As taxas de juros fixas para financiamento imobiliário subiram significativamente em junho. O Flat 35 está em 3,21%, enquanto as taxas variáveis permanecem em torno de uma média de 1%.
Mesmo utilizando o desconto de 1% do "Child-rearing Plus", a diferença em relação às taxas variáveis chega a aproximadamente 17 milhões de ienes em 35 anos. Será que essa diferença vale a pena continuar pagando como um "prêmio de seguro" contra o aumento das taxas de juros?
As Taxas de Juros de Junho para Financiamento Imobiliário Já Sairão
A taxa de junho do Flat 35 é de 3,21% (35 anos, limite mínimo). O aumento em relação ao mês anterior foi de 0,5%, e as taxas fixas de 10 anos nos grandes bancos também foram elevadas de forma generalizada.
O Mitsubishi UFJ está em 3,27%, o Mizuho em 3,25% e o Sumitomo Mitsui em 3,5% (todas taxas de junho).
Com 11 meses consecutivos de aumento, provavelmente já é hora de descartar a sensação de que "vai se estabilizar eventualmente."
Por outro lado, exceto por algumas instituições financeiras, as taxas variáveis não se moveram. As taxas variáveis mais favoráveis em cada banco permanecem inalteradas, com uma média de cerca de 1%.
Uma Diferença de 2,2% Entre Taxa Fixa e Variável
Quando você organiza os valores das parcelas mensais, o peso desse número fica claro.
Se você pegar 40 milhões de ienes emprestados, qual será a diferença? Vamos comparar os números reais (40 milhões de ienes, 35 anos, amortização constante de principal e juros).
O Flat 35 atualmente tem um sistema chamado "Child-rearing Plus."
Se você atender a requisitos como o número de filhos e o desempenho energético da casa, pode receber um desconto na taxa de financiamento de até 1% nos primeiros 5 anos. (Dependendo dos pontos obtidos, os descontos podem continuar a partir do 6º ano.)
Se usado ao máximo, a taxa de juros nos primeiros 5 anos cai de 3,21% para 2,21%.
*As taxas variáveis alteram os valores das parcelas de acordo com as flutuações das taxas de juros.
Usar o desconto de 1% do Child-rearing Plus nos primeiros 5 anos economiza cerca de 2,32 milhões de ienes em 35 anos em comparação com a taxa padrão. É um sistema que qualquer pessoa elegível deve definitivamente usar.
No entanto, a lacuna com as taxas variáveis continua grande.
Mesmo usando o Child-rearing Plus ao máximo, a diferença nos pagamentos totais em 35 anos em comparação com as taxas variáveis ainda é de cerca de 16,87 milhões de ienes.
Escolher uma taxa de juros fixa significa "comprar um seguro contra o risco de as taxas variáveis subirem significativamente no futuro."
Mesmo que você reduza a carga nos primeiros 5 anos com o Child-rearing Plus, esse prêmio de seguro equivale a cerca de 24.000 ienes por mês nos primeiros 5 anos e cerca de 43.000 ienes por mês a partir do 6º ano.
Então, em que ponto podemos dizer que esse prêmio de seguro "valeu a pena pagar"?
Em Que Percentual a Taxa Variável se Torna Mais Cara Que a Fixa?
Muitas pessoas pensam: "As taxas variáveis também não vão subir a partir de agora?", então fiz as contas.
Mas primeiro, vamos esclarecer uma premissa.
Como ninguém sabe como as taxas variáveis vão se mover no futuro, calculei com base na suposição de que "ela permanece em 1% por 10 anos, depois salta em um determinado ponto e permanece nesse nível pelos 25 anos restantes."
Sob essas condições, o ponto de equilíbrio onde o pagamento total do Flat 35 e da taxa variável se alinham é de aproximadamente 5,1%.
Somente se a taxa variável subir para a faixa dos 5% e permanecer lá por 25 anos é que se torna um caso de "eu deveria ter optado pela taxa fixa."
Para aqueles que perguntam: "E se subir de forma mais gradual, mas constante?", posso dizer o seguinte:
Mesmo que a taxa variável eventualmente suba para os mesmos 3,21% do Flat 35 atual, a diferença nos juros acumulados durante o período de juros baixos dos primeiros 10 anos é tão grande que a taxa variável continua sendo mais vantajosa.
Isso está relacionado à estrutura de amortização constante de principal e juros que mencionei em outra postagem no X.
O artigo está aqui ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
A propósito, no momento, um novo aumento da taxa de 0,75% para 1,0% é considerado provável na reunião de política monetária de junho do Banco do Japão (16 a 17 de junho).
Mesmo que se concretize, o reflexo nas taxas variáveis é esperado para outubro, no mínimo, devido ao momento das revisões bancárias.
Mesmo assim, a taxa variável ficará em torno de 1,2%, deixando uma lacuna de quase 2% com a taxa fixa. (Dependendo dos movimentos das taxas de juros de longo prazo, as taxas do Flat 35 podem ter subido ainda mais até outubro.)
Se Você Escolher a Taxa Variável, Precisa Conhecer a Estrutura de Pagamento
Embora a taxa variável seja vantajosa na maioria dos casos agora, existem mecanismos que você deve conhecer se escolhê-la: a "regra dos 5 anos" e a "regra dos 125%."
Muitos financiamentos de taxa variável têm uma regra que diz: "mesmo que as taxas de juros subam, o valor da parcela não muda por 5 anos."
Além disso, quando o valor da parcela aumenta a partir do 6º ano, o aumento é limitado a 125% do valor anterior.
À primeira vista, parece um sistema amigável ao mutuário.
No entanto, quando combinado com a estrutura de amortização constante de principal e juros, ocorre um fenômeno que requer cautela.
Se você começar com 40 milhões de ienes a uma taxa variável de 1%, a parcela mensal é de cerca de 113.000 ienes. No primeiro mês, a divisão é de cerca de 33.000 ienes em juros e 80.000 ienes em amortização do principal.
Suponha que a taxa de juros suba para 2% no 4º ano (o saldo neste ponto é de cerca de 37,1 milhões de ienes).
Devido à regra dos 5 anos, a parcela permanece em 113.000 ienes. Mas os juros aumentam para cerca de 62.000 ienes, então a amortização do principal cai para cerca de 51.000 ienes — quase 30.000 ienes a menos do que no início.
Se subir para 3% no 5º ano (saldo de cerca de 36,5 milhões de ienes), a parcela ainda é de 113.000 ienes. Mas os juros se tornam 91.000 ienes. A amortização do principal é de apenas 22.000 ienes, menos de 1/4 do valor original.
"Estou pagando todo mês, mas o principal quase não está diminuindo."
Este é o custo oculto da regra dos 5 anos. Se vários anos passarem com um saldo alto, há o risco de se tornar "super-endividado" (dívida excedendo o preço de venda) quando você quiser vender.
O Que Você Deve Fazer Ao Escolher a Taxa Variável?
A premissa de que a taxa variável é vantajosa nos níveis de juros atuais não muda. No entanto, quero que você execute estas três coisas como um conjunto:
- Gerencie a diferença da taxa fixa como uma "reserva para pagamento antecipado." Em comparação com o Child-rearing Plus, escolher a taxa variável deixa cerca de 43.000 ienes por mês (520.000 ienes por ano) no seu bolso a partir do 6º ano. É importante colocar isso em uma conta separada para pagamentos antecipados, em vez de usar para despesas de vida. Se você reduzir o principal de uma só vez quando as taxas dispararem, pode mitigar o impacto da regra dos 5 anos. Se você puder investir, um retorno anual de 3% é suficiente. 43.000 ienes por mês compostos por 10 anos se tornam cerca de 5,9 milhões de ienes.
- Verifique as parcelas mensais a 2% ou 3% agora. Você pode simular isso gratuitamente nos sites dos bancos. É importante ver se você pode arcar com o orçamento familiar se a taxa dobrar.
- Compare habitualmente o saldo com o valor do imóvel a cada 5 anos. Se a amortização do principal desacelerar, é fácil ficar em um estado de super-endividamento. Esteja especialmente consciente disso dentro de 10 anos após a compra.
Há Pessoas Que Devem Escolher a Taxa Fixa
Para evitar mal-entendidos, as taxas de juros fixas não são erradas para todos. Ela tem valor para aqueles que:
- Não querem se preocupar com flutuações de juros por 35 anos.
- Têm períodos de renda mais baixa devido a licença parental ou redução de horas.
- Têm renda comercial flutuante.
No entanto, há uma coisa a perceber.
Se a sua família tem força para pagar 155.900 ienes por mês (a partir do 6º ano) por 35 anos, mesmo com o Child-rearing Plus, você deve ser capaz de suportar um certo aumento da taxa variável. Essas famílias são exatamente as que podem escolher a taxa variável e investir os 43.000 ienes economizados a cada mês.
Usar a taxa variável enquanto mantém a mesma sensação de gasto mensal que a taxa fixa, enquanto a diferença se acumula constantemente — essa é a melhor maneira de utilizar as taxas variáveis.
Antes de escolher, primeiro pergunte a si mesmo: "Minha família consegue suportar se a taxa variável subir para a faixa dos 3% do Flat 35?"
