Haziran ayında konut kredisi sabit faiz oranları önemli ölçüde yükseldi. Flat 35 %3,21 seviyesindeyken, değişken faiz oranları ortalama %1 civarında seyretmeye devam ediyor.
%1'lik "Çocuk Yetiştirme Artı" indirimi kullanıldığında bile, değişken faiz oranlarından fark 35 yılda yaklaşık 17 milyon yene ulaşıyor. Bu fark, faiz oranlarındaki yükselişe karşı bir "sigorta primi" olarak ödemeye devam etmeye değer mi?
Haziran Ayı Konut Kredisi Faiz Oranları Açıklandı
Flat 35'in Haziran ayı oranı %3,21 (35 yıl, en düşük limit). Bir önceki aya göre artış %0,5 oldu ve büyük bankalardaki 10 yıl sabit faiz oranları da genel olarak yükseltildi.
Mitsubishi UFJ %3,27, Mizuho %3,25 ve Sumitomo Mitsui %3,5 (tümü Haziran ayı oranları).
11 aylık kesintisiz artışla birlikte, "bir gün dengelenir" düşüncesini artık bir kenara bırakmanın zamanı gelmiş olabilir.
Öte yandan, birkaç finans kuruluşu dışında değişken faiz oranları hareket etmedi. Her bankadaki en avantajlı değişken faiz oranları ortalama %1 civarında değişmeden kaldı.
Sabit ve Değişken Arasında %2,2'lik Fark
Aylık geri ödeme tutarlarını yan yana koyduğunuzda bu rakamın ağırlığı netleşiyor.
40 milyon yen borç alırsanız fark ne kadar olur? Gerçek rakamları karşılaştıralım (40 milyon yen, 35 yıl, anapara ve faiz eşit taksitli geri ödeme).
Flat 35'in şu anda "Çocuk Yetiştirme Artı" adlı bir sistemi var.
Çocuk sayısı ve evin enerji verimliliği gibi gereksinimleri karşılıyorsanız, ilk 5 yıl için mortgage faiz oranında %1'e varan indirim alabilirsiniz. (Kazanılan puanlara bağlı olarak indirimler 6. yıldan itibaren de devam edebilir.)
Maksimum düzeyde kullanıldığında, ilk 5 yıl için faiz oranı %3,21'den %2,21'e düşer.
*Değişken faiz oranları, faiz dalgalanmalarına göre geri ödeme tutarlarını değiştirir.
İlk 5 yıl için %1'lik Çocuk Yetiştirme Artı indirimi kullanmak, standart faiz oranına kıyasla 35 yılda yaklaşık 2,32 milyon yen tasarruf sağlar. Bu, uygun olan herkesin kesinlikle kullanması gereken bir sistemdir.
Ancak, değişken faiz oranlarıyla arasındaki fark hala büyüktür.
Çocuk Yetiştirme Artı'nı sonuna kadar kullansanız bile, değişken faiz oranlarına kıyasla 35 yıldaki toplam ödeme farkı hala yaklaşık 16,87 milyon yendir.
Sabit faiz oranı seçmek, "değişken faiz oranlarının gelecekte önemli ölçüde yükselmesi riskine karşı sigorta satın almak" anlamına gelir.
Çocuk Yetiştirme Artı ile ilk 5 yılın yükünü azaltsanız bile, bu sigorta primi ilk 5 yıl için ayda yaklaşık 24.000 yene ve 6. yıldan itibaren ayda yaklaşık 43.000 yene tekabül eder.
Peki, bu sigorta primi ne zaman "ödemeye değerdi" diyebiliriz?
Değişken Faiz Ne Zaman Sabit Faizden Daha Pahalı Hale Gelir?
Birçok kişi "Değişken faiz oranları da şimdiden itibaren yükselmeyecek mi?" diye düşünüyor, ben de hesabı yaptım.
Ama önce bir önermeyi netleştirelim.
Kimse değişken faiz oranlarının gelecekte nasıl hareket edeceğini bilmediği için, hesaplamayı "10 yıl boyunca %1'de kalır, sonra belirli bir noktada yükselir ve kalan 25 yıl boyunca bu seviyede kalır" varsayımına dayanarak yaptım.
Bu koşullar altında, Flat 35 ile değişken faiz oranının toplam ödemesinin eşitlendiği başabaş noktası yaklaşık %5,1'dir.
Yalnızca değişken faiz oranı %5 seviyesine yükselir ve 25 yıl boyunca orada kalırsa, "Keşke sabit faizi seçseydim" durumu ortaya çıkar.
"Ya daha kademeli ama istikrarlı bir şekilde yükselirse?" diye soranlar için şunu söyleyebilirim:
Değişken faiz oranı en sonunda mevcut Flat 35 ile aynı %3,21'e yükselse bile, ilk 10 yıllık düşük faiz döneminde biriken faiz farkı o kadar büyüktür ki değişken faiz avantajlı olmaya devam eder.
Bu, başka bir X gönderisinde bahsettiğim anapara ve faiz eşit taksitli geri ödeme yapısıyla ilgilidir.
Makale burada ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
Bu arada, şu anda Japonya Merkez Bankası'nın Haziran ayı para politikası toplantısında (16-17 Haziran) faiz oranının %0,75'ten %1,0'a yükseltilmesi olası görülüyor.
Gerçekleşse bile, değişken faiz oranlarına yansımasının en erken Ekim ayında olması bekleniyor (banka inceleme takvimleri nedeniyle).
O zaman bile değişken faiz oranı %1,2 civarında olacak ve sabit faiz oranıyla arasında neredeyse %2'lik bir fark kalacak. (Uzun vadeli faiz oranı hareketlerine bağlı olarak, Ekim ayına kadar Flat 35 oranları daha da yükselmiş olabilir.)
Değişken Faizi Seçerseniz, Geri Ödeme Yapısını Bilmelisiniz
Değişken faiz çoğu durumda avantajlı olsa da, seçmeniz durumunda bilmeniz gereken mekanizmalar vardır: "5 yıl kuralı" ve "%125 kuralı."
Birçok değişken faizli mortgage'da "faiz oranları yükselse bile geri ödeme tutarının 5 yıl boyunca değişmediği" bir kural bulunur.
Ayrıca, 6. yıldan itibaren geri ödeme tutarı arttığında, artış önceki tutarın %125'i ile sınırlandırılır.
İlk bakışta, borçlu dostu bir sistem gibi görünüyor.
Ancak, anapara ve faiz eşit taksitli geri ödeme yapısıyla birleştiğinde dikkat edilmesi gereken bir olgu ortaya çıkar.
%1 değişken faiz oranıyla 40 milyon yen ile başlarsanız, aylık geri ödeme yaklaşık 113.000 yendir. İlk ayda, yaklaşık 33.000 yen faiz ve 80.000 yen anapara geri ödemesi şeklinde bir dağılım olur.
Faiz oranının 4. yılda %2'ye yükseldiğini varsayalım (bu noktada bakiye yaklaşık 37,1 milyon yendir).
5 yıl kuralı nedeniyle geri ödeme 113.000 yen olarak kalır. Ancak faiz yaklaşık 62.000 yene yükselir, bu nedenle anapara geri ödemesi yaklaşık 51.000 yene düşer; bu, başlangıçtan neredeyse 30.000 yen daha azdır.
- yılda %3'e yükselirse (bakiye yaklaşık 36,5 milyon yen), geri ödeme hala 113.000 yendir. Ancak faiz 91.000 yen olur. Anapara geri ödemesi yalnızca 22.000 yendir, bu da orijinal miktarın 1/4'ünden daha azdır.
"Her ay ödüyorum ama anapara neredeyse hiç azalmıyor."
Bu, 5 yıl kuralının gizli maliyetidir. Yüksek bir bakiye ile birkaç yıl geçerse, satmak istediğinizde "aşırı borçlu" (borcun satış fiyatını aşması) durumuna düşme riski vardır.
Değişken Faiz Seçerken Ne Yapmalısınız?
Mevcut faiz seviyelerinde değişken faizin avantajlı olduğu önermesi değişmiyor. Ancak, bu üç şeyi bir set olarak uygulamanızı istiyorum:
- Sabit faizden olan farkı bir "erken ödeme rezervi" olarak yönetin. Çocuk Yetiştirme Artı ile karşılaştırıldığında, değişken faizi seçmek 6. yıldan itibaren cebinizde ayda yaklaşık 43.000 yen (yılda 520.000 yen) bırakır. Bunu yaşam masrafları için kullanmak yerine erken ödemeler için ayrı bir hesaba koymak önemlidir. Oranlar yükseldiğinde anaparayı toplu olarak azaltırsanız, 5 yıl kuralının etkisini hafifletebilirsiniz. Yatırabiliyorsanız, yıllık %3 getiri yeterlidir. Ayda 43.000 yen'in 10 yıl bileşik getirisi yaklaşık 5,9 milyon yen olur.
- Şimdi %2 veya %3'teki aylık geri ödemeleri kontrol edin. Bunu banka web sitelerinde ücretsiz olarak simüle edebilirsiniz. Oran iki katına çıkarsa hane bütçesini karşılayıp karşılayamayacağınızı görmek önemlidir.
- Her 5 yılda bir bakiyeyi mülk değeriyle karşılaştırmayı alışkanlık haline getirin. Anapara azalması yavaşlarsa, aşırı borçlu durumunda kalmak kolaydır. Özellikle satın alma işleminden sonraki 10 yıl içinde buna dikkat edin.
Sabit Faizi Seçmesi Gerekenler Var
Yanlış anlaşılmayı önlemek için, sabit faiz oranları herkes için yanlış değildir. Şu kişiler için değerlidir:
- 35 yıl boyunca faiz dalgalanmaları konusunda endişelenmek istemeyenler.
- Doğum izni veya azaltılmış çalışma saatleri nedeniyle geliri düşen dönemleri olanlar.
- Dalgalı iş geliri olanlar.
Ancak, fark edilmesi gereken bir şey var.
Hane halkınız Çocuk Yetiştirme Artı ile bile 35 yıl boyunca ayda 155.900 yen (6. yıldan itibaren) ödeyecek güce sahipse, belirli bir miktar değişken faiz artışına dayanabilmelisiniz. Bu tür haneler tam olarak değişken faizi seçip ayda tasarruf edilen 43.000 yeni yatırabilecek olanlardır.
Sabit faizle aynı aylık harcama hissini korurken değişken faiz kullanmak ve farkın istikrarlı bir şekilde birikmesini sağlamak, değişken faiz oranlarından yararlanmanın en iyi yoludur.
Seçim yapmadan önce kendinize şunu sorun: "Değişken faiz oranı Flat 35'in %3 seviyesine yükselirse hane halkım bunu kaldırabilir mi?"
