湾区塔楼公寓的夫妻贷款不会崩盘
常见的文章标题是这样的：“家庭年收入 1500 万日元的精英夫妇，通过夫妻联合贷款购买了 1.5 亿日元的塔楼公寓。一旦利率上升，月供就要增加 XX 万日元！光靠工资根本还不起！要崩盘了！”
推特上的愤世嫉俗者：“耶耶耶！！活该！！”
这就是我最近 X（原 Twitter）时间线上的常态。
这些文章声称的情况真的会发生吗？到底是谁在买这些房产？利率上升对他们有多大影响？
是时候面对现实了，让我们深入细节看看。
“将棋组”的新贵们
真是令人无语。这里存在一个独特的富裕阶层。
这里有一些有趣的数据：著名楼盘 HARUMI FLAG 早期购房者的属性数据。
数据显示，核心购买群体集中在 30 到 40 岁之间。超过一半是公司职员，另有 27.5% 是企业主或高管。最有趣的是，约 60% 的买家属于“置换型”（即卖掉旧房买新房）。
即便使用这份稍显陈旧的数据，我们也能看出，那些从零开始突然高价买入塔楼公寓的人其实是少数派。
他们以 6000 万日元买入丰洲的公寓，房价涨到了 9000 万日元。
他们以 9000 万日元买入胜哄的塔楼公寓，房价涨到了 1.4 亿日元。
他们卖出后，又以 1.5 亿日元买入下一套。
房价再次上涨，现在他们盯着的是 2 亿日元。
就像每次掷骰子都在棋盘上前进一格一样，他们通过不断升级东京市中心的公寓来扩大资产规模。
这就是所谓的“将棋组”（Sugoroku Group）。
他们正常上班，送孩子去托儿所，按时偿还房贷。
但在幕后，他们持有数亿日元的资产。
这才是湾区塔楼公寓真正买家的真实面目。
近期对东京市中心公寓买家的调查证实了这一趋势。
在 2023 年针对东京都心 9 区公寓买家的调查中，许多家庭持有的金融资产超过 1 亿日元，而决定能否买房的关键差异在于金融资产而非收入。（*日本住宅研究中心）
确实如此。仅从“家庭收入”这一薪资流的角度来看待问题，视野未免太过狭隘。
作为杠杆的房贷
让我们看看这些新贵们实际上在做什么。
例如：
一对资产为 0 日元的夫妇，通过全额贷款购买了一套 5000 万日元的公寓。
这套公寓的价值随后涨到了 1 亿日元。
接着，他们购买了一套等值的 1 亿日元公寓，卖掉了原来的房子，并落袋 1 亿日元现金。
他们的资产负债表变化如下所示：
通过从状态 ① 过渡到状态 ②，他们获得了 5000 万日元的现金。
他们将这笔现金进行投资，例如购买全市场基金（Orkan）。
简单来说，他们所做的就是借入 1 亿日元的房贷，用其中的 5000 万日元去投资股票。
对于“他们做了什么？”这个问题的答案是：利用低息房贷进行的杠杆投资。
这是房产未实现收益与房贷体系结合的魔法。
没有哪家愚蠢的金融机构会借钱给个人，理由是“我要借钱炒股！！”
然而，利用这套体系，他们以低于 1% 的利率获得了用于投资的贷款。
而且这种杠杆投资取得了巨大成功；看看 Orkan 基金和房地产价格的上涨，连傻子都能明白这一点。
如果前面提到的那对夫妇真实存在，他们现在的资产很可能已经累积到数亿日元。
是的。这个“将棋组”已经拥有价值数亿日元的资产。
对他们来说，家庭收入的数字并不重要。
赢家和强者不可能破产。
强者的利率上升
强者拥有选择权。
让我们再看一遍那对夫妇的例子。
Orkan 基金在过去 2-3 年内翻倍了。
他们手中的 5000 万日元现金，现在变成了 1 亿日元的投资基金。
同时，他们背负着 1 亿日元的房贷（假设本金未还，虽然这不可能，但为了说明问题暂且如此假设）。
此时，出现了“提前还贷”的选择。
是什么决定了这对夫妇是否行使提前还清房贷的选择权？
是利率与收益率之间的差额。
即 1 亿日元房贷的利率与运营这 1 亿日元所获得的收益率之间的差额。如果利率高于收益率，那么提前还款更划算。
回想一下房贷利率仅为 0.3% 的时代。那时，国债收益率也接近于零。
因此，即使他们能通过杠杆低成本借款，也必须承担股票等高风险才能获取回报。
但现在的情况（2026 年 9 月）不同了。
个人国债（固定 5 年期）的收益率为 2.24%。
最低的浮动房贷利率为 0.99%。
考虑到税收因素，仍有约 0.7% 的正向利差（此外还有房贷扣除等丰厚福利）。
目前的利率上升对大多数塔楼公寓精英夫妇几乎没有负面影响。
相反，在当前情况下，这甚至可以说是积极的，因为“你不需要再冒险了”。
“如果房贷利率上升，难道不是坏事吗？”
是的，它是。但他们有提前还款的选择权。
是的，他们总是有选择权的。
如果这些“将棋组”新贵们破产，那只会是因为他们在这些选项中做出了错误的选择。
大家担心的“家庭收入”数字，仅仅是“月度现金流流动性”问题的一个方面。
对于拥有选择权的强者来说，利率上升只是决定“是还债还是继续投资”的素材。
反之，只要不做出错误选择，他们就不会破产。
弱者的利率上升
强者有选择权。反之，弱者没有。
物价上涨。
房租上涨。
利率上涨。
面对持续上涨的浮动利率，他们没有提前还款的选择权。
在利率上升的环境下，借贷能力下降，所以他们也没有买房的选择权。
他们甚至没有选择离开受《借地借家法》保护的廉价租金、搬去其他租房的地方。
他们没有可供投资的资产。
用 100 万日元购买固定 5 年期国债，每年收益 2 万日元。这连零花钱都不够。
另一方面，如果你拥有 2 亿日元。
那就是每年 400 万日元的被动收入。
在过去，要从 2 亿日元中创造出 400 万日元的现金流，需要承担风险。
在“有利率的世界”里，甚至连风险都不需要承担。
由银行或证券公司推荐，不承担任何风险，不用学习任何知识，只需在家睡觉就能获得每年 400 万日元。
陪酒女郎的平均年收入是 400 万日元。
应届大学毕业生的平均年收入也是 400 万日元。
出卖青春、礼仪和健康，换取每年 400 万日元。
苦读到大学，挤满员电车通勤，每天工作 8 小时，换取每年 400 万日元。
versus 在家睡觉，换取每年 400 万日元。
我怀疑那些嘲笑塔楼公寓精英夫妇崩溃故事的推特愤世嫉俗者，在“有利率的世界”里是否有资格感到优越。
选择你的人生
**
“将棋组”的胜利也是选择的结果。
“买填海造地公寓的都是傻瓜。”
“奥运会后东京公寓价格会崩盘。”
“房贷是负债，拥有房产是负担。”
“由于供应过剩，湾区塔楼公寓会崩盘。”
这些话在 2010 年到 2020 年间被大声宣扬。
（只有湾区供应过剩理论有一定道理。其余都是小学生水平的观点。作者当时也相信那个理论，所以没买。然而，需求实际上消化了巨大的供应量。）
那时候，几乎没有什么人像今天的“推销新建公寓的销售员（笑）”。
那些在不确定的舆论环境中，冒着背负房贷的风险，选择购买湾区塔楼公寓的人，将他们的“兵卒”升变为“金将”。
现在模仿他们并成为他们的概率并不高。
如果我们知道哪个选择是正确的，没人会挣扎。
然而，“因虚构的塔楼公寓精英夫妇崩溃故事而欢呼的推特愤世嫉俗者”，剩下的选择可能寥寥无几。
塔楼公寓、夫妻贷款、双职工收入、两个孩子、Miele 洗碗机、滚筒烘干机、机械停车位、健身房会员、Sapix 补习班、初中入学考试、Orkan 基金、个人国债、房贷扣除、纳税申报、家教、公园、LaLaport 商场、海风、地基稳定性。
选择你的人生！直到生命的尽头。
