วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์

เกิดอะไรขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์? และมันเทียบได้กับวิกฤตปี 2008 และฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ได้อย่างไร?

เป็นเวลาสิบปีที่การซื้ออพาร์ทเมนต์เป็นสิ่งที่ฉลาดที่สุดที่ชาวอียิปต์ที่มีเงินออมจะทำได้ ค่าเงินปอนด์อียิปต์อ่อนค่าลงเรื่อยๆ — จากประมาณ 9 ปอนด์ต่อดอลลาร์ในปี 2016 เป็นประมาณ 51 ปอนด์ในวันนี้ — ในขณะที่เงินที่ฝากไว้ในธนาคารก็ค่อยๆ ละลายหายไป ส่วนเงินที่เปลี่ยนเป็นคอนกรีตและเหล็กเส้นนั้นไม่ได้ละลายเร็วเท่า นี่คือสาเหตุที่ชาวอียิปต์เริ่มซื้ออพาร์ทเมนต์แบบเดียวกับที่คนในประเทศอื่นซื้อใบรับรองเงินฝาก: ไม่จำเป็นต้องอยู่ แต่เพื่อรักษามูลค่าของเงิน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยิ่งตอกย้ำพฤติกรรมนี้มากขึ้นไปอีก:

จ่ายเงินดาวน์เพียงเล็กน้อย รับอพาร์ทเมนต์ในอีกหลายปีต่อมา จากนั้นผ่อนชำระส่วนที่เหลือเป็นงวดๆ นานถึง 10 ปี หรือ甚至 13 ปี

แต่กลไกนี้เริ่มทำงานในทิศทางตรงกันข้ามในช่วงปี 2026 ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มลดลงแม้วัดเป็นค่าเงินปอนด์เอง โดยลดลง 8.2% ในช่วงปีที่สิ้นสุดในเดือนมีนาคม ในขณะที่การลดลงนั้นมากกว่านั้นมากหากเราคิดอัตราเงินเฟ้อ จำนวนอพาร์ทเมนต์ที่ขายได้เริ่มลดลง ในเวลาเดียวกัน แพลตฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์ใหม่ก็ปรากฏขึ้น ชื่อ Aqar Exit ซึ่งสร้างขึ้นมาโดยเฉพาะเพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อที่ต้องการถอนตัวจากสัญญาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในเดือนแรก มีการลงทะเบียนอพาร์ทเมนต์ที่เสนอขายต่อจำนวน 5,045 ยูนิต ในขณะที่หนึ่งในห้าของผู้ขายเหล่านี้กำลังชำระค่างวดล่าช้าอยู่แล้ว และประมาณหนึ่งในสามของพวกเขาพร้อมที่จะสูญเสียเงินบางส่วนเพียงเพื่อจะได้เลิกสัญญา รัฐเริ่มให้ความสนใจกับปัญหาเช่นกัน: ประธานาธิบดีสั่งให้ทบทวนสัญญาของนักพัฒนา คณะรัฐมนตรีลดอัตราดอกเบี้ยที่นักพัฒนาจ่ายสำหรับการผ่อนชำระที่ดินของรัฐ และกฎหมายใหม่เพื่อควบคุมกิจกรรมของนักพัฒนากำลังเตรียมเข้าสู่รัฐสภาในเดือนตุลาคม

แต่คำถามที่อยู่ในใจของทุกคนคือ: นี่คือเวอร์ชั่นของอียิปต์ของวิกฤตปี 2008 หรือไม่ นั่นคือการล่มสลายของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ ที่สั่นสะเทือนเศรษฐกิจโลก? รายงานนี้ตอบด้วยตัวเลข คำตอบสั้นๆ คือ: ไม่ แต่เหตุผลที่คำตอบคือ "ไม่" นั้นสำคัญอย่างยิ่ง อียิปต์ไม่มีกลไกสินเชื่อขนาดมหึมาที่นำไปสู่การล่มสลายของธนาคารอเมริกัน แต่ในทางกลับกัน มันมีความคล้ายคลึงที่น่ากังวลกับวิกฤตอื่นๆ อีกสามครั้ง: ดูไบในปี 2009 จีนหลังปี 2021 และช่วงหลายปีที่ตุรกีเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อ ประสบการณ์ทั้งสามนี้บ่งชี้ว่า วิกฤตในเวอร์ชั่นอียิปต์อาจไม่ใช่การล่มสลายของธนาคารอย่างกะทันหัน แต่เป็นสิ่งที่ช้ากว่าและยาวนานกว่า: หลายปีที่มูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ทเมนต์ลดลงโดยไม่มีพาดหัวข่าวที่น่าตื่นเต้นในแต่ละวัน ในขณะที่ภาระตกอยู่กับครอบครัวธรรมดาที่จ่ายเงินเพื่อที่อยู่อาศัยที่ล่าช้า หรือสร้างไม่เสร็จ หรือมีมูลค่าน้อยกว่าที่พวกเขาจ่ายไป นี่คือเรื่องราวทั้งหมด พร้อมด้วยหลักฐานทั้งหมด

ราคา: "ที่พักพิงที่ปลอดภัย" สูญเสียเงินเป็นครั้งแรก

พูดง่ายๆ: อะไรคือความแตกต่างระหว่างราคาที่ระบุและราคาจริง?

ราคาที่ระบุ คือตัวเลขที่เขียนบนอพาร์ทเมนต์เป็นปอนด์ ส่วนราคาจริง หมายถึงมูลค่าของตัวเลขนี้หลังจากที่เราคิดอัตราเงินเฟ้อแล้ว หากราคาอพาร์ทเมนต์ของคุณเพิ่มขึ้น 10% ในขณะที่ราคาสิ่งของทุกอย่างที่คุณซื้อในชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้น 15% คุณไม่ได้กำไรจริง 10% แต่คุณสูญเสียกำลังซื้อไป 5% นี่คือ "การสูญเสียที่แท้จริง" ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มักซ่อนตัวอยู่ในช่องว่างนี้: ราคาดูเหมือนจะสูงขึ้น ในขณะที่มูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์กำลังลดลง

รูปที่ 1 — การเติบโตของราคาต่อปีเป็นปอนด์ และหลังจากหักอัตราเงินเฟ้อแล้ว เหนือศูนย์หมายถึงกำไร และต่ำกว่าศูนย์หมายถึงขาดทุน

ในช่วงปีที่เฟื่องฟู ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็นปอนด์: 25.4% ในปี 2022 และ 41.9% ในปี 2023 แต่การเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่ไม่ใช่การเพิ่มขึ้นจริงในมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการส่งผ่านอัตราเงินเฟ้อไปยังราคา เมื่อหักอัตราเงินเฟ้อแล้ว ปีที่ดีที่สุดในแง่ของการเติบโตที่แท้จริงทำได้ไม่เกิน 6.1% ภายในปี 2024 ราคาจริงเริ่มลดลงแล้ว แม้ในเวลาที่ราคาเป็นปอนด์เพิ่มขึ้น 18.2% จากนั้นก็มาถึงจุดเปลี่ยน: ภายในเดือนมีนาคม 2026 ราคาลดลง 8.2% แม้แต่ในมูลค่าที่ระบุเป็นปอนด์ และลดลงมากกว่า 20% ในมูลค่าจริงหลังจากหักอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้นในปีนี้ ความเชื่อที่ฝังรากลึกที่สุดอย่างหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์อียิปต์ก็ล้มลง: ที่ว่าอสังหาริมทรัพย์ "ไม่เคยลดลง"

อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงมากเมื่อเทียบกับรายได้ของชาวอียิปต์ ภายในสิ้นปี 2025 ผู้ขายขอราคาเฉลี่ยประมาณ 61,550 ปอนด์ต่อตารางเมตรในนิวไคโร และประมาณ 76,150 ปอนด์บนชายฝั่งทางเหนือ อพาร์ทเมนต์ที่ซื้อในไคโรในปี 2015 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเกือบสามเท่าเป็นปอนด์ภายในต้นปี 2025 จากนั้นก็หยุดการเพิ่มขึ้นอีก ณ เวลาเกือบจะเดียวกับที่คลื่นการถอนตัวจากตลาดเริ่มขึ้น

ยอดขาย: การชะลอตัวปรากฏขึ้นครั้งแรกในจำนวนยูนิต ไม่ใช่ในมูลค่ายอดขาย

ยอดขายของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำสิบอันดับแรกในอียิปต์สูงถึงประมาณ 5 แสนล้านปอนด์ในปี 2023 จากนั้น 1.17 ล้านล้านปอนด์ในปี 2024 และ 1.26 ล้านล้านปอนด์ในปี 2025 เหล่านี้เป็นตัวเลขมหาศาลที่ดูเผินๆ เหมือนจะยืนยันความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของตลาด แต่เมื่อดูสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 ภาพที่แตกต่างก็ปรากฏขึ้น: มูลค่าทางการเงินของยอดขายเพิ่มขึ้นเพียง 2.9% ในขณะที่จำนวนอพาร์ทเมนต์ที่ขายได้ลดลงประมาณ 5% และลดลงถึงประมาณ 15% ในไตรมาสแรกเพียงไตรมาสเดียว

รูปที่ 2 — ยอดขายประจำปีของนักพัฒนาชั้นนำสิบราย ด้านขวาแสดงครึ่งแรกของปี 2026: เงินมากขึ้น แต่อพาร์ทเมนต์น้อยลง

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ตัวเลขยอดขายที่สูงได้รับการสนับสนุนจากราคาที่สูงขึ้นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้ซื้อ นี่คือรูปแบบปกติในช่วงเริ่มต้นของการชะลอตัวของตลาด: ปริมาณลดลงก่อน จากนั้นราคาจะเริ่มตามมาทีหลัง นี่คือสาเหตุที่ที่ปรึกษาในภาคส่วนเริ่มพูดต่อสาธารณะเกี่ยวกับ "ระยะการปรับฐาน" ในขณะที่มูลค่าของสัญญาที่ยกเลิกกับบริษัทขนาดใหญ่เกิน 2 หมื่นล้านปอนด์ในปี 2024

คลื่นการถอนตัว: แพลตฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์กลายเป็นสัญญาณเตือนภัยสำหรับตลาดอียิปต์

พูดง่ายๆ: ความหมายของสภาพคล่องคืออะไร?

ตลาดจะมีสภาพคล่องเมื่อคุณสามารถขายสิ่งที่คุณเป็นเจ้าของได้อย่างรวดเร็วและในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาซื้อขาย ตลาดจะขาดสภาพคล่องเมื่อสินทรัพย์ปรากฏบนกระดาษว่ามีมูลค่าจำนวนหนึ่ง แต่คุณไม่สามารถหาผู้ซื้อจริงที่ยินดีจ่ายเงินจำนวนนี้เป็นเงินสดได้ ปัญหาของอียิปต์ในปี 2026 ไม่จำเป็นว่าอพาร์ทเมนต์กลายเป็น "ถูก" อย่างเป็นทางการ แต่เป็นเพราะเจ้าของไม่สามารถหาผู้ซื้อจริงในราคาที่ประกาศไว้ได้อีกต่อไป นี่คือวิกฤตสภาพคล่อง: ความมั่งคั่งมีอยู่บนกระดาษ แต่ไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดได้ง่าย

ในเดือนสิงหาคม 2026 แพลตฟอร์ม Aqar Exit เปิดตัวโดยมีเป้าหมายเดียว: เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อออกจากสัญญาซื้อยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยการโอนสัญญาให้บุคคลอื่น ซึ่งเป็นที่รู้จักในตลาดว่า "การโอนสิทธิ์" หรือ "Assignment" ดัชนีรายเดือนแรก ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่วันที่ 8 สิงหาคมถึง 5 กันยายน กลายเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดที่อียิปต์เคยมีมาในการวัดปริมาณแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบสดและโดยตรง ในเวลาเพียงหนึ่งเดือน มีการลงทะเบียนอพาร์ทเมนต์ 5,045 ยูนิตที่เสนอขายต่อสัญญา โดยผู้ขาย 7,225 ราย

มูลค่าเดิมของอพาร์ทเมนต์เหล่านี้ ณ เวลาซื้อคือ 53.6 พันล้านปอนด์ ในขณะที่มูลค่าปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 72.2 พันล้านปอนด์ ซึ่งหมายความว่าเจ้าของพร้อมที่จะสละ "กำไรบนกระดาษ" ที่อาจเกิดขึ้นถึง 18.6 พันล้านปอนด์ เพราะตอนนี้พวกเขาต้องการสภาพคล่องจริงในปัจจุบันมากกว่าคำมั่นสัญญาถึงกำไรที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

รายละเอียดยิ่งบอกอะไรได้มากกว่านั้น ประมาณ 88.1% ของผู้ที่พยายามถอนตัวได้ทำสัญญาเมื่อน้อยกว่าสองปีที่แล้ว นั่นคือ เราไม่ได้พูดถึงเจ้าของเก่าที่พยายามเก็บเกี่ยวผลกำไรเป็นหลัก แต่เป็นผู้ซื้อรายใหม่ที่ค้นพบว่าพวกเขาไม่สามารถผ่อนชำระต่อไปได้อีกต่อไป ประมาณหนึ่งในห้าหรือ 20.7% ชำระเงินล่าช้าอยู่แล้ว นอกจากนี้ ประมาณหนึ่งในสามของพวกเขา โดยเฉพาะ 1,497 ราย แจ้งกับแพลตฟอร์มว่าพวกเขาพร้อมที่จะขายยูนิตในราคาที่ต่ำกว่าที่จ่ายไปเพียงเพื่อจะออกไปได้เร็วขึ้น ในเวลาเดียวกัน ความสนใจของผู้ซื้อกระจุกตัวอยู่ในยูนิตที่ถูกกว่า: อพาร์ทเมนต์ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านปอนด์ดึงดูดคำขอแสดงความสนใจประมาณ 9.5 รายการต่อยูนิต ในขณะที่อพาร์ทเมนต์ที่เกิน 20 ล้านปอนด์ดึงดูดเพียง 1.6 รายการ ซึ่งหมายความว่ายูนิตหรูที่นำคลื่นความเฟื่องฟูนั้นวันนี้ขายยากที่สุด แพลตฟอร์มคาดว่าจำนวนประกาศที่เสนอขายต่อจะสูงถึงระหว่าง 50,000 ถึง 60,000 รายการภายในสิ้นปี

รูปที่ 3 — ข้อมูล Aqar หนึ่งเดือน: ช่องว่างระหว่างมูลค่าบนกระดาษและเงินสด ความเร็วที่ผู้ซื้อถอนตัว เปอร์เซ็นต์ผู้ผิดนัดชำระ และผู้ซื้อจริงอยู่ที่ไหน

เรามาถึงจุดนี้ได้อย่างไร? กลไกที่ทำให้เกิดปรากฏการณ์นี้

ขั้นตอนที่หนึ่ง: สกุลเงินเปลี่ยนอพาร์ทเมนต์ให้เป็นบัญชีออมทรัพย์

ความเฟื่องฟูเริ่มขึ้นในเดือนพฤศจิกายน 2016 เมื่ออียิปต์ลอยตัวค่าเงินปอนด์ และมูลค่าของมันลดลงในคืนนั้นจาก 8.85 ปอนด์ต่อดอลลาร์เป็นประมาณ 18 ปอนด์ จากนั้นก็มีคลื่นเพิ่มอีกสองระลอก: การลดลงในปี 2022 และ 2023 ที่ผลักดันให้ดอลลาร์สูงกว่า 30 ปอนด์ จากนั้นการลอยตัวในเดือนมีนาคม 2024 ที่ผลักดันให้สูงกว่า 50 ปอนด์ ในเวลาเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงสุดที่ 38% ในเดือนกันยายน 2023 แต่ละคลื่นเหล่านี้ตอกย้ำบทเรียนเดียวกันในใจผู้คน: เงินสดละลาย แต่คอนกรีตยังคงอยู่ ดังนั้น ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์จึงเชื่อมโยงกับความต้องการที่อยู่อาศัยน้อยลง และเชื่อมโยงกับการปกป้องเงินออมมากขึ้น นักเศรษฐศาสตร์เรียกพฤติกรรมนี้ว่า "การป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ" หมายถึงการซื้อสินทรัพย์ทางกายภาพที่มั่นคงเพื่อไม่ให้มูลค่าเงินระเหยไปตามราคาที่สูงขึ้น

รูปที่ 4 — จำนวนปอนด์ที่ต้องใช้ในการซื้อหนึ่งดอลลาร์ระหว่างปี 2016 ถึง 2026 ทุกครั้งที่ราคาดอลลาร์กระโดด ทำให้อพาร์ทเมนต์ดูปลอดภัยกว่าเงินสด

ขั้นตอนที่สอง: เมื่อธนาคารไม่อยู่ ผู้ซื้อจึงกลายเป็นธนาคาร

พูดง่ายๆ: จำนองคืออะไร?

ในเศรษฐกิจตะวันตก แทบไม่มีใครซื้อบ้านทั้งหลังด้วยเงินสด ธนาคารจ่ายเงินให้ผู้ขายเต็มมูลค่าบ้านในวันแรก จากนั้นครอบครัวก็ชำระคืนเงินกู้ให้ธนาคารนาน 25 หรือ 30 ปีพร้อมดอกเบี้ย เงินกู้นี้คือ การจำนอง ประเด็นสำคัญคือ ธนาคารเป็นผู้รับความเสี่ยง หากครอบครัวหยุดจ่าย ปัญหาก็จะกลายเป็นปัญหาของธนาคาร ดังนั้น ธนาคารจึงอยู่ภายใต้การกำกับดูแลที่เข้มงวด: พวกเขาตรวจสอบรายได้ ขอหลักฐาน และรักษาสำรองทางการเงิน บ้านสร้างเสร็จและส่งมอบให้ผู้ซื้อก่อนที่พวกเขาจะเข้าไปอยู่ สิ่งที่ยืดเยื้อเป็นเวลาหลายสิบปีคือเงินกู้ ไม่ใช่ระยะเวลาการสร้างบ้าน

แต่ระบบของอียิปต์ทำงานในทางตรงกันข้ามเกือบทั้งหมด การจำนองที่นี่แทบจะเป็นเรื่องรอง เงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารคิดเป็นเพียงประมาณ 0.3% ของเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นหนึ่งในเปอร์เซ็นต์ที่ต่ำที่สุดในโลก เพราะภาวะเงินเฟ้อสูงเป็นเวลาหลายปีทำให้การกำหนดราคาเงินกู้ระยะ 25 ปีเป็นเรื่องยากมาก นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังไม่ได้จดทะเบียนอย่างเป็นทางการ ดังนั้น นักพัฒนาจึงคิดค้นทางเลือกที่ใช้งานได้จริง: ระบบการขายแบบแผนหรือการขายระหว่างก่อสร้างพร้อมระบบผ่อนชำระ ความหมายของ "การขายระหว่างก่อสร้าง" ก็คือ คุณซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ยังไม่ได้สร้าง คุณจ่ายตามแผนและแบบแปลน จากนั้นคุณจ่ายเงินดาวน์และผ่อนชำระนาน 10 ถึง 13 ปี เพื่อแลกเปลี่ยน นักพัฒนาใช้เงินทุนที่ไหลเข้ามานี้เพื่อจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อที่ดินแปลงต่อไปและจัดหาเงินทุนสำหรับคอนกรีตและการก่อสร้างในโครงการที่เขาขายไปแล้ว

แต่ลองดูธรรมชาติของความสัมพันธ์นี้อย่างใกล้ชิด ผู้ซื้อจ่ายเงินเป็นเวลาหลายปีก่อนที่จะได้รับผลิตภัณฑ์ ซึ่งก็คือสิ่งที่ธนาคารทำเมื่อให้เงินกู้ และนักพัฒนาได้รับเงินทุนโดยไม่ต้องไปหาธนาคาร ซึ่งก็คือสิ่งที่ผู้กู้ทำในระบบตะวันตก ครอบครัวชาวอียิปต์ จากมุมมองทางเศรษฐกิจที่แท้จริง กำลังให้ยืมเงินออมของพวกเขาแก่บริษัทก่อสร้างและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่มีวิธีการป้องกันใดๆ ที่ธนาคารจริงมี ไม่มีใครตรวจสอบความสามารถของนักพัฒนาในการทำโครงการให้เสร็จอย่างเพียงพอ ไม่มีหน่วยงานกำกับดูแลที่กำหนดให้มีเงินสำรองทางการเงิน ไม่มีกฎหมายที่รับประกันว่าเงินที่ผู้ซื้อจ่ายไปจะถูกนำไปใช้สร้างโครงการที่พวกเขาจ่ายไป แทนที่จะถูกเบี่ยงเบนไปซื้อที่ดินใหม่สำหรับโครงการอื่น ที่แย่กว่านั้น ระบบการเงินนี้เข้าถึงได้สำหรับเกือบทุกคนที่เข้าสู่ตลาด จำนวนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้นจากประมาณ 270 บริษัทเป็นเกือบ 15,000 บริษัทภายในทศวรรษเดียว ซึ่งเป็นการระเบิดเพิ่มขึ้น 55 เท่า ซึ่งทำให้บริษัทขนาดเล็กที่มีเงินทุนอ่อนแอสามารถรับเงินของครอบครัวได้ภายใต้เงื่อนไขเกือบจะเหมือนกับบริษัทยักษ์ใหญ่

จากนั้นต้นทุนก็เข้ามาทำลายโมเดลนี้จากภายใน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณสิบเท่าในช่วงทศวรรษ ตามการประมาณการของภาคส่วน ต้นทุนเพิ่มขึ้นจากประมาณ 3,000 ปอนด์ต่อตารางเมตรเป็น 30,000 ปอนด์ นักพัฒนาที่ขายอพาร์ทเมนต์ในปี 2021 ในราคาปี 2021 พบว่าตัวเองถูกบังคับให้สร้างอพาร์ทเมนต์นั้นในปี 2026 ด้วยต้นทุนปี 2026 ผลลัพธ์ปรากฏชัดเจนทุกที่: การส่งมอบล่าช้าไปหลายปี

นอกจากนี้ นักพัฒนาบางรายเริ่มเรียกเก็บค่าธรรมเนียม "การโอนสิทธิ์" หรือ "การโอน" ตั้งแต่ 5% ถึง 15% จากผู้ซื้อที่พยายามขายต่อยูนิตของตน แม้ว่าพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภคปี 2018 จะห้ามค่าธรรมเนียมเหล่านี้โดยหลักการก็ตาม ตลาดขายต่ออย่างเป็นทางการถูกบีบรัดจนทำให้แพลตฟอร์ม Aqar เข้ามาเติมเต็มช่องว่างนี้ได้

รูปที่ 5 — เศรษฐกิจที่อยู่อาศัยที่แปลกประหลาดในอียิปต์: มีการสร้างยูนิตที่อยู่อาศัย 1.16 ล้านยูนิตในหนึ่งปี แต่มีเพียง 6.5% เท่านั้นที่สร้างโดยนักพัฒนาอย่างเป็นทางการซึ่งเป็นหัวใจของวิกฤตนี้ ในขณะที่จำนวนบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระเบิดขึ้น

ณ จุดนี้ มีความขัดแย้งอย่างหนึ่งที่ควรค่าแก่การหยุดพิจารณา เพราะทั้งสองด้านของมันเป็นจริงในเวลาเดียวกัน อียิปต์โดยรวมสร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าจำนวนครอบครัวใหม่ที่เกิดขึ้น: ประมาณ 1.16 ล้านยูนิตต่อปี เทียบกับคดีแต่งงานประมาณ 937,000 คดี นอกจากนี้ การสำมะโนประชากรครั้งก่อนนับยูนิตว่างหลายล้านยูนิต; ประมาณ 4.6 ล้านยูนิตที่สร้างเสร็จแต่ว่างเปล่าในการสำมะโนปี 2017 โดยประมาณการล่าสุดระบุว่ามียูนิตว่างในเมืองประมาณ 5.6 ล้านยูนิต อย่างไรก็ตาม ครอบครัวธรรมดายังคงไม่สามารถจ่ายค่าที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการได้ ทั้งสองสิ่งนี้เกิดขึ้นพร้อมกันได้อย่างไร? เพราะประมาณ 86% ของสิ่งที่อียิปต์สร้างขึ้นนั้นทำในรูปแบบของการสร้างเองอย่างไม่เป็นทางการ และเพราะว่าส่วนใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างโดยนักพัฒนาอย่างเป็นทางการนั้นเป็นผลิตภัณฑ์เพื่อการลงทุน เป็นหลัก ซึ่งมีราคาสำหรับคนที่ต้องการปกป้องเงินออม ไม่ใช่สำหรับครอบครัวที่ต้องการที่พักพิง ดังนั้น อียิปต์จึงมีอพาร์ทเมนต์ล้นเกินที่ผู้คนซื้อไว้เป็นตู้เซฟเพื่อรักษามูลค่าเงินของพวกเขา และในทางกลับกัน ก็มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ครอบครัวต้องการอยู่อาศัย

รัฐกำลังทำอะไรเกี่ยวกับเรื่องนี้?

ภายในเดือนสิงหาคม 2026 รัฐบาลได้ย้ายจากระยะส่งเสริมไปสู่ระยะจัดการวิกฤต เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม คณะรัฐมนตรีได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่นักพัฒนาจ่ายสำหรับการผ่อนชำระที่ดินของรัฐไว้ที่ 12% เป็นเวลาหนึ่งปี หลังจากที่ก่อนหน้านี้มีรายงานว่าสูงถึงประมาณ 15% ซึ่งเป็นขั้นตอนที่มุ่งลดภาระที่ใหญ่ที่สุดอย่างหนึ่งของนักพัฒนา เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม ประธานาธิบดีอับเดล ฟัตตาห์ เอล-ซิซี สั่งให้ทบทวนสัญญาของนักพัฒนา โดยใช้ถ้อยคำที่ตรงไปตรงมาและเด็ดขาดซึ่งหมายความว่า "ใครก็ตามที่เอาเงินของประชาชนไปมีหน้าที่ต้องส่งมอบ" ภายในไม่กี่วัน กระทรวงการเคหะเริ่มกระบวนการตรวจสอบสัญญาและนับโครงการที่หยุดชะงัก และร่างกฎหมายเพื่อจัดตั้งสหพันธ์นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ถูกเร่งรัดเพื่อเตรียมเสนอต่อรัฐสภาในสมัยประชุมเดือนตุลาคม คาดว่ากฎหมายจะจำแนกนักพัฒนาตามความสามารถ เพื่อกำหนดบทลงโทษสูงสุดถึงการเพิกถอนใบอนุญาต และที่สำคัญที่สุดคือ การจัดตั้งบัญชีเอสโครว์ ซึ่งเงินของผู้ซื้อจะไม่สามารถใช้ได้โดยนักพัฒนาเว้นแต่การก่อสร้างจะคืบหน้าจริง แนวคิดนี้ที่เรียกว่าบัญชีเอสโครว์ คือการปฏิรูปที่ดูไบนำมาใช้หลังจากวิกฤตปี 2009 และจีนกำลังเคลื่อนไปในทิศทางเดียวกัน การไม่มีระบบนี้เป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เงินของผู้ซื้อรั่วไหลจากโครงการหนึ่งไปยังอีกโครงการหนึ่ง

สำหรับผู้ซื้อ โปรแกรมจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารกลาง — ด้วยอัตราดอกเบี้ย 3% สำหรับผู้มีรายได้น้อย 8% สำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง และ 12% สำหรับผู้มีรายได้สูงกว่าปานกลาง และเป็นระยะเวลานานถึง 30 ปี — มีผู้รับประโยชน์ถึง 701,917 ราย ด้วยวงเงินรวม 104.6 พันล้านปอนด์ จนถึงเดือนเมษายน 2026 เหล่านี้เป็นตัวเลขที่มากจริงๆ แต่สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าโปรแกรมเหล่านี้ให้บริการใคร โปรแกรมกำหนดเพดานราคายูนิตระหว่าง 1.1 ถึง 2.5 ล้านปอนด์ และ 95% ของเงินทุนไปที่กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ส่วนตลาดยูนิตที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งเป็นศูนย์กลางของวิกฤตปัจจุบัน ซึ่งราคาเริ่มต้นประมาณ 3 ล้านปอนด์และขยายไปถึงมากกว่า 20 ล้านปอนด์ในหลายกรณีนั้น ไม่ได้อยู่ในขอบเขตของโปรแกรมเหล่านี้ นั่นคือ รัฐกำลังสร้างระบบจำนองสำหรับอนาคตของอียิปต์ แต่ไม่ได้ให้แผนช่วยเหลือที่แท้จริงในปัจจุบันสำหรับผู้คนที่ติดอยู่ในสัญญาผ่อนชำระปัจจุบัน

รูปที่ 6 — โปรแกรมการเงินที่ได้รับการสนับสนุน: ผลประโยชน์ต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อมาก แต่มุ่งเป้าไปที่ที่อยู่อาศัยที่ถูกกว่ายูนิตที่เป็นหัวใจของวิกฤต

จะวัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร? เกณฑ์พื้นฐาน

ก่อนที่เราจะเปรียบเทียบอียิปต์กับวิกฤตปี 2008 หรือตลาดอื่นใด เราต้องมีเครื่องมือสำหรับการวัด นักเศรษฐศาสตร์ใช้เกณฑ์คลาสสิกสามประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแต่ละข้อตอบคำถามธรรมชาติที่ใครก็ตามถามได้ แม้ว่าพวกเขาจะไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์: ผู้คนสามารถจ่ายราคาบ้านได้หรือไม่? นี่คือดัชนีราคาต่อรายได้ บ้านให้ผลตอบแทนค่าเช่าที่คุ้มกับราคาหรือไม่? นี่คืออัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า และเศรษฐกิจของรัฐนั้นพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมการก่อสร้างมากน้อยเพียงใด? นี่คือน้ำหนักของภาคส่วนในเศรษฐกิจ เมื่อใช้เกณฑ์ทั้งสามนี้กับอียิปต์ เราจะได้รับการวินิจฉัยที่แม่นยำกว่าคำขวัญใดๆ และอาจเป็นผลลัพธ์ที่น่าแปลกใจยิ่งกว่า

เกณฑ์แรก: คุณต้องใช้รายได้กี่ปีในการซื้อบ้าน?

พูดง่ายๆ: ดัชนีราคาต่อรายได้คืออะไร?

มันคือการหารราคาบ้านทั่วไปด้วยรายได้ของครอบครัวต่อปี ผลลัพธ์ตอบคำถามที่ง่ายและโหดร้ายในเวลาเดียวกัน: คุณต้องใช้รายได้ทั้งหมดที่คุณหามาได้กี่ปีเพื่อซื้อบ้าน? ระดับใกล้ 3 ปีถือว่าจ่ายไหว ในขณะที่ตัวเลขที่เกินประมาณ 5 ปีกลายเป็นหลักฐานว่าที่อยู่อาศัย "ไม่สามารถหาซื้อได้อย่างรุนแรง" นี่คือหนึ่งในการทดสอบฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เก่าแก่และง่ายที่สุด เพราะท้ายที่สุดแล้วรายได้คือสิ่งที่จ่ายค่าราคาที่อยู่อาศัย และราคาไม่สามารถสูงกว่ารายได้ตลอดไป

ไคโรลงทะเบียนว่าต้องใช้รายได้ประมาณ 15.5 ปีในการซื้อบ้านตามดัชนี Numbeo ซึ่งอิงจากข้อมูลผู้ใช้ ซึ่งสูงกว่าขีดจำกัดที่ถือว่า "ไม่สามารถหาซื้อได้อย่างรุนแรง" ถึงสามเท่า เปอร์เซ็นต์นี้ทำให้ไคโรอยู่ในพื้นที่เกือบเดียวกับที่โตเกียวอยู่ที่จุดสูงสุดของฟองสบู่ของญี่ปุ่นในปี 1990 เมื่อดัชนีสูงถึงประมาณ 15 ถึง 18 ปี และสูงกว่าจุดสูงสุดของสหรัฐอเมริกาในปี 2006 มาก ซึ่งสูงถึงประมาณ 5 ปี มีเพียงเมืองใหญ่ของจีนเท่านั้นที่เปอร์เซ็นต์อยู่ระหว่าง 30 ถึง 40 ปีหรือมากกว่า ที่ลงทะเบียนสถานการณ์ที่แย่กว่าอย่างชัดเจน

มีข้อสังเกตสองประการที่ต้องพูดอย่างตรงไปตรงมา ประการแรก ข้อมูล Numbeo ขึ้นอยู่กับการมีส่วนร่วมของผู้ใช้ และประการที่สอง ตัวเลขเงินเดือนที่ใช้สำหรับไคโรมักจะเอนเอียงไปทางผู้มีรายได้สูงในเมือง หากคุณวัดเปอร์เซ็นต์เทียบกับค่าแรงเฉลี่ยของประเทศ ซึ่งตามตัวเลขอย่างเป็นทางการอยู่ที่ 5,005 ปอนด์ต่อเดือนในปี 2023 ภาพสำหรับครอบครัวชาวอียิปต์โดยเฉลี่ยจะแย่ลง แต่ไม่ว่าจะวัดด้วยวิธีใด แนวโน้มทั่วไปก็ไม่อาจปฏิเสธได้: ราคาที่อยู่อาศัยอย่างเป็นทางการในอียิปต์กลายเป็นหลายเท่าของรายได้ซึ่งในอดีตมีความเกี่ยวข้องกับฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดที่โลกเคยรู้จัก

รูปที่ 7 — จำนวนปีของรายได้ที่ต้องใช้ในการซื้อบ้าน เส้นสีเขียว = ระดับความสามารถในการจ่าย 3 ปี เส้นสีแดง = ระดับที่ไม่สามารถหาซื้อได้อย่างรุนแรง 5.1 ปี ปัจจุบันไคโรอยู่ในพื้นที่เดียวกับโตเกียวปี 1990

เกณฑ์ที่สอง: บ้านให้ผลตอบแทนค่าเช่าที่คุ้มกับราคาหรือไม่?

พูดง่ายๆ: อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าคืออะไร?

หากคุณให้เช่าบ้าน ค่าเช่ารายปีหารด้วยราคาบ้านจะทำให้คุณได้อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า หมายถึงผลตอบแทนที่สินทรัพย์สร้างได้ คล้ายกับดอกเบี้ยที่คุณได้รับจากเงินฝาก หากบ้านมีมูลค่า 5 ล้านปอนด์ และให้ค่าเช่ารายปี 500,000 ปอนด์ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าคือ 10%

เมื่อผลตอบแทนลดลงเหลือประมาณ 2% โดยปกติแล้วหมายความว่าราคาของสินทรัพย์ได้แยกออกจากมูลค่าทางเศรษฐกิจที่มันสร้างขึ้นจริงอย่างมีนัยสำคัญ หมายความว่าผู้คนซื้อมันเป็นหลักเพราะพวกเขาคาดว่าราคาจะสูงขึ้นในอนาคต ความคาดหวังเหล่านี้คือแก่นแท้ของฟองสบู่

ที่นี่อียิปต์นำเสนอความประหลาดใจที่ใหญ่ที่สุดของรายงาน: มันผ่านการทดสอบนี้ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าสำหรับที่อยู่อาศัยในอียิปต์อยู่ที่ประมาณ 7.6% ในระดับประเทศ และเกิน 10% ในไคโร ซึ่งเป็นระดับที่สูงตามมาตรฐานโลก และผลตอบแทนก็เพิ่มขึ้นอีกเมื่อค่าเช่าตามราคาทันหลังจากค่าเงินที่ลดลง สำหรับการเปรียบเทียบ ผลตอบแทนในเมืองใหญ่ของจีนที่จุดสูงสุดของฟองสบู่นั้นน้อยกว่า 2% หลังจากหักต้นทุนแล้ว หมายความว่าราคาบ้านแยกออกจากความสามารถในการสร้างรายได้โดยสิ้นเชิง ในอเมริกาในปี 2006 การแยกตัวปรากฏในอีกทางหนึ่ง: ราคาจริงเพิ่มขึ้น 60% ในขณะที่ค่าเช่าจริงเพิ่มขึ้นน้อยกว่า 2% สำหรับอียิปต์ ค่าเช่าที่ถูกจำกัดมาหลายปีเนื่องจากกฎหมายค่าเช่าเก่ากำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในขณะนี้ ซึ่งสนับสนุนราคาแทนที่จะเป็นหลักฐานที่ต่อต้านราคา

เมื่อรวมเกณฑ์แรกและเกณฑ์ที่สองเข้าด้วยกัน ข้อสรุปหลักของรายงานก็ปรากฏขึ้น: อียิปต์ไม่ได้ประสบปัญหาฟองสบู่ราคาแบบคลาสสิกที่สินทรัพย์ไม่มีความสามารถในการสร้างรายได้จริง และถูกซื้อเพียงเพราะหวังว่าราคาจะสูงขึ้นในวันพรุ่งนี้ สิ่งที่อียิปต์ประสบคือวิกฤตความสามารถในการจ่ายที่ซ้อนทับกับวิกฤตในโครงสร้างทางการเงิน บ้านยังคงให้อัตราผลตอบแทนค่าเช่าที่สมเหตุสมผล แต่ในเวลาเดียวกันก็มีราคาประมาณ 15 ปีของรายได้ และถูกซื้อผ่านสัญญาผ่อนชำระนานถึงสิบปี ในขณะที่รายได้และอัตราเงินเฟ้อเริ่มทำลายความสามารถของผู้ซื้อในการปฏิบัติตามสัญญาเหล่านี้ ปัญหาไม่ใช่ว่าอสังหาริมทรัพย์อียิปต์สูญเสียมูลค่าไปโดยสิ้นเชิง แต่ใครก็ตามที่เป็นเจ้าของมันไม่สามารถรักษามันไว้ได้ และใครก็ตามที่ต้องการมันก็ไม่สามารถซื้อมันได้ นี่คือสาเหตุที่แรงกดดันปรากฏในรูปแบบของคิวที่เพิ่มขึ้นของผู้ที่ต้องการถอนตัว แทนที่จะปรากฏทันทีในรูปแบบของการล่มสลายของราคาโดยรวม

รูปที่ 8 — ค่าเช่ารายปีเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน เมื่อผลตอบแทนลดลงต่ำกว่าเส้นสีแดง ค่าเช่าก็ไม่เพียงพอที่จะแสดงให้เห็นถึงราคา อียิปต์ยังคงสูงกว่าระดับนี้มาก ในขณะที่จีนที่จุดสูงสุดของฟองสบู่ที่อยู่อาศัยนั้นต่ำกว่าระดับนี้

เกณฑ์ที่สาม: เศรษฐกิจพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์มากน้อยเพียงใด?

เกณฑ์สุดท้ายกำหนด ขอบเขตของการระเบิด เมื่อที่อยู่อาศัยเป็นภาคส่วนเล็กของเศรษฐกิจ วิกฤตอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนเป็นหลัก แต่เมื่อภาคส่วนนี้ใหญ่ขึ้น ความเจ็บปวดจะกระจายไปถึงทุกคน: คนงานก่อสร้าง โรงงานปูนซีเมนต์และเหล็ก ธนาคารที่ปล่อยกู้ให้ผู้พัฒนา และรัฐที่ขายที่ดิน สัดส่วนของการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา ณ จุดสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 6.8% ของเศรษฐกิจ ในขณะที่ในสเปนอยู่ที่ 12.5% ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้การล่มสลายของสเปนรุนแรงและยาวนานกว่า ในจีน สัดส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อคำนวณในแนวคิดกว้างๆ อยู่ที่ประมาณ 29%

เจ้าหน้าที่อียิปต์ประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอยู่ในระดับระหว่าง 20% ถึง 32% ของเศรษฐกิจ จริงอยู่ที่คำจำกัดความแตกต่างกัน และการประมาณการที่กว้างที่สุดอาจเกินจริงถึงน้ำหนักที่แท้จริงของภาคส่วนนี้ แต่ข้อความพื้นฐานยังคงใช้ได้ไม่ว่าจะใช้วิธีการคำนวณแบบใด: อียิปต์อยู่ใกล้กับฝั่งสเปนและจีนมากกว่าที่จะใกล้กับแบบจำลองของอเมริกา นี่คือสาเหตุที่รัฐบาลไม่สามารถปล่อยให้ผู้พัฒนาล้มลงทีละราย และนี่คือสาเหตุที่รัฐบาลเข้าแทรกแซง แม้จะยืนกรานว่าสิ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่ "ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์" ในความหมายดั้งเดิม

รูปที่ 9 — สัดส่วนอสังหาริมทรัพย์ในเศรษฐกิจของแต่ละประเทศเมื่อเข้าใกล้จุดสูงสุด ยิ่งสัดส่วนสูง ขอบเขตของวิกฤตที่แพร่กระจายออกไปนอกตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยิ่งกว้าง

นี่คือ "ปี 2008" ของอียิปต์หรือไม่? การเปรียบเทียบอย่างตรงไปตรงมา

ประการแรก: เกิดอะไรขึ้นจริงในอเมริกา?

ในช่วงต้นสหัสวรรษใหม่ ธนาคารอเมริกันเริ่มปล่อยสินเชื่อจำนองให้กับผู้มีรายได้น้อยและประวัติเครดิตไม่ดี ซึ่งเรียกว่าผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงหรือ Subprime สัดส่วนของเงินกู้เหล่านี้เพิ่มขึ้นจากประมาณ 6% ของสินเชื่อจำนองใหม่ในปี 2002 เป็นมากกว่า 20% ภายในปี 2006 หลายรายการมีกับดักอยู่ภายใน: อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงสองปีแรก จากนั้นพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากนั้น ธนาคารไม่รู้สึกกังวลมากนัก เพราะราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 90% ตั้งแต่ปี 2000 ดังนั้นผู้กู้ที่ผิดนัดชำระจึงสามารถขายบ้านและทำกำไรได้ในทางทฤษฎี ธนาคารยังทำสิ่งที่สำคัญกว่านั้นอีก: พวกเขารวบรวมสินเชื่อจำนองหลายพันรายการเป็นแพ็คเกจทางการเงิน จากนั้นขายแพ็คเกจเหล่านี้ให้กับนักลงทุนในส่วนต่างๆ ของโลก

พูดง่ายๆ: การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (Securitization) หมายถึงอะไร?

ลองนึกภาพธนาคารมีสินเชื่อจำนอง 5,000 รายการ ธนาคารนำเงินกู้เหล่านี้ใส่ในตะกร้าใบเดียว จากนั้นขายหุ้นในตะกร้านี้ให้กับกองทุนบำเหน็จบำนาญในเยอรมนี ธนาคารในญี่ปุ่น และบริษัทประกันภัยในลอนดอน ผู้ซื้อที่นี่จะได้รับกระแสเงินสดรายเดือนจากงวดผ่อนชำระ แต่พวกเขาก็รับความเสี่ยงหากเจ้าของบ้านหยุดจ่ายเงิน นี่คือ การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ มันนำไปสู่การกระจายความเสี่ยงของสินเชื่อจำนองสหรัฐไปยังส่วนต่างๆ ของระบบการเงินโลก ซึ่งทำให้การผิดนัดชำระของครอบครัวเดียวในรัฐอเมริกันสามารถส่งผลกระทบทางอ้อมต่อธนาคารในยุโรปได้ คำนี้คุณไม่จำเป็นต้องจำอะไรจากมันยกเว้นสิ่งเดียว: อียิปต์ไม่มีอะไรที่คล้ายกับระบบนี้

เมื่อราคาบ้านหยุดเพิ่มขึ้นในกลางปี 2006 และอัตราดอกเบี้ยต่ำชั่วคราวเริ่มเปลี่ยนเป็นอัตราที่สูงขึ้น อัตราการผิดนัดชำระเพิ่มขึ้นจากประมาณ 4.5% ของสินเชื่อจำนองทั้งหมดเป็น 9.47% และสูงถึง 16.1% ในกลุ่มสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ทรัพย์สินเกือบสามล้านรายการเข้าสู่กระบวนการยึดทรัพย์ในปี 2009 เพียงปีเดียว เนื่องจากผู้กู้ประมาณหนึ่งในสี่เป็นหนี้ธนาคารมากกว่ามูลค่าบ้าน หลายคนจึงสามารถส่งมอบกุญแจบ้านให้ธนาคารและถอนตัวได้ เนื่องจากธนาคาร ไม่ใช่ครอบครัว เป็นฝ่ายที่รับความเสี่ยงสูงสุด จากนั้นแพ็คเกจสินเชื่อที่เป็นพิษก็ระเบิดภายในระบบธนาคารโลก: ธนาคาร Bear Stearns ล้มลงในเดือนมีนาคม 2008 ตามด้วย Lehman Brothers ในเดือนกันยายน และโลกก็เข้าสู่ภาวะถดถอยรุนแรงที่สุดนับตั้งแต่ทศวรรษ 1930 ในที่สุด ราคาบ้านอเมริกันลดลง 27% ในช่วงห้าปีครึ่ง ในขณะที่หนี้สินเชื่อจำนองครัวเรือนสูงถึง 75.5% ของขนาดเศรษฐกิจสหรัฐ

รูปที่ 10 — วิกฤตอเมริกาในสี่ตัวเลข: สัดส่วนสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง, ปริมาณที่ถูกแปลงเป็นหลักทรัพย์และขาย, ราคาขึ้นและลง, และอัตราการผิดนัดชำระ

อียิปต์มีอะไรที่เหมือนกับอเมริกาในปี 2006?

ด้านจิตวิทยาเกือบจะเหมือนกัน ตลาดทั้งสองดำเนินการบนพื้นฐานของความเชื่อว่าราคาจะสูงขึ้นเท่านั้น ทั้งสองอนุญาตให้ผู้ซื้อจำนองในจำนวนที่เกินกว่ารายได้ที่พิสูจน์ได้อย่างมาก: อเมริกาทำผ่านสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นต่ำ และอียิปต์ทำผ่านแผนผ่อนชำระที่ขยายออกไปสิบปีโดยไม่มีการทดสอบความสามารถในการรับภาระของครอบครัวอย่างจริงจังเพียงพอ ตลาดทั้งสองเต็มไปด้วยนักเก็งกำไรที่ซื้อเพื่อขายต่อ ไม่ใช่เพื่ออยู่อาศัย ข้อเท็จจริงที่ว่า 88.1% ของผู้ที่ต้องการออกจากตลาดในอียิปต์ทำสัญญาเสร็จสิ้นน้อยกว่าสองปีที่แล้ว คล้ายกับพฤติกรรมของนักเก็งกำไรในอพาร์ทเมนต์ฟลอริดาในปี 2005 ตลาดทั้งสองแสดงสัญญาณเตือนล่วงหน้าในรูปแบบของการผิดนัดชำระที่เพิ่มขึ้น อัตรา 20.7% ในกลุ่มผู้ที่ต้องการออกจากตลาดในอียิปต์สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้นของการผิดนัดชำระในสหรัฐอเมริกาที่ประมาณ 9.5% แม้แต่อียิปต์ก็มี "การคืนกุญแจให้ธนาคาร" ในแบบของตัวเอง: ผู้ขายประมาณหนึ่งในสามพร้อมที่จะขาดทุนเพียงเพื่อกำจัดสัญญาของพวกเขา ในทั้งสองกรณี วิกฤตเริ่มต้นจากการหายไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปของผู้ซื้อ ก่อนที่จะกลายเป็นการลดลงอย่างชัดเจนของราคา

อะไรที่อียิปต์ไม่มีร่วมกับปี 2008 — และทำไมสิ่งนั้นถึงเปลี่ยนจุดจบ?

กลับไปที่เกณฑ์การวัด วิกฤตอเมริกาอยู่ในงบดุลของธนาคาร: หนี้สินเชื่อจำนองสูงถึง 75.5% ของเศรษฐกิจ จากนั้นถูกตัด แปลงเป็นหลักทรัพย์ และขายไปทั่วโลก ส่วนหนี้สินเชื่อจำนองในอียิปต์ไม่เกิน 0.3% ของเศรษฐกิจ นั่นคือ เครื่องจักรที่ทำลายธนาคารอเมริกันไม่มีอยู่ในอียิปต์ ไม่มีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ในวงกว้าง ดังนั้นการผิดนัดชำระในนิวไคโรจึงยังคงเป็นปัญหาในนิวไคโรเป็นส่วนใหญ่ ไม่มีเครือข่ายขนาดใหญ่ของฝ่ายการเงินระหว่างประเทศที่สามารถหยุดทำงานกะทันหันและดึงทุกคนลงไปด้วย

แม้แต่ประกายไฟแรกก็แตกต่างกัน ฟองสบู่อเมริการะเบิดเพราะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นชนกับครอบครัวที่มีหนี้สินล้นพ้นตัว ส่วนวิกฤตของอียิปต์มาจากการล่มสลายของสกุลเงินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ซึ่งกดดันผู้พัฒนาและผู้ซื้อที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากหนี้ธนาคารในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ วิธีการแก้ไขก็แตกต่างกัน ในสหรัฐอเมริกา ราคาลดลง 27% เพราะธนาคารยึดบ้านแล้วขายในราคาเกือบเท่าใดก็ได้ ทำให้เกิดการขายบังคับหลายล้านครั้ง ส่วนอียิปต์ไม่มีกลไกการยึดทรัพย์ในวงกว้างที่คล้ายคลึงกัน นี่คือสาเหตุที่ราคาที่ประกาศอย่างเป็นทางการยังคง "แข็งตัว" ค่อนข้างมาก ในขณะที่ส่วนลดที่แท้จริงซ่อนอยู่ในตลาดการโอนและยกเลิกสัญญา และการแก้ไขมาในรูปแบบของการลดลงของจำนวนการขาย การส่งมอบที่ล่าช้า และการยอมลดราคาอย่างเงียบๆ ซึ่งอาจสูงถึง 20% หรือ 30%

คำตัดสินที่ตรงไปตรงมาที่นี่คือ การเปรียบเทียบกับปี 2008 นั้นเกินจริงถึงขนาดความเสี่ยงที่ธนาคารอียิปต์อาจเผชิญ แต่ในทางกลับกัน กลับมองข้ามขนาดความเสี่ยงที่ครอบครัวอียิปต์อาจต้องแบกรับ ในอเมริกา ธนาคารเป็นฝ่ายที่รับผลขาดทุน ดังนั้นครอบครัวจึงสามารถทิ้งบ้านไว้เบื้องหลังได้ ส่วนในอียิปต์ ครอบครัวเองเป็นฝ่ายที่เล่นบทบาทที่ธนาคารเล่น และไม่มีธนาคารที่จะส่งมอบกุญแจและโอนผลขาดทุนให้

รูปที่ 11 — ความแตกต่างที่สำคัญ: หนี้สินเชื่อจำนองเป็นเปอร์เซ็นต์ของเศรษฐกิจ ในปี 2008 อยู่ที่ 75.5% ในอเมริกา ขณะที่อียิปต์อยู่ที่ 0.3%

อียิปต์ท่ามกลางฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก

หากวิกฤตปี 2008 เป็นกระจกที่ผิด แล้วกระจกที่เหมาะสมที่สุดคืออะไร? ประวัติศาสตร์นำเสนอวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ห้าครั้ง พร้อมกับประสบการณ์ที่ดำเนินอยู่จนถึงทุกวันนี้ ที่สามารถเปรียบเทียบกับอียิปต์ได้ เมื่อวัดด้วยเกณฑ์เดียวกัน อียิปต์ปรากฏเป็น กรณีลูกผสม: โครงสร้างตลาดคล้ายดูไบ รูปแบบการเงินคล้ายจีน และเรื่องราวทางการเงินคล้ายตุรกี ในขณะที่แทบไม่มีอะไรของโครงสร้างธนาคารที่เป็นลักษณะเฉพาะของวิกฤตในอเมริกาหรือสเปน

รูปที่ 12 — จำนวนการเพิ่มขึ้นของราคาในช่วงบูมแต่ละครั้ง วัดเป็นสกุลเงินของแต่ละประเทศ การเพิ่มขึ้นของอียิปต์ 276% ในหน่วยปอนด์ทำให้อยู่ในกลุ่มฟองสบู่ประวัติศาสตร์ที่ใหญ่ที่สุด แต่ต้องจำไว้ว่าการเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นอัตราเงินเฟ้อ ไม่ใช่กำไรที่แท้จริง

ดูไบ 2009 — ตลาดที่ใกล้เคียงกับอียิปต์มากที่สุด

ตลาดดูไบระหว่างปี 2003 ถึง 2008 เป็นคู่เทียบโครงสร้างที่ใกล้เคียงที่สุดกับสิ่งที่เกิดขึ้นในอียิปต์: ตลาดขายโครงการที่ยังไม่สร้าง (Off-plan) นักเก็งกำไรขายต่ออพาร์ทเมนต์ที่ยังไม่ได้สร้างโดยอาศัยเงินดาวน์เพียงเล็กน้อย และผู้พัฒนาก่อสร้างด้วยเงินของผู้ซื้อ โดยไม่มีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ และธนาคารมีบทบาทสนับสนุนมากกว่าบทบาทหลัก ราคาในดูไบเพิ่มขึ้นประมาณ 300% ในช่วงห้าปี จากนั้นการเคลื่อนย้ายเงินทุนโลกหยุดลงในปลายปี 2008 และบริษัท Dubai World ซึ่งเป็นหน่วยงานที่มีชื่อเสียงที่สุดของรัฐ ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ภาระผูกพันมูลค่า 59 พันล้านดอลลาร์ได้ ราคาจึงลดลงระหว่าง 50% ถึง 60% ในเวลาไม่ถึงสองปี

แต่ส่วนสำคัญของเรื่องราวของดูไบคือ จุดจบ การล่มสลายของธนาคารในวงกว้างไม่ได้เกิดขึ้น มีการปรับโครงสร้างอย่างเป็นระบบ อาบูดาบีให้ความช่วยเหลือมูลค่า 10 พันล้านดอลลาร์ จากนั้นตลาดก็สามารถกลับมาสู่จุดสูงสุดได้อีกครั้งในปี 2024 ก่อนที่จะเข้าสู่ช่วงบูมใหม่ภายใต้กฎที่แตกต่างกันซึ่งกำหนดให้วางเงินของผู้ซื้อในบัญชีเอสโครว์ (Escrow) ที่ไม่อนุญาตให้ถอนออกเว้นแต่จะมีความคืบหน้าของงานก่อสร้าง ประสบการณ์ของดูไบพิสูจน์ว่าตลาดประเภทนี้สามารถล่มสลายอย่างรุนแรงแล้วฟื้นตัวได้ หากพบหน่วยงานทางการเงินที่สามารถเชื่อมช่องว่างได้ และตามมาด้วยการปฏิรูปกฎระเบียบที่แท้จริง ความสัมพันธ์ของอียิปต์กับอ่าวเปอร์เซียทำให้ความคล้ายคลึงนี้เป็นจริง ด้วยการลงทุน 35 พันล้านดอลลาร์ใน Ras El Hekma และโครงการ Qatari Diar มูลค่า 29.7 พันล้านดอลลาร์

จีนตั้งแต่ปี 2021 — รูปแบบการเงินของอียิปต์แต่ในขนาดที่ใหญ่กว่า

จีนใช้กลไกเดียวกันกับที่มีในอียิปต์ แต่ในขนาดที่ใหญ่กว่าประมาณร้อยเท่า บ้านจีนเปอร์เซ็นต์มหาศาลถูกขายก่อนสร้างเสร็จ — ประมาณ 85% ถึง 90% ณ จุดสูงสุด — และผู้พัฒนานำเงินดาวน์ของผู้ซื้อไปหมุนเวียนซื้อที่ดินใหม่และเปิดตัวโครงการมากขึ้น เมื่อหน่วยงานกำกับดูแลเริ่มในปี 2020 จำกัดการกู้ยืมที่ผู้พัฒนาพึ่งพา เครื่องจักรหมุนเวียนก็หยุดลง: บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Evergrande ผิดนัดชำระหนี้ขณะมีหนี้ประมาณ 300 พันล้านดอลลาร์ มีคำสั่งชำระบัญชีออกมา และบ้านที่ขายล่วงหน้าประมาณ 20 ล้านหลังพบว่ายังสร้างไม่เสร็จ ในปี 2022 ผู้ซื้อโครงการที่หยุดชะงักหลายร้อยโครงการได้จัดระเบียบสิ่งที่เรียกว่า "การนัดหยุดงานชำระสินเชื่อจำนอง" และปฏิเสธที่จะจ่ายค่างวดสำหรับบ้านที่พวกเขาอาจไม่มีวันได้เห็น

อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลา Lehman ของจีนไม่ได้เกิดขึ้น เนื่องจากการไม่มีหลักทรัพย์ที่สามารถแพร่เชื้อผ่านระบบการเงิน ระบบจึงเริ่มหดตัว แบบสโลว์โมชั่น แทนที่จะระเบิด: ราคาลดลงประมาณ 30% ในช่วงห้าปีและยังคงลดลง ยอดขายอยู่ที่ประมาณครึ่งหนึ่งของระดับสูงสุด และผลขาดทุนถูกโอนไปยังครอบครัวอย่างเงียบๆ จีนเป็นคำเตือนที่ชัดเจนที่สุดสำหรับกรณีพื้นฐานในอียิปต์: เมื่อผู้ซื้อเป็นแหล่งเงินทุนเอง จะไม่มี "ความตื่นตระหนกของธนาคาร" ที่บังคับให้ตลาดถึงจุดต่ำสุดที่ชัดเจนอย่างรวดเร็ว แต่จะมีคิวยาวของครอบครัวที่ถือใบเสร็จสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ยังไม่ได้สร้าง เป็นที่น่าสังเกตว่าการปฏิรูปของจีนในปี 2026 — การกำกับดูแลที่เข้มงวดขึ้นเหนือบัญชีเอสโครว์เงินของผู้ซื้อ และการกำหนดเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับระดับการก่อสร้างก่อนอนุญาตให้ขาย — เป็นยาเดียวกันเกือบทั้งหมดที่มีอยู่ในร่างกฎหมายของอียิปต์ที่กำหนดจะหารือในเดือนตุลาคม

ตุรกีตั้งแต่ปี 2018 — เรื่องราวทางการเงินของอียิปต์

ตุรกีแสดงให้เห็นว่าเกิดอะไรขึ้นเมื่อการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อ โดยไม่พึ่งพาหนี้สินอย่างมีนัยสำคัญ: ไม่มีอะไรที่น่าตื่นเต้นเกิดขึ้น แต่การกัดเซาะยังคงดำเนินต่อไปเป็นเวลาหลายปี ด้วยการซื้อขายเพียง 11% ถึง 14% ที่พึ่งพาสินเชื่อจำนอง การล่มสลายของลีราทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุเพิ่มขึ้นถึง 190% ต่อปีในปี 2022 ในขณะที่ผลตอบแทนที่แท้จริงกลับกลายเป็นลบอย่างเงียบๆ เมื่อไม่มีหนี้สินจำนวนมาก การล่มสลายอย่างรุนแรงก็มีโอกาสน้อยลง แต่ผู้ซื้อที่เข้าสู่ตลาดช้าเพื่อหาที่ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อกลับต้องจ่ายภาษีที่มองไม่เห็น ซึ่งแสดงเป็นผลตอบแทนที่แท้จริงติดลบปีแล้วปีเล่า นี่คือเส้นทางราคาที่ใกล้เคียงที่สุดสำหรับอียิปต์ และรูปที่ 1 แสดงให้เห็นว่าเส้นทางนี้ได้เริ่มต้นแล้ว: ราคาที่อาจไม่ "ล่มสลาย" ในหน่วยปอนด์ แต่สูญเสียมูลค่าอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ

ญี่ปุ่น 1990 และสเปน 2008 — ไม่ตรงกัน แต่มีคำเตือนจากแต่ละกรณี

ญี่ปุ่นเป็นพยานถึงฟองสบู่ที่ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้นประมาณ 303% จากนั้นลดลง 80% ในช่วงสิบห้าปี ในสเปน ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 100% ถึง 155% จากนั้นลดลงเกือบ 37% พร้อมกับการช่วยเหลือธนาคารมูลค่า 1 แสนล้านยูโร วิกฤตทั้งสองเป็นฟองสบู่สินเชื่อที่ backed โดยธนาคาร ดังนั้นอียิปต์จึงแทบไม่เหมือนกับทั้งสองกรณีในแง่ของโครงสร้างทางการเงิน แต่แต่ละประสบการณ์มีบทเรียนสำคัญ

ญี่ปุ่นเผยให้เห็นว่า การตกเลือดช้า สามารถดำเนินต่อไปได้นานแค่ไหนเมื่อทางการพยายามปกป้องงบดุลของทุกคนแทนที่จะปล่อยให้ราคาลดลงสู่จุดสมดุล: สิบห้าปีแห่งการลดลง ส่วนสเปนแสดงให้เห็นว่าส่วนเกินจากการก่อสร้างสามารถทำอะไรได้บ้างเมื่อภาคการก่อสร้างที่อยู่อาศัยคิดเป็น 12.5% ของเศรษฐกิจ: รัฐต้องใช้เวลาทั้งทศวรรษ