몇몇 분들이 토지 투자에 대한 제 의견을 물어보셔서, 여기에 답변을 한데 모아 글을 써 봤습니다.
간단히 말하자면, 오랫동안 터키의 토지 투자는 거의 '무조건 수익'에 가까운 투자였습니다. 하지만 이런 상황을 가능하게 했던 조건들은 대부분 사라졌습니다. 따라서 오늘날 토지 투자의 위험-보상 비율은 과거보다 훨씬 나빠졌다고 생각합니다.
이는 "토지가 더 이상 수익을 내지 못한다"는 뜻이 아닙니다. 오히려 토지가 예전만큼 자동으로 부를 만들어내는 도구가 아니라는 뜻입니다.
1. 토지를 수익성 있게 만든 것은 인구 구조였습니다
역사적으로 터키의 토지 투자는 세 가지 큰 이점이 동시에 작용했기 때문에 매우 강력한 투자처로 여겨졌습니다:
- 인구가 지속적으로 증가했습니다.
- 사람들이 시골에서 도시로 이동했습니다.
- 토지의 보유 비용이 거의 없었습니다.
1950년 이후 우리 인구는 4배 이상 증가했습니다. 도시는 끊임없이 확장되었고, 외곽의 밭은 대지로, 대지는 건축이 가능한 필지로 바뀌었습니다. 사람들은 생산을 통해서가 아니라, 도시화로 인한 지대(불로소득) 상승을 통해 부자가 되는 경우가 많았습니다.
하지만 오늘날 상황은 변하고 있습니다.
출생률이 크게 떨어졌습니다. 인구는 여전히 증가하고 있지만, 그 증가율은 현저히 둔화되고 있습니다. 도시로의 이동도 예전 같지 않습니다. 실제로 이스탄불과 같은 일부 대도시에서는 인구가 감소하기도 합니다.
이 시점에서 일본의 사례가 중요합니다. 일본이 터키와 완전히 같지는 않지만, 1980년대 이후의 과정이 보여준 것은 이것입니다: 인구 증가가 멈추면 부동산은 더 이상 가치를 창출하는 자산이 아닐 수 있습니다.
2. "사는 이익이 있다"는 말, 하지만 오늘날 마진이 남아 있을까요?
오래된 투자자들에게는 좋은 말이 있습니다:
"이익은 팔 때가 아니라 살 때 생긴다."
과거에는 도시 외곽의 밭이 도시가 아직 거기까지 닿지 않았기 때문에 매우 저렴했습니다. 사람들은 낮은 가격에 사서 몇 년을 기다렸고, 도시가 성장함에 따라 상당한 부를 얻었습니다.
오늘날에는 흥미로운 역전 현상이 일어났습니다:
도시가 예전처럼 빠르게 성장하지 않는 반면, 가장 외진 지역에서조차 미래의 지대가 이미 밭 가격에 반영되어 있습니다. 즉, 많은 곳에서 진입 가격에 미래에 창출될 가치의 상당 부분이 이미 포함되어 있습니다.
투자의 안전 마진이란 가격이 가치보다 낮을 때 발생합니다. 저는 이 마진이 토지 쪽에서 크게 줄어들었다고 생각합니다.
3. 토지 용도 변경 문제는 생각보다 위험합니다
토지 투자에서 가장 덜 논의되는 위험 중 하나는 용도 변경 과정입니다.
문제는 단순히 "용도 변경이 될까?"가 아닙니다. 용도 변경의 밀도가 모든 것을 바꿉니다. 저층 용도 변경은 수년간 기대했던 지대를 크게 줄일 수 있습니다. 어쩌면 아예 안 될 수도 있습니다.
게다가 수용 위험도 있습니다. 토지의 일부가 도로, 학교, 공원과 같은 공공 시설을 위해 수용될 수 있습니다.
구체적인 예를 들어 보겠습니다:
몇 년 전, 제 장인어른의 아버님께서 앙카라 딕멘에 있는 밭을 샀습니다. 중심가와 가깝다는 이유로 큰 기대를 하고 산 것이었죠. 오랫동안 기다렸습니다. 나중에 허가된 용도는 3층 건물만 지을 수 있었고, 게다가 토지 일부는 학교 부지로 수용되었습니다. 수십 년이 지난 결과는 평범했습니다. 이 상황은 예외가 아닙니다. 토지 투자의 일상적인 위험 중 하나입니다.
4. 터키를 특별하게 만든 것은 무엇일까요?
터키에서 토지 투자를 그토록 강력하게 만든 것은 인구 증가만이 아니었습니다.
진짜 차이는 보유 비용이 거의 0에 가깝다는 점이었습니다.
수년 동안:
- 토지 세금이 낮았습니다.
- 과세 표준액이 실제 가치보다 훨씬 낮았습니다.
- 5년 이상 보유한 토지에 대한 양도소득세가 없었습니다.
즉, 사람들은 거의 비용 없이 수년간 토지를 보유할 수 있었습니다.
서양의 상황은 다릅니다. 미국과 같은 나라에서는 재산세가 실제 가치에 더 가깝습니다. 200,000달러짜리 대지에 대해 연간 수천 달러의 세금을 냅니다. 더 큰 토지의 경우 이 금액은 수만 달러까지 올라갈 수 있습니다.
이런 시스템에서 사람들은 "미래에 지대가 생길지도 모르니까"라는 이유로 수십 년 동안 자산을 비워둘 수 없습니다. 그 자산의 비용을 매년 부담해야 합니다.
터키에서는 오랫동안 정반대의 상황이 펼쳐졌습니다:
- 보유 비용이 낮았고,
- 세금 혜택이 있었으며,
- 인구 증가가 강력했습니다.
이 세 가지가 결합되면서 토지는 거의 자동으로 부를 창출하는 도구로 변했습니다.
하지만 오늘날:
- 과세 표준액이 오르고 있고,
- 보유 비용이 증가하고 있으며,
- 인구 모멘텀이 둔화되고 있고,
- 미래에 지대에 대한 세금이 인상될 가능성이 높아지고 있습니다.
이런 이유로 저는 과거처럼 쉬운 시기가 올 것이라고 보지 않습니다.
5. 기업의 '숨겨진 부'로서의 토지
1990년대와 2000년대에 기업에서 돈을 빼내는 가장 쉬운 방법 중 하나는 토지를 사는 것이었습니다.
오래 보유한 토지에는 양도소득세가 없었기 때문입니다. 따라서 기업들은 아주 외진 곳에 있는 토지조차도 높은 가격에 사는 경우가 많았습니다. 당시의 많은 거래는 실제로 미래 지대에 대한 기대를 바탕으로 이루어졌습니다.
오늘날 되돌아보면, 그 시기에 매입된 토지 중 일부는 엄청난 가치에 도달했습니다. 이는 종종 상장 기업 대차대조표에 있는 '귀중한 토지' 뒤에 숨겨진 이야기입니다.
하지만 오늘날 같은 메커니즘은 쉽게 작동하지 않습니다. 평가 보고서, 자본시장위원회(SPK) 규정, 그리고 투명성 증가로 인해 이 영역은 예전보다 훨씬 더 가시화되었습니다.
6. 주거용 부동산 쪽은 조금 다릅니다
지금까지 설명한 것은 대부분 토지 투자에 관한 것이었습니다.
임대 수익을 창출하는 부동산, 즉 주거용 부동산 쪽은 조금 다르게 평가해야 합니다.
피터 린치의 유명한 말이 있습니다:
"집을 사기 전에는 주식에 투자하지 마라; 100번 중 99번은 집이 이기기 때문이다."
하지만 여기서 중요한 점은 이것입니다:
미국에서는 사람들이 대부분 레버리지를 활용해 집을 삽니다.
저금리 장기 모기지 시스템 덕분에 사람들은 적은 계약금으로 큰 자산을 소유할 수 있습니다. 이는 자기 자본 수익률을 크게 높여줍니다.
예를 들어:
50,000달러의 자기 자본으로 500,000달러짜리 집을 산다고 가정해 봅시다. 집값이 매년 5%씩 오르더라도, 수익은 총 자산 가치에서 발생하기 때문에 자기 자본 수익률은 매우 높아집니다.
즉, 린치가 말한 것의 상당 부분은 사실 금융 레버리지의 효과입니다.
우리나라에서도 집값과 대출 금리가 낮은 시기에 적은 돈을 내고 합리적인 가격에 대출을 받아 집을 산다면 분명히 이길 것입니다. 하지만 임대 수익을 목적으로 현금으로 산다면 현명한 투자가 아닐 수 있습니다.
7. 투자 목적으로 집을 사야 할까요?
여기에는 더 합리적인 논쟁이 있다고 생각합니다.
왜냐하면:
- 임대료는 인플레이션에 적응할 수 있는 현금 흐름입니다.
- 일부 지역에서는 임대 수익 승수가 크게 떨어졌습니다.
- 장기적으로 주택의 실질 수익률은 합리적인 수준에 있을 수 있습니다.
게다가 주식 시장에서 높은 장기 실질 수익률을 달성하려면 진지한 지식과 심리적 인내심이 필요한 반면, 부동산에서는 기본적인 지식만으로 충분할 수 있습니다. 주식의 가치를 정확하게 계산하려면 진지한 전문성, 지식, 경험이 필요하지만, 부동산 부지를 보고 임대 수익과 건물의 내진 성능을 평가하는 데는 더 기본적인 관점으로도 충분할 수 있습니다.
따라서:
"좋은 위치에 있고, 적절한 승수로 매입되어 좋은 임대 수익을 내는 부동산은 살 수 있다"는 의견에 동의합니다. 세입자를 상대하는 것이 어려워 보일 수 있지만, 예를 들어 제 지인은 임대 수익으로 10-12년 안에 원금을 회수할 수 있는 1+1 주택을 삽니다. 연 8%의 실질 수익률을 위해서라면 세입자 한 명쯤은 감당할 수 있습니다. 어차피 주식 시장에서도 노력하고 애써야 수익이 나는 법이니까요. 주택에서도 노력하고 조사한다면 합리적인 수익을 기대하는 것이 정상입니다.
8. 결론
훌륭한 부동산 투자자들의 공통된 특징은 이것이라고 생각합니다:
그들은 이 일을 투기처럼 접근하지 않고, 자산 가치 평가 문제처럼 접근합니다.
마치 회사를 분석하듯이 생각합니다:
- 현재 임대 가치는 얼마인가?
- 이 지역의 미래는 어떠한가?
- 지하철, 교통, 인구 이동은 어떻게 변할 것인가?
- 토지나 건물의 대체 용도 가치는 무엇인가?
그리고 그들은 계산한 가치보다 가격이 낮을 때만 투자합니다.
사실 문제는 이것으로 귀결됩니다:
당신이 알고 이해하는 사업에서 돈을 번다. 부동산 투자는 주식 투자보다 심리적으로 관리하기는 쉽지만, 성공하려면 마찬가지로 일하고, 조사하고, 알아야 한다.
감사합니다.
