如果你什麼都不做，有一天你會發現自己無處可住。
這不是危言聳聽。數據會說話。
我在這個行業已經 20 年了。我會老實寫出當前市場正在發生的事。
第一章：買不起房的人，正湧入租賃市場
公寓價格持續上漲。東京 23 區的獨棟住宅，首次有超過 20% 突破 1 億日圓。銷售價格連續七個月創下歷史新高。
對那些心想「那我買中古屋就好」的人來說：
首都圈中古公寓的每平方公尺成交價格，已經連續 65 個月上漲。中古屋也很貴。因為買不起新房，人們轉向中古市場。中古屋需求上升，中古價格就跟著漲。根本無處可逃。
買不起房的人，就流入租賃市場。
在一項針對 287 位業界專業人士的調查中，「公寓價格飆漲」被認為是對租賃市場產生正面影響的首要因素。那群買不起新房也買不起中古屋的人，正在推升租屋需求。
需求增加會發生什麼事？租金就會上漲。
第二章：明明人口在減少，為什麼租金卻在漲？
有些人可能會想：「如果人口在減少，空屋應該會增加才對。」但事實並非如此，背後是有原因的。
家庭戶數正在增加。即使人口減少，家庭戶數仍在增長。單身戶、離婚、以及高齡獨居的情況正在加劇。我們已經進入一個人用一間房的時代。就算人口減少，只要戶數增加，需求就不會下降。
人口持續往城市集中。雖然鄉村人口在減少，但往東京、大阪、名古屋集中的趨勢仍在持續。都市地區的需求在增加，而鄉村的空屋則在增加。空置率的兩極化現象正在發生。
外籍居民正在激增。由於技能實習制度的擴大、留學生的增加、以及工作簽證的放寬，外籍居民人數不斷上升。他們同樣會產生租屋需求。
供給正在受到限制。由於建築成本飆漲，新建租賃物業變得越來越困難。如果需求維持不變，供給卻減少，空置率就會下降。
人口減少只是「整體的故事」。它並不適用於你試圖生活的那個都市區域。
第三章：空置率正在下降。一個即使想租也租不到房的時代即將來臨。
大阪市北區與中央區的空置率在 4% 左右。大阪市的租金成長率已經超越東京 23 區，掛牌租金也創下歷史新高。
東京和大阪正朝著同一個方向前進。
低空置率意味著什麼？意味著即使你想租，可選擇的物件也變少了。我們正接近一個狀態：除非你對條件妥協，否則根本租不到房子。
如果供給沒有增加，一個你無法在理想的地點、以理想的價格居住的時代就會來臨。
第四章：漲租金是業界標準
在一項業界調查中，「調漲租金與管理費」是建商和資產管理公司最常見的回答。
這不是個別房東的決定。這是整個行業的趨勢。
此外，71.1% 的業者表示，租賃公寓和土地的取得成本「將會上升」。這比前一次調查的 55.8% 有顯著增加。取得成本最終總是會轉嫁到租金上。
無處可逃。
第五章：老年租不到房的殘酷現實
你年輕的時候可以租房。問題在於之後會怎樣。
越來越多的房東拒絕將房子租給老年人。有些案例是，一旦你的收入來源只剩下退休金，你就會立刻在審核中被刷掉。你會因為孤獨死的風險而被拒絕。你會因為無法加入保證公司而被拒絕。
數字會說話。65 歲以上尋找租屋的人中，有 42.8% 表示他們「遇到了困難」。大約每三個人中就有一人（30.4%）有因為年齡而被拒絕入住的經驗。在過去一年，這個比例是 36.7%——也就是超過三分之一的人被拒絕。
即使有足夠的收入或儲蓄，也有很多被拒絕的案例。這不是錢的問題，這是年齡的問題。
在租金持續上漲的同時，收入卻在減少。審核變得更加嚴格。你能居住的選擇範圍也越來越窄。
你現在可以租房。但現實是，65 歲以上的人，每三人中就有一人被拒絕。
第六章：如果我們什麼都不做，日本就會變成這樣
5 年後：都市租金會比現在高出 15-20%。新建案開工數將持續減少，供給短缺問題會更加惡化。中古屋價格將維持高檔。你買不起新房，也買不起中古屋。租屋也很貴。無處可逃。
10 年後：「團塊 Junior」世代接近 65 歲。單身高齡戶急遽增加。城市將會擠滿想租屋卻又租不到的高齡者。居住難民將作為一個社會問題浮出檯面。
20-30 年後：鄉村地區將充滿空屋。都市地區則無處可住。兩極化將達到極限。沒有住處的高齡者將湧入社會住宅和機構。而那些機構也將供不應求。
有一個根本的問題。由於少子化，建築工人數量正在減少。房子已經蓋不出來了。供給無法增加。需求將持續集中在都市地區。價格將不斷上漲。
這不是預測，而是現在正在發生的事情的延伸。
第七章：那麼，你現在應該做什麼？
沒有單一答案。每個人的情況都不一樣。
給選擇租房的人：制定一個考慮到租金上漲的財務計畫。不要假設你現在的租金 10 年後還會一樣。現在就開始思考如何確保晚年有一個棲身之所。等到 65 歲再來想就太遲了。
給考慮買房的人：如果要買，就要先想好退場策略。首先，考慮 10 年後你能否賣掉或出租。一定要檢查地點、管理狀況、以及修繕準備金的情況。成敗不在你買入的時候，而在你賣出的時候。
給兩者共同的建議：如果你找到好的物件，就毫不猶豫地買下。如果你找到好的租屋，就毫不猶豫地租下。在你猶豫的時候，別人已經做出決定了。
資訊就是力量。最大的風險是在一無所知的情況下被時代浪潮沖走。
在當下，什麼都不做才是最危險的選擇。
第八章：選擇租房是對的。但什麼都不做則不然。
根據你的個性和狀況，決定要租或要買。我不是在否定選擇租房這件事。
然而，你應該了解當前市場正在發生什麼。
如果你選擇租房，就要制定一個考慮到價格上漲的財務計畫。現在就開始思考如何確保晚年有一個棲身之所。
如果你考慮買房，就要帶著退場策略行動。成敗不在你買入的時候，而在你賣出的時候。
什麼都不做才是最大的風險。
如果你找到好的物件，就毫不猶豫地買下。同樣地，如果你找到好的租屋，就毫不猶豫地租下。在你猶豫的時候，別人已經做出決定了。
資料來源：三菱地所 Real Estate Services「租賃公寓市場調查（2025 年第四季）」/ 日本租賃住宅管理協會（2025 年 7 月調查）/ LIFULL HOME'S 市場報告（2025 年 11 月）
來自 20 年房地產行業經驗的見解。
