베이 지역 타워 맨션 커플 대출은 붕괴되지 않는다
흔히 볼 수 있는 기사: "연소득 1,500만 엔의 파워 커플이 커플 대출로 1억 5,000만 엔짜리 타워 맨션을 구매. 금리가 오르면 월 상환액이 XX만 엔 증가! 급여로는 감당 불가! 파산이다!"
냉소적인 트위터 유저들: "좋아!!!! 자업자득이지!!!!"
이건 내 최근 X 타임라인이다.
이 기사들이 주장하는 일이 실제로 일어날까? 이런 부동산을 사는 사람들은 어떤 사람들일까? 금리 인상은 그들에게 얼마나 영향을 미칠까?
현실을 직시할 때다. 세부 사항을 살펴보자.
'스고로쿠 그룹' 신흥 부유층
얼어붙은 광기. 그곳에는 독특한 부유층 계급이 있다.
여기에 흥미로운 데이터가 있다. 유명한 하루미 플래그(HARUMI FLAG) 초기 구매자의 속성 데이터다.
살펴보면 핵심 고객층은 30~40대다. 절반 이상이 회사원이며, 27.5%는 사업자나 임원이다. 가장 흥미로운 점은 구매자의 약 60%가 '업그레이더' (교체 주택 구매자)라는 것이다.
이 다소 오래된 데이터로도, 갑자기 비싼 타워 맨션을 제로에서 구매하는 사람들은 실제로 소수임을 알 수 있다.
도요스(Toyosu) 콘도를 6,000만 엔에 샀는데, 9,000만 엔으로 올랐다.
카치도키(Kachidoki) 타워 맨션을 9,000만 엔에 샀는데, 1억 4,000만 엔으로 올랐다.
팔고 다음 집을 1억 5,000만 엔에 샀다.
다시 올랐고, 이제 2억 엔을 바라보고 있다.
주사위를 던질 때마다 말판이 앞으로 나아가듯, 그들은 도쿄 중심부 콘도의 업그레이드를 통해 자산을 확장해 왔다.
이것이 바로 '스고로쿠 그룹(Sugoroku Group)'이다.
그들은 정상적으로 출근하고, 아이를 어린이집에 데려다주며, 모기지론을 상환한다.
하지만 이면에서는 수억 엔의 자산을 보유하고 있다.
이것이 베이 지역 타워 맨션을 구매하는 사람들의 진정한 정체다.
최근 도쿄 중심부 콘도 구매자에 대한 조사가 이 추세를 확인시켜 준다.
2023년 도쿄 9개 중심구 콘도 구매자 조사에 따르면, 많은 가구가 금융 자산 1억 엔 이상을 보유했으며, 구매 가능 여부와 포기 여부의 차이는 소득보다 금융 자산에 따라 더 크게 나타났다. (*일본주택종합연구소)
정확하다. '가구 소득'이라는 급여 흐름의 렌즈만으로 사물을 보는 사람들의 시야는 좁다고 할 수밖에 없다.
레버리지로서의 모기지론
이 신흥 부유층이 실제로 무엇을 하고 있는지 살펴보자.
예를 들어:
자산 0엔인 커플이 전액 모기지론으로 5,000만 엔짜리 콘도를 산다.
그 콘도의 가치가 1억 엔으로 오른다.
그들은 동일한 가치의 1억 엔짜리 콘도를 사고, 기존 집을 팔아 1억 엔을 손에 넣는다.
그들의 대차대조표 변화는 다음과 같다:
①에서 ②로 전환함으로써, 그들은 현금 5,000만 엔을 확보했다.
이 현금을 예를 들어 올컨트리 펀드(Orkan)에 투자한다.
쉽게 말해, 그들이 한 일은 모기지론으로 1억 엔을 빌려 주식에 5,000만 엔을 투자한 것이다.
'무엇을 했는가?'에 대한 답은 저금리 모기지론을 활용한 레버리지 투자다.
부동산의 미실현 이익과 모기지론 시스템을 결합한 마법이다.
'주식 투자하니까 돈 빌려줘!!'라고 개인에게 돈을 빌려주는 멍청한 금융 기관은 존재하지 않는다.
그러나 이 시스템을 활용하여, 그들은 1% 미만의 금리로 투자용 대출을 받았다.
그리고 이 레버리지 투자는 대성공이었다. 올컨트리 펀드와 부동산 가격 상승만 봐도 바보라도 알 수 있다.
내가 앞서 언급한 커플이 실존했다면, 그들은 이미 수억 엔 상당의 자산을 축적했을 가능성이 높다.
그래서다. 이 스고로쿠 그룹은 이미 수억 엔 상당의 자산을 가지고 있다.
그들에게 가구 소득 수치는 중요하지 않다.
승자와 강자는 절대로 파산할 수 없다.
강자에게 있어 금리 인상
강자에게는 선택지가 있다.
커플의 예시를 다시 살펴보자.
올컨트리 펀드는 지난 2~3년간 두 배가 되었다.
그들의 현금 5,000만 엔은 이제 1억 엔의 투자 기금이 되었다.
그리고 그들은 1억 엔의 모기지론 부채가 있다(상환이 없다고 가정하면 불가능하지만 설명을 위한 것임).
여기서 '모기지론 조기 상환'이라는 옵션이 발생한다.
이 커플이 모기지론을 전액 상환하는 옵션을 행사할지 여부를 결정하는 것은 무엇인가?
금리와 수익률의 차이다.
1억 엔에 대한 모기지론 금리와 그 1억 엔을 운용하여 얻는 수익률의 차이. 만약 금리가 수익률을 초과한다면, 상환하는 것이 낫다.
모기지론 금리가 0.3%였던 시절을 생각해보자. 당연히 그때 국채 수익률도 거의 제로였다.
따라서 레버리지로 저렴하게 빌릴 수 있었더라도, 수익을 얻으려면 주식 등에서 위험을 감수해야 했다.
하지만 현재 상황(2026년 9월)은 다르다.
개인용 국채(고정 5년물)의 수익률은 2.24% 다.
최저 변동형 모기지론 금리는 0.99% 다.
세금을 고려해도 여전히 약 0.7%의 플러스 마진이 남아 있다(여기에 모기지론 공제 등 관대한 혜택까지 포함하면).
현재 금리 인상은 대부분의 타워 맨션 파워 커플에게 거의 부정적인 영향을 미치지 않는다.
오히려 현재 상황에서는 '위험을 감수할 필요가 없다'는 점에서 긍정적이라고 할 수 있다.
'모기지론 금리가 오르면 부정적이지 않은가?'
맞다, 그렇다. 하지만 상환이라는 옵션이 있다.
그래, 그들은 항상 선택지를 가지고 있다.
그리고 이 스고로쿠 그룹 신흥 부유층이 파산한다면, 그것은 이러한 선택지 중 잘못된 것을 선택했을 때뿐일 것이다.
모두가 걱정하는 '가구 소득' 수치는 단지 '월간 현금 유동성' 문제의 한 측면일 뿐이다.
선택지를 가진 강자에게 금리 인상은 '부채를 상환할 것인가, 투자를 계속할 것인가'를 결정하기 위한 자료일 뿐이다.
반대로, 잘못된 선택을 하지 않는다면 그들은 파산하지 않을 것이다.
약자에게 있어 금리 인상
강자에게는 선택지가 있다. 반대로, 약자에게는 없다.
가격이 오른다.
임대료가 오른다.
금리가 오른다.
계속해서 오르는 변동 금리에 대해 대출을 상환할 선택지는 없다.
금리 인상 하에서는 차입 여력이 줄어들므로, 구매할 선택지도 없다.
토지 및 건물 임대차 보호법에 의해 보호되는 저렴한 임대료를 떠나 다른 임대료로 이동할 선택지도 없다.
투자할 자산이 없다.
100만 엔으로 고정 5년물 국채를 사면 연간 2만 엔의 수익이 난다. 용돈에도 미치지 못한다.
반면에, 2억 엔이 있다면.
연간 수입 400만 엔이다.
과거에는 2억 엔에서 400만 엔의 현금 흐름을 만들려면 위험을 감수해야 했다.
'금리가 있는 세계'에서는 그럴 필요조차 없다.
은행이나 증권사의 추천에 따라, 아무런 위험도 감수하지 않고, 아무것도 공부하지 않아도, 집에서 잠만 자도 연간 400만 엔을 벌 수 있다.
호스티스 클럽 종사자의 평균 연봉은 400만 엔이다.
신규 대학 졸업자의 평균 연봉도 400만 엔이다.
젊음, 매너, 건강을 팔아 연간 400만 엔.
대학까지 공부하고, 만원 전철을 타고 통근하며, 하루 8시간 일해서 연간 400만 엔.
대신 집에서 잠만 자서 연간 400만 엔.
타워 맨션 파워 커플의 파산 픽션에 웃음을 짓는 냉소적인 트위터 유저들이 '금리가 있는 세계'에서 우월감을 느낄 여유가 있을지 의문이다.
네 인생을 선택하라
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'스고로쿠 그룹'의 승리는 또한 선택의 결과다.
"매립지에 콘도를 사는 바보들."
"도쿄 콘도는 올림픽 이후 폭락할 것이다."
"모기지론은 부채이고, 자가 소유는 부채다."
"공급 과다로 인해 베이 지역 타워 맨션은 폭락할 것이다."
이것들은 2010년부터 2020년 사이에 크게 외쳐졌다.
(오직 베이 지역 공급 과다 이론만이 일부 타당성이 있었다. 나머지는 초등학교 수준의 의견이었다. 필자도 그 이론을 믿고 구매하지 못했다. 그러나 수요가 실제로 막대한 공급을 흡수했다.)
그 당시에는 오늘날의 '신축을 밀어붙이는 콘도 영업맨(ㅋㅋ)' 같은 사람은 거의 없었다.
불확실한 담론 속에서 모기지론이라는 위험을 감수하고 베이 지역 타워 맨션 구매를 선택한 사람들은 자신의 '폰'을 '프로모션 폰'으로 만들었다.
지금 그들을 복제하여 그들과 같아질 확률은 높지 않다.
어떤 선택이 옳은지 알았다면, 아무도 고민하지 않았을 것이다.
그러나 '타워 맨션 파워 커플의 파산 픽션에 환호하는 냉소적인 트위터 유저들'에게는 남은 선택지가 거의 없을 가능성이 높다.
타워 맨션, 커플 대출, 맞벌이, 두 자녀, 밀레(Miele) 식기세척기, 드럼 세탁 건조기, 기계식 주차장, 헬스장 회원권, 사픽스(Sapix) 학원, 중학교 입시, 올컨트리 펀드, 개인용 국채, 모기지론 공제, 세금 신고, 과외, 공원, 라라포트(LaLaport), 바다 바람, 지반 안정성.
네 인생을 선택하라! 죽는 날까지.
