Como esse tipo de afirmação com perspectiva limitada está espalhada por aí, o 'Tio do Choque Lehman' está escrevendo mais um artigo.
Os Empréstimos Conjuntos para Coberturas na Bay Area Não Vão Colapsar
O artigo típico: "Um casal poderoso com renda familiar de 15 milhões de ienes compra uma cobertura na Bay Area de 150 milhões de ienes com empréstimo conjunto. Quando as taxas de juros sobem, suas parcelas mensais aumentam em XX mil ienes! Eles não conseguem cobrir isso só com o salário! É um colapso!"
Usuários cínicos do Twitter: "Yayyyyy!!!! Bem feito!!!!"
Esta é a minha timeline recente no X.
O que esses artigos afirmam realmente vai acontecer? Que tipo de pessoas estão comprando esses imóveis? Qual o impacto real do aumento das taxas de juros sobre eles?
É hora de encarar a realidade, então vamos olhar os detalhes.
A Classe dos Novos Ricos do 'Grupo Sugoroku'
Loucura congelante. Existe uma classe rica única lá.
Aqui estão alguns dados interessantes: os atributos dos compradores iniciais da famosa HARUMI FLAG.
Ao analisar, o público principal tem entre 30 e 40 anos. Mais da metade são funcionários de empresas, enquanto 27,5% são proprietários de negócios ou executivos. O mais interessante é que cerca de 60% dos compradores eram 'upgraders' (comprando uma casa substituta).
Mesmo com esses dados um pouco antigos, podemos ver que as pessoas que compram subitamente coberturas caras na Bay Area do zero são, na verdade, uma minoria.
Eles compraram um condomínio em Toyosu por 60 milhões de ienes, que subiu para 90 milhões de ienes.
Compraram uma cobertura em Kachidoki por 90 milhões de ienes, que subiu para 140 milhões de ienes.
Venderam e compraram a próxima por 150 milhões de ienes.
Subiu novamente, e agora eles estão olhando para 200 milhões de ienes.
Como avançar casas no tabuleiro toda vez que você rola os dados, eles expandiram seus ativos fazendo upgrade de condomínios no centro de Tóquio.
Este é o 'Grupo Sugoroku'.
Eles vão trabalhar normalmente, deixam os filhos na creche e pagam suas hipotecas.
Mas nos bastidores, eles detêm centenas de milhões em ativos.
Esta é, na verdade, a verdadeira identidade daqueles que compram coberturas na Bay Area.
Pesquisas recentes sobre compradores de condomínios no centro de Tóquio confirmam essa tendência.
Em uma pesquisa de 2023 com compradores de condomínios nos 9 bairros centrais de Tóquio, muitas famílias possuíam mais de 100 milhões de ienes em ativos financeiros, e a diferença entre aqueles que podiam comprar e aqueles que desistiram foi maior baseada em ativos financeiros do que em renda. (*Japan Housing Research Center)
Exatamente. Deve-se dizer que as pessoas que veem as coisas apenas pela lente da 'renda familiar' como fluxo salarial têm uma perspectiva estreita.
Hipotecas como Alavancagem
Vamos olhar para o que esses novos ricos estão realmente fazendo.
Por exemplo:
Um casal com 0 iene em ativos compra um condomínio de 50 milhões de ienes com financiamento total.
Esse condomínio valoriza para 100 milhões de ienes.
Eles então compram um condomínio equivalente de 100 milhões de ienes, vendem sua casa e embolsam 100 milhões de ienes.
A mudança em seu balanço patrimonial parece assim:
Ao transitar de ① para ②, eles obtiveram 50 milhões de ienes em dinheiro.
Eles investem esse dinheiro, por exemplo, em Fundos de Todos os Países (Orkan).
Simplificando, o que eles fizeram foi tomar emprestado 100 milhões de ienes em hipotecas para investir 50 milhões de ienes em ações.
A resposta para 'O que eles fizeram?' é investimento alavancado usando hipotecas de baixo juro.
É mágica combinando ganhos não realizados em imóveis e o sistema de hipoteca.
Nenhuma instituição financeira burra existe que empreste dinheiro a indivíduos dizendo 'Me emprestem dinheiro porque estou investindo em ações!!'
No entanto, usando este sistema, eles obtiveram empréstimos para investimento a taxas de juros abaixo de 1%.
E este investimento alavancado foi um enorme sucesso; até idiotas podem ver isso olhando para a alta dos fundos Orkan e dos preços imobiliários.
Se o casal que mencionei antes existisse, eles provavelmente teriam construído ativos valendo centenas de milhões até agora.
Sim. Este Grupo Sugoroku já possui ativos valendo centenas de milhões.
Para eles, números de renda familiar não importam.
Vencedores e fortes não podem ir à falência.
Taxas de Juros Crescentes para os Fortes
Os fortes têm opções.
Vamos olhar o exemplo do casal novamente.
Os fundos Orkan dobraram nos últimos 2-3 anos.
Seus 50 milhões de ienes em dinheiro agora são um fundo de investimento de 100 milhões de ienes.
E eles têm uma hipoteca de 100 milhões de ienes (assumindo nenhum pagamento, o que é impossível mas ilustrativo).
Aqui, surge a opção de 'quitar a hipoteca'.
O que determina se este casal exerce a opção de quitar a hipoteca integralmente?
É a diferença entre taxa de juros e rendimento.
A diferença entre a taxa de juros da hipoteca sobre 100 milhões de ienes e o rendimento obtido operando esses 100 milhões de ienes. Se a taxa de juros exceder o rendimento, é melhor quitar.
Considere a era quando as taxas de hipoteca eram 0,3%. Naturalmente, os rendimentos dos títulos públicos também estavam perto de zero naquela época.
Então, mesmo que pudessem tomar emprestado barato com alavancagem, tinham que assumir riscos em ações etc. para obter retornos.
Mas a situação atual (setembro de 2026) é diferente.
O rendimento de títulos públicos individuais (fixos de 5 anos) é de 2,24%.
A menor taxa variável de hipoteca é de 0,99%.
Considerando impostos, ainda há uma margem positiva de cerca de 0,7% (mais benefícios generosos como deduções de hipoteca).
Este aumento nas taxas de juros atualmente tem quase nenhum impacto negativo na maioria dos casais poderosos das coberturas.
Pelo contrário, na situação atual, pode ser chamado de positivo porque 'você não precisa assumir riscos'.
'Se as taxas de hipoteca subirem, isso não é negativo?'
Sim, é. Mas há a opção de quitar.
Sim, eles sempre têm opções.
E se esses novos ricos do Grupo Sugoroku forem à falência, será apenas se fizerem a escolha errada entre essas opções.
O número de 'renda familiar' pelo qual todos se preocupam é meramente um aspecto do problema de 'liquidez de caixa mensal'.
Para os fortes que têm opções, taxas de juros crescentes são apenas material para decidir 'se quitar a dívida ou continuar investindo'.
Inversamente, se não fizerem a escolha errada, não irão à falência.
Taxas de Juros Crescentes para os Fracos
Os fortes têm opções. Inversamente, os fracos não.
Os preços sobem.
O aluguel sobe.
As taxas de juros sobem.
Não há opção de quitar empréstimos contra taxas variáveis continuamente crescentes.
Sob taxas crescentes, a capacidade de endividamento diminui, então não há opção de comprar também.
Não há nem mesmo a opção de deixar o aluguel barato protegido pela Lei de Locação de Terra e Casa e mudar para outro aluguel.
Eles não têm ativos para investir.
Comprar títulos fixos de 5 anos com 1 milhão de ienes rende 20.000 ienes por ano. Isso não cobre nem o dinheiro de bolso.
Por outro lado, se você tiver 200 milhões de ienes.
Isso são 4 milhões de ienes em renda anual.
No passado, criar 4 milhões de ienes em fluxo de caixa de 200 milhões de ienes exigia assumir riscos.
No 'Mundo com Taxas de Juros', nem isso é necessário.
Recomendado por bancos ou corretoras, sem assumir qualquer risco, sem estudar nada, você ganha 4 milhões de ienes por ano apenas dormindo em casa.
A renda média anual de trabalhadoras de clubes de hostess é de 4 milhões de ienes.
A renda média anual de recém-formados universitários também é de 4 milhões de ienes.
Vendendo juventude, boas maneiras e saúde por 4 milhões ao ano.
Estudando até a universidade, viajando em trens lotados, trabalhando 8 horas por dia por 4 milhões ao ano.
Versus dormir em casa por 4 milhões ao ano.
Duvido que usuários cínicos do Twitter rindo de casais poderosos de coberturas tenham o luxo de se sentirem superiores no 'Mundo com Taxas de Juros'.
Escolha Sua Vida
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A vitória do 'Grupo Sugoroku' também é resultado de escolhas.
"Idiotas que compram condomínios em terra aterrada."
"Condomínios de Tóquio vão despencar após as Olimpíadas."
"Hipotecas são dívidas, possuir uma casa é um passivo."
"Coberturas na Bay Area vão colapsar devido ao excesso de oferta."
Isso foi dito alto entre 2010 e 2020.
(Apenas a teoria do excesso de oferta na Bay Area tinha algum mérito. O resto eram opiniões de nível escolar primário. O autor também acreditava nessa teoria e não conseguiu comprar. No entanto, a demanda realmente absorveu a enorme oferta.)
Naquela época, havia poucas pessoas como os 'vendedores de condomínios empurrando lançamentos hoje (kkk)'.
Aqueles que, em meio a discursos incertos, assumiram o risco de uma hipoteca e escolheram comprar coberturas na Bay Area transformaram seus 'peões' em 'peões promovidos'.
A probabilidade de copiá-los agora e ficar como eles não é alta.
Se soubéssemos qual escolha estava correta, ninguém lutaria.
No entanto, 'usuários cínicos do Twitter regozijando-se sobre histórias fictícias de colapsos de casais poderosos de coberturas' provavelmente têm poucas opções restantes.
Coberturas, empréstimos conjuntos, duplas rendas, dois filhos, lava-louças Miele, secadoras de tambor, estacionamento mecânico, academias, escolas Sapix, exames de entrada para ensino médio, fundos Orkan, títulos públicos individuais, deduções de hipoteca, declarações de imposto, tutores, parques, LaLaport, brisa do mar, estabilidade do solo.
Escolha sua vida! Até o dia em que você morrer.
