ทำไมคู่รักมหาเศรษฐีเจ้าของคอนโดหรูในโตเกียวถึงไม่ล้มละลายแม้ดอกเบี้ยจะสูงขึ้น

คอนโดมิเนียมหรูในย่าน Bay Area ที่กู้ร่วมจะไม่ล่มสลาย

บทความทั่วไปมักเขียนว่า: "คู่รักที่มีรายได้ครัวเรือน 15 ล้านเยน ซื้อคอนโดมิเนียมหรูราคา 150 ล้านเยนด้วยการกู้ร่วม เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ค่างวดรายเดือนของพวกเขาเพิ่มขึ้น XX หมื่นเยน! เงินเดือนอย่างเดียวไม่พอจ่าย! มันจะพังทลาย!"

ผู้ใช้ Twitter สาย cynic (ผู้มองโลกในแง่ร้าย/ชอบประชด): "เย้ยยยย!!!! สมควรแล้ว!!!!"

นี่คือสิ่งที่ปรากฏบนไทม์ไลน์ X ของฉันเมื่อไม่นานมานี้

สิ่งที่บทความเหล่านี้กล่าวอ้างจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่? คนประเภทไหนกันที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้? การขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อพวกเขามากน้อยเพียงใด?

ถึงเวลาต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริง มาดูรายละเอียดกันเถอะ

กลุ่ม 'Sugoroku' ผู้มั่งคั่งหน้าใหม่ (Nouveau Riche)

ความบ้าคลั่งของการแช่แข็ง มีชนชั้นผู้ร่ำรวยเฉพาะกลุ่มอยู่ที่นั่น

นี่คือข้อมูลที่น่าสนใจ: ข้อมูลลักษณะของผู้ซื้อรุ่นแรกๆ ในโครงการ HARUMI FLAG อันโด่งดัง

เมื่อพิจารณาแล้ว กลุ่มประชากรหลักอยู่ในช่วงอายุ 30-40 ปี มากกว่าครึ่งเป็นพนักงานบริษัท ในขณะที่ 27.5% เป็นเจ้าของธุรกิจหรือผู้บริหาร สิ่งที่น่าสนใจที่สุดคือ ประมาณ 60% ของผู้ซื้อเป็นกลุ่ม 'Upgraders' (ผู้ที่ซื้อบ้านเพื่อเปลี่ยนจากหลังเดิม)

แม้จะเป็นข้อมูลที่ค่อนข้างเก่า แต่เราก็เห็นได้ว่าคนที่จู่ๆ ก็ซื้อคอนโดมิเนียมหรูราคาแพงตั้งแต่ศูนย์นั้นจริงๆ แล้วเป็นส่วนน้อย

พวกเขาซื้อคอนโดใน Toyosu ราคา 60 ล้านเยน ซึ่งมูลค่าเพิ่มขึ้นมาเป็น 90 ล้านเยน

พวกเขาซื้อคอนโดหรูใน Kachidoki ราคา 90 ล้านเยน ซึ่งมูลค่าเพิ่มขึ้นมาเป็น 140 ล้านเยน

พวกเขาขายมันไปและซื้อหลังถัดไปในราคา 150 ล้านเยน

มูลค่าของมันเพิ่มขึ้นอีก ตอนนี้พวกเขากำลังเล็งไปที่ราคา 200 ล้านเยน

เหมือนกับการเดินหมากกระดาน Sugoroku ทุกครั้งที่ทอยเต๋า พวกเขาขยายสินทรัพย์ของตนโดยการอัปเกรดคอนโดในใจกลางโตเกียว

นี่คือ 'กลุ่ม Sugoroku'

พวกเขาไปทำงานปกติ ส่งลูกเข้าเนิร์สเซอรี และผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย

แต่เบื้องหลัง พวกเขามีสินทรัพย์มูลค่าหลายร้อยล้านเยน

นี่คือตัวตนที่แท้จริงของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรูในย่าน Bay Area

การสำรวจล่าสุดเกี่ยวกับผู้ซื้อคอนโดในใจกลางโตเกียวยืนยันแนวโน้มนี้

ในการสำรวจปี 2023 เกี่ยวกับผู้ซื้อคอนโดใน 9 เขตกลางของโตเกียว ครัวเรือนจำนวนมากถือครองสินทรัพย์ทางการเงินมากกว่า 100 ล้านเยน และความแตกต่างระหว่างผู้ที่สามารถซื้อได้กับผู้ที่ยอมแพ้ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ทางการเงินมากกว่ารายได้ (*Japan Housing Research Center)

ถูกต้องแล้ว ต้องบอกว่าคนที่มองทุกอย่างผ่านเลนส์ของ 'รายได้ครัวเรือน' ในฐานะกระแสเงินเดือนเท่านั้น มีมุมมองที่แคบเกินไป

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในฐานะตัวคูณผลตอบแทน (Leverage)

มาดูกันว่า ผู้มั่งคั่งหน้าใหม่เหล่านี้ทำอะไรจริงๆ

ตัวอย่างเช่น:

คู่รักที่มีสินทรัพย์ 0 เยน ซื้อคอนโดราคา 50 ล้านเยนด้วยสินเชื่อเต็มจำนวน

คอนโดนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็น 100 ล้านเยน

จากนั้นพวกเขาซื้อคอนโดมูลค่าเท่ากันในราคา 100 ล้านเยน ขายบ้านหลังเดิม และเก็บเงินสด 100 ล้านเยนไว้

การเปลี่ยนแปลงในงบดุลของพวกเขาเป็นดังนี้:

โดยการเปลี่ยนจากสถานะ ① ไปเป็น ② พวกเขาได้รับเงินสด 50 ล้านเยน

พวกเขาใช้เงินสดนี้ลงทุน เช่น ลงทุนในกองทุน All-Country Funds (Orkan)

พูดง่ายๆ คือ สิ่งที่พวกเขาทำคือการกู้สินเชื่อ 100 ล้านเยน เพื่อนำเงิน 50 ล้านเยนไปลงทุนในหุ้น

คำตอบสำหรับคำถาม 'พวกเขาทำอะไร?' คือการลงทุนแบบใช้ตัวคูณผลตอบแทน (Leveraged Investment) โดยใช้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ

มันเป็นเวทมนตร์ที่ผสมผสานกำไรที่ยังไม่รับรู้ (Unrealized Gains) จากบ้านเข้ากับระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ไม่มีสถาบันการเงินโง่ๆ แห่งไหนที่ให้ยืมเงินแก่บุคคลธรรมดาโดยบอกว่า 'ขอยืมเงินหน่อยเพราะฉันจะไปลงทุนในหุ้น!!'

อย่างไรก็ตาม โดยใช้ระบบนี้ พวกเขาได้รับสินเชื่อเพื่อการลงทุนที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 1%

และการลงทุนแบบใช้ตัวคูณผลตอบแทนนี้ประสบความสำเร็จอย่างมหาศาล แม้แต่คนโง่ก็เห็นได้จากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของกองทุน Orkan และราคาอสังหาริมทรัพย์

ถ้าคู่รักที่ฉันกล่าวถึงก่อนหน้านี้มีอยู่จริง ตอนนี้พวกเขาน่าจะสะสมสินทรัพย์มูลค่าหลายร้อยล้านเยนไปแล้ว

ใช่ กลุ่ม Sugoroku นี้มี สินทรัพย์มูลค่าหลายร้อยล้านเยน อยู่แล้ว

สำหรับพวกเขา ตัวเลขรายได้ครัวเรือนไม่มีความหมาย

ผู้ชนะและผู้แข็งแกร่งไม่มีทางล้มละลาย

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับผู้แข็งแกร่ง

ผู้แข็งแกร่งมีทางเลือก

มาดูตัวอย่างของคู่รักอีกครั้ง

กองทุน Orkan มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสองเท่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

เงินสด 50 ล้านเยนของพวกเขากลายเป็นกองทุนมูลค่า 100 ล้านเยน

และพวกเขามีหนี้สินเชื่อ 100 ล้านเยน (สมมติว่ายังไม่มีการชำระคืน ซึ่งเป็นไปไม่ได้แต่ใช้เป็นตัวอย่างประกอบ)

ที่นี่ ทางเลือก 'การปิดหนี้สินเชื่อ' จึงเกิดขึ้น

อะไรเป็นตัวกำหนดว่าคู่รักนี้จะตัดสินใจใช้สิทธิ์ปิดหนี้สินเชื่อทั้งหมดหรือไม่?

มันคือ ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยและผลตอบแทนจากการลงทุน

ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ 100 ล้านเยน กับผลตอบแทนที่ได้จากการบริหารเงิน 100 ล้านเยนนั้น หากอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าผลตอบแทน การปิดหนี้จะดีกว่า

ลองพิจารณายุคที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออยู่ที่ 0.3% โดยธรรมชาติแล้ว ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลในยุคนี้ก็ใกล้ศูนย์เช่นกัน

ดังนั้น แม้พวกเขาจะสามารถกู้ยืมได้ในราคาถูกโดยใช้ตัวคูณผลตอบแทน พวกเขาก็ต้องแบกรับความเสี่ยงในตลาดหุ้น ฯลฯ เพื่อสร้างผลตอบแทน

แต่สถานการณ์ปัจจุบัน (กันยายน 2026) แตกต่างออกไป

ผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลส่วนบุคคล (แบบคงที่ 5 ปี) อยู่ที่ 2.24%

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อลอยตัวต่ำสุดอยู่ที่ 0.99%

เมื่อคำนึงถึงภาษี ยังมี ส่วนต่างที่เป็นบวกประมาณ 0.7% (รวมถึงสิทธิประโยชน์อื่นๆ เช่น การหักลดหย่อนดอกเบี้ยสินเชื่อ)

การขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันแทบไม่มีผลกระทบเชิงลบต่อคู่รักผู้ทรงอิทธิพลส่วนใหญ่ที่อาศัยในคอนโดหรู

ในทางตรงกันข้าม ในสถานการณ์ปัจจุบัน สามารถเรียกได้ว่ามันเป็นเรื่องดี เพราะ 'คุณไม่จำเป็นต้องแบกรับความเสี่ยง'

'ถ้าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อสูงขึ้น นั่นไม่ใช่เรื่องแย่หรอกหรือ?'

ใช่ มันเป็นเรื่องแย่ แต่พวกเขามีทางเลือกที่จะปิดหนี้

ใช่ พวกเขามีทางเลือกเสมอ

และหากกลุ่มผู้มั่งคั่งหน้าใหม่จากกลุ่ม Sugoroku เหล่านี้ล้มละลาย มันจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อพวกเขาตัดสินใจผิดในบรรดาทางเลือกเหล่านั้น

ตัวเลข 'รายได้ครัวเรือน' ที่ทุกคนกังวลเป็นเพียงด้านหนึ่งของปัญหาเรื่อง 'สภาพคล่องทางการเงินรายเดือน' เท่านั้น

สำหรับผู้แข็งแกร่งที่มีทางเลือก การขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเป็นเพียงข้อมูลประกอบการตัดสินใจว่าจะ 'ปิดหนี้หรือลงทุนต่อ'

ในทางกลับกัน ถ้าพวกเขาไม่ตัดสินใจผิด พวกเขาก็จะไม่ล้มละลาย

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับผู้อ่อนแอ

ผู้แข็งแกร่งมีทางเลือก ในทางตรงกันข้าม ผู้อ่อนแอไม่มี

ราคาสูงขึ้น

ค่าเช่าสูงขึ้น

อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

ไม่มีทางเลือกให้ปิดหนี้สินเชื่อที่ผูกกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ภายใต้ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ความสามารถในการกู้ยืมลดลง ดังนั้นจึงไม่มีทางเลือกในการซื้อด้วย

แม้แต่ทางเลือกในการย้ายออกจากห้องเช่าราคาถูกที่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายที่ดินและอาคารเช่าเพื่อย้ายไปเช่าที่อื่นก็ยังไม่มี

พวกเขาไม่มีสินทรัพย์ให้ลงทุน

การซื้อพันธบัตรรัฐบาลคงที่ 5 ปี ด้วยเงิน 1 ล้านเยน ให้ผลตอบแทน 20,000 เยนต่อปี มันไม่เพียงพอแม้แต่ค่าใช้จ่ายส่วนตัว

ในทางตรงกันข้าม ถ้าคุณมีเงิน 200 ล้านเยน

นั่นหมายถึงรายได้ประจำปี 4 ล้านเยน

ในอดีต การสร้างกระแสเงินสด 4 ล้านเยนจากเงินต้น 200 ล้านเยน ต้องแบกรับความเสี่ยง

ในโลกที่มี 'อัตราดอกเบี้ย' คุณไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้น

ธนาคารหรือบริษัทหลักทรัพย์แนะนำให้คุณลงทุน โดยไม่ต้องแบกรับความเสี่ยงใดๆ ไม่ต้องศึกษาหาความรู้ คุณก็ได้เงิน 4 ล้านเยนต่อปีแค่เพียงนอนอยู่บ้าน

รายได้เฉลี่ยต่อปีของพนักงานโฮสต์คลับอยู่ที่ 4 ล้านเยน

รายได้เฉลี่ยต่อปีของบัณฑิตมหาวิทยาลัยจบใหม่ก็อยู่ที่ 4 ล้านเยนเช่นกัน

ขายวัยหนุ่มสาว มารยาท และสุขภาพ แลกกับเงิน 4 ล้านเยนต่อปี

เรียนจนจบมหาวิทยาลัย เดินทางด้วยรถไฟที่แออัด ทำงานวันละ 8 ชั่วโมง แลกกับเงิน 4 ล้านเยนต่อปี

เทียบกับ นอนอยู่บ้านเฉยๆ ได้เงิน 4 ล้านเยนต่อปี

ฉันสงสัยว่าผู้ใช้ Twitter สาย cynic ที่หัวเราะเยาะคู่รักผู้ทรงอิทธิพลในคอนโดหรู จะมีอภิสิทธิ์รู้สึกเหนือกว่าใน 'โลกที่มีอัตราดอกเบี้ย' หรือไม่

จงเลือกชีวิตของคุณ

**

ชัยชนะของกลุ่ม 'Sugoroku' เป็นผลมาจากการตัดสินใจเช่นกัน

"ไอ้พวกโง่ที่ซื้อคอนโดในที่ดินถมทะเล"

"คอนโดในโตเกียวจะร่วงหลังโอลิมปิก"

"สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือหนี้ การมีบ้านคือภาระ"

"คอนโดหรูในย่าน Bay Area จะร่วงเพราะอุปทานล้นตลาด"

คำพูดเหล่านี้ถูกตะโกนบอกกันระหว่างปี 2010 ถึง 2020

(มีเพียงทฤษฎีเรื่องอุปทานล้นตลาดในย่าน Bay Area เท่านั้นที่มีเหตุผลบ้าง ส่วนที่เหลือเป็นความเห็นระดับเด็กประถม ผู้เขียนเองก็เชื่อทฤษฎีนั้นและไม่ได้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ความต้องการในตลาดดูดซับอุปทานมหาศาลนั้นไปได้จริง)

ในสมัยนั้น แทบไม่มีคนประเภท 'พนักงานขายคอนโดที่ดันโปรเจกต์ใหม่ (555)' เหมือนทุกวันนี้

ผู้ที่ท่ามกลางวาทกรรมที่ไม่แน่นอน กล้าเสี่ยงก่อหนี้สินเชื่อและเลือกซื้อคอนโดหรูในย่าน Bay Area ได้เปลี่ยน 'เบี้ย' ของตนให้เป็น 'เบี้ยเลื่อนขั้น'

โอกาสที่จะลอกเลียนแบบพวกเขาตอนนี้และกลายเป็นเหมือนพวกเขาไม่น่าจะมีสูงนัก

ถ้าเรารู้ว่าการตัดสินใจใดถูกต้อง ก็คงไม่มีใครต้องดิ้นรน

อย่างไรก็ตาม 'ผู้ใช้ Twitter สาย cynic ที่ดีใจกับเรื่องราวสมมติเกี่ยวกับการล่มสลายของคู่รักผู้ทรงอิทธิพลในคอนโดหรู' น่าจะเหลือทางเลือกน้อยมาก

คอนโดหรู สินเชื่อร่วม รายได้คู่ ลูกสอง เครื่องล้างจาน Miele เครื่องอบผ้าแบบกลอง ที่จอดรถอัตโนมัติ สมาชิกฟิตเนส โรงเรียนสอนพิเศษ Sapix สอบเข้ามัธยม กองทุน Orkan พันธบัตรรัฐบาลส่วนบุคคล การหักลดหย่อนดอกเบี้ยสินเชื่อ การยื่นภาษี ครูสอนพิเศษ สวนสาธารณะ LaLaport ลมทะเล ความมั่นคงของพื้นดิน

จงเลือกชีวิตของคุณ! จนกว่าคุณจะตาย