อัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในเดือนมิถุนายน Flat 35 อยู่ที่ 3.21% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังคงอยู่ที่ประมาณเฉลี่ย 1%
แม้จะใช้ส่วนลด "Child-rearing Plus" 1% แล้ว ความแตกต่างจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวก็ยังมีมูลค่าประมาณ 17 ล้านเยนตลอด 35 ปี ความแตกต่างนี้คุ้มค่าที่จะจ่ายต่อไปในฐานะ "ค่าเบี้ยประกัน" ต่อความเสี่ยงอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหรือไม่?
ประกาศอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเดือนมิถุนายน
อัตราดอกเบี้ยเดือนมิถุนายนสำหรับ Flat 35 อยู่ที่ 3.21% (ระยะเวลา 35 ปี, อัตราต่ำสุด) เพิ่มขึ้น 0.5% จากเดือนก่อนหน้า และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 10 ปีของธนาคารใหญ่ก็ปรับขึ้นเช่นกัน
Mitsubishi UFJ อยู่ที่ 3.27%, Mizuho 3.25% และ Sumitomo Mitsui 3.5% (ทั้งหมดเป็นอัตราเดือนมิถุนายน)
ด้วยการปรับขึ้นติดต่อกัน 11 เดือน ถึงเวลาแล้วที่จะเลิกคิดว่า "เดี๋ยวมันก็คงทรงตัว"
ในทางกลับกัน ยกเว้นสถาบันการเงินบางแห่ง อัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ดีที่สุดของแต่ละธนาคารยังคงอยู่ที่ประมาณเฉลี่ย 1%
ความแตกต่าง 2.2% ระหว่างอัตราดอกเบี้ยคงที่และลอยตัว
เมื่อเรียงรายการค่างวดรายเดือน น้ำหนักของตัวเลขนี้ก็ชัดเจนขึ้น
หากคุณกู้ยืม 40 ล้านเยน ส่วนต่างจะเท่าไหร่? มาเปรียบเทียบตัวเลขจริงกัน (40 ล้านเยน, 35 ปี, ผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากัน)
ปัจจุบัน Flat 35 มีระบบที่เรียกว่า "Child-rearing Plus"
หากคุณมีคุณสมบัติตามข้อกำหนด เช่น จำนวนบุตร และประสิทธิภาพการประหยัดพลังงานของบ้าน คุณจะได้รับส่วนลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสูงสุด 1% ในช่วง 5 ปีแรก (ขึ้นอยู่กับคะแนนที่ได้รับ อาจได้รับส่วนลดต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป)
หากใช้ประโยชน์สูงสุด อัตราดอกเบี้ยในช่วง 5 ปีแรกจะลดลงจาก 3.21% เหลือ 2.21%
*อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเปลี่ยนแปลงจำนวนเงินผ่อนชำระตามความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย
การใช้ส่วนลด Child-rearing Plus 1% ในช่วง 5 ปีแรก จะช่วยประหยัดเงินได้ประมาณ 2.32 ล้านเยนตลอด 35 ปี เมื่อเทียบกับอัตรามาตรฐาน เป็นระบบที่ใครก็ตามที่มีสิทธิ์ควรใช้อย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตาม ช่องว่างกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังคงมีมาก
แม้จะใช้ Child-rearing Plus อย่างเต็มที่แล้ว ความแตกต่างของยอดชำระทั้งหมดตลอด 35 ปี เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ก็ยังคงอยู่ที่ประมาณ 16.87 ล้านเยน
การเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่หมายถึง "การซื้อประกันความเสี่ยงที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในอนาคต"
แม้ว่าคุณจะลดภาระในช่วง 5 ปีแรกด้วย Child-rearing Plus ค่าเบี้ยประกันนั้นก็มีมูลค่าประมาณ 24,000 เยนต่อเดือนในช่วง 5 ปีแรก และประมาณ 43,000 เยนต่อเดือนตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป
แล้ว ณ จุดไหนที่เราจะบอกได้ว่าค่าเบี้ยประกันนี้ "คุ้มค่าที่จะจ่าย"?
อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะสูงเท่าไหร่ถึงจะแพงกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่?
หลายคนคิดว่า "อัตราดอกเบี้ยลอยตัวก็คงจะสูงขึ้นในอนาคตใช่ไหม?" ผมเลยคำนวณให้ดู
แต่ก่อนอื่น มาทำความเข้าใจสมมติฐานกันก่อน
เนื่องจากไม่มีใครรู้ว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะเคลื่อนไหวอย่างไรในอนาคต ผมจึงคำนวณโดยอิงจากสมมติฐานที่ว่า "คงที่ 1% เป็นเวลา 10 ปี จากนั้นพุ่งขึ้น ณ จุดหนึ่ง และคงอยู่ในระดับนั้นไปอีก 25 ปี"
ภายใต้เงื่อนไขเหล่านั้น จุดคุ้มทุนที่ยอดชำระรวมของ Flat 35 และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเท่ากันคือประมาณ 5.1%
ต่อเมื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวสูงขึ้นถึงช่วง 5% และคงอยู่ที่ระดับนั้นเป็นเวลา 25 ปีเท่านั้น จึงจะเป็นกรณีที่ "ควรเลือกแบบคงที่"
สำหรับคนที่ถามว่า "ถ้ามันค่อยๆ สูงขึ้นแต่มั่นคงล่ะ?" ผมบอกได้เลยว่า:
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะสูงขึ้นถึง 3.21% เท่ากับ Flat 35 ในปัจจุบันในที่สุด ความแตกต่างของดอกเบี้ยสะสมในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 10 ปีแรกนั้นมีมากจนอัตราดอกเบี้ยลอยตัวยังคงได้เปรียบ
เรื่องนี้เกี่ยวข้องกับโครงสร้างการผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากันที่ผมกล่าวถึงในโพสต์ X อีกโพสต์หนึ่ง
บทความอยู่ที่นี่ ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ มีแนวโน้มว่าธนาคารกลางญี่ปุ่นจะปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งจาก 0.75% เป็น 1.0% ในการประชุมนโยบายเดือนมิถุนายน (16-17 มิ.ย.)
แม้จะเกิดขึ้นจริง การสะท้อนในอัตราดอกเบี้ยลอยตัวก็คาดว่าจะเป็นเดือนตุลาคมอย่างเร็วที่สุด เนื่องจากช่วงเวลาของการทบทวนของธนาคาร
ถึงอย่างนั้น อัตราดอกเบี้ยลอยตัวก็จะอยู่ที่ประมาณ 1.2% ทำให้มีช่องว่างเกือบ 2% กับอัตราดอกเบี้ยคงที่ (ขึ้นอยู่กับการเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ยระยะยาว อัตรา Flat 35 อาจสูงขึ้นไปอีกในเดือนตุลาคม)
หากเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัว คุณต้องเข้าใจโครงสร้างการผ่อนชำระ
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะได้เปรียบในกรณีส่วนใหญ่ในตอนนี้ แต่ก็มีกลไกที่คุณควรรู้หากเลือกใช้ นั่นคือ "กฎ 5 ปี" และ "กฎ 125%"
สินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลายแห่งมีกฎว่า "แม้อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น จำนวนเงินผ่อนชำระจะไม่เปลี่ยนแปลงเป็นเวลา 5 ปี"
ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อจำนวนเงินผ่อนชำระเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป การเพิ่มขึ้นจะถูกจำกัดไว้ที่ 125% ของจำนวนเงินก่อนหน้า
เมื่อมองเผินๆ ดูเหมือนเป็นระบบที่เป็นมิตรกับผู้กู้
อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมกับโครงสร้างการผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเท่ากัน จะเกิดปรากฏการณ์ที่ต้องใช้ความระมัดระวัง
หากคุณเริ่มต้นด้วย 40 ล้านเยนที่อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 1% ค่างวดรายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 113,000 เยน ในเดือนแรก รายละเอียดคือดอกเบี้ยประมาณ 33,000 เยน และชำระเงินต้น 80,000 เยน
สมมติว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 2% ในปีที่ 4 (ยอดคงเหลือ ณ จุดนี้ประมาณ 37.1 ล้านเยน)
เนื่องจากกฎ 5 ปี ค่างวดยังคงอยู่ที่ 113,000 เยน แต่ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 62,000 เยน ดังนั้นการชำระเงินต้นจึงลดลงเหลือประมาณ 51,000 เยน ซึ่งน้อยกว่าตอนเริ่มต้นเกือบ 30,000 เยน
หากเพิ่มขึ้นเป็น 3% ในปีที่ 5 (ยอดคงเหลือประมาณ 36.5 ล้านเยน) ค่างวดยังคงอยู่ที่ 113,000 เยน แต่ดอกเบี้ยกลายเป็น 91,000 เยน การชำระเงินต้นเหลือเพียง 22,000 เยน ซึ่งน้อยกว่า 1/4 ของจำนวนเงินเดิม
"ฉันจ่ายทุกเดือน แต่เงินต้นแทบไม่ลดลงเลย"
นี่คือต้นทุนที่ซ่อนอยู่ของกฎ 5 ปี หากเวลาผ่านไปหลายปีโดยมียอดคงเหลือสูง มีความเสี่ยงที่จะกลายเป็น "over-loaned" (หนี้สินเกินกว่าราคาขาย) เมื่อคุณต้องการขาย
ควรทำอย่างไรเมื่อเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัว?
สมมติฐานที่ว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวได้เปรียบในระดับอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันนั้นไม่เปลี่ยนแปลง อย่างไรก็ตาม ผมอยากให้คุณดำเนินการสามสิ่งนี้เป็นชุด:
- จัดการส่วนต่างจากอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็น "เงินสำรองสำหรับการชำระก่อนกำหนด" เมื่อเทียบกับ Child-rearing Plus การเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวจะทำให้คุณมีเงินเหลือในกระเป๋าประมาณ 43,000 เยนต่อเดือน (520,000 เยนต่อปี) ตั้งแต่ปีที่ 6 สิ่งสำคัญคือต้องนำเงินนี้ไปไว้ในบัญชีแยกต่างหากสำหรับการชำระก่อนกำหนด แทนที่จะใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิต หากคุณลดเงินต้นเป็นก้อนเมื่ออัตราดอกเบี้ยพุ่งสูง คุณสามารถบรรเทาผลกระทบของกฎ 5 ปีได้ หากคุณสามารถลงทุนได้ ผลตอบแทน 3% ต่อปีก็ใช้ได้ 43,000 เยนต่อเดือนทบต้นเป็นเวลา 10 ปีจะกลายเป็นประมาณ 5.9 ล้านเยน
- ตรวจสอบค่างวดรายเดือนที่อัตรา 2% หรือ 3% ตอนนี้ คุณสามารถจำลองสถานการณ์ได้ฟรีบนเว็บไซต์ของธนาคาร สิ่งสำคัญคือต้องดูว่าครัวเรือนของคุณสามารถรับภาระได้หรือไม่หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
- เปรียบเทียบยอดคงเหลือกับมูลค่าทรัพย์สินเป็นประจำทุก 5 ปี หากการลดเงินต้นช้าลง ก็ง่ายที่จะอยู่ในสถานะ over-loan โดยเฉพาะอย่างยิ่งควรตระหนักถึงสิ่งนี้ภายใน 10 ปีแรกหลังจากซื้อ
มีคนที่ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยคงที่
เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิด อัตราดอกเบี้ยคงที่ไม่ผิดสำหรับทุกคน มันมีคุณค่าสำหรับผู้ที่:
- ไม่ต้องการกังวลเกี่ยวกับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยเป็นเวลา 35 ปี
- มีช่วงเวลาที่รายได้ลดลงเนื่องจากการลาเพื่อเลี้ยงดูบุตรหรือการลดชั่วโมงทำงาน
- มีรายได้จากธุรกิจที่ผันผวน
อย่างไรก็ตาม มีสิ่งหนึ่งที่ต้องตระหนัก
หากครัวเรือนของคุณมีความแข็งแกร่งพอที่จะจ่าย 155,900 เยนต่อเดือน (ตั้งแต่ปีที่ 6) เป็นเวลา 35 ปีแม้จะใช้ Child-rearing Plus คุณก็ควรจะสามารถทนต่อการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในระดับหนึ่งได้ ครัวเรือนเช่นนี้คือครัวเรือนที่สามารถเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวและนำเงิน 43,000 เยนที่ประหยัดได้ในแต่ละเดือนไปลงทุน
การใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวในขณะที่รักษาความรู้สึกรายจ่ายรายเดือนให้เท่ากับอัตราดอกเบี้ยคงที่ ในขณะที่ส่วนต่างสะสมอย่างต่อเนื่อง นั่นคือวิธีที่ดีที่สุดในการใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว
ก่อนตัดสินใจ ให้ถามตัวเองก่อนว่า "ครัวเรือนของฉันจะทนได้ไหมหากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวสูงขึ้นถึงช่วง 3% ของ Flat 35?"
