40세 남성의 경우 월 2만 ~ 4만 엔 35년 동안 총 840만 ~ 1680만 엔의 보험료
단신은 주택담보대출 금리에 포함되어 있습니다.
즉, 대출을 받는 것만으로 "집 구입"과 "생명보험 가입"을 동시에 끝낸 셈입니다.
이 역시 "고정금리가 비싸다"는 단순한 시각으로는 보이지 않는 가치입니다.
■ 7. 변동금리의 함정: 5년 규칙과 125% 규칙
"아니야, 변동이 더 싸니까 변동으로 괜찮아"라고 생각한 분들을 위해.
변동금리에는 두 가지 함정이 있습니다.
1. 5년 규칙
금리가 올라도 5년 동안 월 상환액이 변하지 않는 메커니즘입니다.
"금리가 올라도 안전하네"라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제로는 월 상환액 내에서 "이자"와 "원금"의 비율이 자동으로 조정됩니다.
이자가 늘어나고, 원금은 전혀 줄어들지 않습니다.
최악의 경우, 상환을 해도 원금이 거의 줄어들지 않는 "미지급 이자"가 발생합니다.
2. 125% 규칙
5년 규칙 이후 상환액이 재검토됩니다.
단, 인상 폭은 이전 상환액의 125%로 제한됩니다.
이 또한 언뜻 보면 "안심"으로 보입니다.
하지만 반대로, 25% 상승분을 초과하는 금리 인상분은 최종 지급 시에 일괄 정산됩니다.
마지막 순간에 갑자기 "수백만 엔을 지불하라"는 요구를 받을 수 있습니다.
변동금리는 오늘날의 저금리가 35년간 계속된다는 가정 하에서만 유리합니다.
인플레이션이 진행되는 시대에는 5년, 10년 후에 금리가 오를 확률이 높습니다.
그때 이 규칙들의 함정이 한꺼번에 터져 나옵니다.
■ 8. 조기상환이 바보 같은 이유: 3가지 이유
여기까지 읽고 "고정금리로 빌리자"고 결정한 분들께.
꼭 지켜야 할 규칙이 하나 더 있습니다.
조기상환은 하지 마십시오.
"빚은 빨리 갚는 게 좋다"고 생각하는 분들, 그것은 디플레이션 시대의 발상입니다.
인플레이션 시대에 조기상환은 정말 바보 같은 선택입니다.
그 이유는 3가지입니다:
1. 인플레이션이 자동으로 부채를 줄여준다
부채의 원금은 고정되어 있습니다.
물가는 오릅니다.
즉, 오래 기다릴수록 부채의 실질 가치는 줄어듭니다.
가만히 놔둬도 "인플레이션이 갚아주는" 상태입니다.
그런데도 현금을 들여 갚는 것은 손해의 이중 타격입니다.
2. 현금을 보유하고 있으면 시장 폭락 시 투자할 수 있다
조기상환에 쏟아부은 100만 엔은 절대 돌아오지 않습니다.
하지만 보유하고 있으면, 주식이 폭락했을 때 "지금이 기회다" 싶어 시장에 진입할 수 있습니다.
매수 기회에 투자한 100만 엔은 5~10년 안에 몇 배로 불어날 수 있습니다.
3. 갑작스러운 의료비, 교육비, 전직 비용에 대비한 브릿지 자금이 된다
인생에 무슨 일이 일어날지 아무도 모릅니다.
조기상환을 해서 현금이 없다면, 갑작스러운 의료비나 전직 시 소득 감소에 직면했을 때 난처해집니다.
항상 넉넉한 현금을 "보험"으로 남겨 두십시오.
빚을 빨리 갚고 싶은 마음은 이해합니다.
하지만 우리는 그것이 역효과를 내는 시대에 살고 있습니다.
인플레이션 시대의 정답은 빚을 "천천히" 갚는 것입니다.
그동안 보유한 현금으로 자산 운용이나 제품 판매 (리셀)를 하는 것입니다.
이것이 인플레이션 시대의 돈 사용법입니다.
■ 9. 금리 차이보다 더 중요한 것: 두뇌 리소스를 어디에 쓸 것인가
한 걸음 물러나 생각해 봅시다.
고정금리 3.21%와 변동금리 1%의 차이는 약 2% 35년간 1700만 엔 차이
확실히 큰 숫자입니다.
하지만 그 차이를 "고민"하는 데 사용하는 두뇌 리소스를 더 효과적으로 쓸 수 있지 않을까요?
제 경험상, 주택담보대출 금리에 대해 하루 종일 고민하는 사람일수록 소득이 늘어나지 않습니다.
반대로, "금리는 신경 쓰지 말고, 그 두뇌를 돈 버는 방법을 생각하는 데 사용하자"라고 전환한 사람들이 인생이 바뀝니다.
예를 들어, 월 3만 엔의 리셀 수입을 만들면 연간 36만 엔입니다.
35년이면 1260만 엔입니다.
1700만 엔 차이는 리셀로 5년이면 회수할 수 있는 금액입니다.
게다가 리셀은 한 번 시작하면 끝나지 않습니다.
계속 벌 수 있습니다.
자산은 복리로 불어납니다.
금리를 1% 낮추기 위해 몇 달 동안 서류와 씨름하는 것보다, 그 시간에 리셀을 시작하는 것이 압도적으로 빠릅니다.
이것이 제 솔직한 생각입니다.
■ 10. 제가 리셀로 월 10~20만 엔을 버는 3가지 축
그렇다면 어떤 리셀이 좋을까요?
제가 활용하는 3가지 축은 다음과 같습니다:
1. iPhone
一台당 약 2만 엔의 수익.
수요는 항상 있습니다.
지식 장벽이 낮아 초보자도 쉽게 시작할 수 있습니다.
*6월 1일 현재 수익은 이 수준까지 내려왔습니다. 다음 iPhone 18으로 엄청나게 벌어 보시길 바랍니다. 그래서 지금 "방법"을 입력해 두고 바로 돈이 되는 수단으로 습득해 두시길 바랍니다.
2. 포켓몬 카드
신규 확장팩 박스를 잠시만 묵혀두어도 2만 엔 이상의 수익을 얻을 수 있습니다.
레어 카드는 수십만 엔의 가치가 있습니다.
정보전에 대한 체력과 기동력이 있다면 월 수십만 엔도 가능합니다.
3. Rolex
시계당 수십만 엔의 수익.
엔저와 인플레이션에 강한 "현대의 금괴"입니다.
자본이 필요하지만 회전이 빠르고 자본 효율성이 매우 높습니다.
이 세 가지를 합치면 현실적으로 월 10~20만 엔의 수입원을 만들 수 있습니다.
"리셀이라면 좀..."이라고 생각하시는 분들도 계실 겁니다.
하지만 가전제품 판매점, 드럭스토어, 의류 매장 모두 "싸게 사서 비싸게 판다"는 비즈니스 모델로 운영됩니다.
제가 하는 리셀은 그 메커니즘을 개인 규모로 축소한 것에 불과합니다.
게다가 재고 리스크는 거의 제로에 가깝고, 현금화 속도도 빠릅니다.
월 10만 엔의 주택담보대출 상환액은 리셀로 충분히 커버할 수 있는 금액입니다.
그렇게 생각하면 대출에 대한 두려움은 순식간에 사라집니다.
■ 11. 리셀 방법은 모두 공식 LINE 리치 메뉴에 있습니다
여기까지 읽고 "리셀을 해보고 싶다"고 생각하신 분들께.
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공식 LINE 리치 메뉴에 있습니다.
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어떤 것부터 시작하셔도 좋습니다.
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독자의 상황에 따라 진입점이 다릅니다.
모든 글은 제 과거 거래와 수치를 바탕으로 합니다.
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■ 13. 마지막으로
여기까지 읽어주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다.
주택담보대출 금리가 3%를 넘었다는 뉴스를 보고 급히 고정금리를 포기한 분들, 늦지 않았습니다.
그리고 "금리가 오르니까 조기상환을 하겠다"고 생각하시는 분들, 정말로 그만두시길 바랍니다.
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키워드는 "주택담보대출"입니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다!
이 글도 함께 읽어주시면 기쁘겠습니다!
저는 지하 세계에서 사는 형편없는 반쪽짜리 인생에 대해서도 쓰고 있습니다 ㅋㅋ
참고 자료
・일본주택금융지원기구 (2026-06) "Flat 35 금리 정보"
・일본경제신문 (2026-06) "Flat 35 금리 6월 3.21%로 상승"
・일본주택금융지원기구 "【Flat 35】 육아 플러스" 공식 페이지
・전국은행협회 "주택담보대출 기본 지식: 5년 규칙, 125% 규칙"
・국세청 "주택담보대출 공제 제도 개요"
・총무성 통계국 "소비자물가지수 (CPI) 장기 시계열 데이터"
・농림수산성 "쌀 소매 가격 동향"
・후생노동성 "임금 구조 기본 통계 조사: 대졸 초봉 동향"
・Noah (@noirinvestor) "닛케이 주가 평균 2050년에 100만 엔 달성" 𝕏 게시글 (2026-04-22)
*본 내용은 특정 금융 상품이나 보험 상품을 권유하는 것이 아닙니다. 최종 판단은 본인의 책임 하에 이루어져야 합니다.
https://x.com/noirinvestor/status/2046918815481786464
