Se você não fizer nada, chegará o dia em que você não terá onde morar.
Não é exagero. Os números comprovam isso.
Estou neste mercado há 20 anos. Vou escrever com honestidade sobre o que está acontecendo no mercado atual.
Capítulo 1: Quem não consegue comprar está migrando para o mercado de aluguel
Os preços dos condomínios continuam subindo. Pela primeira vez, mais de 20% das casas isoladas nas 23 zonas de Tóquio ultrapassaram 100 milhões de ienes. Os preços de venda atingiram recordes históricos por sete meses consecutivos.
Para quem pensa: "Então vou comprar um usado":
O preço de contrato por metro quadrado de condomínios usados na região metropolitana de Tóquio subiu por 65 meses consecutivos. Os imóveis usados também estão caros. Como as pessoas não conseguem comprar novos, migram para os usados. A demanda por imóveis usados aumenta. Os preços dos usados sobem. Não há escapatória.
As pessoas que não conseguem comprar migram para o aluguel.
Em uma pesquisa com 287 profissionais do setor, a "alta dos preços dos condomínios" foi citada como o principal fator com impacto positivo no mercado de aluguel. O grupo que não consegue comprar imóveis novos ou usados está impulsionando a demanda por aluguéis.
O que acontece quando a demanda aumenta? Os aluguéis sobem.
Capítulo 2: Por que os aluguéis estão subindo apesar da redução populacional?
Alguns podem pensar: "Se a população está caindo, as vagas deveriam aumentar." Há razões pelas quais isso não está acontecendo.
O número de domicílios está aumentando. Mesmo com a redução populacional, o número de domicílios cresce. Os domicílios de uma pessoa só, os divórcios e o envelhecimento da população vivendo sozinha estão avançando. Entramos em uma era em que uma pessoa ocupa um cômodo. Mesmo que a população diminua, se o número de domicílios aumentar, a demanda não cai.
A concentração nas cidades continua. A população rural está diminuindo, mas a concentração em Tóquio, Osaka e Nagoya persiste. A demanda nas áreas urbanas aumenta enquanto os imóveis vazios nas áreas rurais crescem. Uma polarização das taxas de vacância está ocorrendo.
O número de residentes estrangeiros está disparando. Devido à expansão do programa de estágio técnico, estudantes internacionais e a flexibilização dos vistos de trabalho, os residentes estrangeiros estão aumentando. Eles também geram demanda por aluguéis.
A oferta está sendo restringida. Devido ao aumento dos custos de construção, está se tornando mais difícil construir novos imóveis para aluguel. Se a oferta diminui enquanto a demanda se mantém, as taxas de vacância caem.
A redução populacional é uma "história geral." Não se trata das áreas urbanas onde você está tentando morar.
Capítulo 3: As taxas de vacância estão caindo. Uma era está chegando em que você não conseguirá alugar nem se quiser.
As taxas de vacância nos bairros Kita e Chuo da cidade de Osaka estão na faixa dos 4%. A cidade de Osaka superou as 23 zonas de Tóquio na taxa de crescimento dos aluguéis, com os aluguéis anunciados atingindo recordes históricos.
Tanto Tóquio quanto Osaka estão seguindo a mesma direção.
O que significa uma baixa taxa de vacância? Significa que há menos imóveis para escolher, mesmo que você queira alugar. Estamos nos aproximando de um estado em que você não conseguirá alugar a menos que abra mão de condições.
Se a oferta não aumentar, uma era chegará em que você não conseguirá morar na localização desejada pelo preço desejado.
Capítulo 4: Os aumentos de aluguel são o padrão do setor
"Aumentar aluguéis e taxas de área comum" foi a resposta mais comum tanto de incorporadoras quanto de empresas de gestão de ativos em uma pesquisa do setor.
Não é uma decisão de proprietários individuais. É uma tendência de todo o setor.
Além disso, 71,1% das empresas responderam que o preço de aquisição de terrenos e apartamentos para aluguel "vai subir." Isso é um aumento significativo em relação aos 55,8% da pesquisa anterior. Os custos de aquisição são sempre repassados para o aluguel.
Não há escapatória.
Capítulo 5: A realidade de não conseguir alugar na velhice
Você consegue alugar enquanto é jovem. O problema é o que vem depois.
Um número crescente de proprietários está se recusando a alugar para idosos. Há casos em que você é reprovado na análise de crédito no momento em que sua renda se torna apenas a aposentadoria. Você é rejeitado devido ao risco de morte solitária. Você é rejeitado porque não consegue contratar uma empresa de fiança.
Há números. 42,8% das pessoas com mais de 65 anos que procuraram imóveis para alugar disseram que "tiveram dificuldades." Cerca de 1 em cada 3 (30,4%) já foram recusadas por causa da idade. No último ano, são 36,7% — mais de 1 em cada 3 estão sendo rejeitadas.
Mesmo que você tenha renda ou economias suficientes, há muitos casos em que é rejeitado. Não é uma questão de dinheiro; é uma questão de idade.
Enquanto os aluguéis continuam subindo, a renda diminui. As análises de crédito se tornam mais rigorosas. As opções de onde você pode morar se reduzem.
Você pode alugar agora. Mas a realidade é que 1 em cada 3 pessoas com mais de 65 anos são rejeitadas.
Capítulo 6: Se não fizermos nada, o Japão vai ficar assim
Em 5 anos: Os aluguéis urbanos estarão 15-20% mais altos do que agora. O início de novas construções continuará diminuindo, e a escassez de oferta piorará. Os preços dos usados permanecerão altos. Você não conseguirá comprar novos ou usados. Os aluguéis também estarão caros. Não haverá escapatória.
Em 10 anos: A geração "Dankai Junior" se aproxima dos 65 anos. Os domicílios de idosos solteiros aumentam. As cidades ficarão cheias de idosos que querem alugar mas não conseguem. Refugiados habitacionais surgirão como um problema social.
Em 20-30 anos: As áreas rurais estarão cheias de imóveis vazios. As áreas urbanas não terão onde morar. A polarização atingirá seu limite. Idosos sem moradia inundarão as habitações públicas e instalações. Essas instalações também estarão em falta.
Há um problema fundamental. O número de trabalhadores da construção civil está diminuindo devido à baixa taxa de natalidade. Não é mais possível construir casas. A oferta não aumentará. A demanda continuará se concentrando nas áreas urbanas. Os preços continuarão subindo.
Isso não é uma previsão; é uma extensão do que está acontecendo agora.
Capítulo 7: Então, o que você deve fazer agora?
Não há uma única resposta. A situação de cada pessoa é diferente.
Para quem opta por alugar: Crie um plano financeiro que incorpore os aumentos de aluguel. Não presuma que seu aluguel atual será o mesmo daqui a 10 anos. Pense agora em como garantir um lugar para morar na velhice. É tarde demais para pensar nisso depois dos 65 anos.
Para quem pensa em comprar: Se comprar, pense na estratégia de saída. Primeiro, considere se conseguirá vender ou alugar o imóvel daqui a 10 anos. Sempre verifique a localização, o status da gestão e a situação do fundo de reserva para reparos. Os resultados vêm não quando você compra, mas quando vende.
Comum a ambos: Se encontrar um bom imóvel, compre sem hesitar. Se encontrar um bom aluguel, alugue sem hesitar. Enquanto você hesita, outra pessoa decide.
Informação é poder. O maior risco é ser levado pela correnteza sem saber.
Não fazer nada é a escolha mais perigosa neste momento.
Capítulo 8: Optar por alugar é correto. Mas não fazer nada não é.
Decida se vai alugar ou comprar com base na sua personalidade e situação. Não estou tentando negar a escolha de alugar.
No entanto, você deve saber o que está acontecendo no mercado atual.
Se optar por alugar, faça um plano financeiro que considere os aumentos de preço. Pense agora em garantir um lugar para morar na velhice.
Se considerar comprar, aja com uma estratégia de saída em mente. Os resultados vêm não quando você compra, mas quando vende.
Não fazer nada é o maior risco.
Se encontrar um bom imóvel, compre sem hesitar. Da mesma forma, se encontrar um bom aluguel, alugue sem hesitar. Enquanto você hesita, outra pessoa decide.
Fonte: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Pesquisa sobre o Mercado de Apartamentos para Aluguel (4º Trimestre de 2025)" / Japan Rental Housing Management Association (Pesquisa de julho de 2025) / Relatório de Mercado LIFULL HOME'S (novembro de 2025)
Insights de 20 anos de experiência no setor imobiliário.
