เช่าบ้านเหรอ? ไม่มีห้องเหลือให้เช่าแล้ว

ถ้าคุณไม่ทำอะไรเลย ในที่สุดวันนั้นจะมาถึงเมื่อคุณไม่มีที่อยู่อาศัย

ไม่ใช่การพูดเกินจริง ตัวเลขบอกไว้อย่างชัดเจน

ผมอยู่ในธุรกิจนี้มา 20 ปี จะเขียนอย่างตรงไปตรงมาเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดปัจจุบัน

บทที่ 1: คนที่ซื้อไม่ได้กำลังไหลเข้าสู่ตลาดเช่า

ราคาคอนโดมิเนียมยังคงสูงขึ้น เป็นครั้งแรกที่บ้านเดี่ยวในเขต 23 ของโตเกียวกว่า 20% มีราคาเกิน 100 ล้านเยน ราคาขายทำสถิติสูงสุดใหม่ติดต่อกัน 7 เดือน

สำหรับคนที่คิดว่า "ถ้าอย่างนั้นฉันจะซื้อมือสอง":

ราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมือสองในเขตมหานครโตเกียวเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 65 เดือน ของมือสองก็แพงเช่นกัน เพราะคนซื้อใหม่ไม่ได้ จึงไหลไปซื้อมือสอง ความต้องการของมือสองเพิ่มขึ้น ราคามือสองก็สูงขึ้น ไม่มีทางหนี

คนที่ซื้อไม่ได้ก็ไหลเข้าสู่ตลาดเช่า

ในการสำรวจผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม 287 ราย "ราคาคอนโดที่พุ่งสูง" ถูกระบุเป็นปัจจัยอันดับต้นๆ ที่ส่งผลดีต่อตลาดเช่า กลุ่มคนที่ซื้อทั้งใหม่และมือสองไม่ได้กำลังผลักดันให้ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น

เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้นจะเกิดอะไรขึ้น? ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้น

บทที่ 2: ทำไมค่าเช่าถึงเพิ่มขึ้นทั้งที่ประชากรลดลง?

บางคนอาจคิดว่า "ถ้าประชากรลดลง ห้องว่างน่าจะเพิ่มขึ้นสิ" มีเหตุผลว่าทำไมถึงไม่เป็นเช่นนั้น

จำนวนครัวเรือนกำลังเพิ่มขึ้น ถึงแม้ประชากรจะลดลง แต่จำนวนครัวเรือนกลับเพิ่มขึ้น ครัวเรือนคนเดียว การหย่าร้าง และผู้สูงอายุที่อยู่คนเดียวเพิ่มมากขึ้น เราก้าวเข้าสู่ยุคที่คนหนึ่งคนใช้หนึ่งห้อง ถึงแม้ประชากรจะลดลง แต่ถ้าจำนวนครัวเรือนเพิ่มขึ้น ความต้องการก็ไม่ลดลง

การกระจุกตัวในเมืองยังคงดำเนินต่อไป ประชากรในชนบทลดลง แต่การกระจุกตัวในโตเกียว โอซาก้า และนาโกย่ายังคงเพิ่มขึ้น ความต้องการในเขตเมืองเพิ่มขึ้น ขณะที่บ้านร้างในชนบทเพิ่มขึ้น เกิดการแบ่งขั้วของอัตราห้องว่าง

ผู้อยู่อาศัยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากการขยายโครงการฝึกงานด้านเทคนิค นักเรียนต่างชาติ และการผ่อนคลายวีซ่าทำงาน ทำให้ผู้อยู่อาศัยชาวต่างชาติเพิ่มขึ้น พวกเขาก็สร้างความต้องการเช่าเช่นกัน

อุปทานถูกจำกัด เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น การสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่จึงยากขึ้น ถ้าอุปทานลดลงในขณะที่ความต้องการยังคงเดิม อัตราห้องว่างก็ลดลง

การลดลงของประชากรเป็น "เรื่องทั่วไป" มันไม่เกี่ยวกับเขตเมืองที่คุณกำลังพยายามจะอาศัยอยู่

บทที่ 3: อัตราห้องว่างกำลังลดลง กำลังจะถึงยุคที่คุณอยากเช่าก็อาจเช่าไม่ได้

อัตราห้องว่างในเขตคิตะและชูโอของเมืองโอซาก้าอยู่ที่ประมาณ 4% เมืองโอซาก้าแซงหน้าเขต 23 ของโตเกียวในด้านอัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า โดยค่าเช่าที่ประกาศทำสถิติสูงสุดใหม่

ทั้งโตเกียวและโอซาก้ากำลังเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน

อัตราห้องว่างต่ำหมายความว่าอย่างไร? หมายความว่ามีทรัพย์สินให้เลือกน้อยลงถึงแม้คุณอยากจะเช่า เรากำลังเข้าใกล้สภาวะที่คุณไม่สามารถเช่าได้เว้นแต่คุณจะยอมลดเงื่อนไขลง

ถ้าอุปทานไม่เพิ่มขึ้น ยุคที่คุณไม่สามารถอาศัยอยู่ในทำเลที่ต้องการในราคาที่ต้องการจะมาถึง

บทที่ 4: การขึ้นค่าเช่าเป็นมาตรฐานของอุตสาหกรรม

"การขึ้นค่าเช่าและค่าส่วนกลาง" เป็นคำตอบที่พบบ่อยที่สุดจากทั้งผู้พัฒนาและบริษัทจัดการทรัพย์สินในการสำรวจอุตสาหกรรม

มันไม่ใช่การตัดสินใจของเจ้าของบ้านรายบุคคล มันเป็นแนวโน้มทั่วทั้งอุตสาหกรรม

ยิ่งไปกว่านั้น 71.1% ของธุรกิจตอบว่าราคาซื้ออาคารอพาร์ทเมนต์ให้เช่าและที่ดิน "จะเพิ่มขึ้น" ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 55.8% ในการสำรวจครั้งก่อน ต้นทุนการซื้อจะถูกส่งต่อไปยังค่าเช่าเสมอ

ไม่มีทางหนี

บทที่ 5: ความจริงของการไม่สามารถเช่าบ้านเมื่อแก่ตัว

คุณสามารถเช่าได้ตอนที่ยังหนุ่ม ปัญหาคือสิ่งที่เกิดขึ้นหลังจากนั้น

เจ้าของบ้านจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ปฏิเสธผู้เช่าสูงอายุ มีหลายกรณีที่คุณถูกปฏิเสธการคัดกรองทันทีที่รายได้ของคุณกลายเป็นเพียงเงินบำนาญ คุณถูกปฏิเสธเพราะความเสี่ยงของการเสียชีวิตอย่างโดดเดี่ยว คุณถูกปฏิเสธเพราะไม่สามารถเข้าร่วมบริษัทค้ำประกัน

มีตัวเลข 42.8% ของผู้ที่มีอายุมากกว่า 65 ปีที่หาที่อยู่อาศัยเช่ากล่าวว่าพวกเขา "ประสบปัญหา" ประมาณ 1 ใน 3 (30.4%) มีประสบการณ์ถูกปฏิเสธเพราะอายุ ในปีที่ผ่านมา ตัวเลขคือ 36.7% — มากกว่า 1 ใน 3 ถูกปฏิเสธ

ถึงแม้คุณจะมีรายได้หรือเงินออมเพียงพอ ก็มีหลายกรณีที่คุณถูกปฏิเสธ มันไม่ใช่เรื่องเงิน แต่เป็นเรื่องของอายุ

ในขณะที่ค่าเช่ายังคงสูงขึ้น รายได้กลับลดลง การคัดกรองเข้มงวดขึ้น ทางเลือกสำหรับที่ที่คุณสามารถอยู่อาศัยก็แคบลง

คุณสามารถเช่าได้ตอนนี้ แต่ความจริงคือ 1 ใน 3 ของคนอายุเกิน 65 ปีถูกปฏิเสธ

บทที่ 6: ถ้าเราไม่ทำอะไรเลย ญี่ปุ่นจะเป็นแบบนี้

ใน 5 ปี: ค่าเช่าในเมืองจะสูงกว่าตอนนี้ 15-20% การก่อสร้างใหม่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง และการขาดแคลนอุปทานจะแย่ลง ราคามือสองจะยังคงสูง คุณจะซื้อใหม่หรือมือสองไม่ได้ ค่าเช่าก็แพง ไม่มีทางหนี

ใน 10 ปี: กลุ่ม " Dankai Junior" จะเข้าสู่วัย 65 ปี ครัวเรือนผู้สูงอายุคนเดียวจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เมืองจะเต็มไปด้วยผู้สูงอายุที่อยากเช่าแต่เช่าไม่ได้ ผู้ลี้ภัยด้านที่อยู่อาศัยจะปรากฏเป็นปัญหาสังคม

ใน 20-30 ปี: พื้นที่ชนบทจะเต็มไปด้วยบ้านร้าง พื้นที่เมืองจะไม่มีที่อยู่อาศัย การแบ่งขั้วจะถึงขีดจำกัด ผู้สูงอายุที่ไม่มีบ้านจะหลั่งไหลเข้าไปในที่อยู่อาศัยสาธารณะและสถานสงเคราะห์ สถานที่เหล่านั้นก็จะขาดแคลนเช่นกัน

มีปัญหาพื้นฐาน จำนวนคนงานก่อสร้างลดลงเนื่องจากอัตราการเกิดที่ลดลง ไม่สามารถสร้างบ้านได้อีกต่อไป อุปทานจะไม่เพิ่มขึ้น ความต้องการจะยังคงกระจุกตัวในเขตเมือง ราคาจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

นี่ไม่ใช่การคาดการณ์ แต่เป็นการต่อยอดจากสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในตอนนี้

บทที่ 7: แล้วตอนนี้คุณควรทำอย่างไร?

ไม่มีคำตอบเดียว สถานการณ์ของแต่ละคนแตกต่างกัน

สำหรับคนที่เลือกเช่า: จัดทำแผนการเงินที่รวมการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า อย่าสมมติว่าค่าเช่าปัจจุบันของคุณจะเท่าเดิมในอีก 10 ปี คิดตั้งแต่วันนี้ว่าจะหาที่อยู่อาศัยในวัยชราได้อย่างไร การคิดถึงเรื่องนี้หลังจากอายุ 65 ปีนั้นสายเกินไป

สำหรับคนที่คิดจะซื้อ: ถ้าคุณซื้อ ให้คิดถึงกลยุทธ์การออกก่อน อันดับแรก พิจารณาว่าคุณสามารถขายหรือปล่อยเช่าได้ในอีก 10 ปีไหม ตรวจสอบทำเล สถานะการจัดการ และสถานะเงินทุนสำรองซ่อมแซมเสมอ ผลลัพธ์ไม่ได้เกิดขึ้นตอนที่คุณซื้อ แต่เกิดขึ้นตอนที่คุณขาย

สิ่งที่เหมือนกันสำหรับทั้งสองกลุ่ม: ถ้าคุณเจอทรัพย์สินที่ดี ให้ซื้อโดยไม่ลังเล ถ้าคุณเจอห้องเช่าที่ดี ให้เช่าโดยไม่ลังเล ในขณะที่คุณลังเล คนอื่นจะตัดสินใจแล้ว

ข้อมูลคือพลัง ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดคือการถูกพัดพาไปโดยไม่รู้

การไม่ทำอะไรเลยคือทางเลือกที่อันตรายที่สุดในตอนนี้

บทที่ 8: การเลือกเช่านั้นถูกต้อง แต่การไม่ทำอะไรเลยไม่ถูก

ตัดสินใจว่าจะเช่าหรือซื้อตามบุคลิกและสถานการณ์ของคุณ ผมไม่ได้พยายามปฏิเสธการเลือกที่จะเช่า

อย่างไรก็ตาม คุณควรรู้ว่าเกิดอะไรขึ้นในตลาดปัจจุบัน

ถ้าคุณเลือกเช่า ให้จัดทำแผนการเงินที่รองรับการเพิ่มขึ้นของราคา คิดตั้งแต่วันนี้เกี่ยวกับการหาที่อยู่อาศัยในวัยชรา

ถ้าคุณพิจารณาจะซื้อ ให้ดำเนินการโดยมีกลยุทธ์การออก ผลลัพธ์ไม่ได้เกิดขึ้นตอนที่คุณซื้อ แต่เกิดขึ้นตอนที่คุณขาย

การไม่ทำอะไรเลยคือความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุด

ถ้าคุณเจอทรัพย์สินที่ดี ให้ซื้อโดยไม่ลังเล เช่นเดียวกัน ถ้าคุณเจอห้องเช่าที่ดี ให้เช่าโดยไม่ลังเล ในขณะที่คุณลังเล คนอื่นจะตัดสินใจแล้ว

ที่มา: Mitsubishi Estate Real Estate Services "แบบสำรวจตลาดอพาร์ทเมนต์ให้เช่า (ไตรมาส 4 ปี 2025)" / สมาคมการจัดการที่อยู่อาศัยให้เช่าญี่ปุ่น (แบบสำรวจเดือนกรกฎาคม 2025) / รายงานตลาด LIFULL HOME'S (พฤศจิกายน 2025)

ข้อมูลเชิงลึกจากประสบการณ์ 20 ปีในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์