六月房貸利率出爐
六月住宅貸款固定利率大幅上升。Flat 35 為 3.21%，而浮動利率平均仍維持在 1% 左右。
即使使用 1% 的「育兒 Plus」折扣，與浮動利率的差距在 35 年內仍高達約 1,700 萬日圓。這個差距值得繼續作為對抗利率上漲的「保險費」來支付嗎？
六月房貸利率出爐
Flat 35 的六月利率為 3.21%（35 年期、最低利率）。較上月上升 0.5%，主要銀行的 10 年期固定利率也全面調升。
三菱 UFJ 為 3.27%，瑞穗為 3.25%，三井住友為 3.5%（均為六月利率）。
連續 11 個月上漲，或許是時候拋開「總會穩定下來」的想法了。
另一方面，除了少數金融機構外，浮動利率並未變動。各銀行最優惠的浮動利率平均仍維持在 1% 左右。
固定利率與浮動利率相差 2.2%
當你把每月還款金額排開來看，這個數字的份量就很清楚了。
如果借款 4,000 萬日圓，差額會是多少？讓我們來比較實際數字（4,000 萬日圓、35 年期、本息均等攤還）。
Flat 35 目前有一個名為「育兒 Plus」的制度。
如果符合子女數量和房屋節能性能等條件，可以在前 5 年獲得最高 1% 的房貸利率折扣。（根據獲得的點數，從第 6 年起可能繼續享有折扣。）
如果最大化使用，前 5 年的利率從 3.21% 降至 2.21%。
*浮動利率會根據利率波動改變還款金額。
在前 5 年使用 1% 的育兒 Plus 折扣，35 年內比標準利率節省約 232 萬日圓。這是符合資格的人絕對應該使用的制度。
然而，與浮動利率的差距仍然很大。
即使充分利用育兒 Plus，與浮動利率相比，35 年總還款額的差距仍約為 1,687 萬日圓。
選擇固定利率意味著「購買保險，以防未來浮動利率大幅上漲的風險」。
即使透過育兒 Plus 減輕了前 5 年的負擔，這筆保險費在前 5 年每月約為 24,000 日圓，從第 6 年起每月約為 43,000 日圓。
那麼，在什麼情況下，我們可以說這筆保險費「值得支付」呢？
浮動利率要到多少百分比才會比固定利率更貴？
很多人認為「浮動利率以後也會上漲吧？」，所以我算了一下。
但首先，讓我們釐清一個前提。
由於沒有人知道浮動利率未來會如何變動，我的計算是基於這樣的假設：「前 10 年維持在 1%，然後在某個時間點跳升，並在剩餘的 25 年維持在那個水準。」
在這些條件下，Flat 35 和浮動利率總還款額持平的損益平衡點大約是 5.1%。
只有當浮動利率上升到 5% 左右並維持 25 年時，才會出現「當初應該選固定利率」的情況。
對於那些問「如果它更緩慢但穩定地上升呢？」的人，我可以這樣說：
即使浮動利率最終上升到與目前 Flat 35 相同的 3.21%，前 10 年低利率期間累積的利息差異太大，浮動利率仍然更有利。
這與我在另一篇 X 貼文中提到的本息均等攤還結構有關。
文章在這裡 ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
順帶一提，目前日本央行在六月政策會議（6/16-17）上，被認為有可能進一步升息，從 0.75% 調升至 1.0%。
即使實現，由於銀行審查時間的關係，反映在浮動利率上預計最快也要到十月。
即便如此，屆時浮動利率大約在 1.2% 左右，與固定利率仍有近 2% 的差距。（取決於長期利率走勢，到十月時 Flat 35 的利率可能又進一步上升。）
如果選擇浮動利率，必須了解還款結構
雖然目前大多數情況下浮動利率較有利，但如果選擇它，有兩個機制你必須了解：「5 年規則」和「125% 規則」。
許多浮動利率房貸都有一項規則，即「即使利率上升，還款金額在 5 年內也不會改變」。
此外，從第 6 年起還款金額增加時，增幅上限為前一次金額的 125%。
乍看之下，這似乎是個對借款人友善的制度。
然而，當與本息均等攤還的結構結合時，會出現一個需要警惕的現象。
如果你以 4,000 萬日圓、1% 浮動利率開始，每月還款約為 113,000 日圓。在第一個月，利息約為 33,000 日圓，本金償還約為 80,000 日圓。
假設利率在第 4 年上升到 2%（此時貸款餘額約為 3,710 萬日圓）。
由於 5 年規則，還款金額仍為 113,000 日圓。但利息增加到約 62,000 日圓，因此本金償還下降到約 51,000 日圓——比開始時少了近 30,000 日圓。
如果利率在第 5 年上升到 3%（餘額約為 3,650 萬日圓），還款金額仍是 113,000 日圓。但利息變成 91,000 日圓。本金償還僅有 22,000 日圓，不到原來的四分之一。
「我每個月都在還款，但本金幾乎沒減少。」
這就是 5 年規則的隱藏成本。如果高餘額的狀態持續數年，當你想出售房產時，就有可能陷入「超貸」（債務超過售價）的風險。
選擇浮動利率時該怎麼做？
在當前利率水準下，浮動利率較有利的前提並未改變。但是，我希望你同時執行以下三件事：
- 將與固定利率的差額視為「提前還款準備金」。 與育兒 Plus 相比，選擇浮動利率從第 6 年起，每月會多出約 43,000 日圓（每年 52 萬日圓）在口袋裡。重要的是將這筆錢存入一個專門用於提前還款的帳戶，而不是用於生活開銷。如果在利率飆升時一次性償還本金，可以減輕 5 年規則的影響。如果你能投資，年化報酬率 3% 也不錯。每月 43,000 日圓複利 10 年，約可累積 590 萬日圓。
- 現在就用 2% 或 3% 的利率試算每月還款。 你可以在銀行網站上免費進行模擬。確認如果利率翻倍，你的家庭預算是否還能負擔，這點很重要。
- 養成每 5 年將貸款餘額與房產價值進行比較的習慣。 如果本金償還速度減慢，很容易陷入超貸狀態。在購屋後的 10 年內要特別注意這一點。
有些人應該選擇固定利率
為避免誤解，固定利率並非對所有人都不好。它對以下這些人來說有其價值：
- 不想在 35 年內擔心利率波動的人。
- 因育嬰假或工時縮減而有收入較低時期的人。
- 收入不穩定的自營業者。
然而，有一點需要體認。
如果你的家庭有能力在育兒 Plus 下，每月支付 155,900 日圓（從第 6 年起）長達 35 年，那麼你應該能夠承受一定程度的浮動利率上漲。這樣的家庭正是可以選擇浮動利率，並將每月節省的 43,000 日圓用於投資的族群。
在保持與固定利率相同每月支出感覺的同時使用浮動利率，讓差額穩定累積——這才是利用浮動利率的最佳方式。
在選擇之前，先問問自己：「如果浮動利率上升到 Flat 35 的 3% 水準，我的家庭能承受嗎？」
