固定利率房屋贷款在 6 月显著上升。Flat 35 的利率为 3.21%，而浮动利率平均仍维持在 1% 左右。
即使使用最高 1% 的"Child-rearing Plus"折扣，与浮动利率的差距在 35 年内也达到约 1700 万日元。这个差额值得作为应对利率上涨的"保险费"持续支付吗？
6 月房贷利率出炉
Flat 35 的 6 月利率为 3.21%（35 年期，下限）。较上月上升 0.5%，各大银行的 10 年固定利率也全面上调。
三菱 UFJ 为 3.27%，瑞穗为 3.25%，三井住友为 3.5%（均为 6 月利率）。
连续 11 个月上涨，或许该摒弃"终会回落"的想法了。
另一方面，除少数金融机构外，浮动利率并未变动。各银行最优惠的浮动利率平均仍维持在 1% 左右。
固定与浮动之间 2.2% 的差距
当列出每月还款额时，这个数字的分量就显而易见了。
如果贷款 4000 万日元，差额会有多大？我们来对比实际数字（4000 万日元，35 年期，等额本息还款）。
Flat 35 目前设有名为"Child-rearing Plus"的制度。
若满足子女人数和房屋节能性能等要求，可在前 5 年享受最高 1% 的利率优惠。（根据积分，从第 6 年起也可能继续享受折扣。）
若最大限度利用，前 5 年的利率从 3.21% 降至 2.21%。
*浮动利率会根据利率波动调整还款额。
在前 5 年使用 1% 的 Child-rearing Plus 折扣，35 年总还款额比标准利率节省约 232 万日元。符合条件的借款人应务必使用。
然而，与浮动利率的差距依然巨大。
即使充分利用 Child-rearing Plus，35 年总还款额与浮动利率的差额仍约为 1687 万日元。
选择固定利率，相当于"购买了一份应对未来浮动利率大幅上涨风险的保险"。
即使通过 Child-rearing Plus 减轻了前 5 年的负担，这份保险费在前 5 年约为每月 24,000 日元，从第 6 年起约为每月 43,000 日元。
那么，在什么情况下可以说这份保险费"物有所值"呢？
浮动利率达到多少时才会比固定利率更贵？
许多人认为"浮动利率今后也会上涨吧？"，所以我做了计算。
但首先，明确一个前提。
既然无人知晓未来浮动利率的走势，我基于"前 10 年保持 1%，然后在某个时间点跳升并维持该水平 25 年"的假设进行了计算。
在此条件下，Flat 35 与浮动利率总还款额持平的临界点约为 5.1%。
只有当浮动利率升至 5% 区间并维持 25 年时，才会出现"当初应该选固定利率"的局面。
对于那些问"如果利率缓慢但持续上升呢？"的人，我可以这样说：
即使浮动利率最终升至当前 Flat 35 的 3.21%，由于前 10 年低利率期间积累的利息差异巨大，浮动利率仍更有利。
这与我在另一条 X 推文中提到的等额本息还款结构有关。
文章在此 ⤵️
https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20
顺便一提，目前日本央行 6 月政策会议（6/16-17）加息 0.25% 至 1.0% 的可能性被认为较高。
即便实现，反映到浮动利率上也预计最早要到 10 月，受银行审查时机影响。
即便如此，浮动利率也将在 1.2% 左右，与固定利率仍有近 2% 的差距。（取决于长期利率走势，到 10 月 Flat 35 利率可能进一步上升。）
若选择浮动，必须了解还款结构
虽然目前浮动利率在多数情况下更有利，但若选择浮动，需了解以下机制："5 年规则"和"125% 规则"。
许多浮动利率贷款规定："即使利率上升，还款额在 5 年内不变"。
此外，从第 6 年起还款额增加时，增幅上限为前一年还款额的 125%。
乍看之下，这是对借款人友好的机制。
然而，结合等额本息还款结构，会出现一个需要警惕的现象。
假设以 1% 浮动利率贷款 4000 万日元，每月还款约 113,000 日元。第一个月中，利息约 33,000 日元，本金偿还约 80,000 日元。
假设在第 4 年利率升至 2%（此时余额约 3710 万日元）。
由于 5 年规则，还款额仍为 113,000 日元。但利息增至约 62,000 日元，因此本金偿还降至约 51,000 日元——比开始时少了近 30,000 日元。
如果第 5 年利率升至 3%（余额约 3650 万日元），还款额仍为 113,000 日元。但利息增至 91,000 日元。本金偿还仅 22,000 日元，不到最初的四分之一。
"我每个月都在还款，但本金几乎没减少。"
这就是 5 年规则的隐性成本。如果高余额状态持续数年，当你想出售房屋时，可能面临"资不抵债"（债务超过售价）的风险。
选择浮动利率时应该怎么做
在当前利率水平下浮动有利的前提不变。但我希望你同时执行以下三项：
- 将固定与浮动的差额作为"提前还款准备金"。与使用 Child-rearing Plus 相比，选择浮动利率从第 6 年起每月可多出约 43,000 日元（每年 52 万日元）。重要的是将其存入专用账户用于提前还款，而非用于生活开支。当利率飙升时一次性缩减本金，可减轻 5 年规则的影响。如果能够投资，年化 3% 的收益也可以。每月 43,000 日元，复利 10 年，约达 590 万日元。
- 现在就以 2% 或 3% 的利率检查每月还款额。可以在银行网站上免费模拟。关键是确认如果利率翻倍，家庭预算是否承受得起。
- 养成每 5 年对比贷款余额与房产价值的习惯。如果本金偿还速度放缓，容易陷入资不抵债状态。购房后 10 年内尤其要注意。
有人应该选择固定利率
为避免误解，固定利率并非对所有人都错。它适合以下人群：
- 不希望 35 年内为利率波动担忧。
- 因育儿假或工时减少而有收入较低时期。
- 经营收入不稳定的个体户。
但有一点需要认识到。
如果你的家庭即使使用 Child-rearing Plus，也能承受每月 155,900 日元（从第 6 年起）连续 35 年的还款压力，那么应该能够承受一定程度的浮动利率上涨。这样的家庭恰恰可以选择浮动利率，并将每月节省的 43,000 日元用于投资。
在保持与固定利率相同的月度支出感觉的同时，差额稳步积累——这才是利用浮动利率的最佳方式。
在选择前，首先问问自己："如果浮动利率升至 Flat 35 的 3% 区间，我的家庭能承受吗？"
