【重磅消息】「Flat 35 房貸利率已達 3.21%」
看到新聞就驚慌失措的人。 心想「現在用固定利率借貸簡直是虧大了」的人。 下定決心「那我更要努力提前還款」的人。
各位，請先稍等一下。
那種判斷，會在五年後讓你後悔莫及，心想「早知道那時就該借」或是「當初不該提前還款」。
理由很簡單。
我們正處於一個「通貨膨脹會消除債務」的時代。
**
說得直白一點，在這個時候急著提前還款，是愚蠢至極的。
今天，我會用連國中生都能理解的層級，把整個機制徹底說清楚。
如果你能讀到最後，你將會學會如何把房貸，從「債務」變成「通膨時代的最強武器」。
■ 1. 首先，用國中程度來整理這則新聞
今年6月，日本住宅金融支援機構公布了 Flat 35 的最低利率。
數據如下：
3.21%（還款期限為 21 年至 35 年的方案）。
這是自 2017 年以來，首次突破 3% 大關。
而且，這已經是連續第 11 個月上升。
與目前約 1% 左右的浮動利率相比，差距已擴大至超過 2%。
根據理財規劃師的計算，以 4,000 萬日圓貸款、35 年還款期為例，結果如下：
浮動利率總還款額：約 4,700 萬日圓。 Flat 35 總還款額：約 6,400 萬日圓。
兩者差距超過 1,700 萬日圓。
對於那些心想「你看吧，用固定利率借貸虧了 1,700 萬日圓」的人來說，
如果你們的思考只在這裡停住，長遠來看將會承受巨大的損失。
為什麼？
因為那個 1,700 萬日圓的數字，是在一個「沒有發生通貨膨脹的世界」裡計算出來的。
現實是截然不同的。
■ 2. 「虧了 1,700 萬日圓」是真的嗎？數字的陷阱
首先，35 年後的 1,700 萬日圓，和今天的 1,700 萬日圓，價值是一樣的嗎？
答案是否定的。
舉例來說，來看看 5 公斤裝白米的價格。
1968 年：約 700 日圓 2025 年：約 4,500 日圓
57 年來，價格大約漲了 6.4 倍。
換句話說，過去的 100 萬日圓，今天只值大約 15 萬日圓。
反過來說，今天的 100 萬日圓，35 年後會值多少？
如果物價翻倍，價值就會減半，相當於 50 萬日圓。
如果物價變成三倍，價值就只剩下約 33 萬日圓。
也就是說，1,700 萬日圓的差距，如果換算成 35 年後的物價水準，實際感受會小非常多。
根據我的估算，感受上的價值會不到現在的一半。
這就是表面數字的第一個陷阱。
■ 3. 我的前提：日經平均指數達到 100 萬點，通膨將持續到 2050 年
我長久以來一直在說一件事。
「日經平均指數將在 2050 年達到 100 萬點。」
這可以從過去的週期循環得到證明。
第 1 次：1878 年（136 點）→ 1920 年（549 點，考慮股票分割後為 40,406 點），約 297 倍，歷時 42 年。 第 2 次：1949 年（172 點）→ 1989 年（38,915 點），約 225 倍，歷時 40 年。 第 3 次（現在）：始於 2008 年的 6,994 點，現在已超過 50,000 點。
套用與第 2 次循環相同的「40 年，225 倍」公式，結果如下：
6,994 點 × 225 = 157 萬點。
我保守一點，先說是「100 萬點」。
這種上漲的本質，並非股東們的能力。
而是通貨膨脹。
在資本主義社會中，通貨膨脹必然發生。
物價上漲 企業營收增加 利潤成長 股價上升 日經平均指數走高
這個循環會持續轉動。
而現在，我們正處於「第 3 次循環的開端」。
前提是，「持續通膨的時代」將會一直延續到 2050 年。
關於這點，我有寫過更詳細的文章，歡迎一併閱讀。
■ 4. 通貨膨脹如何「消除」債務的機制
這才是今天的主題。
債務本身的金額是固定的。
例如，如果你借了 4,000 萬日圓，35 年後，這筆債務的本金依然是 4,000 萬日圓。
但是，物價會上漲。
如果 35 年後，物價漲了一倍。
那時的 4,000 萬日圓，感覺上只等於今天的 2,000 萬日圓。
換句話說，債務的「實際價值」就減半了。
這就是「通貨膨脹消除債務」的機制。
讓我們用具體的例子來思考。
在我的父母輩中，有人在昭和時代末期花了 3,000 萬日圓買了一棟房子。
當時的 3,000 萬日圓是一筆鉅款，換算成現在的價值接近 1 億日圓。
但是，現在回頭看，只會覺得「那時候的 3,000 萬真便宜啊」。
看看更貼近生活的例子，通貨膨脹的威力就更容易理解了。
・一碗拉麵
1965 年（昭和 40 年）：約 100 日圓。
2025 年：約 1,200 日圓。
60 年來漲了約 12 倍。
・一張明信片
1965 年：5 日圓。
2025 年：85 日圓。
60 年來漲了 17 倍。
・自動販賣機的可樂
1985 年：100 日圓。
2025 年：180～200 日圓。
40 年來漲了 2 倍。
在我們祖父母那一代，用一枚 100 日圓硬幣就能吃一碗拉麵。
現在則要 1,200 日圓。
同樣是「100 日圓」，其價值已經變成了原來的 1/12。
這就是通貨膨脹的現實。
35 年後，背負著 4,000 萬日圓債務的我們，也會說出一樣的話。
「那時候的 4,000 萬日圓，感覺就像今天一碗拉麵的價錢一樣呢。」
■ 5. 用「育兒 Plus」省下 232 萬日圓，最強的 5 年組合拳
如果你在這裡選擇了固定利率，有一個你絕對要善用的制度。
那就是 「育兒 Plus」。
這是一個針對育兒家庭的優惠方案。
在最初的 5 年內，最高可享有 1% 的利率減免。
根據理財規劃師的計算，如果符合條件，總共可以省下 232 萬日圓的還款額。
232 萬日圓，是一筆足以讓一家人環遊世界的金額。
這是政府為了「支援育兒」而準備的政策。
沒有理由不善用它。
「育兒 Plus」的主要資格條件很簡單：
1. 申貸人本人或其配偶，在貸款時未滿 40 歲 2. 貸款時，家中有未滿 18 歲的子女，或家庭成員正在懷孕 3. 滿足特定的利率減免條件
只要符合資格，光這一項就能省下 232 萬日圓。
你可以在最初的 5 年內，大幅抵銷固定利率「最大的缺點」——高額的總還款金額。
不了解這些就說「固定利率是虧的」的人，才是真正吃虧的人。
■ 6. 團信本質上是「壽險」，固定利率的隱藏價值
房貸中還有一個隱藏的價值。
那就是所謂的「團體信用生命保險」，簡稱「團信」。
這是一個制度，當貸款人身故時，房貸餘額就會被清零。
如果把它想成是壽險，它的威力會非常驚人。
舉例來說，假設一個借了 4,000 萬日圓的人，在 5 年後因意外過世。
剩下的約 3,500 萬日圓債務就會完全消失。
換句話說，價值 3,500 萬日圓的「有形資產（房子）」就完整地留給了家人。
如果要另外投保一筆 3,500 萬日圓的壽險，需要花多少錢呢？
以 40 歲男性為例，每月保費約 2 萬到 4 萬日圓 35 年下來，保費總額為 840 萬到 1,680 萬日圓
而團信的成本，已經包含在房貸利率之中了。
也就是說，你只要申請房貸，就等於同時完成了「買房」和「投保壽險」這兩件事。
這也是用「固定利率比較貴」這種單純觀點所看不到的價值。
■ 7. 浮動利率的陷阱：5 年規則與 125% 規則
對於那些心想「不對，浮動利率比較便宜，所以選浮動就好」的人，
浮動利率存在兩個陷阱。
1. 5 年規則
這是一個機制，即使利率上升，每月還款金額在 5 年內也不會改變。
很容易讓人以為「就算利率漲了，我也很安全」。
但實際上，每月還款額中「利息」和「本金」的比例會自動改變。
利息增加，本金幾乎沒有減少。
在最糟的情況下，會發生「未付利息」的情況，即使持續還款，本金也幾乎沒有減少。
2. 125% 規則
在 5 年規則結束後，還款金額會重新計算。
但是，增加的上限被控制在「前一次還款金額的 125%」以內。
這乍看之下也像是「安心」的設計。
但反過來說，任何超過 25% 漲幅的利率上升部分，都會在最後一次還款時被一次性結清。
你可能會在最後一刻，突然被要求「支付數百萬日圓」。
浮動利率只有在「假設目前低利率的狀態會持續 35 年」的前提下，才算是有利的。
在通貨膨脹不斷加劇的時代，利率在 5 年或 10 年後上升的可能性很高。
屆時，這些規則的陷阱就會同時啟動。
■ 8. 為什麼提前還款是愚蠢的：3 個理由
給讀到這裡，並且決定「要用固定利率來借貸」的人。
還有一條規則，我希望你們絕對要遵守。
那就是不要提前還款。
那些認為「債務還是早點還清比較好」的人，那是處於通貨緊縮時代的想法。
在通貨膨脹的時代，提早還款是一個真正愚蠢的選擇。
理由有 3 個：
1. 通貨膨脹會自動讓債務變小
債務的本金是固定的。
但物價會上漲。
換句話說，你拖得越久，債務的實際價值就越低。
這就像是「什麼都不做，通膨就會幫你還錢」的狀態。
然而，你卻要砍掉自己的現金拿去還債，這簡直是雙重損失。
2. 如果手邊留有現金，就能在市場崩盤時進場投資
你用於提前還款的 100 萬日圓，是永遠回不來的。
但如果你留著這筆錢，當股市暴跌時，你就能想「這就是買點」，然後進場投資。
在好的買點投入的 100 萬日圓，有可能在 5 到 10 年內翻上好幾倍。
3. 它能作為應急資金，應付突如其來的醫療、教育或轉職費用
人生會發生什麼事，誰也無法預料。
如果你做了提前還款，手邊沒有現金，當突然需要大筆醫療費，或是轉職期間收入中斷時，你就會陷入困境。
永遠要保留充足的現金，把它當作「保險」。
我很理解那種想要趕快還清債務的心情。
但是，在我們身處的時代，這麼做只會適得其反。
在通膨時代，正確的做法是「慢慢」還債。
在這段期間內，利用手邊的現金進行資產管理或商品銷售（轉賣）。
這才是通膨時代運用金錢的方法。
■ 9. 比利率差距更重要的事：你的腦力該用在哪裡
我想退一步來思考。
固定利率 3.21% 與浮動利率 1% 的差距，約為 2% 35 年下來的差距是 1,700 萬日圓
這無疑是一個很大的數字。
但是，你把用來「煩惱」這個差距的腦力，拿去用在更有效的地方，不是更好嗎？
根據我的經驗，越是整天擔心房貸利率的人，他們的收入越難增長。
相反地，那些轉念一想：「別管利率了，把那股腦力拿來思考怎麼賺錢吧」的人，他們的人生就會改變。
舉例來說，如果你創造出每個月 3 萬日圓的轉賣收入，一年就是 36 萬日圓。
35 年下來就是 1,260 萬日圓。
1,700 萬日圓的差距，用轉賣大約 5 年就能賺回來。
而且，轉賣這件事，一旦開始就不會結束。
你可以持續賺錢。
你的資產會以複利方式增長。
與其花上好幾個月跟文件奮戰，只為了把利率降低 1%，不如把那些時間拿來開始做轉賣，速度絕對快得多。
這是我誠心誠意的建議。
■ 10. 我每個月用轉賣賺 10 到 20 萬日圓的三大支柱
那麼，做什麼樣的轉賣比較好呢？
以下是我正在進行的三大支柱：
1. iPhone
每台約可獲利 2 萬日圓左右。
需求一直都在。
知識門檻低，初學者也能輕鬆開始。
*截至 6 月 1 日，利潤已降至這個水準。希望你用下一支 iPhone 18 大賺一筆。所以我希望你先輸入這個「方法」，把它學起來，變成你馬上能賺錢的技能。
2. 寶可夢卡牌
只要讓全新的擴充包盒子放一陣子，就能賺到超過 2 萬日圓的利潤。
稀有卡牌甚至能價值數十萬日圓。
如果你有足夠的體力和行動力投入這場資訊戰，一個月賺個幾十萬日圓也是有可能的。
3. Rolex 勞力士
每支手錶可獲利數十萬日圓。
是一種「現代的黃金」，對抗日圓貶值和通貨膨脹相當有效。
雖然需要資金，但週轉速度快，資金效率極高。
將這三者結合起來，現實地看，可以創造出每月 10 到 20 萬日圓的收入來源。
有些人可能會想，「轉賣啊...感覺有點...」
但是，電器行、藥妝店、服飾店，全部都是建立在「低買高賣」的商業模式上。
我從事的轉賣，只是把那個機制縮小到個人規模而已。
而且，庫存風險幾乎為零，變現速度也快。
每個月 10 萬日圓的房貸還款，用轉賣的錢就能完全 cover 掉。
這樣一想，對房貸的恐懼感就會瞬間消失。
■ 11. 轉賣的方法，都放在官方 LINE 的圖文選單中
給讀到這裡，心想「我想試試看轉賣」的人。
我已經把我平常在 iPhone、寶可夢卡牌和 Rolex 勞力士上使用的 Know-how，從入門到實戰，整理成文章了。
這些都放在官方 LINE 的圖文選單裡。
當你加入 LINE 好友後，圖文選單就會出現，你可以免費閱讀這三種產品的詳細文章。
這就是圖文選單。
你可以從任何一個開始。
如果你有信用卡額度和一點時間，就從 iPhone 開始 如果你目標是賭一把大的，就從寶可夢卡牌開始 如果你目標是長期獲利，就從 Rolex 勞力士開始
切入點會根據讀者自身的狀況而有所不同。
所有的文章都是基於我過去的實際交易和數據。
當你覺得「想看」或「想試試看」的時候，請隨時去取得這些資訊。
■ 12. 透過 PDF 與官方 LINE 免費贈送「房貸策略路線圖」
我正在免費贈送一份祕密報告——「通膨時代的房貸策略路線圖」，它將今天的內容濃縮成 A4 紙 3 頁，只送給想要的人。
領取步驟只有 3 個：
1. 首先，加入公開聊天室
網址在這裡：https://noirstock.com/open
2. 從公告欄註冊官方 LINE
加入後，在公告欄中有「官方 LINE 註冊指引」。
請從那裡註冊官方 LINE。
註冊完成後，你也可以從圖文選單中免費閱讀「iPhone 轉賣」、「寶可夢卡牌轉賣」和「Rolex 勞力士轉賣」的詳細文章。
3. 在官方 LINE 輸入「房貸」
只要這樣做，房貸策略路線圖的 PDF 就會自動發送給你。
在公開聊天室中，我會定期發布市場看法、品牌整理以及最新的轉賣資訊。
如果你正在煩惱「現在該不該貸款買房」，或是想看「我平常都是怎麼操作的」，請務必來看看。
■ 13. 最後
給每一位讀到這裡的朋友，非常感謝你們。
給那些看到房貸利率超過 3% 的新聞，就匆忙放棄固定利率的人——現在還不晚。
而給那些想著「因為利率在漲，所以我要提前還款」的人——我真的希望你們能停下來。
我們所處的時代，是一個持續通貨膨脹的時代。
通貨膨脹會自動讓債務變小。
用固定利率長期借貸、利用「育兒 Plus」省下 232 萬日圓、把團信當作壽險來運用，並且讓手邊留有現金。
不要做提前還款。
這就是通膨時代房貸的正確答案。
與其花時間煩惱 1% 到 2% 的利率差距，不如把那些時間拿來開始做轉賣，這將徹底改變你的人生。
你可以按照第 12 節的步驟領取 PDF，如果有興趣，請務必試試看。
在此領取報告： https://noirstock.com/open
關鍵字是「房貸」。
感謝你閱讀到最後！
如果也能看看這篇文章，我會很開心！
我也寫了一些關於我在地下世界度過的那爛透的半生（笑）
參考資料
・日本住宅金融支援機構 (2026-06) 「Flat 35 金利情報」
・日本經濟新聞 (2026-06) 「Flat 35 金利 6 月 3.21% に上昇」
・日本住宅金融支援機構 「【フラット３５】子育てプラス」 官方頁面
・全國銀行協會 「住宅ローンの基礎知識：5 年ルール、125% ルール」
・國稅廳 「住宅借入金等特別控除制度の概要」
・總務省統計局 「消費者物価指數 (CPI) 長期時系列データ」
・農林水產省 「米の小売価格の推移」
・厚生勞動省 「賃金構造基本統計調査：大學卒初任給の推移」
・Noah (@noirinvestor) 「日経平均株価は 2050 年に 100 万円になる」 𝕏 文章 (2026-04-22)
*本文章並非針對特定金融商品或保險商品之推薦。請自行承擔最終判斷之責任。
