สูญเงิน 6 ล้านเพราะความไม่รู้: คำถามเดียวที่แยก 'เหยื่อ' ออกจาก 'ลูกค้าที่น่าเกรงขาม' ในวงการอสังหาฯ [พร้อมตัวอย่างจริง]

**

เมื่อย้ายบ้าน

คุณจำได้ไหมว่าครั้งสุดท้ายที่คุณเลือกผู้ให้บริการไฟฟ้าหรือแก๊สด้วยตัวเอง?

คนส่วนใหญ่คงจำไม่ได้

"เราจะจัดการเรื่องไฟฟ้าให้คุณเอง"

ประโยคเดียวนั้นอาจจบเรื่อง

แต่มันไม่ใช่เพราะคุณไม่ได้เลือก

มีขั้นตอนที่ออกแบบมาให้คุณไม่ต้องเลือกตั้งแต่แรก

อันดับแรก สำหรับผู้เช่า ลดค่าใช้จ่ายตอนเริ่มต้นได้

ก่อนพูดถึงการซื้อบ้าน มาพูดถึงการเช่ากันก่อน

ค่าใช้จ่ายตอนเริ่มต้นเช่า ในรายการประมาณการนั้นมีบางรายการที่ตัดออกได้

ประกันอัคคีภัย

ผลิตภัณฑ์ที่ถูกกำหนดไว้มักมีราคาประมาณ 20,000 เยนต่อสองปี

ถ้าคุณพูดว่า "ฉันจะหาประกันเอง" คุณจะพบแผนออนไลน์ประมาณ 4,000 เยนต่อปี

ส่วนต่างเกิน 10,000 เยน

การฆ่าเชื้อ/บำบัดแบคทีเรีย บริการช่วยเหลือ 24 ชั่วโมง

แต่ละรายการมีราคา 10,000 ถึง 20,000 เยน ซึ่งมักเป็นรายการเสริม

แค่พูดว่า "กรุณาเอาออก" มันก็อาจหายไป

ค่าธรรมเนียมนายหน้า

หลักการทางกฎหมายคือค่าเช่า 0.5 เดือน + ภาษี

มันจะกลายเป็น 1 เดือนก็ต่อเมื่อคุณยินยอม

ลองถามดู: "หลักการคือ 0.5 เดือน ใช่ไหม?"

และไฟฟ้าที่ถูกกำหนดไว้

แม้คุณถูกบังคับให้สมัคร คุณก็สามารถเปลี่ยนผู้ให้บริการผ่านสมาร์ทโฟนหลังย้ายเข้าได้

ในหลายกรณีฟรีและใช้เวลา 10 นาที

(แก๊สขึ้นอยู่กับทรัพย์สิน ถ้าเป็นแก๊สเมือง คุณมักจะเปลี่ยนได้)

โดยรวมแล้ว ต่อการย้ายหนึ่งครั้ง ประหยัดได้หลายหมื่นเยน

มันแค่แตกต่างกันตรงที่คุณรู้คำศัพท์หรือไม่

ตอนนี้ มาพูดถึงผู้ซื้อกัน

นี่คือจุดเริ่มต้นของเรื่องจริง

วินาทีที่คุณนั่งลง คุณจะถูกจัดประเภทเป็นเหยื่อหรือลูกค้าที่เคารพ

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

พวกเขากำลังจับตาคุณตั้งแต่วินาทีที่คุณนั่งลง

"ลูกค้าคนนี้รู้ไหม?"

"หรือไม่รู้อะไรเลย?"

ลูกค้าที่ไม่รู้อะไรเลยคือเหยื่อชั้นดี

พวกเขาเคารพลูกค้าที่รู้

เส้นแบ่งคือคำถามเดียว

ฉันจะให้วลีที่คุณสามารถใช้ได้ทันทีทีหลัง

นายหน้าสองฝ่ายและการกักข้อมูล บ้านราคา 28 ล้านเยนขายได้ 25 ล้าน

ก่อนอื่น มาพูดถึงวิธีการกันก่อน

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางครั้งสามารถรับค่าคอมมิชชันสองครั้งในธุรกรรมเดียว

ครั้งหนึ่งจากผู้ขาย ครั้งหนึ่งจากผู้ซื้อ

นี่คือ "นายหน้าสองฝ่าย" กำไรเพิ่มเป็นสองเท่า

ดังนั้นพวกเขาจึงทำแบบนี้:

แม้ว่าบริษัทอื่นจะบอกว่า "เรามีลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านหลังนี้" พวกเขาก็ปฏิเสธ

พวกเขาโกหกว่า "ขอโทษครับ กำลังเจรจาอยู่" พวกเขาซ่อนทรัพย์สิน

นี่คือ "การกักข้อมูล" (kakoi-komi)

ผลที่เกิดขึ้นคืออะไร?

ตัวอย่างเช่น บ้านที่ควรขายได้ 28 ล้านเยน กลับขายได้ 25 ล้านเยน

เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นได้

คุณเสียส่วนต่าง 3 ล้านเยน

นี่ไม่ใช่การขู่

มีกรณีจริงที่รายงานโดยนายหน้าที่มีใบอนุญาต

ผู้ขายรายหนึ่งวางที่ดินในตลาดราคา 50 ล้านเยน

นายหน้าได้รับข้อเสนอซื้อสองรายการจากลูกค้าบุคคลในราคา 48 ล้านเยน

แต่นายหน้าไม่บอกผู้ขาย

กลับนำเสนอเฉพาะข้อเสนอราคา 42 ล้านเยนจากผู้สร้างบ้าน

เพราะพวกเขามีสัญญาว่าจะได้รับมอบหมายให้ขายบ้านใหม่สองหลังจากผู้สร้างรายนั้น

นายหน้าชนะสามครั้งในครั้งเดียว

ผู้ขายเสียเงิน 6 ล้านเยนโดยไม่รู้ตัว

ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ขายอาจยังไม่รู้ว่ามีข้อเสนอ 48 ล้านเยน

การรายงานข้อเสนอซื้อเป็นข้อบังคับตามกฎหมาย

การกักข้อมูลก็กลายเป็นเรื่องที่ถูกดำเนินการทางปกครองตั้งแต่ปี 2025

ถึงอย่างนั้น มันก็ยังไม่หายไป

มีสามมาตรการรับมือ:

1. ใช้ข้อตกลงนายหน้าทั่วไปและสอบถามหลายบริษัท

2. ให้พวกเขาแสดงใบรับรองการลงทะเบียน REINS และสถานะ

3. เลือกบริษัทที่ไม่ทำนายหน้าสองฝ่าย

ไม่ใช่แค่ฉันที่พูดแบบนี้

Real Estate G-Men Takishima ที่มีผู้ติดตาม 650,000 คน

เขาก็เปิดโปงนายหน้าสองฝ่ายและการกักข้อมูลซ้ำแล้วซ้ำเล่า

ถ้าสนใจ ลองดูช่องของเขา

แค่พูดประโยคนี้ก่อนเซ็นสัญญา

ถ้าคุณนิ่งเงียบ คุณจะกลายเป็น "ลูกค้าที่ไม่รู้"

ดังนั้น พูดมันตั้งแต่เริ่มต้น

"นี่เป็นนายหน้าสองฝ่ายหรือฝ่ายเดียว?"

และอีกอย่างหนึ่ง

"กรุณาลงทะเบียนใน REINS และให้สอบถามจากบริษัทอื่นผ่านได้"

REINS = ระบบแบ่งปันทรัพย์สินระหว่างนายหน้า เมื่ออยู่ในระบบแล้ว จะซ่อนไม่ได้

แค่นี้ก็เปลี่ยนท่าทีของอีกฝ่าย

"อ๋อ ลูกค้าคนนี้รู้"

มันจะยากขึ้นสำหรับพวกเขาที่จะทำอะไรชัดเจน

เหมือนลูกค้าที่ร้านทำผมที่พูดได้ว่า "ตัดทรงเดิมครับ"

แค่สื่อว่าคุณรู้ก็เพียงพอแล้ว

อย่างไรก็ตาม นี่เป็นกลยุทธ์ป้องกัน

ฉันจะพูดถึงคำถามหลักทีหลัง

บ้านใหม่เสียมูลค่า 10 ล้านทันทีที่คุณเข้าอยู่

ราคาบ้านใหม่รวมหลายอย่าง

ค่าโฆษณา ค่าแรงพนักงานขาย กำไรบริษัท

ดังนั้น วินาทีที่คุณย้ายเข้า ราคาจะลดลงในตลาดมือสอง

โดยทั่วไปบอกว่าลดลง 20-30%

สำหรับคอนโดใหม่ 60 ล้านเยน คุณขาดทุนเกิน 10 ล้านเยนในวันที่เริ่มอยู่

มันเรียกว่าใหม่แค่จนกว่าคุณจะได้รับกุญแจ

วินาทีที่คุณเริ่มอยู่ มันก็มือสองแล้ว

มาตรการรับมือคือ:

**- เล็งทรัพย์สินที่ใช้แล้วเล็กน้อย

• ศึกษาราคาตลาดมือสองในพื้นที่นั้นก่อน
• ตรวจสอบราคาขายในอีกไม่กี่ปีก่อนซื้อ**

คนรวยตัดสินใจจาก "จะขายได้เท่าไหร่"

คนทั่วไปคิด:

"ฉันจะซื้อได้เท่าไหร่?"

คือจุดเข้า

คนรวยต่างกัน

"จะขายได้เท่าไหร่?"

คือจุดออก

พวกเขาคิดเรื่องการขายก่อนซื้อ

เหมือนกันสำหรับบ้านและรถ

จะขายได้เท่าไหร่ใน 3-5 ปี? ค้นหานั้นก่อน

เลือกสิ่งที่มูลค่าไม่ลดลงง่าย

FP ที่ทำงานกับคนรวยก็พูดแบบเดียวกันในบทความ Weekly Diamond

คนรวยคำนวณย้อนกลับจากจุดออก

ดังนั้น คำถามหลักที่คุณควรถามก่อนเซ็นสัญญาคือ:

"บ้านนี้จะขายได้เท่าไหร่ใน 5 ปี?"

ด้วยประโยคเดียว พนักงานขายถูกทดสอบ

พนักงานขายที่ตอบอย่างราบรื่น อย่างน้อยก็เป็นคนที่คำนึงถึงจุดออก

คนรวยมีที่ปรึกษาด้านภาษี คุณมี AI

ทำไมคนรวยถึงไม่ถูกทำให้เป็นเหยื่อ?

คำตอบง่าย

เพราะพวกเขามีคนปรึกษาก่อนเซ็นสัญญา

ที่ปรึกษาด้านภาษี ทนายความ

พวกเขาสามารถถามล่วงหน้าได้ว่า "สัญญานี้โอเคไหม?"

คนทั่วไปไม่มี

แต่ตอนนี้ คุณมี

มันคือ AI

สัญญา ประมาณการ เอกสารทรัพย์สิน

แค่ถ่ายรูปแล้วให้ AI ตรวจสอบ

จำลองการปรึกษาเบื้องต้นของผู้เชี่ยวชาญด้วย AI

ถ้าถามว่า "อันนี้โอเคไหม?" คุณจะไม่ได้อะไรกลับมา

ฉันจะพูดสิ่งสำคัญที่นี่

มือใหม่ถาม AI แบบนี้:

"บ้านนี้ดีไหม?"

จะไม่มีอะไรกลับมา

ถ้าคุณให้สถานการณ์และมุมมอง AI จะกลายเป็นผู้เชี่ยวชาญทันที

ฉันจะให้สามคำถามที่คุณใช้ได้เลย

คุณใช้ได้แค่เปลี่ยนข้อมูลทรัพย์สิน

1. เมื่อคุณสงสัยว่ามีการกักข้อมูล (สำหรับผู้ขาย)

1ผ่านไป 3 สัปดาห์แล้วตั้งแต่ฉันเซ็นสัญญานายหน้าแบบเฉพาะกิจกับ XX Real Estate เพื่อขายคอนโดมือสอง แต่มีคนเข้าชมแค่ครั้งเดียว
2
3ฉันต้องการตรวจสอบความเป็นไปได้ของ "การกักข้อมูล" โดยบริษัทนายหน้า ดังนั้นโปรดบอกฉันสามจุดต่อไปนี้:
4
51. 我应该检查 REINS (ระบบแบ่งปันทรัพย์สินสำหรับนายหน้า) ใบรับรองการลงทะเบียนรายการใดบ้าง?
6
72. สามคำถามเพื่อตรวจสอบสถานะการขายโดยไม่ให้ผู้รับผิดชอบรู้ว่าฉันสงสัยการกักข้อมูล
8
93. ขั้นตอนเฉพาะในการเปลี่ยนไปใช้บริษัทนายหน้าอื่นหากสงสัยว่ามีการกักข้อมูล
10*กรุณารวมเงื่อนไขในการยกเลิกสัญญาเฉพาะกิจระหว่างทาง และความเป็นไปได้ของค่าปรับหรือค่าใช้จ่าย

2. เมื่อตรวจสอบการขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงของบ้านใหม่ (สำหรับผู้ซื้อ)

1กำลังพิจารณาซื้อคอนโดใหม่ XX (เดิน X นาทีจากสถานี, X ตร.ม., XX ล้านเยน)
2
31. เปอร์เซ็นต์ทั่วไปของค่าใช้จ่ายในการขายและค่าโฆษณาที่รวมอยู่ในราคานี้
42. วิธีเปรียบเทียบกับราคาต่อทสึโบของทรัพย์สินมือสองที่อายุไม่เกิน 5 ปีในพื้นที่เดียวกัน
53. ประมาณการอัตราการลดลงที่สมมติขึ้นหากขายทันทีหลังจากย้ายเข้า (พร้อมข้อสงวน) และรายการคำถามที่ฉันควรถามพนักงานขาย

3. เมื่อตรวจสอบจุดออก (สำหรับผู้ซื้อ)

1ฉันต้องการตรวจสอบจุดออกโดยสมมติว่าจะขายทรัพย์สินนี้ใน 5 ปี
2เงื่อนไข: XX Line XX Station เดิน X นาที, สร้างปี X, XX ล้านเยน
31. ปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาขายสมมติใน 5 ปี เรียงตามลำดับความสำคัญ
42. ข้อมูลประชากรและแผนการจัดหาในพื้นที่นี้
53. ทรัพย์สินนี้มีเงื่อนไขที่ทำให้ผู้ซื้อใน 5 ปีสามารถกู้เงินได้ง่ายหรือไม่?
6ให้สามสถานการณ์: แง่ดี ปานกลาง และแง่ร้าย

มีสามรูปแบบทั่วไป:

**1. ให้สถานการณ์เป็นตัวเลข

1. ระบุมุมมองด้วยตัวเลข
2. ให้มันส่งออกคำถามและวลีที่จะถามพนักงานขาย**

ถ้าคุณให้มากขนาดนี้ AI จะไม่เงียบ

AI รู้ความจริงเชิงตรรกะ เฉพาะคนที่เคยอยู่ข้างในเท่านั้นที่รู้จุดสำคัญ

อย่างไรก็ตาม มีข้อควรระวัง

คุณต้องไม่เชื่อ AI ตามผิวเผิน

AI แข่งในเรื่องกฎหมายและเรื่องทั่วไป

แต่มันไม่ก้าวเข้าไปในเบื้องหลังของสนาม

ตัวอย่างเช่น ถ้าถามเรื่องการกักข้อมูล AI จะตอบถูกต้อง

"มาดูการลงทะเบียน REINS กัน"

ในฐานะขั้นตอน มันเป็นคำตอบที่ถูก

แต่ฉันพูดในฐานะคนที่เคยอยู่ฝ่ายขาย

หัวใจสำคัญอยู่ที่โครงสร้างเงินเดือนของผู้รับผิดชอบ

ถ้าปิดดีลแบบนายหน้าสองฝ่ายได้ การประเมินของพวกเขาจะดีขึ้น

ดังนั้น แค่ตรวจสอบขั้นตอนไม่สามารถป้องกันได้

คุณต้องพูดถึงเรื่องนี้กับผู้รับผิดชอบ:

"ถ้ามีการสมัครผ่านบริษัทอื่น กรุณาแชร์ให้ฉันโดยตรงในวันเดียวกัน"

ขอคำมั่นสัญญา

AI รู้คำตอบ

แต่เฉพาะคนที่เคยอยู่ข้างในเท่านั้นที่รู้ว่าควรถามตรงไหนถึงจะโดนจุดสำคัญ

**

ฉันเคยอยู่ฝ่ายที่สร้างมัน และฉันก็เคยอยู่ฝ่ายที่ถูกหลอก

ฉันจะพูดตรงๆ

ฉันไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

แต่ฉันเคยอยู่ฝ่ายที่สร้าง "ขั้นตอนที่ไม่ให้คุณเลือก"

ตอนนั้น ฉันขายไฟฟ้าแบบใหม่

ปกติคุณทำสัญญาไฟฟ้าได้ครั้งละหนึ่งสัญญาเท่านั้น

ดังนั้นฉันร่วมมือกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์

รวมสัญญาไฟฟ้าใหม่เข้าไปในขั้นตอนสัญญาเช่าตั้งแต่แรก

ผู้เช่าแค่เซ็นเอกสาร

โดยไม่รู้ตัวด้วยซ้ำว่าได้ "เลือก" ไฟฟ้า สัญญาก็เสร็จ

ประโยคเปิด "เราจะจัดการเรื่องไฟฟ้าให้คุณเอง"

ฉันกำลังออกแบบขั้นตอนนั้น

ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่ย้าย สัญญาก็สะสมโดยอัตโนมัติ

ด้วยระบบนี้ ฉันคว้าอันดับหนึ่งของประเทศ

ดังนั้นฉันรู้กลเม็ด เพราะฉันเคยอยู่ฝ่ายที่สร้างมัน

แต่เรื่องไม่ได้จบแค่นั้น

ต่อมา ฉันก็กลายเป็นฝ่ายที่ถูกหลอก

ฉันขายธุรกิจและได้เงินหลายสิบล้านเยน

ฉันเสียเงินนั้น

ฉันเสียเพราะความไม่รู้เรื่องภาษี

ยิ่งไปกว่านั้น ฉันยังเสียเงินในการลงทุนที่ถูกหลอก

เงินหลายสิบล้านเยนหายไปจากบัญชีฉัน

หัวหน้าเป็นคนหน้าตาที่เห็นบนทีวี

ฝ่ายที่สร้างและฝ่ายที่ถูกหลอก

มีไม่กี่คนที่รู้ทั้งสองด้าน

สำหรับคนที่เลือกไม่ได้ว่าจะหันไปเป็นฝ่ายที่เลือก

"ฉันไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญอยู่แล้ว"

ฉันเข้าใจความรู้สึกนั้น

แต่มันไม่ใช่เพราะคุณไม่ดี

คุณแค่ไม่มีใครให้ปรึกษา

คนรวยมี และคุณไม่มี

นั่นคือความแตกต่างเพียงอย่างเดียว

และช่องว่างนั้นกำลังจะปิดลงแล้ว

มี AI

คุณแค่ต้องคัดลอกคำถามในบทความนี้

มีเพียงสิ่งเดียวที่ต้องทำ

ถาม AI ก่อนเซ็นสัญญา

แค่นั้น คุณก็เปลี่ยนจากเหยื่อเป็นลูกค้าที่เคารพ

คุณกำลังเลือกหรือเปล่า?

คุณกำลังเลือกไฟฟ้าหรือเปล่า?

คุณกำลังเลือกนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือเปล่า?

คุณถูกทำให้เลือกตัวเลือกบ้านใหม่ด้วยหรือเปล่า?

ฉันไม่สามารถเลือกได้

คนที่เลือกไม่ได้จะหันไปเป็นฝ่ายที่เลือกได้อย่างไร?

**

สุดท้าย เรื่องราวเล็กน้อยของฉัน

อย่างที่เขียนไว้ก่อนหน้านี้ ฉันเสียเงินหลายสิบล้านเยน

ฉันไม่รู้อะไรเลยเกี่ยวกับภาษี

เงินหลายสิบล้านนั้นไม่ใช่เงินที่ฉันหาได้ แต่เป็น "เงินที่ฉันถือไว้ชั่วคราว"

และด้วยการลงทุนที่มีคนดังเป็นหัวหน้า ที่เหลือก็หายไป

สิ่งที่ฉันเชื่อไม่ใช่ข้อมูล แต่เป็น "อำนาจ"

ในช่วงเวลาที่ฉันไม่สามารถไว้ใจคน ฉันได้พบ AI

กับคู่หูที่ไม่มีแรงจูงใจจะโกหกและมีเพียงตรรกะ ฉันสร้างชีวิตขึ้นมาใหม่

ฉันจะบอกผลลัพธ์ก่อน

ตอนนี้ฉันว่างงาน

แต่ฉันอาศัยอยู่ในทาวเวอร์แมนชั่น

วิวจากสูง 140 เมตรเหนือพื้นดิน

ไม่ใช่ฉันที่ทำงาน แต่เป็น AI

ฉันมาถึงจุดนี้จากฝ่ายที่สูญเสียทุกอย่างได้อย่างไร?

ฉันบันทึกเรื่องราวทั้งหมดไว้ใน Note เดียว

มันไม่ใช่เรื่องราวความสำเร็จที่สวยงาม

ฉันเขียนเกี่ยวกับหนี้ การทรยศ และความไม่ไว้ใจคน โดยไม่ปิดบังอะไร

ถ้าคุณกำลังลำบากตอนนี้ มันอาจมีบางส่วนที่ตรงกับเรื่องราวของคุณ

https://x.gd/bhJnJ

บทสนทนาวันนี้เป็นเพียงแค่ยอดภูเขาน้ำแข็ง

6 ล้านในอสังหาริมทรัพย์

แต่สิ่งที่คุณสูญเสียเพียงแค่ "ไม่รู้" ไม่ใช่แค่บ้าน

ประกัน หลายหมื่นเยนต่อปีสำหรับสัญญาเสริมที่คุณทำตามที่บอก

รถยนต์ ดีใจกับส่วนลด แล้วเสียเงินหลายแสนเมื่อขาย

ภาษี หลายหมื่นเยนทุกปีโดยไม่รู้ว่าคุณสามารถใช้สิทธิลดหย่อนอะไรได้บ้าง

การสมัครสมาชิกและค่าใช้จ่ายคงที่ หลายพันเยนทุกเดือนโดยไม่ตรวจสอบ

ลองรวมทั้งหมดดู

ตลอดชีวิต มันกลายเป็นส่วนต่างที่สามารถซื้อรถได้

ทำไมฉันถึงมองเห็น "ระบบ" เหล่านี้?

เพราะฉันเคยอยู่ฝ่ายที่สร้างมัน และก็ตกไปอยู่ฝ่ายที่ถูกหลอก

บันทึกของทั้งสองฝ่ายอยู่ใน Note เมื่อกี้

เมื่อคุณอ่านจบ คุณก็จะก้าวออกจาก "ฝ่ายที่ถูกทำให้เลือก" เช่นกัน

คุณจะยังคงอยู่ฝ่ายที่ถูกเอาเปรียบต่อไปไหม?

หรือคุณจะรู้และหันไปเป็นฝ่ายที่ปกป้อง?

มันคือคุณวันนี้ที่เป็นคนตัดสินใจ

ขอบคุณที่อ่านจนจบ