A única condição para um apartamento em torre de 30 anos se tornar um ativo de primeira linha

P. Torres residenciais podem ser reconstruídas?

R. Legalmente é possível, mas na realidade, é quase impossível. A Lei de Propriedade de Condomínios exige o consentimento de quatro quintos ou mais dos moradores. Para uma torre residencial com 500 unidades, você precisa da concordância de mais de 400 pessoas. Isso é praticamente impossível de reunir.

P. Por que é tão difícil obter consentimento?

R. Os proprietários de torres residenciais são incrivelmente diversos. Você tem moradores reais, investidores que alugam as unidades, herdeiros inacessíveis, estrangeiros que não podem ser contatados, pessoas ainda pagando financiamentos e idosos que vivem de pensão e não podem arcar com custos adicionais. Quando você propõe a esse grupo que "cada um coloque dezenas de milhões de ienes para reconstruir", não há chance de chegarem a um consenso.

P. Mudar a lei não resolveria isso?

R. As coisas estão avançando. Uma emenda à Lei de Propriedade de Condomínios foi aprovada em maio de 2025 e entrará em vigor em abril de 2026. Ela permitirá que proprietários cujo paradeiro é desconhecido sejam excluídos do grupo de votação por decisão judicial, e para edifícios com problemas específicos, como resistência sísmica insuficiente, a exigência cairá de quatro quintos para três quartos. No entanto, para edifícios normais, permanece em quatro quintos.

Isso reduz a barreira ligeiramente, mas o problema central permanece. Você não pode excluir "dissidentes que podem ser contatados, mas não têm condições de pagar". Por mais que a lei tente, ela não pode mudar o conteúdo da carteira das pessoas.

P. Realmente custa tão caro assim?

R. Sim. Geralmente custa entre 30 milhões e 50 milhões de ienes por unidade. Como as torres residenciais têm muitas unidades, o custo total para demolição e construção é astronômico. Como isso é dividido entre os proprietários, o ônus por unidade é pesado. Você não pode simplesmente pedir a um avô que vive de pensão mais 30 milhões de ienes.

P. Antigos apartamentos não foram reconstruídos no passado?

R. Foram. Mas quase todos os casos bem-sucedidos foram de propriedades com "excesso de taxa de aproveitamento do terreno". Por exemplo, ao reconstruir um edifício de 50 unidades, eles o transformavam em um edifício de 100 unidades e usavam o lucro da venda das 50 unidades extras para cobrir os custos da reconstrução. Esse truque permitia que os moradores reconstruíssem com custo zero do próprio bolso. Quase todas as reconstruções de conjuntos habitacionais antigos seguem esse padrão.

P. Por que as torres residenciais não podem fazer isso?

R. Não podem. As torres residenciais são construídas com a taxa máxima de aproveitamento do terreno desde o início, então esse truque não funciona. Simplesmente não há espaço para aumentar o número de unidades. Os conjuntos antigos tiveram sucesso porque tinham um "truque de mágica", mas as torres residenciais não. Portanto, os proprietários não têm escolha a não ser pagar do próprio bolso.

P. Elas não podem simplesmente ser demolidas?

R. Isso também é difícil. Quase não há histórico no Japão de demolição de uma torre residencial com mais de 50 andares. Embora existam métodos como a "demolição de cima para baixo" da Kajima, o custo é de 30% a 50% do custo de um novo edifício. Para um apartamento normal, a demolição é de 5% a 10% da construção nova, então este é um ônus de uma magnitude completamente diferente.

P. Então o que acontece? Elas vão se tornar ruínas?

R. Nesse ritmo, é muito provável. Começa uma espiral negativa: mais pessoas não conseguem pagar as taxas de condomínio → os fundos de reparo secam → reparos de grande escala não podem ser feitos → o valor de todo o edifício cai → pessoas ricas fogem → o ônus sobre os que permanecem aumenta ainda mais. Sinais disso já estão aparecendo em propriedades antigas em Musashi-Kosugi e na região da baía.

P. Não há esperança?

R. Na verdade, uma esperança está surgindo. Se o conceito de "Avaliação da Vida Útil Econômica Residual" se espalhar, a situação pode mudar completamente.

P. O que é isso?

R. Pelas regras bancárias atuais, apartamentos de concreto armado (CA) perdem todo o valor em 47 anos. Então, se você tentar pegar um empréstimo contra uma torre residencial de 30 anos, a reavaliação lhe dá apenas 17 anos de valor residual. Como resultado, torna-se uma propriedade que não pode ser refinanciada.

P. Mas os edifícios de CA não desabam em 47 anos, certo?

R. Exatamente. Estruturas de CA bem conservadas dizem durar mais de 100 anos. Portanto, a ideia de "avaliar a vida econômica residual com base na realidade" está se tornando comum no mercado imobiliário profissional (como FIIs). Se isso chegar ao mercado de hipotecas individuais, uma torre residencial de 30 anos poderia ser avaliada como tendo "70 anos restantes", tornando possível um financiamento de 35 anos.

P. O que isso mudaria?

R. Tudo. Uma torre residencial de 30 anos deixa de ser um "edifício deteriorado" e se torna um "ativo onde você pode comprar uma localização barata". A liquidez retorna porque compradores e refinanciadores conseguem obter empréstimos. O dinheiro flui para a associação de condomínio, permitindo reparos de grande escala. Se for devidamente mantida, elas realmente podem durar 100 anos. Em vez de reconstruir, abre-se um caminho para continuar usando-as através da reforma.

P. Então é como "comprar um prédio novo barato"?

R. Sim, é próximo a isso. Para uma torre residencial em uma localização privilegiada, apenas o terreno vale dezenas de milhões de ienes, e você ganha uma "estrutura que pode durar mais 70 anos" como bônus. Numa era em que novas torres residenciais custam 200 milhões de ienes, comprar uma propriedade de 30 anos por 50 milhões de ienes na mesma localização pode ser uma escolha racional.

P. Mas nem todas as torres residenciais vão acabar assim, certo?

R. Não. A partir daqui, elas vão se polarizar. Torres residenciais onde a associação de condomínio funciona bem, o histórico de reparos está em dia e a localização é privilegiada sobreviverão como "seminovas". Por outro lado, torres residenciais com administração falida, inadimplência generalizada nas taxas de reparo e localização suburbana não conseguirão empréstimos bancários mesmo que a avaliação de vida útil econômica residual se torne comum. Elas estão destinadas ao caminho da degradação.

P. Então, como diferenciá-las?

R. Três coisas:

① A associação de condomínio funciona adequadamente?

② Os fundos de reparo são suficientes?

③ A localização é boa?

Torres residenciais que "têm todos os três" provavelmente durarão 100 anos. Por outro lado, se faltar sequer um, você deve considerá-la uma candidata a se tornar ruína.

Estamos entrando numa era em que o sucesso de uma torre residencial é determinado não pelo seu "preço no momento da compra", mas pela "qualidade da sua administração".