東京圈新建獨棟住宅均價 5367 萬日圓。多數人靠貸款，但 23 區需大量自有資金
東京圈的新建獨棟住宅價格已變得相當昂貴。
根據 Recruit 的「2025 年東京圈新建獨棟住宅購屋者趨勢調查」，2025 年的平均購入價格為 5367 萬日圓。這比 2024 年增加了 523 萬日圓，創下自 2014 年調查開始以來的最高紀錄。該調查涵蓋了 2025 年 1 月至 12 月期間，東京圈 612 件新建獨棟住宅的合約。
單看這個數字，可能會有人認為：「獨棟住宅是不是也像公寓一樣，變成資產了？」
然而，仔細觀察這份調查，情況並非如此單純。
購買新建獨棟住宅的人，似乎是在透過貸款和雙薪收入來吸收價格上漲，以維持家庭生活，而非追求資產價值。
價格創歷史新高。東京 23 區超過 8000 萬日圓
首先來看價格。
2025 年東京圈新建獨棟住宅的平均購入價格為 5367 萬日圓。這比前一年的 4844 萬日圓，一年內上漲了 523 萬日圓。
僅看東京 23 區，平均價格為 8287 萬日圓，自調查開始以來首次突破 8000 萬日圓。在 23 區中，「6000 萬日圓以上」的占比達 77.1%，顯示這應被視為與圈內其他地區不同的市場。
與此同時，埼玉縣和千葉縣則落在 3800 萬日圓區間，顯示圈內存在顯著的價格差距。
換句話說，即使是東京圈的新建獨棟住宅，23 區與周邊縣市的價格認知也存在巨大差異。
買家是高收入雙薪家庭
隨著價格上漲，有能力負擔的族群自然也會改變。
簽約家庭的平均年總收入為 938 萬日圓，同樣是自 2014 年調查開始以來的最高水準。年收入 1000 萬日圓以上的家庭，從 2024 年的 26.0% 增加到 2025 年的 34.0%。
在東京 23 區，平均年總收入為 1301 萬日圓，其中 65.3% 的家庭年收入超過 1000 萬日圓。
此外，雙薪家庭的比例也在上升。全體簽約者的雙薪比例為 72.2%，已婚家庭則為 75.8%。在「僅夫妻」的家庭中，雙薪比例首次突破 90%，達到 93.2%。
我們在這裡看到的是，新建獨棟住宅已不再是「標準單薪家庭購買的房子」。
要在當前的東京圈購買新建獨棟住宅，夫妻雙方都需工作以累積家庭收入，不足的部分則靠貸款補足。
這已經成為一種結構。
全額貸款整體增加。但 23 區需要雄厚自有資金
然而，高收入家庭的增加，並不代表他們擁有充裕的自有資金。
「自有資金 0 日圓」的比例，也就是所謂的全額貸款，佔了 32.8%。這同樣是自 2014 年調查開始以來的最高水準。平均自有資金為 713 萬日圓，比 2024 年減少了 16 萬日圓。
貸款總額也在增加。借款人的平均總貸款金額為 4842 萬日圓，是調查開始以來的最高紀錄。貸款金額在 5000 萬日圓以上的比例佔了 38.4%。
然而，東京 23 區的情況略有不同。
在 23 區，有 11.0% 的人投入了「2000 萬日圓以上、未滿 3000 萬日圓」的自有資金。此外，「3000 萬日圓以上」的比例佔了 8.5%。兩者合計，有 19.5% 的人是使用 2000 萬日圓以上的自有資金購屋。
23 區的平均自有資金為 994 萬日圓，而整體平均為 713 萬日圓。由此可見，在 23 區，如果不投入大量自有資金，僅靠貸款是難以達成的價格區間。
此外，23 區的貸款金額也很大。借款人的平均總貸款金額為 6822 萬日圓，其中 82.4% 的貸款金額在 5000 萬日圓以上。
整體而言，這是一個「靠貸款達成的市場」。
在 23 區，則是一個「在大額貸款之外，還需投入雄厚自有資金的市場」。
即使是同樣的新建獨棟住宅，資金規劃的內容也大相逕庭。高收入和雙薪，與其說是富裕的象徵，不如說是跟上房價上漲的必要條件。
購買動機是「家庭」而非資產價值
這是獨棟住宅的一個特點。
購買新建獨棟住宅最常見的理由是「因為想為孩子和家庭擁有一個家」，佔了 59.0%。其次是「因為想住更大的房子」，佔了 43.5%。另一方面，「因為想擁有資產，或認為作為資產有利」則停留在 15.7%。
根據 Recruit 的說明，與公寓不同，獨棟住宅的購買動機主要圍繞在「為孩子和家庭提供一個家」，而非資產價值。
換句話說，東京圈新建獨棟住宅價格上漲，並不一定代表它們正在變成投資商品。
更確切地說，為了確保家庭所需的空間，人們透過雙薪來疊加收入、增加貸款，在某些地區還投入了雄厚的自有資金。
我認為這個觀點更接近現實。
*作為參考，對於新建公寓，「因為想擁有資產，或認為作為資產有利」的比例最高，達 36.7%。
價格優先於車站距離。建築物優先於土地
那麼，買家優先考慮的是什麼？
考慮購買時最優先的項目是「價格」，佔了 88.9%。其次是「住宅面積」55.4%、「到最近車站的時間」54.2%、「房間數量」54.1% 以及「格局」53.9%。
在東京 23 區，「價格」為 91.5%、「住宅面積」64.4%、「到最近車站的時間」61.0%、「房間數量」和「格局」均為 65.3%。
另一方面，「到最近車站的時間」、「採光」和「通勤便利的區域」則比 2024 年略有下降，達到自 2014 年調查開始以來的最低值。
這很可能意味著，並非他們不再重視車站距離或採光，而是他們無法再兼顧所有條件。
隨著價格上漲，要同時滿足車站距離、面積、土地、採光和通勤便利性變得困難。因此，他們先看價格，再看建築物的面積和格局，然後在車站距離和採光方面做出取捨。
選擇方式正在發生這樣的變化。
事實上，建築面積並沒有大幅縮水。平均建築面積為 98.6 平方公尺，與 2024 年幾乎持平。與此同時，平均土地面積為 115.0 平方公尺，比 2024 年減少了 3.5 平方公尺。
買家會盡可能保護建築面積。
取而代之的是，他們在土地面積、車站距離和地段條件上做出妥協。
如果購買獨棟住宅的原因是「為了家庭」和「為了空間」，那麼這種趨勢是合理的。
中古獨棟住宅也成為實際的比較對象
另一個值得注意的點是，中古獨棟住宅也被納入考慮。
在新建獨棟住宅之外，被考慮的其他住宅類型中，「中古獨棟住宅」的比例最高，達 41.3%。這個數字從 2024 年的 36.7% 上升，達到自 2014 年調查開始以來的最高水準。
這一點非常重要。
即使是購買新建獨棟住宅的人，也並非從一開始就只看新房。
隨著價格上漲，中古獨棟住宅被視為一個現實的選項。
問題不在於新舊，而是在哪裡、以什麼價格才能確保家庭所需的空間。
比較的軸心已經轉移到這裡。
新建獨棟住宅是自住需求的房子。然而，23 區已成為特定族群的市場
新建獨棟住宅是作為支持家庭生活的自住需求而購買的，而非追求資產價值的商品。
然而，這並不代表它們是「人人都負擔得起」。
特別是在東京 23 區，平均購入價格為 8287 萬日圓，平均家庭收入為 1301 萬日圓，平均自有資金為 994 萬日圓，平均總貸款金額為 6822 萬日圓。有 19.5% 的人投入了 2000 萬日圓以上的自有資金。
整體而言，這是一個「靠貸款達成的市場」。在東京 23 區，則是一個「在大額貸款之外，還需投入雄厚自有資金的市場」。
即使是同樣的新建獨棟住宅，23 區與其他地區的購屋條件也存在巨大差異。
來源：2025 年東京圈新建獨棟住宅購屋者趨勢調查（Recruit 股份有限公司）
