बे एरिया टावर मैनशन पेयर लोन नहीं गिरेंगे
आम तौर पर लेख इस तरह के होते हैं: "1.5 करोड़ येन की घरेलू आय वाले एक पावर कपल ने 15 करोड़ येन का टावर मैनशन पेयर लोन लेकर खरीदा। जब ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो उनकी मासिक किस्तें XX लाख येन बढ़ जाती हैं! वे इसे केवल वेतन से पूरा नहीं कर सकते! यह पतन है!"
व्यंग्यपूर्ण ट्विटर उपयोगकर्ता: "वाहhhhh!!!! उन्हें सजा मिली!!!!"
यह मेरा हाल ही का X टाइमलाइन है।
क्या इन लेखों में दावा किए गए वास्तव में होंगे? ऐसे लोग कौन हैं जो इन संपत्तियों को खरीद रहे हैं? बढ़ती ब्याज दरों का उन पर कितना प्रभाव पड़ता है?
अब वास्तविकता का सामना करने का समय है, आइए विवरण देखें।
'शुगोरोकु समूह' के नव-धनी
पागलपन जैसा स्थिर। वहाँ एक अनूठा धन वर्ग मौजूद है।
यहाँ कुछ दिलचस्प डेटा है: प्रसिद्ध HARUMI FLAG के शुरुआती खरीदारों का विशेषता डेटा।
देखने पर, मुख्य जनसांख्यिकी 30 और 40 वर्षों की उम्र के बीच है। आधे से अधिक कंपनी कर्मचारी हैं, जबकि 27.5% व्यवसायी या कार्यकारी हैं। सबसे दिलचस्प बात यह है कि लगभग 60% खरीदार 'अपग्रेडर्स' थे (प्रतिस्थापन घर खरीद रहे थे)।
इस थोड़ा पुराने डेटा के साथ भी, हम देख सकते हैं कि शून्य से अचानक महंगे टावर मैनशन खरीदने वाले लोग वास्तव में अल्पसंख्यक हैं।
उन्होंने Toyosu कॉन्डो 6 करोड़ येन में खरीदा, जो बढ़कर 9 करोड़ येन हो गया।
उन्होंने Kachidoki टावर मैनशन 9 करोड़ येन में खरीदा, जो बढ़कर 14 करोड़ येन हो गया।
उन्हें बेच दिया और अगला 15 करोड़ येन में खरीदा।
यह फिर से बढ़ा, और अब वे 20 करोड़ येन की ओर देख रहे हैं।
जैसे हर बार पासे फेंकने पर चौकों पर आगे बढ़ना, उन्होंने मध्य टोक्यो में कॉन्डो अपग्रेड करके अपनी संपत्तियों का विस्तार किया है।
यह 'शुगोरोकु समूह' है।
वे सामान्य रूप से काम करते हैं, बच्चों को डेकेयर छोड़ते हैं, और अपने बंधक भुगतान करते हैं।
लेकिन पर्दे के पीछे, उनके पास करोड़ों की संपत्ति होती है।
यह वास्तव में बे एरिया टावर मैनशन खरीदने वालों की असली पहचान है।
हाल के सर्वेक्षणों में मध्य टोक्यो कॉन्डो खरीदारों ने इस रुझान की पुष्टि की है।
टोक्यो के 9 केंद्रीय वार्डों में कॉन्डो खरीदारों के 2023 के सर्वेक्षण में, कई परिवारों के पास 10 करोड़ येन से अधिक वित्तीय संपत्ति थी, और खरीदने वाले और हार मानने वालों के बीच अंतर आय की तुलना में वित्तीय संपत्ति के आधार पर अधिक था। (*Japan Housing Research Center)
बिल्कुल सही। यह कहना होगा कि केवल 'घरेलू आय' के वेतन प्रवाह के दृष्टिकोण से चीजों को देखने वाले लोगों का दृष्टिकोण संकीर्ण है।
लीवरेज के रूप में बंधक
आइए देखें कि ये नव-धनी वास्तव में क्या कर रहे हैं।
उदाहरण के लिए:
0 येन की संपत्ति वाला एक कपल पूर्ण बंधक के साथ 5 करोड़ येन का कॉन्डो खरीदता है।
उस कॉन्डो का मूल्य बढ़कर 10 करोड़ येन हो जाता है।
फिर वे समान 10 करोड़ येन का कॉन्डो खरीदते हैं, अपना घर बेच देते हैं, और 10 करोड़ येन जेब में रख लेते हैं।
उनके बैलेंस शीट में बदलाव इस प्रकार दिखता है:
① से ② में संक्रमण द्वारा, उन्होंने 5 करोड़ येन नकद प्राप्त किया है।
वे इस नकद का निवेश करते हैं, उदाहरण के लिए, ऑल-कांट्री फंड्स (Orkan) में।
सरल शब्दों में, उन्होंने कम ब्याज दरों पर 10 करोड़ येन का ऋण लेकर 5 करोड़ येन शेयरों में निवेश किया।
'उन्होंने क्या किया?' का उत्तर कम ब्याज दरों वाले बंधक का उपयोग करके लीवरेज्ड निवेश है।
यह घरों पर अवास्तविक लाभ और बंधक प्रणाली का जादू है।
कोई मूर्ख वित्तीय संस्था नहीं है जो व्यक्तियों को पैसा उधार देती है यह कहते हुए 'मुझे पैसा उधार दो क्योंकि मैं शेयरों में निवेश कर रहा हूँ!!'
हालाँकि, इस प्रणाली का उपयोग करके, उन्हें 1% से कम ब्याज दरों पर निवेश के लिए ऋण मिल गए।
और यह लीवरेज्ड निवेश एक बड़ी सफलता थी; Orkan फंड्स और रियल एस्टेट कीमतों में वृद्धि को देखकर कोई भी मूर्ख भी इसे समझ सकता है।
यदि मैंने जिस कपल का उल्लेख किया था वह मौजूद होता, तो वे अब तक करोड़ों की संपत्ति बना चुके होते।
हाँ। इस शुगोरोकु समूह के पास पहले से ही करोड़ों की संपत्ति है।
उनके लिए, घरेलू आय के आंकड़े मायने नहीं रखते।
विजेता और मजबूत लोग कभी दिवालिया नहीं हो सकते।
मजबूत लोगों के लिए बढ़ती ब्याज दरें
मजबूत लोगों के पास विकल्प होते हैं।
आइए कपल के उदाहरण को फिर से देखें।
Orkan फंड्स पिछले 2-3 वर्षों में दोगुने हो गए।
उनका 5 करोड़ येन का नकद अब 10 करोड़ येन का निवेश कोष है।
और उनके पास 10 करोड़ येन का बंधक है (मान लें कि कोई भुगतान नहीं हुआ है, जो असंभव है लेकिन उदाहरण के लिए)।
यहाँ, 'बंधक चुकाने' का विकल्प उत्पन्न होता है।
इस कपल द्वारा बंधक पूरी तरह चुकाने का विकल्प अपनाने का निर्णय क्या निर्धारित करता है?
यह ब्याज दर और उपज के बीच का अंतर है।
10 करोड़ येन पर बंधक ब्याज दर और उस 10 करोड़ येन को संचालित करके प्राप्त उपज के बीच का अंतर। यदि ब्याज दर उपज से अधिक है, तो चुकाना बेहतर है।
0.3% बंधक दरों के युग पर विचार करें। स्वाभाविक रूप से, सरकारी बांड उपज भी उस समय शून्य के करीब थी।
तो भले ही वे लीवरेज के साथ सस्ता उधार ले सकें, उन्हें रिटर्न कमाने के लिए शेयरों आदि में जोखिम उठाना पड़ता था।
लेकिन वर्तमान स्थिति (सितंबर 2026) अलग है।
व्यक्तिगत सरकारी बांड (निश्चित 5 वर्ष) की उपज 2.24% है।
सबसे कम चर बंधक दर 0.99% है।
करों को ध्यान में रखते हुए, अभी भी लगभग 0.7% का सकारात्मक मार्जिन है (साथ ही बंधक कटौती जैसे उदार लाभ भी हैं)।
ब्याज दरों में यह वृद्धि वर्तमान में अधिकांश टावर मैनशन पावर कपल्स पर लगभग कोई नकारात्मक प्रभाव नहीं डालती है।
बल्कि, वर्तमान स्थिति में, इसे सकारात्मक कहा जा सकता है क्योंकि 'आपको जोखिम उठाने की जरूरत नहीं है'।
'यदि बंधक दरें बढ़ती हैं, तो क्या यह नकारात्मक नहीं है?'
हाँ, यह है। लेकिन चुकाने का विकल्प है।
हाँ, उनके पास हमेशा विकल्प होते हैं।
और यदि ये शुगोरोकु समूह के नव-धनी दिवालिया हो जाते हैं, तो यह केवल तभी होगा जब वे इन विकल्पों में से गलत चुनाव करेंगे।
'घरेलू आय' का आंकड़ा जिसकी सभी चिंता करते हैं, केवल 'मासिक नकद तरलता' की समस्या का एक पहलू है।
विकल्पों वाले मजबूत लोगों के लिए, बढ़ती ब्याज दरें केवल 'ऋण चुकाने या निवेश जारी रखने' का निर्णय लेने के लिए सामग्री हैं।
इसके विपरीत, यदि वे गलत चुनाव नहीं करते, तो वे दिवालिया नहीं होंगे।
कमजोर लोगों के लिए बढ़ती ब्याज दरें
मजबूत लोगों के पास विकल्प होते हैं। इसके विपरीत, कमजोर लोगों के पास नहीं होते।
कीमतें बढ़ती हैं।
किराया बढ़ता है।
ब्याज दरें बढ़ती हैं।
लगातार बढ़ती चर दरों के विरुद्ध ऋण चुकाने का कोई विकल्प नहीं है।
बढ़ती दरों के तहत, उधार क्षमता कम हो जाती है, इसलिए खरीदने का भी कोई विकल्प नहीं है।
भूमि और घर किराया कानून द्वारा सुरक्षित सस्ते किराए को छोड़कर दूसरे किराएदार में जाने का भी कोई विकल्प नहीं है।
उनके पास निवेश करने के लिए कोई संपत्ति नहीं है।
10 लाख येन से निश्चित 5 वर्ष के बांड खरीदने पर सालाना 20,000 येन मिलते हैं। यह जेब खर्च भी नहीं निकालता।
दूसरी ओर, यदि आपके पास 20 करोड़ येन हैं।
यह सालाना 40 लाख येन की आय है।
अतीत में, 20 करोड़ येन से 40 लाख येन का कैश फ्लो बनाने के लिए जोखिम उठाना पड़ता था।
'ब्याज वाली दुनिया' में, वह भी आवश्यक नहीं है।
बैंकों या प्रतिभूति फर्मों द्वारा अनुशंसित, बिना किसी जोखिम के, बिना कुछ सीखे, आप घर पर सोते हुए सालाना 40 लाख येन कमाते हैं।
होस्टेस क्लब कर्मचारियों की औसत वार्षिक आय 40 लाख येन है।
नए विश्वविद्यालय स्नातकों की औसत वार्षिक आय भी 40 लाख येन है।
युवावस्था, शिष्टाचार और स्वास्थ्य को सालाना 40 लाख के लिए बेचना।
विश्वविद्यालय तक पढ़ाई करना, भीड़भाड़ वाली ट्रेनों में सफर करना, दिन में 8 घंटे काम करना सालाना 40 लाख के लिए।
बनाम घर पर सोते हुए सालाना 40 लाख।
मुझे संदेह है कि टावर मैनशन पावर कपल्स के पतन की काल्पनिक कहानियों पर हंसने वाले व्यंग्यपूर्ण ट्विटर उपयोगकर्ताओं के पास 'ब्याज वाली दुनिया' में श्रेष्ठता महसूस करने का विलासिता होगी।
अपना जीवन चुनें
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'शुगोरोकु समूह' की जीत भी चुनावों का परिणाम है।
"मूर्ख जो पुनर्भूमि में कॉन्डो खरीदते हैं।"
"ओलंपिक के बाद टोक्यो कॉन्डो गिर जाएंगे।"
"बंधक ऋण है, घर का स्वामित्व एक देयता है।"
"बे एरिया टावर मैनशन अतिपूर्ति के कारण गिर जाएंगे।"
ये 2010 और 2020 के बीच जोर-जोर से कहा गया था।
(केवल बे एरिया अतिपूर्ति सिद्धांत में कुछ सार था। बाकी सब प्राथमिक स्कूल स्तर की राय थी। लेखक ने भी उस सिद्धांत पर विश्वास किया और खरीद नहीं पाया। हालाँकि, मांग ने वास्तव में भारी आपूर्ति को अवशोषित कर लिया।)
उस समय, आज के 'नए निर्माण को बढ़ावा देने वाले कॉन्डो विक्रेता (lol)' जैसे लोग शायद ही थे।
जिन लोगों ने अनिश्चित बहस के बीच बंधक का जोखिम उठाया और बे एरिया टावर मैनशन खरीदने का चुनाव किया, उन्होंने अपने 'प्यादे' को 'पदोन्नत प्यादे' में बदल दिया।
अब उन्हें कॉपी करने और उनके जैसा बनने की संभावना कम है।
यदि हम जानते कि कौन सा चुनाव सही है, तो कोई संघर्ष नहीं करता।
हालाँकि, 'टावर मैनशन पावर कपल के पतन की काल्पनिक कहानियों पर खुश होने वाले व्यंग्यपूर्ण ट्विटर उपयोगकर्ताओं' के पास 'ब्याज वाली दुनिया' में श्रेष्ठता महसूस करने का विलासिता शायद ही हो।
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अपना जीवन चुनें! जब तक आप मरते नहीं।
