【突发新闻】“Flat 35 固定利率已达 3.21%”
看到新闻而惊慌的人。 想着"现在用固定利率借款太亏了"的人。 下定决心"那我就努力提前还款"的人。
各位，请稍等一下。
这个判断，5 年后你一定会后悔，后悔"当时真该借"或者"真不该提前还款"。
原因很简单。
我们正生活在"通胀吞噬债务"的时代。
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说白了，这个时候急着提前还款是愚蠢的。
今天，我会把一个连初中生都能听懂的完整机制全都告诉你。
如果你能读到最后，你就会明白如何把房贷从"债务"变成"通胀时代最强大的武器"。
■ 1. 首先，用初中生水平来梳理一下这则新闻
6 月，日本住宅金融支援机构公布了 Flat 35 的最低利率。
数字如下：
3.21%（针对还款期限 21 至 35 年的贷款）。
这是自 2017 年以来首次超过 3%。
而且，已经连续 11 个月上涨。
与约 1% 的浮动利率之间的差距，已扩大至 2% 以上。
根据一位理财规划师的计算，以 4000 万日元贷款、35 年还款期为例，情况如下：
浮动利率总还款额：约 4700 万日元。 Flat 35 总还款额：约 6400 万日元。
差额超过 1700 万日元。
对于那些认为"你看，用固定利率借款亏了 1700 万日元"的人来说。
如果你思考到这里就停止了，长远来看，你将会蒙受巨大的损失。
为什么？
因为那个 1700 万日元的数字，是在"一个不会发生通胀的世界"里计算出来的。
现实是不同的。
■ 2. "亏损 1700 万日元"是真的吗？数字的陷阱
首先，35 年后的 1700 万日元，和今天的 1700 万日元，价值是一样的吗？
答案是否定的。
比如，我们来看看 5 公斤大米的价格。
1968 年：约 700 日元 2025 年：约 4500 日元
57 年间大约涨了 6.4 倍。
换句话说，过去的 100 万日元，放到今天只值大约 15 万日元。
反过来，今天的 100 万日元，在 35 年后会值多少钱？
如果物价翻倍，其价值就相当于现在的一半，也就是 50 万日元。
如果物价涨三倍，其价值就相当于现在的约 33 万日元。
换句话说，那 1700 万日元的差额，换算成 35 年后的物价水平，就变得小多了。
据我估计，其感知价值将不到一半。
这就是表面数字的第一个陷阱。
■ 3. 我的前提：日经指数到 100 万点，通胀持续至 2050 年
我很久以前就一直在说这个观点。
"日经平均指数将在 2050 年达到 100 万点。"
这一点可以用过去的周期来证明。
第一次：1878 年（136 点）→ 1920 年（549 点，拆股后为 40,406 点），约 297 倍，历时 42 年。 第二次：1949 年（172 点）→ 1989 年（38,915 点），约 225 倍，历时 40 年。 第三次（当前）：2008 年从 6,994 点开始，现已超过 50,000 点。
套用第二次周期"40 年，225 倍"的规律，情况如下：
6,994 点 × 225 = 157 万点。
为了保险起见，我说"100 万点"。
这种上涨的本质，并非股东的能力。
而是通胀。
在资本主义社会，通胀是必然发生的。
物价上涨 企业销售额上涨 利润上涨 股价上涨 日经指数上涨
这个循环一直在转动。
而现在，我们正处于"第三次周期的起点"。
前提是"持续通胀的时代"将持续到 2050 年。
我有一篇文章更详细地描述了这一点，请务必一读。
■ 4. 通胀如何"吞噬"债务的机制
这是今天的主菜。
债务本身在金额上是固定的。
例如，如果你借了 4000 万日元，35 年后，这笔债务在本金基础上仍然是 4000 万日元。
但是，物价会上涨。
如果 35 年后物价翻了一倍。
那么那时的 4000 万日元，感觉上就相当于今天的 2000 万日元。
换句话说，债务的"实际价值"减半了。
这就是"通胀吞噬债务"的机制。
让我们用一个具体的例子来思考。
我父母那一代人里，有人在昭和末期花了 3000 万日元买了房子。
当时的 3000 万日元是一笔巨款，相当于今天的近 1 亿日元。
但现在回头看，就成了一个笑话："当时那 3000 万真便宜。"
看看更熟悉的例子，通胀的力量就更容易理解了。
・一碗拉面
1965 年（昭和 40 年）：约 100 日元。
2025 年：约 1200 日元。
60 年间涨了约 12 倍。
・一张明信片
1965 年：5 日元。
2025 年：85 日元。
60 年间涨了 17 倍。
・自动售货机的可乐
1985 年：100 日元。
2025 年：180–200 日元。
40 年间涨了 2 倍。
在我们祖父母的时代，一枚 100 日元硬币就能吃一碗拉面。
现在是 1200 日元。
同样是"100 日元"，其价值已经变成了 1/12。
这就是通胀的现实。
35 年后，我们这些今天背负着 4000 万日元债务的人，也会说出同样的话。
"当时那 4000 万，就像今天一碗拉面的价格。"
■ 5. 用"育儿 Plus"省下 232 万日元，最强的 5 年组合拳
如果你在这里选择了固定利率，有一个系统是你绝对应该利用的。
"育儿 Plus"
一项面向育儿家庭的优惠计划。
在前 5 年，最高可实现 1% 的利率减免。
根据一位理财规划师的计算，如果满足条件，总共可以节省 232 万日元的还款额。
232 万日元是一笔足以让全家环游世界的金额。
政府将其作为"育儿支援"措施准备好了。
没有不用的理由。
育儿 Plus 的主要条件很简单：
1. 借款人本人或配偶在借款时未满 40 岁 2. 借款时有未满 18 岁的子女，或家人处于怀孕状态 3. 满足一定的利率减免条件
对于符合条件的人来说，仅此一项就能节省 232 万日元。
你可以显著抵消固定利率"最大的弱点"——高总还款额——并且是在前 5 年内。
不知道这些就说"固定利率亏了"的人，才是真正亏大了。
■ 6. 团体信用人寿保险实际上是"人寿保险"，固定利率的隐藏价值
房贷还有另一个隐藏的价值。
那就是被称为"团体信用人寿保险"的制度。
这是一种如果借款人死亡，房贷余额将被清零的机制。
把这看作是人寿保险，它的力量就无比强大。
例如，假设一个借了 4000 万日元的人，在 5 年后因事故去世。
剩下的约 3500 万日元债务将完全消失。
换句话说，家庭将留下一笔价值 3500 万日元的"有形资产（房子）"。
单独购买一份 3500 万日元的人寿保险要花多少钱？
40 岁男性，每月 20,000 至 40,000 日元 35 年下来，保费总额为 840 万至 1680 万日元
团体信用人寿保险包含在房贷利率中。
换句话说，仅仅通过办理房贷，你就同时完成了"买房"和"加入人寿保险"。
这也是用"固定利率高"这种简单看法所看不到的价值。
■ 7. 浮动利率的陷阱：5 年规则和 125% 规则
对于那些认为"不，浮动利率更便宜，所以选浮动利率就好"的人来说。
浮动利率有两个陷阱。
1. 5 年规则
一种机制，即使利率上升，月还款额在 5 年内也不会改变。
很容易让人以为"即使利率上涨我也安全"。
但现实中，月还款额中"利息"和"本金"的比例会自动改变。
利息增加，本金却几乎没有减少。
在最坏的情况下，会出现"未付利息"，即还款后本金几乎没有减少。
2. 125% 规则
5 年规则期满后，将重新计算还款额。
但是，增加的金额上限是之前还款额的 125%。
这乍一看也像是"安心"的保障。
但反过来，任何超过 25% 涨幅的利率上升部分，都将在最后一期还款时一次性结清。
你可能会在最后时刻突然被要求"支付数百万日元"。
浮动利率只有在假定今天的低利率会持续 35 年的情况下才有利。
在通胀不断加剧的时代，利率在 5 年或 10 年内上升的可能性很高。
到那时，这些规则的陷阱会同时发作。
■ 8. 为什么提前还款是愚蠢的：3 个原因
对于读到这里并决定"用固定利率借款"的人来说。
还有一条规则我希望你们绝对要遵守。
不要提前还款。
对于那些认为"债务还是早点还清好"的人来说，那是通缩时代的想法。
在通胀时代，提前还款是真正愚蠢的选择。
原因有 3 点：
1. 通胀会自动让债务变小
债务的本金是固定的。
物价会上涨。
换句话说，你等得越久，债务的实际价值就越低。
这是一种"放着不管，通胀就能帮你偿还"的状态。
然而，你却要削减自己手头的现金去偿还，这简直是双重损失。
2. 手头留有现金，就能在市场崩盘时进行投资
你用于提前还款的 100 万日元，将一去不复返。
但如果你留着它，当股市暴跌时，你就可以想着"这是买入的时机"，然后入场。
在买入时机投资的 100 万日元，可以在 5 到 10 年内增长数倍。
3. 它可以作为突发医疗、教育或转行费用的过渡资金
生活中会发生什么事，谁也无法预料。
如果你已经提前还款，手头没有现金，当突然需要医疗费用，或者转行期间收入减少时，你就会陷入困境。
务必保留充足的现金作为"保险"。
我能理解那种想尽快还清债务的心情。
但我们生活在一个会让这种想法适得其反的时代。
在通胀时代，正确的做法是"慢慢"还清债务。
在此期间，用手头的现金进行资产管理或商品转售。
这就是在通胀时代使用金钱的方法。
■ 9. 比利率差更重要的东西：把你的脑力用在哪里
我想退一步来思考一下。
3.21% 的固定利率与 1% 的浮动利率之间的差距约为 2% 35 年的差额为 1700 万日元
这当然是一个庞大的数字。
但是，你用来"烦恼"这个差额的脑力，难道不能用在更有产出的地方吗？
根据我的经验，越是整天为房贷利率烦恼的人，其收入增长就越少。
相反，那些转而思考"别管利率了，用那个脑力去想想怎么赚钱"的人，人生才会发生改变。
例如，如果你创造每月 3 万日元的转售收入，一年就是 36 万日元。
35 年下来就是 1260 万日元。
1700 万日元的差额，是你用 5 年转售就能赚回来的金额。
而且，转售不是一锤子买卖。
你可以持续赚钱。
你的资产会复利增长。
与其花几个月时间为了降低 1% 的利率而和文件搏斗，远不如用那段时间开始做转售来得快。
这是我真实的看法。
■ 10. 我每月通过转售赚取 10 万到 20 万日元的三大支柱
那么，什么样的转售比较好呢？
以下是我使用的三大支柱：
1. iPhone
每台利润约 20,000 日元。
需求一直存在。
知识门槛低，初学者容易上手。
*截至 6 月 1 日，利润已降至这个水平。我希望你们能在下一款 iPhone 18 上大赚一笔。这就是为什么我希望你们现在就输入"方法"，并将其作为一种即时赚钱的方式掌握。
2. 宝可梦卡牌
只要让新发售的整盒卡牌稍稍放置一段时间，就能获得超过 20,000 日元的利润。
稀有卡牌价值可达数十万日元。
如果你有信息战所需的耐力和行动力，一个月赚几十万日元也是可能的。
3. 劳力士手表
每块手表利润数十万日元。
是对抗日元贬值和通胀的"现代金条"。
需要资金，但周转快，资金效率极高。
这三者结合起来，可以现实地创造出每月 10 万到 20 万日元的收入来源。
有些人可能会想，"转售这东西，有点……"
但是，家电零售商、药店和服装店，都是在"低买高卖"的商业模式下运作的。
我所做的转售，只是把那个机制缩小到个人规模而已。
而且，库存风险几乎为零，变现速度也快。
每月 10 万日元的房贷还款额，是完全可以靠转售覆盖的金额。
这么一想，对房贷的恐惧感会瞬间消失。
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■ 13. 最后
非常感谢各位读到这里。
对于那些看到房贷利率超过 3% 的新闻后匆忙放弃固定利率的人来说，现在还为时不晚。
而对于那些想着"因为利率在涨，所以我要提前还款"的人，我真的希望你们停下来。
我们所处的时代，是通胀持续的时代。
通胀会自动让债务变小。
用固定利率长期借款，用育儿 Plus 省下 232 万日元，将团体信用人寿保险作为人寿保险来利用，并保持手头有现金。
不要提前还款。
这就是通胀时代房贷的正确答案。
而且，与其花时间纠结于 1–2% 的利率差，不如用那段时间开始做转售，这将彻底改变你的人生。
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关键词是"房贷"。
感谢你读到最后！
如果你也能读读这篇文章，我会很高兴！
我也在写关于我在地下世界糟糕的半条命生活，哈哈。
参考文献
・日本住宅金融支援机构 (2026-06) "Flat 35 利率信息"
・日本经济新闻 (2026-06) "Flat 35 利率 6 月升至 3.21%"
・日本住宅金融支援机构 "【Flat 35】育儿 Plus"官方页面
・全国银行协会 "房贷基础知识：5 年规则、125% 规则"
・国税厅 "房贷扣除制度概要"
・总务省统计局 "消费者物价指数 (CPI) 长期时序数据"
・农林水产省 "大米零售价格动向"
・厚生劳动省 "工资结构基本统计调查：大学毕业生起薪趋势"
・Noah (@noirinvestor) "日经平均股价指数将在 2050 年达到 100 万点" 𝕏 文章 (2026-04-22)
*本文不构成对特定金融或保险产品的推荐。请自行承担最终判断的风险。
https://x.com/noirinvestor/status/2046918815481786464
