Nếu bạn không làm gì, sẽ đến ngày bạn không còn nơi nào để ở.
Không phải là nói quá. Những con số đã chứng minh điều đó.
Tôi đã làm trong lĩnh vực này 20 năm. Tôi sẽ viết một cách thẳng thắn về những gì đang diễn ra trên thị trường hiện nay.
Chương 1: Những người không thể mua nhà đang đổ vào thị trường cho thuê
Giá chung cư tiếp tục tăng. Lần đầu tiên, hơn 20% nhà riêng tại 23 quận của Tokyo vượt mốc 100 triệu yên. Giá bán đã đạt mức kỷ lục trong 7 tháng liên tiếp.
Với những ai nghĩ, "Vậy thì tôi sẽ mua nhà cũ":
Giá hợp đồng trên mỗi mét vuông cho chung cư cũ tại vùng đô thị Tokyo đã tăng trong 65 tháng liên tiếp. Nhà cũ cũng đắt. Vì không thể mua nhà mới, người ta đổ xô sang nhà cũ. Nhu cầu nhà cũ tăng. Giá nhà cũ tăng theo. Không có lối thoát.
Những người không thể mua nhà sẽ chuyển sang thuê.
Trong một cuộc khảo sát với 287 chuyên gia trong ngành, "giá chung cư tăng vọt" được xem là yếu tố hàng đầu tác động tích cực đến thị trường cho thuê. Nhóm người không đủ khả năng mua nhà mới hay cũ đang đẩy nhu cầu thuê nhà lên cao.
Điều gì xảy ra khi nhu cầu tăng? Giá thuê tăng.
Chương 2: Tại sao giá thuê vẫn tăng dù dân số đang giảm?
Một số người có thể nghĩ, "Nếu dân số giảm, số nhà bỏ trống sẽ tăng lên." Có những lý do khiến điều đó không xảy ra.
Số lượng hộ gia đình đang tăng. Dù dân số giảm, số hộ gia đình vẫn tăng. Số hộ độc thân, ly hôn và người già sống một mình đang gia tăng. Chúng ta đã bước vào kỷ nguyên mà một người sử dụng một phòng. Dù dân số giảm, nếu số hộ gia đình tăng, nhu cầu không hề giảm.
Sự tập trung vào các thành phố vẫn tiếp diễn. Dân số nông thôn đang giảm, nhưng sự tập trung vào Tokyo, Osaka và Nagoya vẫn tiếp tục. Nhu cầu ở khu vực thành thị tăng trong khi nhà bỏ trống ở nông thôn ngày càng nhiều. Tình trạng phân cực về tỷ lệ nhà trống đang diễn ra.
Người nước ngoài cư trú tăng vọt. Do sự mở rộng của chương trình thực tập sinh kỹ thuật, du học sinh và nới lỏng visa lao động, số người nước ngoài cư trú đang tăng. Họ cũng tạo ra nhu cầu thuê nhà.
Nguồn cung đang bị hạn chế. Do chi phí xây dựng tăng vọt, việc xây dựng nhà cho thuê mới trở nên khó khăn hơn. Nếu nguồn cung giảm trong khi nhu cầu vẫn được duy trì, tỷ lệ nhà trống sẽ giảm.
Suy giảm dân số chỉ là "câu chuyện chung chung." Nó không áp dụng cho khu vực thành thị nơi bạn đang cố gắng sinh sống.
Chương 3: Tỷ lệ nhà trống đang giảm. Một kỷ nguyên sắp đến mà bạn không thể thuê nhà dù muốn.
Tỷ lệ nhà trống tại các quận Kita và Chuo của thành phố Osaka đang ở mức 4%. Thành phố Osaka đã vượt qua 23 quận của Tokyo về tốc độ tăng giá thuê, với giá thuê niêm yết đạt mức kỷ lục.
Cả Tokyo và Osaka đều đang đi theo cùng một hướng.
Tỷ lệ nhà trống thấp có nghĩa là gì? Nghĩa là có ít lựa chọn hơn ngay cả khi bạn muốn thuê. Chúng ta đang tiến gần đến trạng thái mà bạn không thể thuê nhà trừ khi bạn chấp nhận thỏa hiệp về điều kiện.
Nếu nguồn cung không tăng, sẽ đến kỷ nguyên mà bạn không thể sống ở vị trí mong muốn với mức giá mong muốn.
Chương 4: Tăng giá thuê là tiêu chuẩn của ngành
"Tăng giá thuê và phí khu vực chung" là phản hồi phổ biến nhất từ cả nhà phát triển và công ty quản lý tài sản trong một cuộc khảo sát ngành.
Đó không phải là quyết định của từng chủ nhà riêng lẻ. Đó là xu hướng chung của toàn ngành.
Hơn nữa, 71.1% doanh nghiệp trả lời rằng giá mua lại đất và căn hộ cho thuê "sẽ tăng". Con số này tăng đáng kể so với 55.8% trong cuộc khảo sát trước. Chi phí mua lại luôn được chuyển vào giá thuê.
Không có lối thoát.
Chương 5: Thực tế không thể thuê nhà khi về già
Bạn có thể thuê nhà khi còn trẻ. Vấn đề là sau này.
Ngày càng nhiều chủ nhà từ chối người thuê cao tuổi. Có những trường hợp bạn bị trượt thẩm định ngay khi thu nhập của bạn chỉ còn là lương hưu. Bạn bị từ chối vì rủi ro tử vong đơn độc. Bạn bị từ chối vì không thể tham gia công ty bảo lãnh.
Có những con số. 42.8% người trên 65 tuổi tìm nhà cho thuê cho biết họ "gặp khó khăn." Khoảng 1 trong 3 (30.4%) từng bị từ chối vì lý do tuổi tác. Trong năm qua, con số này là 36.7% - hơn 1 trong 3 người bị từ chối.
Ngay cả khi bạn có đủ thu nhập hoặc tiết kiệm, vẫn có nhiều trường hợp bị từ chối. Đó không phải vấn đề tiền bạc; mà là vấn đề tuổi tác.
Trong khi giá thuê tiếp tục tăng, thu nhập lại giảm. Việc thẩm định trở nên khắt khe hơn. Các lựa chọn về nơi bạn có thể sống thu hẹp dần.
Bạn có thể thuê nhà ngay bây giờ. Nhưng thực tế là 1 trong 3 người trên 65 tuổi bị từ chối.
Chương 6: Nếu chúng ta không làm gì, Nhật Bản sẽ trở nên như thế này
Trong 5 năm tới: Giá thuê ở thành thị sẽ cao hơn 15-20% so với hiện tại. Số lượng khởi công xây dựng mới sẽ tiếp tục giảm, và tình trạng thiếu hụt nguồn cung sẽ trầm trọng hơn. Giá nhà cũ sẽ vẫn ở mức cao. Bạn không thể mua nhà mới hay cũ. Nhà cho thuê cũng đắt. Sẽ không có lối thoát.
Trong 10 năm tới: Thế hệ "Dankai Junior" tiến gần đến tuổi 65. Số hộ gia đình người già sống một mình tăng vọt. Các thành phố sẽ tràn ngập người già muốn thuê nhà nhưng không thể. Người tị nạn nhà ở sẽ nổi lên như một vấn đề xã hội.
Trong 20-30 năm tới: Nông thôn sẽ đầy nhà bỏ trống. Khu vực thành thị sẽ không còn chỗ để ở. Sự phân cực sẽ đạt đến giới hạn. Người già không có nhà sẽ đổ xô vào nhà ở công cộng và các cơ sở. Các cơ sở đó cũng sẽ thiếu hụt.
Có một vấn đề cơ bản. Số lượng công nhân xây dựng đang giảm do tỷ lệ sinh thấp. Nhà cửa không còn có thể được xây dựng nữa. Nguồn cung sẽ không tăng. Nhu cầu sẽ tiếp tục tập trung vào khu vực thành thị. Giá cả sẽ tiếp tục tăng.
Đây không phải là dự đoán; mà là sự tiếp nối của những gì đang xảy ra ngay bây giờ.
Chương 7: Vậy, bạn nên làm gì ngay bây giờ?
Không có một câu trả lời duy nhất. Hoàn cảnh của mỗi người là khác nhau.
Đối với những người chọn thuê nhà: Hãy lập một kế hoạch tài chính có tính đến việc tăng giá thuê. Đừng cho rằng giá thuê hiện tại của bạn sẽ giống nhau trong 10 năm tới. Hãy nghĩ ngay bây giờ về cách đảm bảo một nơi để sống khi về già. Sẽ quá muộn để nghĩ về điều đó sau khi bạn bước sang tuổi 65.
Đối với những người đang nghĩ đến việc mua nhà: Nếu bạn mua, hãy nghĩ đến chiến lược thoát. Đầu tiên, hãy cân nhắc xem bạn có thể bán hoặc cho thuê nó trong 10 năm tới hay không. Luôn kiểm tra vị trí, tình trạng quản lý và tình trạng quỹ dự phòng sửa chữa. Kết quả đến không phải khi bạn mua, mà là khi bạn bán.
Điểm chung cho cả hai: Nếu bạn tìm được một căn nhà tốt, hãy mua ngay không do dự. Nếu bạn tìm được một căn cho thuê tốt, hãy thuê ngay không do dự. Trong khi bạn đang do dự, người khác sẽ quyết định.
Thông tin là sức mạnh. Rủi ro lớn nhất là bị cuốn đi mà không hề hay biết.
Không làm gì là lựa chọn nguy hiểm nhất ngay lúc này.
Chương 8: Chọn thuê nhà là đúng. Nhưng không làm gì thì không.
Hãy quyết định thuê hay mua dựa trên tính cách và hoàn cảnh của bạn. Tôi không phủ nhận lựa chọn thuê nhà.
Tuy nhiên, bạn nên biết những gì đang diễn ra trên thị trường hiện nay.
Nếu bạn chọn thuê nhà, hãy lập kế hoạch tài chính có tính đến việc tăng giá. Hãy nghĩ ngay bây giờ về việc đảm bảo một nơi để sống khi về già.
Nếu bạn cân nhắc mua nhà, hãy hành động với chiến lược thoát trong đầu. Kết quả đến không phải khi bạn mua, mà là khi bạn bán.
Không làm gì là rủi ro lớn nhất.
Nếu bạn tìm được một căn nhà tốt, hãy mua ngay không do dự. Tương tự, nếu bạn tìm được một căn cho thuê tốt, hãy thuê ngay không do dự. Trong khi bạn đang do dự, người khác sẽ quyết định.
Nguồn: Mitsubishi Estate Real Estate Services "Khảo sát về thị trường căn hộ cho thuê (Quý 4 năm 2025)" / Hiệp hội Quản lý Nhà cho thuê Nhật Bản (Khảo sát tháng 7 năm 2025) / Báo cáo thị trường LIFULL HOME'S (tháng 11 năm 2025)
Thông tin chi tiết từ 20 năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản.
