주택 대출 고정 금리가 6월에 크게 상승했습니다. Flat 35는 3.21%인 반면, 변동 금리는 평균 1% 선을 유지하고 있습니다.
1%의 '육아 플러스' 할인을 적용하더라도 변동 금리와의 차이는 35년 동안 약 1,700만 엔에 달합니다. 이 차액을 금리 상승에 대한 '보험료'로 계속 지불할 가치가 있을까요?
6월 주택 대출 금리 발표
Flat 35의 6월 금리는 3.21% (35년, 최저 한도)입니다. 전월 대비 0.5% 상승했으며, 주요 은행의 10년 고정 금리도 일제히 인상되었습니다.
미쓰비시 UFJ는 3.27%, 미즈호는 3.25%, 스미토모 미쓰이는 3.5%입니다 (모두 6월 금리).
11개월 연속 상승세로, 이제는 "언젠가는 안정되겠지"라는 생각을 버려야 할 때인 것 같습니다.
반면, 일부 금융 기관을 제외하면 변동 금리는 움직이지 않았습니다. 각 은행의 가장 유리한 변동 금리는 평균 약 1%로 그대로 유지되고 있습니다.
고정 금리와 변동 금리, 2.2%의 차이
월 상환액을 나란히 놓고 보면 이 숫자의 의미가 확실해집니다.
4,000만 엔을 빌린다면 그 차이는 얼마나 될까요? 실제 수치를 비교해 보겠습니다 (4,000만 엔, 35년, 원리금 균등 상환).
Flat 35에는 현재 '육아 플러스'라는 제도가 있습니다.
자녀 수와 주택의 에너지 절약 성능 등의 요건을 충족하면 최초 5년간 최대 1%의 주택 대출 금리 할인을 받을 수 있습니다. (획득한 포인트에 따라 6년차 이후에도 할인이 계속될 수 있습니다.)
최대로 활용하면 처음 5년간 금리가 3.21%에서 2.21%로 낮아집니다.
*변동 금리는 금리 변동에 따라 상환액이 달라집니다.
처음 5년간 1%의 육아 플러스 할인을 이용하면 표준 금리 대비 35년 동안 약 232만 엔을 절약할 수 있습니다. 자격이 되는 사람이라면 반드시 이용해야 할 제도입니다.
하지만 변동 금리와의 격차는 여전히 큽니다.
육아 플러스를 최대한 활용하더라도, 변동 금리와의 35년 총 상환액 차이는 여전히 약 1,687만 엔입니다.
고정 금리를 선택한다는 것은 "미래에 변동 금리가 크게 오를 위험에 대한 보험을 산다"는 의미입니다.
육아 플러스로 처음 5년간 부담을 줄여도, 그 보험료는 처음 5년간 월 약 24,000엔, 6년차부터는 월 약 43,000엔에 달합니다.
그렇다면 이 보험료가 "지불할 가치가 있었다"고 말할 수 있는 시점은 언제일까요?
변동 금리가 고정 금리보다 비싸지는 시점은?
많은 분들이 "앞으로 변동 금리도 오르지 않을까?"라고 생각하시므로 계산을 해봤습니다.
하지만 먼저 한 가지 전제를 명확히 해야 합니다.
앞으로 변동 금리가 어떻게 움직일지 아무도 모르기 때문에, "10년 동안 1%로 유지되다가 특정 시점에 급등하여 남은 25년 동안 그 수준을 유지한다"고 가정하고 계산했습니다.
이 조건에서 Flat 35와 변동 금리의 총 지급액이 같아지는 손익분기점은 약 5.1%입니다.
변동 금리가 5%대까지 올라가서 25년 동안 그 수준을 유지해야 비로소 "고정 금리로 할 걸"이라는 상황이 됩니다.
"조금씩이지만 꾸준히 오르면 어떡하나요?"라고 묻는 분들께는 이렇게 말씀드릴 수 있습니다.
변동 금리가 결국 현재의 Flat 35와 같은 3.21%까지 오른다고 해도, 처음 10년간 저금리 기간 동안 쌓인 이자 차이가 워낙 커서 변동 금리가 여전히 유리합니다.
이것은 제가 다른 X 게시물에서 언급한 원리금 균등 상환 구조와 관련이 있습니다.
해당 글은 여기 ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
참고로, 현재 일본은행 6월 정책회의 (6/16-17)에서 0.75%에서 1.0%로의 추가 금리 인상이 유력하게 거론되고 있습니다.
실현되더라도 변동 금리에 반영되는 것은 은행 검토 시기상 이르면 10월이 될 것으로 예상됩니다.
그때도 변동 금리는 약 1.2% 수준으로, 고정 금리와의 격차는 여전히 거의 2%에 달합니다. (장기 금리 움직임에 따라 10월까지 Flat 35 금리가 더 오를 수도 있습니다.)
변동 금리를 선택했다면, 상환 구조를 반드시 알아야 합니다
현재 대부분의 경우 변동 금리가 유리하지만, 선택했다면 반드시 알아야 할 메커니즘이 있습니다: '5년 규칙'과 '125% 규칙'입니다.
많은 변동 금리 주택 대출에는 "금리가 올라도 5년 동안 상환액이 변하지 않는다"는 규칙이 있습니다.
또한 6년차부터 상환액이 증가할 때 그 증가분은 이전 금액의 125%로 제한됩니다.
언뜻 보면 차주에게 유리한 제도처럼 보입니다.
하지만 원리금 균등 상환 구조와 결합하면 주의해야 할 현상이 발생합니다.
변동 금리 1%로 4,000만 엔을 빌리기 시작하면 월 상환액은 약 113,000엔입니다. 첫 달에는 이자가 약 33,000엔, 원금 상환이 80,000엔입니다.
4년차에 금리가 2%로 상승했다고 가정해 보겠습니다 (이 시점의 잔액은 약 3,710만 엔).
5년 규칙으로 인해 상환액은 113,000엔으로 유지됩니다. 하지만 이자는 약 62,000엔으로 늘어나 원금 상환액은 약 51,000엔으로, 초기보다 거의 30,000엔 줄어듭니다.
5년차에 금리가 3%로 오르면 (잔액 약 3,650만 엔), 상환액은 여전히 113,000엔입니다. 하지만 이자는 91,000엔이 됩니다. 원금 상환액은 22,000엔에 불과하며, 초기의 1/4도 되지 않습니다.
"매달 갚고 있는데 원금이 거의 줄지 않네요."
이것이 5년 규칙의 숨겨진 비용입니다. 높은 잔액이 몇 년간 지속되면, 집을 팔고자 할 때 '과잉 대출' (부채가 매각 가격을 초과하는 상태) 상태가 될 위험이 있습니다.
변동 금리 선택 시 무엇을 해야 할까?
현재 금리 수준에서 변동 금리가 유리하다는 전제는 변하지 않습니다. 하지만 다음 세 가지를 세트로 실행하시기 바랍니다:
- 고정 금리와의 차액을 "조기 상환 준비금"으로 관리하세요. 육아 플러스와 비교하면, 변동 금리를 선택하면 6년차부터 매달 약 43,000엔 (연간 520,000엔)이 남습니다. 이 금액을 생활비에 사용하지 말고 조기 상환 전용 계좌에 따로 넣어두는 것이 중요합니다. 금리가 급등할 때 원금을 일시 상환하면 5년 규칙의 영향을 완화할 수 있습니다. 투자할 수 있다면 연 3% 수익률도 괜찮습니다. 매월 43,000엔을 10년간 복리로 굴리면 약 590만 엔이 됩니다.
- 지금 당장 2% 또는 3% 금리에서의 월 상환액을 확인하세요. 은행 웹사이트에서 무료로 시뮬레이션할 수 있습니다. 금리가 두 배가 되어도 가계 예산을 감당할 수 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 5년마다 잔액과 부동산 가치를 비교하는 습관을 들이세요. 원금 감소 속도가 느려지면 과잉 대출 상태에 빠지기 쉽습니다. 특히 매입 후 10년 이내에 이 점을 의식하세요.
고정 금리를 선택해야 하는 사람들
오해를 피하기 위해 말씀드리자면, 고정 금리가 모든 사람에게 잘못된 선택은 아닙니다. 다음과 같은 분들께는 가치가 있습니다:
- 35년 동안 금리 변동에 신경 쓰고 싶지 않은 분.
- 육아 휴직이나 단축 근무로 소득이 줄어드는 시기가 있는 분.
- 사업 소득이 변동적인 분.
하지만 한 가지 깨달아야 할 점이 있습니다.
육아 플러스를 적용해도 월 155,900엔 (6년차부터)을 35년 동안 낼 수 있는 가계라면, 어느 정도의 변동 금리 인상은 견딜 수 있어야 합니다. 이런 가계야말로 변동 금리를 선택하고 매달 절약된 43,000엔을 투자할 수 있는 경우입니다.
고정 금리와 같은 월 지출 느낌을 유지하면서 변동 금리를 사용하고, 그 차액을 꾸준히 축적하는 것, 이것이 변동 금리를 활용하는 가장 좋은 방법입니다.
선택하기 전에 먼저 스스로에게 물어보세요: "변동 금리가 Flat 35의 3% 선까지 올라가도 우리 가계가 견딜 수 있을까?"
