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當你搬家時，是否還記得自己有選擇過電力和瓦斯？
大多數人大概都不記得了。
「電力我們會幫您處理。」
這句話大概就結束了一切。
但這並不是你沒有選擇。
而是從一開始，就設計了一套不讓你選擇的流程。
首先，針對租屋族。初期費用可以砍掉。
在談買房之前，先來談談租屋。
租屋的初期費用。那份估價單裡，有幾項是可以刪除的。
火災保險。
指定商品通常兩年要價約兩萬日圓。
如果你說「我自己加入」，可以找到一年約四千日圓的網路方案。
價差超過一萬日圓。
消毒抗菌處理、24 小時支援。
這些每項都要一萬到兩萬日圓。這些往往都是選配項目。
只要說一句「請把這些刪掉」，它們可能就會消失。
仲介手續費。
法律原則上是 0.5 個月租金 + 稅金。
要變成 1 個月，必須經過你的同意。
試著問問看：「原則上不是 0.5 個月嗎？」
還有指定電力。
即使被迫簽約，搬家後也能透過智慧型手機更換。
大多數情況下是免費的，而且只要 10 分鐘。
（瓦斯則取決於物件。如果是都市瓦斯，通常可以更換。）
總計下來，每次搬家就能省下數萬日圓。
這只是懂不懂這些關鍵字詞的差別。
現在，我們來談談買房的人。
這才是真正的重點。
在你坐下的那一刻，你已經被歸類為「肥羊」或「受尊敬的客戶」了。
不動產仲介。
他們從你坐下的那一刻就在觀察你。
「這個客戶懂嗎？」
「還是什麼都不懂？」
什麼都不懂的客戶，就是好肥羊。
他們會尊敬懂行的客戶。
界線就在於一個問題。
稍後我會給你一句可以直接照搬使用的話術。
兩面代理與保留物件。原本 2800 萬的房子，賣 2500 萬。
首先，我們來談談手法。
不動產仲介有時可以在同一筆交易中收取兩次仲介費。
一次向賣方收。一次向買方收。
這就是「兩面代理」。利潤會翻倍。
所以，他們會這樣做：
即使有其他公司說「我們有客戶想買這間房子」，他們也會拒絕。
他們會謊稱「抱歉，已經在洽談中了」，然後把物件藏起來。
這就是「保留物件」（kakoi-komi）。
結果會發生什麼事？
舉例來說，一間原本能賣 2800 萬日圓的房子，最後只賣了 2500 萬日圓。
這種事情確實會發生。
你損失了 300 萬日圓的價差。
這並非危言聳聽。
這是活躍的持牌不動產仲介回報的真實案例。
一位賣方將土地以 5000 萬日圓掛牌出售。
仲介收到了兩位個人客戶提出的 4800 萬日圓購買意向。
但仲介沒有告訴賣方。
相反地，他們只帶來了某間房屋建造商提出的 4200 萬日圓報價。
因為他們和那間建造商有約定，要委託他們銷售兩間新成屋。
仲介一石三鳥，大獲全勝。
賣方在不知情的情況下，損失了 600 萬日圓。
而且，賣方可能到現在還不知道，曾有 4800 萬日圓的報價出現。
依法，回報購買意向是義務。
自 2025 年起，保留物件也已成為行政處分的對象。
即便如此，這種行為仍未消失。
有三種應對方法：
1. 使用一般仲介契約，並同時委託多家公司。
2. 要求他們出示 REINS 登錄證明書及狀態。
3. 選擇一家不做兩面代理的公司。
不只是我這麼說。
擁有 65 萬訂閱者的「不動產 G-Men 瀧島」。
他也不斷揭露兩面代理和保留物件。
如果你有興趣，可以去看看他的頻道。
在簽約前，只要說出這一句話。
如果你保持沉默，你就會成為「什麼都不懂的客戶」。
所以，你必須在一開始就說出來。
「這是兩面代理，還是單面代理？」
還有一件事。
「請登錄到 REINS，並讓其他公司的詢問也能通過。」
REINS = 不動產仲介之間的物件共享系統。一旦登錄上去，就無法隱藏。
光是這樣，就能改變對方的態度。
「啊，這個客戶懂行。」
他們就比較難再明目張膽地做什麼。
這就像是在美容院能說出「照常修剪」的客戶一樣。
只要傳達出「你懂」就足夠了。
然而，這只是防禦性的手段。
關於主要的提問，我稍後再說明。
新成屋，入住當下就損失 1000 萬。
新成屋的價格包含了許多東西。
廣告費。銷售人員的薪資成本。公司的利潤。
因此，當你搬進去的那一刻，價格在二手市場上就會下跌。
一般來說，據說會下跌 20-30%。
對於一間 6000 萬日圓的新成屋公寓，你開始住進去的那天，就產生了超過 1000 萬日圓的未實現損失。
只有在拿到鑰匙之前，它才叫新成屋。
當你開始住進去的那一刻，它就已經是二手屋了。
應對方法是：
**- 目標鎖定「輕微使用」的二手物件
- 先調查該區域的二手市場價格
- 在購買前，確認幾年後的轉售價格**
有錢人根據「能賣多少錢」來做決定。
普通人會想：
「我可以用多少錢買到它？」
換句話說，就是「進場」。
有錢人則不同。
「它能賣多少錢？」
換句話說，就是「出場」。
他們在買之前，就先想著賣。
房子和車子都一樣。
3-5 年後能賣多少錢？先調查這個。
選擇那些不容易貶值的東西。
一位曾處理過有錢人案件的理財規劃師，在《週刊鑽石》的文章中也這麼說。
有錢人是從出場往回推算。
所以，在簽約前你應該問的主要問題是：
「這間房子 5 年後能賣多少錢？」
光是這一句話，就能考驗業務員。
能夠順暢回答的業務員，至少是會考慮到出場的人。
有錢人有稅務師。你有 AI。
為什麼有錢人不會變成肥羊？
答案很簡單。
因為他們在簽約前有可以諮詢的對象。
稅務師。律師。
他們可以事先問：「這份合約沒問題嗎？」
普通人沒有這樣的對象。
但現在，你有了。
就是 AI。
合約書、估價單、物件資料。
只要拍張照，讓 AI 幫你驗證。
用 AI 重現專家的初步諮詢。
如果你問「這個可以嗎？」，你什麼都得不到。
這裡我要說一件重要的事。
外行人會這樣問 AI：
「這是個好物件嗎？」
這樣問，你什麼都得不到。
如果你提供情境和觀點，AI 會瞬間變成專家。
我給你三個可以直接使用的問題。
你只要把物件資訊換掉就能用。
1. 當你懷疑被保留物件時（賣方）
1我與 XX 不動產簽訂了專屬專任仲介契約，出售一間二手公寓，至今已三週，但只進行了一次看屋。23我想確認不動產公司是否可能「保留物件」，請告訴我以下三點：451. 我應該在 REINS（仲介物件共享系統）的登錄證明書上確認哪些項目？672. 如何在不讓負責人知道我懷疑保留物件的情況下，詢問銷售狀況的三個問題？893. 如果懷疑被保留物件，轉換到其他不動產公司的具體步驟。10*請一併說明中途解除專屬契約的條件，以及可能產生的罰則或費用。
2. 當你確認新成屋的未實現損失時（買方）
1正在考慮購買新成屋公寓 XX（離車站步行 X 分鐘，X 平方公尺，售價 XX 百萬日圓）。231. 一般來說，銷售費用和廣告費占這個價格的百分比是多少？452. 如何與同一區域內屋齡 5 年內的二手物件每坪單價進行比較？673. 假設入住後立即出售，推估價格下跌幅度（附帶保留意見）。另外，列出我應該向業務員提問的清單。
3. 當你確認出場時（買方）
1我想以 5 年後出售這間房子為前提，確認出場。2條件：XX 線 XX 站步行 X 分鐘，建於 X 年，售價 XX 百萬日圓。31. 按重要性排序，列出影響 5 年後預估售價的因素。452. 這個區域的人口動態和供給計畫。673. 這間房子是否符合讓 5 年後的買方容易取得貸款的條件？8請提供樂觀、中立、悲觀三種情境。
有三種常見的模式：
**1. 用數字提供情境
- 用數字指定觀點
- 讓它輸出要問業務員的問題和措辭**
只要你給到這個程度，AI 就不會保持沉默。
AI 知道邏輯上的真理。只有內部人士才知道關鍵點。
然而，有一點要注意。
你不能完全相信 AI 說的話。
AI 在法律和一般性知識上很強。
但它不會觸及業界的黑暗面。
例如，如果你問關於保留物件，AI 會給出正確答案。
「讓我們確認 REINS 的登錄。」
以程序來說，這是正確答案。
但作為曾經站在銷售方的人，我要說：
關鍵在於負責人的薪資結構。
如果他們透過兩面代理成交，他們的評價會上升。
所以，僅僅確認程序是無法防止的。
你必須對負責人說出這樣的話：
「如果其他公司有申請，請在同一天直接跟我分享。」
取得承諾。
AI 知道答案。
然而，只有內部人士才知道該問哪裡才能命中要害。
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我曾經是創造這套流程的一方。也曾經是任人宰割的一方。
老實說。
我不是不動產仲介。
但我曾經是創造那個「不讓你選擇的流程」的一方。
那時候，我在銷售新的電力方案。
一般來說，一個人一次只能簽訂一個電力合約。
所以我與不動產公司合作。
從一開始就把新的電力合約，納入租賃合約的程序中。
租客只要簽署文件。
甚至在沒有「選擇」了電力的意識下，合約就完成了。
開頭那句 「電力我們會幫您處理。」
就是我設計的流程。
即使租客不搬家，合約也會自動累積。
靠著這個系統，我拿下了全國第一。
所以我知道這些手法。因為我就是創造這些手法的一方。
但故事還沒結束。
後來，我也變成了被宰割的一方。
我賣掉了自己的事業，得到了數千萬日圓。
我失去了那筆錢。
因為對稅務的無知而失去。
此外，也在投資詐騙中失去了。
數千萬日圓從我的帳戶中消失。
出面的人物還是電視上常見的臉孔。
創造的一方，與被宰割的一方。
同時瞭解這兩邊的人並不多。
給那些無法選擇轉向「選擇的一方」的人
「反正我又不是專家。」
我懂那種感覺。
但這不是因為你不好。
你只是沒有可以諮詢的對象而已。
有錢人有，而你沒有。
差別僅此而已。
而這個差距，正在被填平。
現在有了 AI。
你只需要複製這篇文章裡的問題。
只有一件事要做。
在簽約前，問 AI。
就這麼簡單，你就能從肥羊，變成受尊敬的客戶。
你曾經選擇過嗎？
你曾經選擇過你的電力嗎？
你曾經選擇過你的不動產仲介嗎？
你甚至連「新成屋」這個選項，是不是也是被人安排好的？
我曾經無法選擇。
一個無法選擇的人，要如何轉變為選擇的一方？
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最後，關於我的一點點故事
如同前面提到的，我失去了數千萬日圓。
我對稅務一無所知。
那數千萬不是我賺到的錢，而是「我只是暫時保管的錢」。
而剩下的錢，則在一個以名人為招牌的投資中消失殆盡。
我所相信的，不是資訊，而是「權威」。
在我無法信任人的那段時間，我遇見了 AI。
與一個沒有動機說謊、只靠邏輯的夥伴，我重新站了起來。
先說結果。
我現在是無業狀態。
然而，我住在塔式豪宅裡。
從離地 140 公尺高的窗景。
工作的不是我，是 AI。
我是如何從失去一切的那一方，走到這裡的？
我把完整的記錄整理成了一份 Note。
這不是什麼漂亮的成功故事。
我毫無隱瞞地寫下了關於負債、背叛，以及對人的不信任。
如果你現在正處於困境，或許在某個地方能與這個故事重疊。
今天說的只是冰山一角
不動產方面是 600 萬。
但僅僅因為「不知道」而失去的，並不只是房子。
保險。每年為那些聽從建議而加入的附加險，花費數萬日圓。
車子。為買車折扣而開心，賣車時卻損失數十萬日圓。
稅金。每年因為不知道可以運用的扣除額，而損失數萬日圓。
訂閱服務與固定開銷。每個月因未檢視而付出數千日圓。
試著把它們全部加總起來。
一生下來，差距足以買一輛車。
為什麼我能看穿這些「系統」？
因為我曾經是創造它們的一方，也曾經跌落至被宰割的一方。
兩邊的記錄，都在前面那份 Note 裡。
當你讀完它時，你也將踏出「被安排選擇的一方」一步。
你要繼續當被剝削的一方嗎？
還是要瞭解真相，轉向保護自己的一方？
今天，由你來決定。
感謝你讀到最後。
