ว่าด้วยเรื่องการลงทุนในที่ดิน...

มีบางคนขอความคิดเห็นของฉันเกี่ยวกับการลงทุนในที่ดิน ฉันเลยอยากรวบรวมคำตอบไว้เป็นบทความนี้

พูดสั้นๆ ก็คือ เป็นเวลาหลายปีที่การลงทุนในที่ดินในตุรกีแทบจะเป็น "การลงทุนที่ไม่ขาดทุน" แต่ตอนนี้เงื่อนไขส่วนใหญ่ที่ทำให้เกิดสิ่งนี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว ดังนั้น ฉันคิดว่าอัตราส่วนความเสี่ยงต่อผลตอบแทนของการลงทุนในที่ดินในปัจจุบันแย่กว่าอดีตมาก

นี่ไม่ได้หมายความว่า "ที่ดินจะไม่มีกำไรอีกต่อไป" แต่ฉันคิดว่ามันไม่ใช่เครื่องมือสร้างความมั่งคั่งอัตโนมัติแบบที่เคยเป็นอีกแล้ว

1. สิ่งที่ทำให้ที่ดินมีกำไรคือโครงสร้างประชากร

ในอดีต การลงทุนในที่ดินในตุรกีมีเรื่องราวที่น่าสนใจมาก เพราะข้อได้เปรียบใหญ่สามประการเกิดขึ้นพร้อมกัน:

• ประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ผู้คนอพยพจากหมู่บ้านสู่เมือง
• ต้นทุนการถือครองที่ดินแทบไม่มีเลย

ตั้งแต่ปี 1950 ประชากรของเราเพิ่มขึ้นมากกว่าสี่เท่า เมืองขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทุ่งนาชานเมืองกลายเป็นแปลงที่ดิน และแปลงที่ดินกลายเป็นแปลงที่มีผังเมือง ผู้คนมักจะร่ำรวยไม่ใช่จากการผลิต แต่จากการเพิ่มขึ้นของค่าเช่า (ผลประโยชน์ที่ไม่ได้เกิดจากความพยายาม) ซึ่งเป็นผลมาจากการกลายเป็นเมือง

แต่วันนี้ ภาพกำลังเปลี่ยนไป

ตอนนี้อัตราการเกิดลดลงอย่างมาก แม้ประชากรจะยังเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเพิ่มขึ้นก็ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด การอพยพเข้าเมืองไม่เร็วเหมือนเดิม อันที่จริง เมืองใหญ่บางแห่งอย่างอิสตันบูลก็มีจำนวนประชากรลดลงด้วยซ้ำ

ณ จุดนี้ ตัวอย่างของญี่ปุ่นมีความสำคัญ ญี่ปุ่นจะไม่เหมือนตุรกีทุกประการ แต่กระบวนการที่เกิดขึ้นหลังปี 1980 แสดงให้เราเห็นว่า: เมื่อการเติบโตของประชากรหยุดลง อสังหาริมทรัพย์ก็อาจเลิกเป็นสินทรัพย์ที่สร้างมูลค่าได้

2. "กำไรอยู่ที่ตอนซื้อ" — แต่ตอนนี้ยังมีส่วนต่างเหลืออยู่ไหม?

นักลงทุนรุ่นเก่ามีคำพูดที่สวยงาม:

"กำไรไม่ได้อยู่ที่ตอนขาย แต่อยู่ที่ตอนซื้อ"

ในอดีต ทุ่งนาชานเมืองราคาถูกมากเพราะเมืองยังไปไม่ถึง ผู้คนซื้อในราคาต่ำและรอคอยเป็นปีๆ และร่ำรวยมหาศาลเมื่อเมืองขยายตัว

วันนี้ เกิดการกลับด้านที่น่าสนใจ:

ในขณะที่เมืองไม่ได้เติบโตเร็วเท่าเดิม แม้แต่ในพื้นที่ห่างไกลที่สุด ค่าเช่าในอนาคตก็ถูกคิดรวมอยู่ในราคาทุ่งนาไปแล้ว กล่าวคือ ในหลายๆ แห่ง ราคาเข้าซื้อได้รวมมูลค่าส่วนสำคัญที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตไว้แล้ว

ส่วนต่างความปลอดภัยในการลงทุนคือเมื่อราคาต่ำกว่ามูลค่า ฉันคิดว่าส่วนต่างนี้แคบลงอย่างมากในด้านที่ดิน

3. ปัญหาผังเมืองมีความเสี่ยงมากกว่าที่คิด

หนึ่งในความเสี่ยงของการลงทุนในที่ดินที่มีการพูดถึงน้อยที่สุดคือกระบวนการผังเมือง

เพราะประเด็นไม่ได้อยู่ที่แค่ "จะมีผังเมืองหรือไม่?" ความหนาแน่นของผังเมืองเปลี่ยนทุกอย่าง ผังเมืองที่อนุญาตให้สร้างได้ต่ำสามารถลดค่าเช่าที่คาดหวังไว้หลายปีลงอย่างมาก หรือบางทีอาจจะไม่มีผังเมืองมาเลยด้วยซ้ำ

นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากการเวนคืน ที่ดินบางส่วนอาจถูกเวนคืนเพื่อใช้เป็นพื้นที่สาธารณะ เช่น ถนน โรงเรียน หรือสวนสาธารณะ

ขอยกตัวอย่างที่เป็นรูปธรรม:

หลายปีก่อน พ่อของพ่อตา (ตา) ของฉันซื้อที่ดินแปลงหนึ่งในเขต Dikmen กรุงอังการา ด้วยความคาดหวังสูงเพราะอยู่ใกล้ใจกลางเมือง พวกเขารอคอยนานมาก ต่อมา ผังเมืองที่ออกมาอนุญาตให้สร้างได้เพียง 3 ชั้น แถมยังมีที่ดินส่วนหนึ่งถูกเวนคืนเพื่อสร้างโรงเรียน หลังจากผ่านไปหลายสิบปี ผลลัพธ์ก็ออกมาธรรมดาๆ สถานการณ์นี้ไม่ใช่ข้อยกเว้น แต่เป็นหนึ่งในความเสี่ยงปกติของการลงทุนในที่ดิน

4. อะไรที่ทำให้ตุรกีแตกต่าง?

ไม่ใช่แค่การเติบโตของประชากรที่ทำให้การลงทุนในที่ดินแข็งแกร่งมากในตุรกี

ความแตกต่างที่แท้จริงคือต้นทุนการถือครองแทบจะเป็นศูนย์

เป็นเวลาหลายปี:

• ภาษีที่ดินต่ำ
• มูลค่าประเมินต่ำกว่ามูลค่าจริงมาก
• ไม่มีภาษีกำไรจากการขายที่ดินที่ถือครองเกิน 5 ปี

กล่าวคือ ผู้คนสามารถถือครองที่ดินเป็นปีๆ โดยแทบไม่มีต้นทุน

ในโลกตะวันตก สถานการณ์แตกต่างกัน ในประเทศอย่างสหรัฐอเมริกา ภาษีทรัพย์สินใกล้เคียงกับมูลค่าจริง คุณจ่ายภาษีหลายพันดอลลาร์ต่อปีสำหรับที่ดินมูลค่า 200,000 ดอลลาร์ สำหรับที่ดินที่ใหญ่กว่า ตัวเลขนี้อาจสูงถึงหลายหมื่นดอลลาร์

ในระบบเช่นนี้ ผู้คนไม่สามารถปล่อยให้สินทรัพย์ว่างเปล่าเป็นเวลาหลายสิบปีเพียงเพราะ "อาจจะมีค่าเช่าในอนาคต" พวกเขาต้องแบกรับต้นทุนของสินทรัพย์นั้นทุกปี

ในตุรกี สิ่งที่ตรงกันข้ามเกิดขึ้นเป็นเวลานาน:

• ต้นทุนการถือครองต่ำ
• มีสิทธิประโยชน์ทางภาษี
• การเติบโตของประชากรแข็งแกร่ง

เมื่อสามสิ่งนี้รวมกัน ที่ดินก็กลายเป็นเครื่องมือสร้างความมั่งคั่งอัตโนมัติ

แต่วันนี้:

• มูลค่าประเมินกำลังสูงขึ้น
• ต้นทุนการถือครองเพิ่มขึ้น
• แรงผลักดันด้านประชากรชะลอตัวลง
• และความเป็นไปได้ในการเพิ่มภาษีค่าเช่าในอนาคตกำลังแข็งแกร่งขึ้น

ด้วยเหตุนี้ ฉันจึงไม่เห็นช่วงเวลาที่ง่ายดายเหมือนในอดีต

5. ที่ดินในฐานะ "ความมั่งคั่งที่ซ่อนเร้น" ของบริษัท

ในทศวรรษ 1990 และ 2000 วิธีที่ง่ายที่สุดวิธีหนึ่งในการนำเงินออกจากบริษัทคือการซื้อที่ดิน

เพราะไม่มีภาษีกำไรจากการขายที่ดินที่ถือครองนาน ดังนั้น บริษัทต่างๆ มักจะซื้อที่ดินแม้แต่ในที่เปลี่ยวในราคาสูง ธุรกรรมหลายครั้งในเวลานั้นเกิดขึ้นโดยคาดหวังค่าเช่าในอนาคต

เมื่อมองย้อนกลับไปในวันนี้ ที่ดินบางส่วนที่ซื้อในช่วงเวลานั้นมีมูลค่าสูงอย่างเหลือเชื่อ นี่คือเรื่องราวเบื้องหลัง "ที่ดินมีค่า" ในงบดุลของบริษัทมหาชนหลายแห่ง

อย่างไรก็ตาม ทุกวันนี้กลไกเดียวกันนี้ไม่ทำงานง่ายเหมือนเดิม เนื่องจากรายงานการประเมินมูลค่า ข้อบังคับของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (SPK) และความโปร่งใสที่เพิ่มขึ้น พื้นที่นี้จึงมองเห็นได้ชัดเจนกว่าเดิมมาก

6. ฝั่งที่อยู่อาศัยแตกต่างออกไปเล็กน้อย

สิ่งที่ฉันอธิบายมาจนถึงตอนนี้ส่วนใหญ่เกี่ยวกับการลงทุนในที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ค่าเช่า นั่นคือฝั่งที่อยู่อาศัย ควรประเมินแตกต่างออกไปเล็กน้อย

Peter Lynch มีคำพูดที่โด่งดัง:

"อย่าลงทุนในหุ้นก่อนที่จะซื้อบ้าน เพราะใน 99 จาก 100 กรณี บ้านชนะ"

แต่ประเด็นสำคัญตรงนี้คือ:

ในอเมริกา ผู้คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านด้วยการใช้เลเวอเรจ

ด้วยระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำและระยะยาว ผู้คนสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ด้วยเงินดาวน์เพียงเล็กน้อย สิ่งนี้เพิ่มผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ตัวอย่างเช่น:

คุณซื้อบ้านราคา 500,000 ดอลลาร์ด้วยเงินทุน 50,000 ดอลลาร์ แม้ว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของคุณก็สูงมาก เพราะกำไรเกิดขึ้นจากมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมด

กล่าวคือ ส่วนสำคัญของสิ่งที่ Lynch พูดคือผลของเลเวอเรจทางการเงิน

ในประเทศของเรา ถ้าคุณซื้อบ้านด้วยสินเชื่อในราคาที่สมเหตุสมผลโดยจ่ายเงินน้อยในช่วงที่ราคาบ้านและอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อต่ำ คุณจะชนะแน่นอน แต่ถ้าคุณซื้อด้วยเงินสดเพื่อปล่อยเช่า มันอาจจะไม่ใช่การลงทุนที่ชาญฉลาด

7. คุณควรซื้อบ้านเพื่อการลงทุนหรือไม่?

ฉันคิดว่ามีการถกเถียงที่สมเหตุสมผลมากกว่าตรงนี้

เพราะ:

• ค่าเช่าเป็นกระแสเงินสดที่ปรับตามอัตราเงินเฟ้อได้
• ในบางภูมิภาค ตัวคูณค่าเช่าลดลงอย่างมาก
• ในระยะยาว ผลตอบแทนที่แท้จริงจากที่อยู่อาศัยอาจอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล

ยิ่งไปกว่านั้น ในขณะที่การได้ผลตอบแทนที่แท้จริงในระยะยาวสูงในตลาดหุ้นต้องอาศัยความรู้และความแข็งแกร่งทางจิตใจที่จริงจัง ความรู้พื้นฐานก็อาจเพียงพอในอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่การคำนวณมูลค่าหุ้นอย่างถูกต้องต้องอาศัยความเชี่ยวชาญ ความรู้ และประสบการณ์ที่จริงจัง มุมมองพื้นฐานก็อาจเพียงพอสำหรับการดูแปลงที่ดินอสังหาริมทรัพย์ รายได้ค่าเช่า และความต้านทานแผ่นดินไหวของอาคาร

ดังนั้น:

ฉันเห็นด้วยกับทัศนะที่ว่า "อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อด้วยตัวคูณที่เหมาะสม ในทำเลดี ที่สร้างค่าเช่าได้ดี สามารถซื้อได้" การจัดการกับผู้เช่าอาจดูยาก แต่ตัวอย่างเช่น เพื่อนของฉันคนหนึ่งซื้อบ้านขนาด 1+1 ห้องนอน ด้วยรายได้ค่าเช่า 10-12 ปี สำหรับผลตอบแทนที่แท้จริงต่อปี 8% คนเราสามารถจัดการกับผู้เช่าได้ ท้ายที่สุดแล้ว ก็มีรายได้ในตลาดหุ้นถ้าเราพยายามและมุมานะ การได้ผลตอบแทนที่สมเหตุสมผลจากที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องปกติถ้าคุณพยายามและค้นคว้า

8. บทสรุป

ฉันคิดว่าลักษณะทั่วไปของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีคือ:

พวกเขาเข้าหาธุรกิจนี้ไม่เหมือนการเก็งกำไร แต่เหมือนปัญหาการประเมินมูลค่าสินทรัพย์

พวกเขาคิดเหมือนกำลังวิเคราะห์บริษัท:

• มูลค่าค่าเช่าปัจจุบันคือเท่าไร?
• อนาคตของภูมิภาคนี้เป็นอย่างไร?
• รถไฟฟ้าใต้ดิน การคมนาคม และการเคลื่อนย้ายประชากรจะเปลี่ยนไปอย่างไร?
• มูลค่าการใช้ทางเลือกของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างคือเท่าไร?

และพวกเขาจะลงทุนก็ต่อเมื่อราคายังคงต่ำกว่ามูลค่าที่พวกเขาคำนวณไว้

อันที่จริง ประเด็นทั้งหมดสรุปได้ว่า:

คุณทำเงินจากธุรกิจที่คุณรู้และเข้าใจ แม้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะจัดการทางจิตใจได้ง่ายกว่าการลงทุนในตลาดหุ้น แต่ก็ยังต้องทำงาน ค้นคว้า และรู้เพื่อความสำเร็จเช่นกัน

ด้วยความนับถือ