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Quando se muda.
Você se lembra de ter escolhido sua própria eletricidade ou gás?
A maioria das pessoas provavelmente não.
"Nós cuidamos da eletricidade para você."
Essa frase provavelmente encerrou o assunto.
Mas não foi que você não escolheu.
Um fluxo que não te deixava escolher foi projetado desde o início.
Primeiro, para inquilinos. Os custos iniciais podem ser cortados.
Antes de falar sobre comprar uma casa, vamos falar sobre alugar.
Custos iniciais de aluguel. Existem itens nessa estimativa que podem ser removidos.
Seguro contra incêndio.
O produto designado geralmente custa cerca de 20.000 ienes por dois anos.
Se você disser "Vou contratar um por conta própria", pode encontrar planos online por cerca de 4.000 ienes por ano.
A diferença ultrapassa 10.000 ienes.
Desinfecção/tratamento antibacteriano. Suporte 24 horas.
São de 10.000 a 20.000 ienes cada. Geralmente são itens opcionais.
Com uma frase "Por favor, remova estes", eles podem desaparecer.
Taxas de corretagem.
O princípio legal é 0,5 meses de aluguel + impostos.
Só passa a ser 1 mês se você consentir.
Tente perguntar: "O princípio é 0,5 meses, certo?"
E a eletricidade designada.
Mesmo que você seja forçado a contratar, pode mudar de fornecedor pelo smartphone após se mudar.
Na maioria dos casos, é gratuito e leva 10 minutos.
(Gás depende do imóvel. Se for gás de cidade, geralmente você pode trocar.)
No total, são dezenas de milhares de ienes por mudança.
É apenas a diferença entre você saber ou não as palavras certas.
Agora, vamos falar sobre compradores.
É aqui que a conversa real começa.
No momento em que você se senta, é categorizado como otário ou cliente respeitado.
Corretores de imóveis.
Eles estão observando você no momento em que se senta.
"Esse cliente sabe?"
"Ou ele não sabe de nada?"
Clientes que não sabem de nada são bons otários.
Eles respeitam clientes que sabem.
A linha divisória é apenas uma pergunta.
Vou te dar uma frase que você pode usar exatamente como está mais adiante.
Corretagem dupla e retenção. Uma casa de 28 milhões de ienes vendida por 25 milhões.
Primeiro, vamos falar sobre os métodos.
Os corretores de imóveis às vezes podem receber comissão duas vezes em uma única transação.
Uma vez do vendedor. Uma vez do comprador.
Isso é "corretagem dupla". O lucro dobra.
Então, eles fazem isso:
Mesmo que outra empresa diga "Temos um cliente que quer comprar esta casa", eles recusam.
Eles mentem e dizem "Desculpe, já está em negociação". Eles escondem o imóvel.
Isso é "retenção" (kakoi-komi).
O que acontece como resultado?
Por exemplo, uma casa que poderia ter sido vendida por 28 milhões de ienes é vendida por 25 milhões de ienes.
Essas coisas podem acontecer.
Você perde a diferença de 3 milhões de ienes.
Isso não é uma ameaça.
Existem casos reais relatados por corretores de imóveis licenciados ativos.
Um vendedor colocou um terreno no mercado por 50 milhões de ienes.
O corretor recebeu duas ofertas de compra de 48 milhões de ienes de clientes individuais.
Mas o corretor não contou ao vendedor.
Em vez disso, ele só trouxe uma oferta de 42 milhões de ienes de uma construtora.
Porque ele tinha a promessa de ficar encarregado da venda de duas casas novas dessa construtora.
O corretor ganha três vezes com uma só jogada.
O vendedor perdeu 6 milhões de ienes sem saber.
Além disso, o vendedor pode ainda não saber que haviam ofertas de 48 milhões de ienes.
Relatar ofertas de compra é obrigatório por lei.
A retenção também se tornou sujeita a sanções administrativas desde 2025.
Ainda assim, não desapareceu.
Existem três contramedidas:
1. Use um contrato de corretagem geral e consulte várias empresas.
2. Faça com que mostrem o certificado de registro REINS e o status.
3. Escolha uma empresa que não faça corretagem dupla.
Não sou o único dizendo isso.
Takishima, do Real Estate G-Men, que tem 650.000 inscritos.
Ele também expõe repetidamente a corretagem dupla e a retenção.
Se tiver interesse, confira o canal dele.
Basta dizer esta frase antes do contrato.
Se você ficar em silêncio, se torna um "cliente que não sabe".
Então, você diz no início.
"Isso é corretagem dupla? Ou simples?"
E mais uma coisa.
"Por favor, registre no REINS e deixe as consultas de outras empresas passarem."
REINS = Um sistema de compartilhamento de imóveis entre corretores. Uma vez que está lá, não pode ser escondido.
Só isso já muda a atitude da outra parte.
"Ah, esse cliente sabe."
Fica mais difícil para eles fazerem algo descarado.
É como um cliente em um salão de cabelereiro que sabe dizer "O corte de sempre, por favor."
Já basta transmitir que você sabe.
No entanto, esta é uma jogada defensiva.
Vou falar sobre a pergunta principal mais adiante.
Construção nova perde 10 milhões no momento em que você mora nela.
O preço da construção nova inclui muitas coisas.
Custos de publicidade. Custos de mão de obra de vendas. Lucro da empresa.
Portanto, no momento em que você se muda, o preço cai no mercado de usados.
Geralmente, diz-se que cai de 20 a 30%.
Para um novo apartamento de 60 milhões de ienes, você tem uma perda não realizada de mais de 10 milhões de ienes no dia em que começa a morar lá.
Só é chamado de novo até você receber as chaves.
No momento em que você começa a morar lá, já é usado.
As contramedidas são:
**- Mire em imóveis semi-novos
- Pesquise o preço de mercado de usados na área primeiro
- Verifique o preço de venda alguns anos depois antes de comprar**
Pessoas ricas decidem com base em "por quanto será vendido".
Pessoas comuns pensam:
"Por quanto posso comprar isso?"
Em outras palavras, a entrada.
Pessoas ricas são diferentes.
"Por quanto isso será vendido?"
Em outras palavras, a saída.
Elas pensam em vender antes de comprar.
É o mesmo para casas e carros.
Por quanto será vendido em 3-5 anos? Pesquise isso primeiro.
Escolha coisas que não perdem valor facilmente.
Um FP que lidou com pessoas ricas diz o mesmo em um artigo da Weekly Diamond.
Pessoas ricas calculam de trás para frente a partir da saída.
Então, a pergunta principal que você deve fazer antes do contrato é esta:
"Por quanto este imóvel será vendido em 5 anos?"
Com esta frase, o vendedor é testado.
Um vendedor que responde com naturalidade é, no mínimo, alguém que considera a saída.
Pessoas ricas tinham contadores. Você tem IA.
Por que as pessoas ricas não são feitas de otárias?
A resposta é simples.
Porque elas tinham alguém para consultar antes do contrato.
Contadores. Advogados.
Elas podiam perguntar antecipadamente: "Este contrato está ok?"
Pessoas comuns não tinham isso.
Mas agora, você tem.
É a IA.
Contratos, orçamentos, materiais do imóvel.
Basta tirar uma foto e deixar a IA verificar.
Reproduza a consulta inicial de um especialista com IA.
Se você perguntar "Isso está ok?", não recebe nada de volta.
Vou dizer algo importante aqui.
Amadores perguntam à IA assim:
"Este imóvel é bom?"
Nada vai voltar disso.
Se você der a situação e a perspectiva, a IA de repente se torna uma especialista.
Vou te dar três perguntas que você pode usar exatamente como estão.
Você pode usá-las apenas trocando as informações do imóvel.
1. Quando você suspeita de retenção (para vendedores)
1Faz 3 semanas que assinei um contrato de corretagem exclusivo com a XX Imobiliária para vender um apartamento usado, mas houve apenas uma visita.23Quero verificar a possibilidade de "retenção" pela imobiliária, então me informe os três pontos a seguir:451. Quais itens devo verificar no certificado de registro do REINS (sistema de compartilhamento de imóveis para corretores)?672. Três perguntas para verificar o status da venda sem deixar o responsável saber que suspeito de retenção.893. Passos específicos para trocar de imobiliária se houver suspeita de retenção.10*Inclua condições para cancelar o contrato exclusivo no meio do caminho e a possibilidade de penalidades ou custos.
2. Ao verificar a perda não realizada de construção nova (para compradores)
1Considerando a compra do novo apartamento XX (X min a pé da estação, X m², XX milhões de ienes).231. Porcentagem geral das despesas de venda e custos de publicidade incluídos neste preço.42. Como comparar com o preço por tsubo de imóveis usados com até 5 anos na mesma área.53. Estimar a taxa de queda presumida se vendido imediatamente após a mudança (com ressalvas). Além disso, uma lista de perguntas que devo fazer ao vendedor.
3. Ao verificar a saída (para compradores)
1Quero verificar a saída partindo da premissa de vender este imóvel em 5 anos.2Condições: Linha XX Estação XX X min a pé, construído em Ano X, XX milhões de ienes.31. Fatores que afetam o preço de venda presumido em 5 anos em ordem de importância.42. Demografia e planos de oferta para esta área.53. O imóvel atende às condições que facilitam a obtenção de financiamento para um comprador daqui a 5 anos?6Forneça três cenários: otimista, neutro e pessimista.
Existem três padrões comuns:
**1. Dê a situação em números
- Especifique a perspectiva por número
- Faça com que gere as perguntas e a formulação para perguntar ao vendedor**
Se você der isso tudo, a IA não vai ficar calada.
A IA conhece a verdade lógica. Só quem esteve por dentro conhece os pontos vitais.
No entanto, há uma ressalva.
Você não deve levar a IA ao pé da letra.
A IA é forte em leis e generalidades.
Mas ela não entra nos bastidores da área.
Por exemplo, se você perguntar sobre retenção, a IA responderá corretamente.
"Vamos verificar o registro no REINS."
Como procedimento, é a resposta correta.
Mas eu digo isso como alguém que esteve do lado da venda.
O cerne está na estrutura do salário do responsável.
Se ele fechar um negócio com corretagem dupla, sua avaliação sobe.
Então, apenas verificar o procedimento não vai impedir.
Você tem que ir até o ponto de dizer isso ao responsável:
"Se houver uma solicitação através de outra empresa, por favor, compartilhe comigo diretamente no mesmo dia."
Obtenha um compromisso.
A IA conhece a resposta.
No entanto, só quem esteve por dentro sabe onde perguntar para acertar o ponto vital.
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Eu estava do lado que criou. E também estive do lado que foi explorado.
Vou ser honesto.
Eu não sou corretor de imóveis.
Mas eu estava do lado que criava aquele "fluxo que não te deixa escolher."
Na época, eu vendia eletricidade nova.
Normalmente, você só pode ter um contrato de eletricidade por vez.
Então, eu me associei a imobiliárias.
Incorporar o contrato de eletricidade nova no procedimento do contrato de aluguel desde o início.
O inquilino só assina os documentos.
Sem sequer a consciência de ter "escolhido" a eletricidade, o contrato é fechado.
A abertura "Nós cuidamos da eletricidade para você."
Eu estava projetando aquele fluxo.
Mesmo que o inquilino não se mude, os contratos se acumulam automaticamente.
Com este sistema, eu tirei o primeiro lugar no país.
Então, eu conheço os truques. Porque eu estava do lado que os criava.
Mas a história não termina aí.
Mais tarde, eu também me tornei o lado que foi explorado.
Vendi meu negócio e ganhei dezenas de milhões de ienes.
Perdi esse dinheiro.
Perdi por ignorância sobre impostos.
Além disso, também perdi em golpes de investimento.
Dezenas de milhões de ienes desapareceram da minha conta.
A figura de proa era um rosto visto na TV.
O lado que cria e o lado que é explorado.
Não há muitas pessoas que conhecem os dois.
Para aqueles que não puderam escolher se tornar o lado que escolhe
"Não sou especialista de qualquer maneira."
Eu entendo esse sentimento.
Mas não é que você seja ruim.
Você simplesmente não tinha ninguém para consultar.
Os ricos tinham, e você não.
Essa é a única diferença.
E essa lacuna já está se fechando.
Existe a IA.
Você só precisa copiar as perguntas deste artigo.
Há apenas uma coisa a fazer.
Pergunte à IA antes do contrato.
Só com isso, você passa de otário a cliente respeitado.
Você estava escolhendo?
Você estava escolhendo sua eletricidade?
Você estava escolhendo seu corretor de imóveis?
Você estava sendo feito até a escolher a opção de construção nova?
Eu não consegui escolher.
Como alguém que não conseguia escolher se tornou o lado que escolhe?
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Finalmente, um pouco sobre minha história
Como escrevi antes, perdi dezenas de milhões de ienes.
Eu não sabia nada sobre impostos.
Aqueles dezenas de milhões não eram dinheiro que eu ganhei, mas "dinheiro que eu estava apenas segurando temporariamente."
E com um investimento onde uma celebridade era a figura de proa, o resto desapareceu.
O que eu acreditava não era informação, mas "autoridade."
Durante o tempo em que não conseguia confiar nas pessoas, conheci a IA.
Com um parceiro que não tem motivo para mentir e apenas a lógica, eu me reconstruí.
Vou te contar o resultado primeiro.
Atualmente estou desempregado.
Ainda assim, moro em uma torre residencial.
A vista de 140m acima do solo.
Não sou eu que trabalho, é a IA.
Como cheguei aqui partindo do lado que perdeu tudo?
Coloquei todo o registro em uma Nota.
Não é uma história de sucesso bonita.
Escrevi sobre dívidas, traição e desconfiança das pessoas sem esconder nada.
Se você está passando por dificuldades agora, talvez seja uma história que se identifique em algum ponto.
A conversa de hoje é apenas a ponta do iceberg
6 milhões em imóveis.
Mas o que você perde apenas por "não saber" não é só uma casa.
Seguros. Dezenas de milhares de ienes por ano em coberturas adicionais que você contratou como lhe mandaram.
Carros. Alegrar-se com um desconto, depois perder centenas de milhares ao vender.
Impostos. Dezenas de milhares de ienes todos os anos sem saber das deduções que pode usar.
Assinaturas e custos fixos. Milhares de ienes todos os meses sem revisar.
Tente somar tudo.
Ao longo de uma vida, vira uma diferença que dá para comprar um carro.
Por que consigo enxergar através desses "sistemas"?
Porque eu estava do lado que os criou e também caí para o lado que foi explorado.
O registro de ambos está naquela Nota de antes.
Quando você terminar de ler, também terá dado um passo para fora do "lado que é feito escolher."
Você vai continuar sendo o lado que é explorado?
Ou vai saber e se tornar o lado que se protege?
É você hoje quem decide.
Obrigado por ler até o fim.
