Arsa yatırımı konusunda fikrimi soranlar oldu; verdiğim cevapları makale olarak burada toparlamak istedim.
Kısaca söylemem gerekirse: Türkiye’de arsa yatırımı uzun yıllar boyunca neredeyse “kaybettirmeyen” bir yatırım gibi çalıştı. Ama bunu mümkün kılan koşulların önemli kısmı artık değişti. Bu yüzden bugün arsa yatırımının risk-getiri oranının geçmişe göre çok daha bozuk olduğunu düşünüyorum.
Bu, “arsa artık kazandırmaz” demek değil. Daha çok, geçmişteki gibi otomatik servet üretme aracı değil diye düşünüyorum.
1. Arsayı kazandıran şey demografiydi
Türkiye’de arsa yatırımı tarihsel olarak çok güçlü bir hikâyeye sahipti. Çünkü üç büyük avantaj aynı anda çalışıyordu:
- Nüfus sürekli artıyordu.
- İnsanlar köyden şehirlere göç ediyordu.
- Arsanın taşıma maliyeti neredeyse yoktu.
1950’den bugüne nüfusumuz dört kattan fazla arttı. Şehirler sürekli genişledi; çeperdeki tarlalar arsaya, arsalar imarlı parsellere dönüştü. İnsanlar çoğu zaman üretimden değil, şehirleşmeden kaynaklanan rant artışıyla zenginleşti.
Ama bugün tablo değişiyor.
Doğum oranı artık ciddi biçimde düştü. Nüfus hâlâ artsa da artış hızı belirgin şekilde yavaşlıyor. Şehirlere göç de eski temposunda değil. Hatta İstanbul gibi bazı büyük şehirlerde nüfus gerilemeleri bile görülüyor.
Bu noktada Japonya örneği önemli. Japonya birebir Türkiye olmaz; ancak 1980 sonrası yaşanan süreç bize şunu gösterdi: Nüfus artışı durunca, gayrimenkul değer üreten bir varlık olmaktan çıkabiliyor.
2. “Mal alıştan kazanılır” — peki bugün marj kaldı mı?
Eski yatırımcıların güzel bir sözü vardır:
“Kâr satışta değil, alışta yapılır.”
Geçmişte şehir çeperindeki tarlalar çok ucuzdu. Çünkü şehir henüz oraya ulaşmamıştı. İnsanlar düşük fiyatlardan alıp yıllarca bekliyor, şehir büyüdükçe ciddi servet elde ediyordu.
Bugün ise ilginç bir terslik oluştu:
Şehirler eskisi kadar hızlı büyümezken, en uzak bölgelerdeki tarlalarda bile geleceğin rantı şimdiden fiyatlanmış durumda. Yani birçok yerde giriş fiyatı, gelecekte oluşabilecek değerin önemli kısmını bugünden içeriyor.
Bir yatırımda güvenlik marjı, fiyatın değerin altında olmasıdır. Arsa tarafında bu marjın ciddi biçimde daraldığını düşünüyorum.
3. İmar konusu sanıldığından daha riskli
Arsa yatırımının en az konuşulan risklerinden biri imar süreci.
Çünkü mesele yalnızca “imar gelir mi?” değildir. Gelen imarın yoğunluğu her şeyi değiştirir. Düşük katlı bir imar, yıllarca beklenen rantı ciddi biçimde azaltabilir. Belki o bile gelmeyebilir.
Bunun yanında istimlak riski de vardır. Arsanın bir kısmı yol, okul, park gibi kamusal alanlar için kamulaştırılabilir.
Somut bir örnek vereyim:
Kayınpederimin babası yıllar önce Ankara'da merkeze yakın diye Dikmen de büyük beklentiyle bir tarla almış. Uzun süre beklenmiş. Sonrasında gelen imar 3 katlı olmuş; üstüne arsanın bir kısmı okul için istimlak edilmiş. Onlarca yılın sonunda ortaya vasat bir sonuç çıkmış. Bu durum istisna değil, arsa yatırımının rutin risklerinden biri.
4. Türkiye’yi farklı yapan neydi?
Türkiye’de arsa yatırımını çok güçlü yapan şey yalnızca nüfus artışı değildi.
Asıl fark, taşıma maliyetinin yok denecek kadar düşük olmasıydı.
Uzun yıllar boyunca:
- Arsa vergileri düşüktü.
- Rayiç bedeller gerçek değerlerin çok altındaydı.
- 5 yıl üzeri elde tutulan arsalarda satış kazancı vergisi yoktu.
Yani insanlar bir arsayı yıllarca neredeyse maliyetsiz şekilde elde tutabiliyordu.
Batı’da ise durum farklıdır. ABD gibi ülkelerde emlak vergisi gerçek değere daha yakındır. 200 bin dolarlık bir arsa için yılda birkaç bin dolar vergi ödersiniz. Daha büyük arsalarda bu rakam onbinlerce dolara çıkabilir.
Böyle bir sistemde insanlar bir varlığı yalnızca “belki ileride rant olur” diye on yıllarca boş tutamaz. Her yıl o varlığın maliyetini taşımak zorundadır.
Türkiye’de ise uzun süre bunun tam tersi yaşandı:
- Taşıma maliyeti düşüktü,
- Vergi avantajı vardı,
- Nüfus artışı güçlüydü.
Bu üçlü birleşince arsa neredeyse otomatik servet üretme aracına dönüştü.
Ama bugün:
- Rayiç bedeller yükseliyor,
- Taşıma maliyetleri artıyor,
- Nüfus ivmesi yavaşlıyor,
- Ve gelecekte rant vergilerinin artması ihtimali güçleniyor.
Bu nedenle geçmişteki kadar kolay bir dönem görmüyorum.
5. Şirketlerin “gizli serveti” olan arsalar
1990’lar ve 2000’lerde şirketlerden para çıkarmanın en kolay yollarından biri arsa almaktı.
Çünkü uzun süre elde tutulan arsalarda satış kazancı vergisi yoktu. Bu yüzden şirketler çoğu zaman dağ başındaki arazileri bile yüksek fiyatlarla alabiliyordu. O dönem birçok işlem aslında gelecekte oluşacak rant beklentisiyle yapıldı.
Bugün dönüp baktığımızda, o dönem alınan bazı arsalar inanılmaz değerlere ulaştı. Halka açık şirketlerin bilançolarındaki “değerli arsaların” hikâyesi çoğu zaman budur.
Fakat bugün aynı mekanizma eskisi kadar rahat işlemiyor. Değerleme raporları, SPK düzenlemeleri ve artan şeffaflık nedeniyle bu alan eskiye göre çok daha görünür hâle geldi.
6. Konut tarafı biraz farklı
Buraya kadar anlattıklarım daha çok arsa yatırımıyla ilgiliydi.
Kira üreten gayrimenkul, yani konut tarafı ise biraz farklı değerlendirilmeli.
Peter Lynch’in meşhur bir sözü vardır:
“Ev almadan hisseye yatırım yapmayın; çünkü yüz durumun doksan dokuzunda ev kazandırır.”
Ama burada kritik nokta şu:
Amerika’da insanlar evi çoğunlukla kaldıraçla alır.
Düşük faizli ve uzun vadeli mortgage sistemi sayesinde insanlar küçük bir peşinatla büyük bir varlığa sahip olabilir. Bu da özkaynak getirisini ciddi biçimde büyütür.
Örneğin:
50 bin dolar özkaynakla 500 bin dolarlık ev alırsınız. Ev fiyatı yıllık %5 artsa bile toplam varlık değeri üzerinden kazanç oluştuğu için özkaynak getiriniz çok yükselir.
Yani Lynch’in söylediği şeyin önemli kısmı aslında finansal kaldıraç etkisidir.
Bizdede ev fiyatlarının düşük olduğu ve kredi faizlerinin düşük olduğu bir dönemde krediyle ev makul fiyata az para vererek ev alırsanız kesinlikle kazanırsınız. Ama kira için peşin ödeyerek alıyorsanız akıllıca bir yatırım olmaz.
7. Yatırım amaçlı ev alınır mı?
Bence burada daha makul bir tartışma var.
Çünkü:
- Kira enflasyona uyum sağlayabilen bir nakit akımıdır.
- Bazı bölgelerde kira çarpanları ciddi biçimde düştü.
- Uzun vadede konutun reel getirisi makul seviyelerde olabilir.
Üstelik borsada uzun vadeli yüksek reel getiri elde etmek ciddi bilgi ve psikolojik dayanıklılık gerektirirken, gayrimenkul de temel bilgi yeterli olabiliyor. Bir hissenin ederini doğru hesaplamak ciddi uzmanlık bilgi tecrübe isterken bir gayrimenkul arsasına, kira getirisine, binanın depreme sağlamlığına bakmak daha temel bir bakış yeterli olabiliyor.
Bu yüzden:
“Doğru çarpanla alınan, iyi lokasyonda iyi kira üreten gayrimenkul alınabilir” görüşüne katılırım. Kiracıyla uğraşmak zor gelebilir ama örneğin 10-12 yıllık kira gelirine arkadaşım 1+1 ev alıyor. Yıllık reel %8 getiri için kiracıylada uğraşılır. Zaten borsada da uğraşır, çabalarsak gelir var. Konutta da uğraşır, araştırırsan makul getiriler olması da normal.
8. Sonuç
Bence iyi gayrimenkul yatırımcılarının ortak özelliği şu:
Bu işe spekülasyon gibi değil, bir varlık değerleme problemi gibi yaklaşıyorlar.
Bir şirketi analiz eder gibi düşünüyorlar:
- Bugünkü kira değeri nedir?
- Bölgenin geleceği nedir?
- Metro, ulaşım, nüfus hareketi nasıl değişecek?
- Arsanın ya da yapının alternatif kullanım değeri nedir?
Ve ancak fiyat, hesapladıkları değerin altında kalıyorsa yatırım yapıyorlar.
Aslında mesele burada düğümleniyor:
Bildiğiniz, anladığınız işten para kazanırsınız. Gayrimenkul yatırımı, Borsa yatırımına göre psikoloji yönetimi daha kolay olsa da onda da başarı için çalışmak, araştırmak ve bilmek gerekiyor.
Selam ve saygılarımla.
