Algunas personas me han pedido mi opinión sobre la inversión en terrenos; quería recopilar mis respuestas aquí como artículo.
Para ser breve: Durante muchos años, la inversión en terrenos en Turquía funcionó casi como una "inversión sin pérdidas". Sin embargo, la mayoría de las condiciones que hicieron esto posible han cambiado ahora. Por lo tanto, creo que la relación riesgo-beneficio de la inversión en terrenos hoy en día es mucho peor que en el pasado.
Esto no significa que "los terrenos ya no serán rentables". Más bien, creo que ya no es la herramienta automática de generación de riqueza que solía ser.
1. Lo que hacía rentables los terrenos era la demografía
Históricamente, la inversión en terrenos en Turquía tenía una narrativa muy sólida, porque tres grandes ventajas actuaban simultáneamente:
- La población aumentaba constantemente.
- La gente migraba de las aldeas a las ciudades.
- El costo de mantenimiento del terreno era casi inexistente.
Desde 1950, nuestra población se ha multiplicado por más de cuatro. Las ciudades se expandieron constantemente; los campos en la periferia se convirtieron en parcelas, y las parcelas en solares urbanizados. La gente a menudo se enriquecía no a través de la producción, sino por el aumento de la renta (plusvalía) resultante de la urbanización.
Pero hoy, el panorama está cambiando.
La tasa de natalidad ha caído significativamente. Aunque la población sigue aumentando, el ritmo de crecimiento se está desacelerando notablemente. La migración a las ciudades ya no tiene el ritmo de antes. De hecho, incluso se observan disminuciones de población en algunas grandes ciudades como Estambul.
En este punto, el ejemplo de Japón es importante. Japón no será exactamente como Turquía; sin embargo, el proceso experimentado después de 1980 nos mostró esto: cuando el crecimiento de la población se detiene, los bienes raíces pueden dejar de ser un activo que genera valor.
2. "La ganancia está en la compra" — pero, ¿queda algún margen hoy?
Los inversores veteranos tienen un dicho hermoso:
"La ganancia no está en la venta, sino en la compra."
En el pasado, los campos en la periferia de la ciudad eran muy baratos porque la ciudad aún no había llegado hasta allí. La gente compraba a precios bajos y esperaba años, obteniendo una riqueza significativa a medida que la ciudad crecía.
Hoy, se ha producido una inversión interesante:
Si bien las ciudades no crecen tan rápido como antes, incluso en las zonas más remotas, la futura plusvalía ya está incluida en el precio de los campos. En otras palabras, en muchos lugares, el precio de entrada ya incorpora una parte significativa del valor que podría crearse en el futuro.
Un margen de seguridad en una inversión es cuando el precio está por debajo del valor. Creo que este margen se ha reducido significativamente en el lado de los terrenos.
3. El tema de la urbanización es más riesgoso de lo que se piensa
Uno de los riesgos menos discutidos de la inversión en terrenos es el proceso de urbanización.
Porque la cuestión no es solo "si llegará la urbanización". La densidad de la urbanización lo cambia todo. Una urbanización de baja altura puede reducir significativamente la renta esperada durante años. Quizás ni siquiera llegue a producirse.
Además, existe el riesgo de expropiación. Parte del terreno puede ser expropiado para áreas públicas como carreteras, escuelas o parques.
Permítanme dar un ejemplo concreto:
Hace años, el padre de mi suegro compró un campo en Dikmen, Ankara, con grandes expectativas porque estaba cerca del centro. Esperaron mucho tiempo. Posteriormente, la urbanización que llegó fue solo para 3 pisos; además, parte del terreno fue expropiado para una escuela. Después de décadas, el resultado fue mediocre. Esta situación no es una excepción; es uno de los riesgos habituales de la inversión en terrenos.
4. ¿Qué hacía diferente a Turquía?
No fue solo el crecimiento de la población lo que hizo que la inversión en terrenos fuera tan sólida en Turquía.
La verdadera diferencia era que el costo de mantenimiento era casi cero.
Durante muchos años:
- Los impuestos sobre la tierra eran bajos.
- Los valores catastrales estaban muy por debajo de los valores reales.
- No había impuesto a las ganancias de capital sobre terrenos mantenidos por más de 5 años.
En otras palabras, la gente podía mantener terrenos durante años a un costo casi nulo.
En Occidente, la situación es diferente. En países como EE. UU., el impuesto a la propiedad está más cercano al valor real. Pagas unos miles de dólares de impuestos al año por un terreno de $200,000. Para terrenos más grandes, esta cifra puede ascender a decenas de miles de dólares.
En un sistema así, la gente no puede mantener un activo vacío durante décadas solo porque "quizás haya plusvalía en el futuro". Tienen que asumir el costo de ese activo cada año.
En Turquía, ocurrió exactamente lo contrario durante mucho tiempo:
- Los costos de mantenimiento eran bajos,
- Había ventajas fiscales,
- El crecimiento de la población era fuerte.
Cuando estos tres factores se combinaron, el terreno se convirtió en una herramienta de generación de riqueza casi automática.
Pero hoy:
- Los valores catastrales están aumentando,
- Los costos de mantenimiento están creciendo,
- El impulso demográfico se está desacelerando,
- Y la posibilidad de un aumento de impuestos sobre la renta en el futuro se está fortaleciendo.
Por esta razón, no veo un período tan fácil como en el pasado.
5. Los terrenos como la "riqueza oculta" de las empresas
En las décadas de 1990 y 2000, una de las formas más fáciles de sacar dinero de las empresas era comprar terrenos.
Porque no había impuesto a las ganancias de capital sobre terrenos mantenidos durante mucho tiempo. Por lo tanto, las empresas a menudo podían comprar terrenos, incluso en medio de la nada, a precios elevados. Muchas transacciones en ese momento se realizaban en realidad con la expectativa de una futura plusvalía.
Mirando hacia atrás hoy, algunos de los terrenos comprados en ese período han alcanzado valores increíbles. Esta es a menudo la historia detrás de los "terrenos valiosos" en los balances de las empresas públicas.
Sin embargo, hoy el mismo mecanismo no funciona con tanta facilidad. Debido a los informes de valoración, las regulaciones del Consejo del Mercado de Capitales (SPK) y una mayor transparencia, esta área se ha vuelto mucho más visible que antes.
6. El lado residencial es un poco diferente
Lo que he descrito hasta ahora se refería principalmente a la inversión en terrenos.
Los bienes raíces que generan renta, es decir, el lado residencial, deben evaluarse de manera un poco diferente.
Peter Lynch tiene un dicho famoso:
"No inviertas en acciones antes de comprar una casa; porque en noventa y nueve de cada cien casos, la casa gana."
Pero el punto crítico aquí es este:
En Estados Unidos, la gente compra casas principalmente con apalancamiento.
Gracias al sistema hipotecario de bajos intereses y largo plazo, la gente puede poseer un activo grande con un pago inicial pequeño. Esto aumenta significativamente el rendimiento sobre el capital.
Por ejemplo:
Compras una casa de $500,000 con un capital de $50,000. Incluso si el precio de la casa aumenta un 5% anual, su rendimiento sobre el capital se vuelve muy alto porque la ganancia se genera sobre el valor total del activo.
En otras palabras, una parte significativa de lo que dice Lynch es en realidad el efecto del apalancamiento financiero.
En nuestro país, si compras una casa con un préstamo a un precio razonable pagando poco dinero durante un período en el que los precios de las viviendas y las tasas de interés hipotecarias son bajos, definitivamente ganarás. Pero si la compras al contado para alquilar, puede que no sea una inversión inteligente.
7. ¿Deberías comprar una casa para invertir?
Creo que aquí hay un debate más razonable.
Porque:
- El alquiler es un flujo de caja que puede adaptarse a la inflación.
- En algunas regiones, los multiplicadores de alquiler han caído significativamente.
- A largo plazo, el rendimiento real de la vivienda puede estar en niveles razonables.
Además, si bien lograr altos rendimientos reales a largo plazo en el mercado de valores requiere un conocimiento serio y resiliencia psicológica, el conocimiento básico puede ser suficiente en bienes raíces. Mientras que calcular correctamente el valor de una acción requiere experiencia, conocimiento y experiencia serios, una perspectiva más básica puede ser suficiente para analizar un terreno inmobiliario, sus ingresos por alquiler y la resistencia sísmica del edificio.
Por lo tanto:
Estoy de acuerdo con la opinión de que "los bienes raíces comprados con el multiplicador correcto en una buena ubicación que generan un buen alquiler se pueden comprar". Lidiar con los inquilinos puede parecer difícil, pero, por ejemplo, un amigo mío compra una casa de 1+1 por 10-12 años de ingresos por alquiler. Por un rendimiento real anual del 8%, uno puede lidiar con un inquilino. Después de todo, hay ingresos en el mercado de valores si nos esforzamos y nos dedicamos. Es normal tener rendimientos razonables en la vivienda si te esfuerzas e investigas.
8. Conclusión
Creo que la característica común de los buenos inversores inmobiliarios es esta:
Abordan este negocio no como una especulación, sino como un problema de valoración de activos.
Piensan como si estuvieran analizando una empresa:
- ¿Cuál es el valor actual del alquiler?
- ¿Cuál es el futuro de la región?
- ¿Cómo cambiarán el metro, el transporte y el movimiento de la población?
- ¿Cuál es el valor de uso alternativo del terreno o la estructura?
Y solo invierten si el precio se mantiene por debajo del valor que calculan.
En realidad, el tema se reduce a esto:
Ganas dinero con el negocio que conoces y entiendes. Aunque la inversión inmobiliaria es psicológicamente más fácil de manejar que la inversión en el mercado de valores, también requiere trabajo, investigación y conocimiento para tener éxito.
Saludos cordiales.
