Algumas pessoas me pediram minha opinião sobre investimento em terrenos; resolvi reunir minhas respostas aqui em um artigo.
Resumindo: Por muitos anos, o investimento em terrenos na Turquia funcionou quase como um "investimento sem perdas". No entanto, a maioria das condições que tornavam isso possível mudou. Portanto, acredito que a relação risco-retorno do investimento em terrenos hoje é muito pior do que no passado.
Isso não significa que "terrenos não serão mais lucrativos". Mas acho que não é mais a ferramenta automática de geração de riqueza que costumava ser.
1. O que tornava os terrenos lucrativos era a demografia
Historicamente, o investimento em terrenos na Turquia tinha uma narrativa muito forte porque três grandes vantagens atuavam simultaneamente:
- A população estava em constante crescimento.
- As pessoas estavam migrando das vilas para as cidades.
- O custo de carregamento do terreno era quase inexistente.
Desde 1950, nossa população aumentou mais de quatro vezes. As cidades se expandiam constantemente; campos na periferia se transformavam em lotes, e lotes se transformavam em parcelas zoneadas. As pessoas frequentemente enriqueciam não pela produção, mas pelo aumento da renda (incremento não obtido) resultante da urbanização.
Mas hoje, o cenário está mudando.
A taxa de natalidade caiu significativamente. Embora a população ainda esteja aumentando, a taxa de aumento está desacelerando notavelmente. A migração para as cidades não está no mesmo ritmo de antes. Na verdade, observa-se até declínios populacionais em algumas grandes cidades como Istambul.
Neste ponto, o exemplo do Japão é importante. O Japão não será exatamente como a Turquia; no entanto, o processo vivido após 1980 nos mostrou o seguinte: quando o crescimento populacional para, o setor imobiliário pode deixar de ser um ativo gerador de valor.
2. "O lucro se faz na compra" — mas ainda há margem hoje?
Investidores antigos têm um belo ditado:
"O lucro se faz não na venda, mas na compra."
No passado, os campos na periferia da cidade eram muito baratos porque a cidade ainda não tinha chegado lá. As pessoas compravam a preços baixos e esperavam por anos, ganhando riqueza significativa à medida que a cidade crescia.
Hoje, ocorreu uma reversão interessante:
Enquanto as cidades não crescem tão rápido como antes, mesmo nas áreas mais remotas, a renda futura já está precificada nos campos. Em outras palavras, em muitos lugares, o preço de entrada já inclui uma parte significativa do valor que pode ser criado no futuro.
Uma margem de segurança em um investimento ocorre quando o preço está abaixo do valor. Acho que essa margem diminuiu significativamente no lado dos terrenos.
3. A questão do zoneamento é mais arriscada do que se pensa
Um dos riscos menos discutidos do investimento em terrenos é o processo de zoneamento.
Porque a questão não é apenas "o zoneamento vai sair?" A densidade do zoneamento muda tudo. Um zoneamento de baixa altura pode reduzir significativamente a renda esperada por anos. Talvez nem saia.
Além disso, há o risco de desapropriação. Parte do terreno pode ser desapropriada para áreas públicas como ruas, escolas ou parques.
Vou dar um exemplo concreto:
Anos atrás, o pai do meu sogro comprou um campo em Dikmen, Ancara, com grandes expectativas por ser perto do centro. Eles esperaram muito tempo. Depois, o zoneamento que saiu foi para apenas 3 andares; além disso, parte do terreno foi desapropriada para uma escola. Após décadas, o resultado foi medíocre. Essa situação não é uma exceção; é um dos riscos de rotina do investimento em terrenos.
4. O que tornava a Turquia diferente?
Não foi apenas o crescimento populacional que tornou o investimento em terrenos tão forte na Turquia.
A verdadeira diferença era que o custo de carregamento era quase zero.
Por muitos anos:
- Os impostos sobre terrenos eram baixos.
- Os valores venais estavam muito abaixo dos valores reais.
- Não havia imposto sobre ganho de capital para terrenos mantidos por mais de 5 anos.
Em outras palavras, as pessoas podiam manter terrenos por anos a custo quase zero.
No Ocidente, a situação é diferente. Em países como os EUA, o imposto sobre a propriedade é mais próximo do valor real. Você paga alguns milhares de dólares de imposto por ano por um terreno de $200.000. Para terrenos maiores, esse valor pode chegar a dezenas de milhares de dólares.
Em um sistema assim, as pessoas não podem manter um ativo vazio por décadas só porque "talvez haja renda no futuro". Elas têm que arcar com o custo daquele ativo todos os anos.
Na Turquia, ocorreu exatamente o oposto por muito tempo:
- Os custos de carregamento eram baixos,
- Havia vantagens fiscais,
- O crescimento populacional era forte.
Quando esses três fatores se combinaram, o terreno se transformou em uma ferramenta quase automática de geração de riqueza.
Mas hoje:
- Os valores venais estão subindo,
- Os custos de carregamento estão aumentando,
- O impulso populacional está desacelerando,
- E a possibilidade de aumento de impostos sobre a renda no futuro está se fortalecendo.
Por esse motivo, não vejo um período tão fácil quanto no passado.
5. Terrenos como a "riqueza oculta" das empresas
Nas décadas de 1990 e 2000, uma das maneiras mais fáceis de retirar dinheiro das empresas era comprar terrenos.
Porque não havia imposto sobre ganho de capital para terrenos mantidos por muito tempo. Portanto, as empresas podiam frequentemente comprar terrenos até no meio do nada a preços altos. Muitas transações naquela época eram feitas, na verdade, com a expectativa de renda futura.
Olhando para trás hoje, alguns dos terrenos comprados naquele período atingiram valores incríveis. Essa é frequentemente a história por trás dos "terrenos valiosos" nos balanços das empresas públicas.
No entanto, hoje o mesmo mecanismo não funciona com tanta facilidade. Devido aos relatórios de avaliação, regulamentações da Comissão de Valores Mobiliários (SPK) e maior transparência, essa área se tornou muito mais visível do que antes.
6. O lado residencial é um pouco diferente
O que descrevi até agora foi principalmente sobre investimento em terrenos.
Imóveis que geram aluguel, ou seja, o lado residencial, devem ser avaliados de forma um pouco diferente.
Peter Lynch tem um ditado famoso:
"Não invista em ações antes de comprar uma casa; porque em noventa e nove em cada cem casos, a casa vence."
Mas o ponto crítico aqui é o seguinte:
Na América, as pessoas compram casas principalmente com alavancagem.
Graças ao sistema de hipotecas de baixos juros e longo prazo, as pessoas podem possuir um grande ativo com uma entrada pequena. Isso aumenta significativamente o retorno sobre o patrimônio líquido.
Por exemplo:
Você compra uma casa de $500.000 com $50.000 de capital próprio. Mesmo que o preço da casa aumente 5% ao ano, seu retorno sobre o patrimônio líquido se torna muito alto porque o ganho é gerado sobre o valor total do ativo.
Em outras palavras, uma parte significativa do que Lynch diz é, na verdade, o efeito da alavancagem financeira.
Em nosso país, se você comprar uma casa com financiamento a um preço razoável, pagando pouco dinheiro durante um período em que os preços das casas e as taxas de juros dos financiamentos estão baixos, você certamente ganhará. Mas se você a comprar à vista para alugar, pode não ser um investimento sábio.
7. Comprar uma casa para investimento?
Acho que há um debate mais razoável aqui.
Porque:
- O aluguel é um fluxo de caixa que pode se adaptar à inflação.
- Em algumas regiões, os multiplicadores de aluguel caíram significativamente.
- No longo prazo, o retorno real da habitação pode estar em níveis razoáveis.
Além disso, embora obter altos retornos reais de longo prazo no mercado de ações exija conhecimento sério e resiliência psicológica, conhecimento básico pode ser suficiente no setor imobiliário. Enquanto calcular corretamente o valor de uma ação exige expertise, conhecimento e experiência sérios, uma perspectiva mais básica pode ser suficiente para analisar um terreno imobiliário, sua renda de aluguel e a resistência sísmica do edifício.
Portanto:
Concordo com a visão de que "imóveis comprados com o multiplicador certo, em uma boa localização e que geram um bom aluguel, podem ser comprados". Lidar com inquilinos pode parecer difícil, mas, por exemplo, um amigo meu compra uma casa de 1 quarto por 10-12 anos de renda de aluguel. Para um retorno real anual de 8%, pode-se lidar com um inquilino. Afinal, há renda no mercado de ações se nos esforçarmos e nos dedicarmos. É normal ter retornos razoáveis em habitação se você se esforçar e pesquisar.
8. Conclusão
Acho que a característica comum dos bons investidores imobiliários é a seguinte:
Eles abordam esse negócio não como especulação, mas como um problema de avaliação de ativos.
Eles pensam como se estivessem analisando uma empresa:
- Qual é o valor atual do aluguel?
- Qual é o futuro da região?
- Como o metrô, o transporte e o movimento populacional vão mudar?
- Qual é o valor de uso alternativo do terreno ou da estrutura?
E eles só investem se o preço permanecer abaixo do valor que calcularam.
Na verdade, a questão se resume a isto:
Você ganha dinheiro com o negócio que conhece e entende. Embora o investimento imobiliário seja psicologicamente mais fácil de gerenciar do que o investimento em ações, ele também exige trabalho, pesquisa e conhecimento para o sucesso.
Com meus cordiais cumprimentos.
