30 年房龄塔楼成为优质资产的唯一条件

问：塔楼公寓可以重建吗？

答：法律上可行，但现实中几乎不可能。《区分所有法》要求获得五分之四以上住户的同意。对于一栋有 500 户的塔楼公寓，你需要超过 400 人同意。这几乎是不可能达成的。

问：为什么获得同意这么难？

答：塔楼公寓的业主构成极其复杂。有实际居住者、出租给租客的投资客、联系不上的继承人、无法联络的外国人、还在还贷款的人，以及靠养老金生活、无力承担额外费用的老年人。当你向这群人提议 “每人再掏几千万日元来重建” 时，他们根本不可能达成共识。

问：修改法律不能解决吗？

答：事情正在推进。2025 年 5 月通过了《区分所有法》修正案，将于 2026 年 4 月生效。它将允许通过法院判决将下落不明的业主排除在投票池之外，并且对于存在特定问题（如抗震性不足）的建筑，同意比例要求从五分之四降至四分之三。但对于普通建筑，仍维持五分之四。

这降低了门槛，但核心问题依然存在。你无法排除 “能联系到但付不起钱的反对者” 。无论法律怎么努力，它都无法改变人们钱包里的内容。

问：真的需要花那么多钱吗？

答：是的。每户通常需要 3000 万到 5000 万日元。因为塔楼公寓户数众多，拆除和重建的总成本是天文数字。由于这笔费用由业主分摊，每户的负担很重。你总不能要求一个靠养老金生活的老人再掏出 3000 万日元吧。

问：以前的老公寓不是重建过吗？

答：确实重建过。但几乎所有成功的案例都是拥有 “剩余容积率” 的物业。例如，重建一栋 50 户的楼时，他们会把它变成 100 户，然后 用出售额外 50 户的收益来覆盖重建成本。这种技巧让居民几乎不用自掏腰包就能重建。几乎所有老旧小区的重建都遵循这种模式。

问：为什么塔楼公寓不能这么做？

答：不能。塔楼公寓从一开始就建到了最大容积率，所以这种技巧行不通。 根本没有增加户数的空间。老旧小区成功是因为有“魔法技巧”，但塔楼公寓没有。因此，业主别无选择，只能自掏腰包。

问：不能直接拆除吗？

答：那也很难。日本几乎没有拆除 50 层以上塔楼公寓的先例。虽然存在鹿岛建设等公司的“自上而下粉碎法”，但成本是新建筑成本的 30% 到 50%。对于普通公寓，拆除成本是新建筑的 5% 到 10%，所以这是完全不同量级的负担。

问：那会怎么样？会变成废墟吗？

答：照这样下去，可能性很大。一个恶性循环开始了：越来越多的人付不起管理费 → 维修基金枯竭 → 无法进行大规模修缮 → 整栋楼的价值下跌 → 富人逃离 → 留下的人负担进一步加重。在武藏小杉和湾岸地区的早期项目中，已经出现了这些迹象。

问：没有希望了吗？

答：其实，一线希望正在浮现。如果 “经济耐用年数评估” 的概念普及开来，情况可能会彻底改变。

问：那是什么？

答：根据目前的银行规则，钢筋混凝土（RC）公寓在 47 年后价值归零。所以，如果你试图用一栋 30 年楼龄的塔楼公寓做抵押贷款，重新评估后它只剩下 17 年的剩余价值。结果，它变成了无法再融资的物业。

问：但实际的 RC 建筑不会在 47 年内倒塌，对吧？

答：没错。维护良好的 RC 结构据说可以使用超过 100 年。因此，在专业房地产市场（如 REITs）中，“根据实际情况评估经济剩余寿命”的想法正变得普遍。如果这种评估方式能渗透到个人抵押贷款市场，一栋 30 年楼龄的塔楼公寓可能被评估为“还有 70 年寿命”，从而获得 35 年期的贷款。

问：那会改变什么？

答：一切。一栋 30 年楼龄的塔楼公寓不再是一栋“破旧建筑”，而变成了 “可以低价买入地段的资产” 。流动性回来了，因为买家和再融资者可以获得贷款。资金流入管理协会，可以进行大规模修缮。如果维护得当，它们真的能使用 100 年。一条通过翻新继续使用、而非重建的道路打开了。

问：所以这就像“低价买新房”？

答：是的，很接近。对于地段优越的塔楼公寓，仅土地就价值数千万日元，而你还额外获得了一个“还能再用 70 年的结构”。在一个新建塔楼公寓售价 2 亿日元的时代，在同一地段花 5000 万日元买一栋 30 年楼龄的物业，可能是一个理性的选择。

问：但并非所有塔楼公寓都会变成那样，对吧？

答：不会。从现在开始，它们将两极分化。管理协会运作良好、修缮记录清晰、地段优越的塔楼公寓将作为“准新房”存活下来。相反，管理崩溃、修缮费拖欠严重、位于郊区的塔楼公寓，即使经济耐用年数评估普及，银行也不会放贷。它们注定走向贫民窟路线。

问：那么，如何区分它们？

答：看三点：

① 管理协会是否正常运作？

② 维修基金是否充足？

③ 地段是否优越？

“三者兼备” 的塔楼公寓很可能能持续 100 年。反之，如果缺少任何一项，你就应该把它视为潜在的废墟候选。

我们正在进入一个时代：决定塔楼公寓成败的不再是“购买时的价格”，而是“管理的质量”。