Lãi suất cố định cho vay mua nhà đã tăng đáng kể vào tháng Sáu. Flat 35 ở mức 3,21%, trong khi lãi suất thả nổi vẫn duy trì ở mức trung bình khoảng 1%.
Ngay cả khi sử dụng mức giảm 1% "Child-rearing Plus", chênh lệch so với lãi suất thả nổi lên tới khoảng 17 triệu yên trong 35 năm. Liệu khoản chênh lệch này có đáng để tiếp tục trả như một "khoản phí bảo hiểm" cho rủi ro lãi suất tăng?
Lãi Suất Vay Mua Nhà Tháng Sáu Đã Được Công Bố
Lãi suất tháng Sáu của Flat 35 là 3,21% (kỳ hạn 35 năm, mức thấp nhất). Mức tăng so với tháng trước là 0,5%, và lãi suất cố định 10 năm tại các ngân hàng lớn cũng đã được điều chỉnh tăng đồng loạt.
Mitsubishi UFJ là 3,27%, Mizuho 3,25%, và Sumitomo Mitsui 3,5% (tất cả đều là lãi suất tháng Sáu).
Với 11 tháng tăng liên tiếp, có lẽ đã đến lúc gạt bỏ suy nghĩ "rồi sẽ ổn định thôi."
Mặt khác, ngoại trừ một vài tổ chức tài chính, lãi suất thả nổi vẫn không thay đổi. Mức lãi suất thả nổi ưu đãi nhất tại mỗi ngân hàng vẫn giữ nguyên ở mức trung bình khoảng 1%.
Chênh Lệch 2,2% Giữa Lãi Suất Cố Định và Thả Nổi
Khi bạn nhìn vào số tiền trả góp hàng tháng, tầm quan trọng của con số này trở nên rõ ràng.
Nếu bạn vay 40 triệu yên, khoản chênh lệch sẽ là bao nhiêu? Hãy so sánh các con số thực tế (40 triệu yên, 35 năm, trả góp đều cả gốc và lãi).
Flat 35 hiện có một hệ thống gọi là "Child-rearing Plus."
Nếu bạn đáp ứng các yêu cầu như số lượng con cái và hiệu suất tiết kiệm năng lượng của ngôi nhà, bạn có thể được giảm lãi suất vay lên tới 1% trong 5 năm đầu. (Tùy thuộc vào điểm tích lũy, mức giảm có thể tiếp tục từ năm thứ 6 trở đi.)
Nếu sử dụng tối đa, lãi suất trong 5 năm đầu sẽ giảm từ 3,21% xuống còn 2,21%.
*Lãi suất thả nổi thay đổi số tiền trả góp theo biến động lãi suất.
Sử dụng mức giảm 1% Child-rearing Plus trong 5 năm đầu giúp tiết kiệm khoảng 2,32 triệu yên trong 35 năm so với mức lãi suất tiêu chuẩn. Đây là hệ thống mà bất kỳ ai đủ điều kiện cũng nên sử dụng.
Tuy nhiên, khoảng cách với lãi suất thả nổi vẫn còn lớn.
Ngay cả khi sử dụng tối đa Child-rearing Plus, tổng số tiền phải trả trong 35 năm so với lãi suất thả nổi vẫn chênh lệch khoảng 16,87 triệu yên.
Chọn lãi suất cố định đồng nghĩa với việc "mua bảo hiểm chống lại rủi ro lãi suất thả nổi tăng mạnh trong tương lai."
Ngay cả khi bạn giảm bớt gánh nặng trong 5 năm đầu với Child-rearing Plus, khoản phí bảo hiểm đó lên tới khoảng 24.000 yên mỗi tháng trong 5 năm đầu và khoảng 43.000 yên mỗi tháng từ năm thứ 6 trở đi.
Vậy, đến thời điểm nào chúng ta có thể nói khoản phí bảo hiểm này là "đáng trả"?
Lãi Suất Thả Nổi Sẽ Cao Hơn Lãi Suất Cố Định Ở Mức Bao Nhiêu Phần Trăm?
Nhiều người nghĩ, "Chẳng phải lãi suất thả nổi cũng sẽ tăng từ bây giờ sao?" nên tôi đã tính toán.
Nhưng trước tiên, hãy làm rõ một tiền đề.
Vì không ai biết lãi suất thả nổi sẽ biến động như thế nào trong tương lai, tôi đã tính toán dựa trên giả định rằng "nó giữ nguyên ở mức 1% trong 10 năm, sau đó tăng vọt tại một thời điểm nhất định và duy trì ở mức đó trong 25 năm còn lại."
Trong những điều kiện đó, điểm hòa vốn nơi tổng số tiền phải trả của Flat 35 và lãi suất thả nổi bằng nhau là khoảng 5,1%.
Chỉ khi lãi suất thả nổi tăng lên mức 5% và duy trì ở đó trong 25 năm thì mới xảy ra trường hợp "đáng lẽ ra tôi nên chọn lãi suất cố định."
Đối với những người hỏi, "Sẽ thế nào nếu nó tăng dần dần nhưng đều đặn?" Tôi có thể nói thế này:
Ngay cả khi lãi suất thả nổi cuối cùng tăng lên cùng mức 3,21% như Flat 35 hiện tại, sự chênh lệch về lãi suất tích lũy trong thời kỳ lãi suất thấp của 10 năm đầu là rất lớn, khiến lãi suất thả nổi vẫn có lợi hơn.
Điều này liên quan đến cấu trúc trả góp đều cả gốc và lãi mà tôi đã đề cập trong một bài đăng X khác.
Bài viết ở đây ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
Nhân tiện, tại thời điểm này, khả năng tăng lãi suất thêm từ 0,75% lên 1,0% được cho là sẽ xảy ra tại cuộc họp chính sách tháng Sáu của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (16-17/6).
Ngay cả khi điều này thành hiện thực, việc phản ánh vào lãi suất thả nổi dự kiến sẽ là tháng Mười muộn nhất do thời điểm xem xét của các ngân hàng.
Ngay cả khi đó, lãi suất thả nổi sẽ vào khoảng 1,2%, vẫn để lại khoảng cách gần 2% so với lãi suất cố định. (Tùy thuộc vào biến động lãi suất dài hạn, lãi suất Flat 35 có thể đã tăng cao hơn nữa vào tháng Mười.)
Nếu Chọn Lãi Suất Thả Nổi, Bạn Phải Biết Cơ Chế Trả Nợ
Mặc dù lãi suất thả nổi có lợi hơn trong hầu hết các trường hợp hiện tại, nhưng có những cơ chế bạn nên biết nếu chọn nó: "quy tắc 5 năm" và "quy tắc 125%."
Nhiều khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi có quy tắc rằng "ngay cả khi lãi suất tăng, số tiền trả góp không thay đổi trong 5 năm."
Hơn nữa, khi số tiền trả góp tăng từ năm thứ 6, mức tăng được giới hạn ở mức 125% so với số tiền trước đó.
Thoạt nhìn, nó có vẻ là một hệ thống thân thiện với người vay.
Tuy nhiên, khi kết hợp với cấu trúc trả góp đều cả gốc và lãi, một hiện tượng cần thận trọng sẽ xảy ra.
Nếu bạn bắt đầu với 40 triệu yên ở mức lãi suất thả nổi 1%, số tiền trả góp hàng tháng là khoảng 113.000 yên. Trong tháng đầu tiên, phân bổ là khoảng 33.000 yên tiền lãi và 80.000 yên trả gốc.
Giả sử lãi suất tăng lên 2% vào năm thứ 4 (số dư tại thời điểm này là khoảng 37,1 triệu yên).
Do quy tắc 5 năm, số tiền trả góp vẫn là 113.000 yên. Nhưng tiền lãi tăng lên khoảng 62.000 yên, do đó số tiền trả gốc giảm xuống còn khoảng 51.000 yên—ít hơn gần 30.000 yên so với lúc bắt đầu.
Nếu nó tăng lên 3% vào năm thứ 5 (số dư khoảng 36,5 triệu yên), số tiền trả góp vẫn là 113.000 yên. Nhưng tiền lãi trở thành 91.000 yên. Số tiền trả gốc chỉ là 22.000 yên, ít hơn 1/4 so với số tiền ban đầu.
"Tôi trả tiền hàng tháng, nhưng tiền gốc hầu như không giảm."
Đây là chi phí ẩn của quy tắc 5 năm. Nếu vài năm trôi qua với số dư cao, có nguy cơ rơi vào tình trạng "vay quá mức" (nợ vượt quá giá bán) khi bạn muốn bán.
Bạn Nên Làm Gì Khi Chọn Lãi Suất Thả Nổi?
Tiền đề rằng lãi suất thả nổi có lợi hơn ở mức lãi suất hiện tại không thay đổi. Tuy nhiên, tôi muốn bạn thực hiện ba điều này như một bộ:
- Quản lý khoản chênh lệch so với lãi suất cố định như một "quỹ dự phòng trả trước." So với Child-rearing Plus, chọn lãi suất thả nổi giúp bạn tiết kiệm khoảng 43.000 yên mỗi tháng (520.000 yên mỗi năm) từ năm thứ 6. Điều quan trọng là đặt số tiền này vào một tài khoản riêng để trả trước thay vì dùng cho chi phí sinh hoạt. Nếu bạn giảm một lần số tiền gốc khi lãi suất tăng đột biến, bạn có thể giảm thiểu tác động của quy tắc 5 năm. Nếu bạn có thể đầu tư, lợi nhuận hàng năm 3% là ổn. 43.000 yên một tháng với lãi kép trong 10 năm sẽ trở thành khoảng 5,9 triệu yên.
- Kiểm tra số tiền trả góp hàng tháng ở mức 2% hoặc 3% ngay bây giờ. Bạn có thể mô phỏng miễn phí trên các trang web của ngân hàng. Điều quan trọng là xem liệu ngân sách gia đình bạn có thể chịu được nếu lãi suất tăng gấp đôi hay không.
- Tạo thói quen so sánh số dư nợ với giá trị bất động sản mỗi 5 năm. Nếu việc giảm tiền gốc chậm lại, bạn rất dễ rơi vào tình trạng vay quá mức. Đặc biệt lưu ý điều này trong vòng 10 năm sau khi mua nhà.
Có Những Người Nên Chọn Lãi Suất Cố Định
Để tránh hiểu lầm, lãi suất cố định không sai đối với tất cả mọi người. Nó có giá trị đối với những người:
- Không muốn lo lắng về biến động lãi suất trong 35 năm.
- Có giai đoạn thu nhập thấp hơn do nghỉ thai sản hoặc giảm giờ làm.
- Có thu nhập kinh doanh biến động.
Tuy nhiên, có một điều cần nhận ra.
Nếu gia đình bạn có khả năng trả 155.900 yên mỗi tháng (từ năm thứ 6) trong 35 năm ngay cả với Child-rearing Plus, bạn sẽ có thể chịu đựng được một mức tăng lãi suất thả nổi nhất định. Những gia đình như vậy chính xác là những người có thể chọn lãi suất thả nổi và đầu tư 43.000 yên tiết kiệm được mỗi tháng.
Sử dụng lãi suất thả nổi trong khi vẫn duy trì cảm giác chi tiêu hàng tháng giống như lãi suất cố định, trong khi khoản chênh lệch tích lũy đều đặn—đó là cách tốt nhất để tận dụng lãi suất thả nổi.
Trước khi lựa chọn, trước tiên hãy tự hỏi: "Liệu gia đình tôi có thể chịu đựng được nếu lãi suất thả nổi tăng lên mức 3% của Flat 35 không?"
