Algumas pessoas me pediram minha opinião sobre investimento em terrenos; resolvi reunir minhas respostas aqui em forma de artigo.
Resumindo: durante muitos anos, o investimento em terrenos na Turquia funcionou quase como um "investimento sem perda". No entanto, a maioria das condições que tornaram isso possível mudou. Portanto, acredito que a relação risco-retorno do investimento em terrenos hoje é muito pior do que no passado.
Isso não significa que "terrenos não darão mais lucro". Apenas acho que eles não são mais a ferramenta automática de geração de riqueza que costumavam ser.
1. O que tornava os terrenos lucrativos era a demografia
Historicamente, o investimento em terrenos na Turquia tinha uma narrativa muito forte porque três grandes vantagens atuavam simultaneamente:
- A população estava em constante crescimento.
- As pessoas migravam das vilas para as cidades.
- O custo de carregamento do terreno era quase inexistente.
Desde 1950, nossa população aumentou mais de quatro vezes. As cidades se expandiam constantemente; campos na periferia se transformavam em lotes, e lotes se transformavam em parcelas zoneadas. As pessoas frequentemente enriqueciam não pela produção, mas pelo aumento da renda (ganho não merecido) resultante da urbanização.
Mas hoje o cenário está mudando.
A taxa de natalidade caiu significativamente. Embora a população ainda esteja crescendo, a taxa de crescimento está diminuindo de forma acentuada. A migração para as cidades não está no mesmo ritmo de antes. Na verdade, observa-se até declínio populacional em algumas grandes cidades como Istambul.
Nesse ponto, o exemplo do Japão é importante. O Japão não será exatamente como a Turquia; no entanto, o processo vivido após 1980 nos mostrou o seguinte: quando o crescimento populacional para, o mercado imobiliário pode deixar de ser um ativo gerador de valor.
2. "O lucro está na compra" — mas ainda existe margem hoje?
Investidores antigos têm um belo ditado:
"O lucro não está na venda, está na compra."
No passado, os campos na periferia das cidades eram muito baratos porque a cidade ainda não havia chegado até lá. As pessoas compravam a preços baixos e esperavam por anos, ganhando uma riqueza significativa à medida que a cidade crescia.
Hoje, ocorreu uma inversão interessante:
Enquanto as cidades não crescem tão rápido como antes, mesmo nas áreas mais remotas, a renda futura já está precificada nos campos. Em outras palavras, em muitos lugares, o preço de entrada já inclui uma parte significativa do valor que pode ser gerado no futuro.
Uma margem de segurança em um investimento ocorre quando o preço está abaixo do valor. Acredito que essa margem se estreitou consideravelmente no lado dos terrenos.
3. A questão do zoneamento é mais arriscada do que se pensa
Um dos riscos menos discutidos do investimento em terrenos é o processo de zoneamento.
Porque a questão não é apenas "o zoneamento virá?" A densidade do zoneamento muda tudo. Um zoneamento de baixa altura pode reduzir significativamente a renda esperada por anos. Talvez nem venha.
Além disso, há o risco de desapropriação. Parte do terreno pode ser desapropriada para áreas públicas como estradas, escolas ou parques.
Vou dar um exemplo concreto:
Anos atrás, o pai do meu sogro comprou um campo em Dikmen, Ancara, com grandes expectativas por ser perto do centro. Eles esperaram por muito tempo. Depois, o zoneamento que veio foi de apenas 3 andares; além disso, parte do terreno foi desapropriada para uma escola. Após décadas, o resultado foi medíocre. Essa situação não é uma exceção; é um dos riscos rotineiros do investimento em terrenos.
4. O que tornava a Turquia diferente?
Não foi apenas o crescimento populacional que tornou o investimento em terrenos tão forte na Turquia.
A verdadeira diferença era que o custo de carregamento era quase zero.
Por muitos anos:
- Os impostos sobre terrenos eram baixos.
- Os valores venais estavam muito abaixo dos valores reais.
- Não havia imposto sobre ganho de capital para terrenos mantidos por mais de 5 anos.
Em outras palavras, as pessoas podiam manter terrenos por anos a um custo quase zero.
No Ocidente, a situação é diferente. Em países como os EUA, o imposto sobre a propriedade é mais próximo do valor real. Você paga alguns milhares de dólares de imposto por ano por um lote de US$ 200.000. Para terrenos maiores, esse valor pode chegar a dezenas de milhares de dólares.
Em um sistema como esse, as pessoas não podem manter um ativo vazio por décadas só porque "talvez haja renda no futuro". Elas precisam arcar com o custo desse ativo todos os anos.
Na Turquia, ocorreu exatamente o oposto por muito tempo:
- Custos de carregamento baixos,
- Vantagens fiscais,
- Crescimento populacional forte.
Quando esses três fatores se combinaram, o terreno se transformou em uma ferramenta quase automática de geração de riqueza.
Mas hoje:
- Os valores venais estão subindo,
- Os custos de carregamento estão aumentando,
- O impulso populacional está desacelerando,
- E a possibilidade de aumento de impostos sobre a renda no futuro está se fortalecendo.
Por esse motivo, não vejo um período tão fácil quanto no passado.
5. Terrenos como a "riqueza oculta" das empresas
Nas décadas de 1990 e 2000, uma das maneiras mais fáceis de tirar dinheiro das empresas era comprar terrenos.
Porque não havia imposto sobre ganho de capital para terrenos mantidos por muito tempo. Portanto, as empresas frequentemente compravam terrenos até no meio do nada a preços altos. Muitas transações naquela época eram, na verdade, feitas com a expectativa de renda futura.
Olhando para trás hoje, alguns dos terrenos comprados naquele período atingiram valores incríveis. Essa é frequentemente a história por trás dos "terrenos valiosos" nos balanços das empresas públicas.
No entanto, hoje o mesmo mecanismo não funciona tão facilmente. Devido aos relatórios de avaliação, às regulamentações da Comissão de Valores Mobiliários (SPK) e ao aumento da transparência, essa área se tornou muito mais visível do que antes.
6. O lado residencial é um pouco diferente
O que descrevi até agora foi principalmente sobre investimento em terrenos.
Imóveis que geram aluguel, ou seja, o lado residencial, devem ser avaliados de forma um pouco diferente.
Peter Lynch tem uma famosa frase:
"Não invista em ações antes de comprar uma casa; porque em noventa e nove em cada cem casos, a casa vence."
Mas o ponto crítico aqui é o seguinte:
Na América, as pessoas compram casas principalmente com alavancagem.
Graças ao sistema de hipotecas de juros baixos e longo prazo, as pessoas podem possuir um grande ativo com uma pequena entrada. Isso aumenta significativamente o retorno sobre o patrimônio.
Por exemplo:
Você compra uma casa de US$ 500.000 com US$ 50.000 de capital próprio. Mesmo que o preço da casa aumente 5% ao ano, seu retorno sobre o patrimônio se torna muito alto porque o ganho é gerado sobre o valor total do ativo.
Em outras palavras, uma parte significativa do que Lynch diz é, na verdade, o efeito da alavancagem financeira.
Em nosso país, se você comprar uma casa com financiamento a um preço razoável, pagando pouco dinheiro durante um período em que os preços das casas e as taxas de juros do financiamento estão baixos, você certamente ganhará. Mas se você estiver comprando à vista para alugar, pode não ser um investimento sábio.
7. Vale a pena comprar uma casa como investimento?
Acho que há um debate mais razoável aqui.
Porque:
- O aluguel é um fluxo de caixa que pode se adaptar à inflação.
- Em algumas regiões, os multiplicadores de aluguel caíram significativamente.
- No longo prazo, o retorno real da habitação pode estar em níveis razoáveis.
Além disso, enquanto obter altos retornos reais de longo prazo no mercado de ações exige conhecimento sério e resiliência psicológica, conhecimentos básicos podem ser suficientes no setor imobiliário. Enquanto calcular corretamente o valor de uma ação exige expertise, conhecimento e experiência sérios, uma perspectiva mais básica pode ser suficiente para analisar um terreno, sua renda de aluguel e a resistência sísmica do edifício.
Portanto:
Concordo com a visão de que "imóveis comprados com o multiplicador certo, em uma boa localização, que geram um bom aluguel, podem ser comprados". Lidar com inquilinos pode parecer difícil, mas, por exemplo, um amigo meu compra uma casa de 1 quarto e sala com uma expectativa de retorno de 10 a 12 anos de aluguel. Para um retorno real anual de 8%, dá para lidar com um inquilino. Afinal, há renda no mercado de ações se nos esforçarmos e nos dedicarmos. É normal ter retornos razoáveis na habitação se você se esforçar e pesquisar.
8. Conclusão
Acho que a característica comum dos bons investidores imobiliários é esta:
Eles abordam esse negócio não como especulação, mas como um problema de avaliação de ativos.
Eles pensam como se estivessem analisando uma empresa:
- Qual é o valor atual do aluguel?
- Qual é o futuro da região?
- Como o metrô, o transporte e o movimento populacional vão mudar?
- Qual é o valor de uso alternativo do terreno ou da estrutura?
E eles só investem se o preço permanecer abaixo do valor que calcularam.
Na verdade, a questão se resume a isto:
Você ganha dinheiro no negócio que conhece e entende. Embora o investimento imobiliário seja mais fácil de gerenciar psicologicamente do que o investimento em ações, também exige trabalho, pesquisa e conhecimento para o sucesso.
Um abraço.
