도쿄권 신규 분양주택 평균 5,367만 엔. 대부분 대출로 구매하지만, 23구는 상당한 자기자금 필요
도쿄권에서 판매되는 신규 분양주택 가격이 상당히 비싸졌다.
리크루트의 "2025년 도쿄권 신규 분양주택 구매자 트렌드 조사"에 따르면, 2025년 평균 구매 가격은 5,367만 엔이었다. 이는 2024년보다 523만 엔 상승한 금액으로, 2014년 조사 시작 이후 최고 수준이다. 이 조사는 2025년 1월부터 12월까지 도쿄권에서 체결된 신규 분양주택 계약 612건을 대상으로 했다.
이 수치만 보면 "분양주택도 아파트처럼 자산이 된 걸까?"라고 생각할 수 있다.
하지만 조사를 자세히 들여다보면 그렇게 단순하지 않다.
신규 분양주택을 구매하는 사람들은 자산 가치를 쫓기보다는 대출과 맞벌이를 통해 가족 생활을 유지하기 위해 가격 상승을 흡수하고 있는 것으로 보인다.
가격은 사상 최고. 도쿄 23구는 8,000만 엔 돌파
먼저 가격을 살펴보자.
2025년 도쿄권 신규 분양주택 평균 구매 가격은 5,367만 엔이었다. 전년도 4,844만 엔에서 1년 만에 523만 엔 상승했다.
도쿄 23구만 놓고 보면 평균 8,287만 엔으로, 조사 시작 이후 처음으로 8,000만 엔을 넘어섰다. 23구에서는 "6,000만 엔 이상"이 77.1%를 차지해, 도쿄권의 다른 지역과는 다른 시장으로 봐야 한다는 것을 시사한다.
한편, 사이타마현과 치바현은 3,800만 엔대로, 도쿄권 내에서도 상당한 격차를 보이고 있다.
즉, 같은 도쿄권 신규 분양주택이라도 23구와 주변 현 사이에는 가격 인식에 큰 차이가 있다.
구매자는 고소득 맞벌이 가구
가격이 오르면서 감당할 수 있는 인구층도 자연스럽게 변화한다.
계약 가구의 평균 총 연간 가구 소득은 938만 엔으로, 역시 2014년 조사 시작 이후 최고치를 기록했다. 1,000만 엔 이상 가구는 2024년 26.0%에서 2025년 34.0%로 증가했다.
도쿄 23구의 경우 평균 총 연간 가구 소득은 1,301만 엔이었으며, 1,000만 엔 이상 가구가 65.3%를 차지했다.
또한 맞벌이 가구 비율도 상승하고 있다. 전체 계약자의 맞벌이 비율은 72.2%, 기혼 가구는 75.8%였다. "부부만" 가구는 93.2%로 처음으로 90%를 넘어섰다.
여기서 알 수 있는 것은 신규 분양주택이 더 이상 "표준적인 외벌이 가구가 사는 주택"이 아니라는 점이다.
현재 도쿄권에서 신규 분양주택을 구매하려면 부부가 모두 일하면서 가구 소득을 높이고, 부족한 부분은 대출로 메워야 한다.
이것이 현재의 구조다.
전체적으로 전액 대출 증가. 하지만 23구는 두터운 자기자금 필요
그러나 고소득 가구가 증가했다고 해서 반드시 충분한 자기자금을 보유하고 있다는 의미는 아니다.
"자기자금 0엔", 즉 소위 전액 대출 비율은 32.8%였다. 이 역시 2014년 조사 시작 이후 최고치다. 평균 자기자금은 713만 엔으로, 2024년보다 16만 엔 감소했다.
총 대출 금액도 증가하고 있다. 대출자의 평균 총 대출 금액은 4,842만 엔으로 조사 시작 이후 최고치다. 5,000만 엔 이상 대출은 38.4%를 차지했다.
하지만 도쿄 23구의 상황은 조금 다르다.
23구에서는 11.0%의 사람들이 "2,000만 엔 이상 3,000만 엔 미만"의 자기자금을 투입했다. 또한 "3,000만 엔 이상"은 8.5%를 차지했다. 합치면 19.5%가 2,000만 엔 이상의 자기자금으로 구매한 셈이다.
23구의 평균 자기자금은 994만 엔으로, 전체 평균 713만 엔과 비교된다. 23구에서는 단순히 대출로 밀어붙이기보다 상당한 자기자금을 추가하지 않으면 도달하기 어려운 가격대임을 알 수 있다.
게다가 23구의 대출도 크다. 대출자의 평균 총 대출 금액은 6,822만 엔이었으며, 5,000만 엔 이상 대출이 82.4%를 차지했다.
전체적으로 보면 "대출로 도달하는 시장"이다.
23구에서는 "큰 대출에 두터운 자기자금을 더하는 시장"이다.
같은 신규 분양주택이라도 자금 계획의 내용은 상당히 다르다. 고소득과 맞벌이는 풍요로움의 징후라기보다는 상승하는 주택 가격을 따라잡기 위한 조건으로 보인다.
구매 이유는 자산 가치보다 "가족"
이것이 분양주택의 특징이다.
신규 분양주택 구매 이유로 가장 많았던 것은 "자녀와 가족을 위한 주택을 소유하고 싶어서"가 59.0%였다. 다음으로 "더 넓은 주택에 살고 싶어서"가 43.5%였다. 반면, "자산을 소유하고 싶거나 자산으로서 유리하다고 생각해서"는 15.7%에 그쳤다.
리크루트의 설명에 따르면, 분양주택은 아파트와 달리 자산 가치보다는 "자녀와 가족을 위한 주택을 원한다"는 이유가 중심이다.
즉, 도쿄권 신규 분양주택 가격이 비싸지고 있다고 해서 반드시 투자 상품이 되고 있다는 의미는 아니다.
오히려 가족에게 필요한 공간을 확보하기 위해 맞벌이로 소득을 쌓고, 대출을 늘리며, 일부 지역에서는 두터운 자기자금을 투입하고 있는 것이다.
이러한 관점이 현실에 더 가깝다고 생각한다.
*참고로 신규 아파트의 경우 "자산을 소유하고 싶거나 자산으로서 유리하다고 생각해서"가 36.7%로 가장 높았다.
역세권보다 가격. 토지보다 건물
그렇다면 구매자들은 무엇을 우선시할까?
구매를 고려할 때 가장 우선시한 항목은 "가격"이 88.9%였다. 그 다음으로 "주거 면적" 55.4%, "최근 역까지의 시간" 54.2%, "방 수" 54.1%, "평면도" 53.9% 순이었다.
도쿄 23구에서는 "가격"이 91.5%, "주거 면적" 64.4%, "최근 역까지의 시간" 61.0%, "방 수"와 "평면도"가 각각 65.3%였다.
한편, "최근 역까지의 시간", "일조", "통근 접근성이 좋은 지역"은 2024년보다 소폭 감소하여 2014년 조사 시작 이후 최저치를 기록했다.
이는 역세권이나 일조 조건을 더 이상 신경 쓰지 않게 되었다기보다, 모든 것을 다 충족시킬 수 없게 되었음을 의미한다.
가격이 상승하면서 역세권, 면적, 토지, 일조, 통근 편의성을 한 번에 만족시키기 어려워졌다. 그 결과, 먼저 가격을 확인한 후 건물의 면적과 평면도를 살펴보고, 역까지의 거리와 일조 조건을 조정한다.
선택 방식이 그렇게 변화하고 있다.
실제로 건물 면적은 크게 줄어들지 않았다. 평균 건물 면적은 98.6㎡로 2024년과 거의 동일했다. 반면, 평균 대지 면적은 115.0㎡로 2024년보다 3.5㎡ 줄어들었다.
구매자들은 건물 면적을 최대한 보호한다.
대신 대지 면적, 역까지의 거리, 입지 조건에서 타협한다.
분양주택을 구매하는 이유가 "가족을 위해서"이고 "공간을 위해서"라면, 이러한 움직임은 자연스러운 현상이다.
중고 분양주택도 현실적인 비교 대상이 되다
또 한 가지 주목할 점은 중고 분양주택을 병행 고려한다는 것이다.
신규 분양주택 외에 함께 고려한 주택 유형 중 "중고 분양주택"이 41.3%로 가장 높았다. 이는 2024년 36.7%에서 상승하여 2014년 조사 시작 이후 최고 수준이다.
이것은 매우 중요한 포인트다.
신규 분양주택을 구매한 사람들조차 처음부터 신규만 본 것은 아니다.
가격이 상승하면서 중고 분양주택이 현실적인 선택지로 떠오르고 있다.
신축이냐 중고냐의 문제가 아니라, 가족에게 필요한 공간을 어디에서 얼마에 확보할 수 있느냐가 관건이다.
비교 축이 그쪽으로 이동했다.
신규 분양주택은 실수요를 위한 주택. 하지만 23구는 한정된 계층의 시장
신규 분양주택은 자산 가치를 쫓는 상품이 아니라 가족 생활을 지원하기 위한 실수요 주택으로 구매된다.
하지만 그렇다고 해서 "누구나 손이 닿는" 것은 아니다.
특히 도쿄 23구의 경우 평균 구매 가격 8,287만 엔, 평균 가구 소득 1,301만 엔, 평균 자기자금 994만 엔, 평균 총 대출 금액 6,822만 엔이다. 19.5%의 사람들이 2,000만 엔 이상의 자기자금을 투입했다.
전체적으로 보면 "대출로 도달하는 시장"이다. 도쿄 23구에서는 "큰 대출에 두터운 자기자금을 더하는 시장"이다.
같은 신규 분양주택이라도 구매할 수 있는 사람들의 조건은 23구와 그 외 지역에서 크게 다르다.
출처: 2025년 도쿄권 신규 분양주택 구매자 트렌드 조사 (주식회사 리크루트)
