Một số người đã hỏi tôi về quan điểm đầu tư đất đai; tôi muốn tổng hợp câu trả lời của mình ở đây thành một bài viết.
Nói ngắn gọn: Trong nhiều năm, đầu tư đất đai ở Thổ Nhĩ Kỳ gần như là một kênh đầu tư "không thể thua". Tuy nhiên, hầu hết các điều kiện tạo nên điều này giờ đây đã thay đổi. Vì vậy, tôi tin rằng tỷ lệ rủi ro-lợi nhuận của đầu tư đất đai ngày nay đã tồi tệ hơn nhiều so với trước đây.
Điều này không có nghĩa là "đất đai sẽ không còn sinh lời nữa." Mà tôi cho rằng nó không còn là công cụ tự động tạo ra của cải như trước kia nữa.
1. Thứ làm cho đất đai sinh lời chính là nhân khẩu học
Trong lịch sử, đầu tư đất đai ở Thổ Nhĩ Kỳ có một câu chuyện rất mạnh mẽ bởi vì ba lợi thế lớn đang hoạt động đồng thời:
- Dân số liên tục gia tăng.
- Người dân di cư từ làng mạc lên thành phố.
- Chi phí nắm giữ đất gần như bằng không.
Kể từ năm 1950, dân số chúng ta đã tăng hơn gấp bốn lần. Các thành phố liên tục mở rộng; những cánh đồng ở ngoại vi biến thành lô đất, và các lô đất biến thành thửa đất đã quy hoạch. Mọi người thường trở nên giàu có không phải nhờ sản xuất, mà nhờ vào sự gia tăng địa tô (lợi tức không do công sức) từ quá trình đô thị hóa.
Nhưng ngày nay, bức tranh đang thay đổi.
Tỷ lệ sinh hiện đã giảm đáng kể. Mặc dù dân số vẫn đang tăng, nhưng tốc độ tăng đang chậm lại rõ rệt. Di cư lên thành phố không còn ở tốc độ cũ. Trên thực tế, sự suy giảm dân số còn được thấy ở một số thành phố lớn như Istanbul.
Tại thời điểm này, ví dụ về Nhật Bản rất quan trọng. Nhật Bản sẽ không hoàn toàn giống Thổ Nhĩ Kỳ; tuy nhiên, quá trình diễn ra sau năm 1980 đã cho chúng ta thấy điều này: Khi tăng trưởng dân số dừng lại, bất động sản có thể không còn là tài sản tạo ra giá trị.
2. "Lợi nhuận được tạo ra khi mua" — nhưng liệu còn biên lợi nhuận nào ngày hôm nay không?
Các nhà đầu tư kỳ cựu có một câu nói hay:
"Lợi nhuận không được tạo ra khi bán, mà được tạo ra khi mua."
Trước đây, những cánh đồng ở ngoại vi thành phố rất rẻ vì thành phố chưa mở rộng tới đó. Mọi người mua với giá thấp và chờ đợi trong nhiều năm, thu về khối tài sản đáng kể khi thành phố phát triển.
Ngày nay, một sự đảo ngược thú vị đã xảy ra:
Trong khi các thành phố không phát triển nhanh như trước, thì ngay cả ở những khu vực xa xôi nhất, địa tô tương lai đã được tính vào giá của những cánh đồng. Nói cách khác, ở nhiều nơi, giá mua vào đã bao gồm một phần đáng kể giá trị có thể được tạo ra trong tương lai.
Biên độ an toàn trong một khoản đầu tư là khi giá thấp hơn giá trị. Tôi nghĩ biên độ này đã thu hẹp đáng kể ở mảng đất đai.
3. Vấn đề quy hoạch rủi ro hơn bạn nghĩ
Một trong những rủi ro ít được bàn tới nhất của đầu tư đất đai là quy trình quy hoạch.
Bởi vì vấn đề không chỉ là "liệu có quy hoạch không?" Mật độ quy hoạch thay đổi mọi thứ. Quy hoạch xây thấp tầng có thể làm giảm đáng kể địa tô đã kỳ vọng trong nhiều năm. Thậm chí có thể chẳng có quy hoạch nào cả.
Ngoài ra, còn có rủi ro trưng dụng. Một phần đất có thể bị trưng dụng cho các khu vực công cộng như đường xá, trường học, hoặc công viên.
Để tôi đưa ra một ví dụ cụ thể:
Nhiều năm trước, cha của bố vợ tôi đã mua một cánh đồng ở Dikmen, Ankara, với kỳ vọng lớn vì nó gần trung tâm thành phố. Họ đã chờ đợi rất lâu. Sau đó, quy hoạch đến chỉ cho phép xây 3 tầng; hơn nữa, một phần đất còn bị trưng dụng để xây trường học. Sau nhiều thập kỷ, kết quả thật bình thường. Tình huống này không phải ngoại lệ; nó là một trong những rủi ro thường trực của đầu tư đất đai.
4. Điều gì đã làm cho Thổ Nhĩ Kỳ khác biệt?
Không chỉ tăng trưởng dân số mới làm cho đầu tư đất đai mạnh mẽ đến vậy ở Thổ Nhĩ Kỳ.
Sự khác biệt thực sự là chi phí nắm giữ gần như bằng không.
Trong nhiều năm:
- Thuế đất thấp.
- Giá trị định giá thấp xa so với giá trị thực.
- Không có thuế lợi vốn đối với đất nắm giữ trên 5 năm.
Nói cách khác, mọi người có thể nắm giữ đất trong nhiều năm gần như không mất chi phí.
Ở phương Tây, tình hình khác. Ở các nước như Mỹ, thuế tài sản sát gần với giá trị thực. Bạn phải trả vài nghìn đô la thuế mỗi năm cho một lô đất trị giá 200.000 đô la. Với đất lớn hơn, con số này có thể lên tới hàng chục nghìn đô la.
Trong một hệ thống như vậy, mọi người không thể giữ một tài sản trống trong nhiều thập kỷ chỉ vì "có thể sẽ có địa tô trong tương lai." Họ phải gánh chi phí tài sản đó mỗi năm.
Ở Thổ Nhĩ Kỳ, điều hoàn toàn ngược lại đã xảy ra trong một thời gian dài:
- Chi phí nắm giữ thấp,
- Có các lợi thế về thuế,
- Tăng trưởng dân số mạnh.
Khi ba yếu tố này kết hợp, đất đai đã biến thành một công cụ tạo ra của cải gần như tự động.
Nhưng ngày nay:
- Giá trị định giá đang tăng lên,
- Chi phí nắm giữ đang gia tăng,
- Đà tăng trưởng dân số đang chậm lại,
- Và khả năng tăng thuế địa tô trong tương lai đang mạnh lên.
Vì lý do này, tôi không thấy một giai đoạn dễ dàng như trong quá khứ.
5. Đất đai như "của cải ẩn" của các công ty
Trong những năm 1990 và 2000, một trong những cách dễ nhất để rút tiền khỏi công ty là mua đất.
Bởi vì không có thuế lợi vốn đối với đất nắm giữ lâu dài. Do đó, các công ty thường có thể mua đất ngay cả ở những vùng hẻo lánh với giá cao. Nhiều giao dịch thời đó thực chất được thực hiện với kỳ vọng về địa tô tương lai.
Nhìn lại ngày hôm nay, một số vùng đất được mua trong thời kỳ đó đã đạt được giá trị đáng kinh ngạc. Đây thường là câu chuyện đằng sau những "vùng đất có giá trị" trên bảng cân đối kế toán của các công ty đại chúng.
Tuy nhiên, ngày nay cùng một cơ chế đó không còn hoạt động dễ dàng nữa. Do các báo cáo định giá, quy định của Ủy ban Thị trường Vốn (SPK), và sự minh bạch gia tăng, lĩnh vực này đã trở nên rõ ràng hơn nhiều so với trước đây.
6. Mảng nhà ở có một chút khác biệt
Những gì tôi mô tả cho đến nay chủ yếu là về đầu tư đất đai.
Bất động sản tạo ra địa tô, tức là mảng nhà ở, nên được đánh giá theo một cách hơi khác.
Peter Lynch có một câu nói nổi tiếng:
"Đừng đầu tư vào cổ phiếu trước khi mua một ngôi nhà; bởi vì trong chín mươi chín trên một trăm trường hợp, ngôi nhà sẽ thắng."
Nhưng điểm mấu chốt ở đây là:
Ở Mỹ, mọi người chủ yếu mua nhà bằng đòn bẩy.
Nhờ hệ thống thế chấp lãi suất thấp và thời hạn dài, mọi người có thể sở hữu một tài sản lớn với một khoản trả trước nhỏ. Điều này làm tăng đáng kể lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu.
Ví dụ:
Bạn mua một ngôi nhà 500.000 đô la với 50.000 đô la vốn chủ sở hữu. Ngay cả khi giá nhà tăng 5% hàng năm, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của bạn trở nên rất cao vì khoản lợi nhuận được tạo ra trên tổng giá trị tài sản.
Nói cách khác, một phần quan trọng trong những gì Lynch nói thực ra là hiệu ứng của đòn bẩy tài chính.
Ở đất nước chúng ta, nếu bạn mua một ngôi nhà bằng khoản vay với giá hợp lý, trả ít tiền trong thời kỳ giá nhà và lãi suất vay thấp, bạn chắc chắn sẽ thắng. Nhưng nếu bạn mua nó bằng tiền mặt để cho thuê, nó có thể không phải là một khoản đầu tư khôn ngoan.
7. Bạn có nên mua nhà để đầu tư không?
Tôi nghĩ có một cuộc tranh luận hợp lý hơn ở đây.
Bởi vì:
- Tiền thuê nhà là một dòng tiền có thể thích ứng với lạm phát.
- Ở một số khu vực, hệ số giá thuê đã giảm đáng kể.
- Về lâu dài, lợi nhuận thực tế từ nhà ở có thể ở mức hợp lý.
Hơn nữa, trong khi việc đạt được lợi nhuận thực tế cao dài hạn trên thị trường chứng khoán đòi hỏi kiến thức nghiêm túc và sức chịu đựng tâm lý, thì kiến thức cơ bản có thể là đủ trong bất động sản. Trong khi tính toán chính xác giá trị của một cổ phiếu đòi hỏi chuyên môn, kiến thức và kinh nghiệm nghiêm túc, thì một góc nhìn cơ bản hơn có thể là đủ để xem xét một thửa đất bất động sản, thu nhập cho thuê của nó và khả năng chống động đất của tòa nhà.
Vì vậy:
Tôi đồng ý với quan điểm rằng "bất động sản được mua với hệ số phù hợp ở một vị trí tốt, tạo ra dòng tiền cho thuê tốt, có thể mua được." Đối phó với người thuê nhà có vẻ khó khăn, nhưng ví dụ, một người bạn của tôi mua một căn nhà 1+1 với giá tương ứng 10-12 năm thu nhập cho thuê. Với lợi nhuận thực tế hàng năm 8%, người ta có thể đối phó với một người thuê nhà. Rốt cuộc, có thu nhập trên thị trường chứng khoán nếu chúng ta nỗ lực và phấn đấu. Có lợi nhuận hợp lý từ nhà ở là điều bình thường nếu bạn nỗ lực và nghiên cứu.
8. Kết luận
Tôi nghĩ đặc điểm chung của các nhà đầu tư bất động sản giỏi là:
Họ tiếp cận công việc kinh doanh này không giống như đầu cơ, mà giống như một bài toán định giá tài sản.
Họ suy nghĩ như đang phân tích một công ty:
- Giá trị cho thuê hiện tại là bao nhiêu?
- Tương lai của khu vực ra sao?
- Tàu điện ngầm, giao thông và sự di chuyển dân cư sẽ thay đổi như thế nào?
- Giá trị sử dụng thay thế của mảnh đất hoặc công trình là gì?
Và họ chỉ đầu tư nếu giá vẫn thấp hơn giá trị họ tính toán.
Thực ra, vấn đề quy về điều này:
Bạn kiếm tiền từ công việc kinh doanh mà bạn biết và hiểu. Mặc dù đầu tư bất động sản dễ quản lý về mặt tâm lý hơn đầu tư thị trường chứng khoán, nhưng nó cũng đòi hỏi phải làm việc, nghiên cứu và hiểu biết để thành công.
Trân trọng.
