मिस्र में रियल एस्टेट की दुविधा

मिस्र के रियल एस्टेट बाजार में क्या हो रहा है? और इसकी तुलना 2008 और इतिहास के सबसे बड़े रियल एस्टेट बुलबुलों से कैसे की जाती है?

दस सालों तक, एक अपार्टमेंट खरीदना, सीधे शब्दों में कहें तो, बचत रखने वाले किसी भी मिस्री के लिए सबसे समझदारी भरा काम था। पाउंड लगातार अपना मूल्य खो रहा था — 2016 में लगभग 9 पाउंड प्रति डॉलर से आज लगभग 51 पाउंड प्रति डॉलर हो गया — जबकि बैंक में छोड़ा गया पैसा चुपचाप पिघल रहा था। जहाँ तक उस पैसे की बात है जो कंक्रीट और सरिया में बदल गया, वह उतनी जल्दी नहीं पिघला। यही कारण है कि मिस्रवासियों ने उसी तरह अपार्टमेंट खरीदना शुरू कर दिया जैसे दूसरे देशों में लोग सावधि जमा प्रमाणपत्र खरीदते हैं: जरूरी नहीं कि उसमें रहने के लिए, बल्कि अपने पैसे का मूल्य बचाने के लिए। डेवलपर्स ने इस व्यवहार को और मजबूत किया:

थोड़ा सा डाउन पेमेंट दें, सालों बाद अपार्टमेंट प्राप्त करें, फिर बाकी राशि को 10 साल या 13 साल तक की किस्तों में बांट दें।

लेकिन यह तंत्र 2026 के दौरान उल्टा काम करने लगा। रियल एस्टेट की कीमतें पाउंड में ही मापने पर भी गिरने लगीं, मार्च तक समाप्त होने वाले वर्ष में 8.2% की गिरावट आई, जबकि अगर हम मुद्रास्फीति को ध्यान में रखें तो उनकी गिरावट कहीं अधिक थी। बिकने वाले अपार्टमेंटों की संख्या घटने लगी। उसी समय, एक नया इलेक्ट्रॉनिक प्लेटफॉर्म सामने आया, Aqar Exit, जो विशेष रूप से उन खरीदारों की मदद के लिए बनाया गया था जो रियल एस्टेट खरीद अनुबंधों से बाहर निकलना चाहते हैं। अपने पहले महीने में, इसने बाहर निकलने के लिए पेश किए गए 5,045 अपार्टमेंट पंजीकृत किए, जबकि इनमें से पाँच में से एक विक्रेता पहले से ही अपनी किस्तों का भुगतान करने में देरी कर रहा था, और उनमें से लगभग एक तिहाई अनुबंध से छुटकारा पाने के लिए अपने पैसे का कुछ हिस्सा खोने को तैयार थे। राज्य ने भी इस समस्या पर ध्यान देना शुरू कर दिया: राष्ट्रपति ने डेवलपर्स के अनुबंधों की समीक्षा का आदेश दिया, कैबिनेट ने राज्य की भूमि पर किस्तों पर डेवलपर्स द्वारा भुगतान की जाने वाली ब्याज दर कम कर दी, और डेवलपर्स की गतिविधि को नियंत्रित करने के लिए एक नया कानून अक्टूबर में संसद में जाने की तैयारी कर रहा है।

लेकिन सबके मन में सवाल है: क्या यह मिस्र का 2008 के संकट का संस्करण है, यानी अमेरिकी आवास बाजार का पतन जिसने वैश्विक अर्थव्यवस्था को हिला दिया था? यह रिपोर्ट आंकड़ों के साथ जवाब देती है। संक्षिप्त जवाब है: नहीं। लेकिन इस जवाब के "नहीं" होने के कारण बेहद महत्वपूर्ण हैं। मिस्र के पास वह विशाल ऋण तंत्र नहीं है जिसके कारण अमेरिकी बैंकों का पतन हुआ। लेकिन, दूसरी ओर, यह तीन अन्य संकटों से एक खतरनाक समानता रखता है: 2009 में दुबई, 2021 के बाद चीन, और तुर्की ने जिन मुद्रास्फीति के वर्षों का सामना किया। ये तीनों अनुभव बताते हैं कि संकट का मिस्री संस्करण अचानक बैंकिंग पतन नहीं हो सकता है, बल्कि कुछ धीमा और लंबा हो सकता है: वे वर्ष जिनमें अपार्टमेंट का वास्तविक मूल्य दैनिक नाटकीय सुर्खियों के बिना घटता है, जबकि बोझ सामान्य परिवारों पर पड़ता है जिन्होंने अपना पैसा उस आवास के लिए दिया जो विलंबित हुआ, या पूरा नहीं हुआ, या उससे कम मूल्य का हो गया जितना उन्होंने उसके लिए भुगतान किया था। यह पूरी कहानी है, अपने सभी सबूतों के साथ।

कीमतें: "सुरक्षित ठिकाना" पहली बार पैसा खो रहा है

सीधे शब्दों में: नाममात्र मूल्य और वास्तविक मूल्य में क्या अंतर है?

नाममात्र मूल्य केवल वह संख्या है जो पाउंड में अपार्टमेंट पर लिखी होती है। जहाँ तक वास्तविक मूल्य का सवाल है, इसका मतलब है मुद्रास्फीति को ध्यान में रखने के बाद इस संख्या का मूल्य। यदि आपके अपार्टमेंट की कीमत 10% बढ़ती है, जबकि आपके दैनिक जीवन में आपके द्वारा खरीदी जाने वाली हर चीज़ की कीमतें 15% बढ़ती हैं, तो आपने 10% का वास्तविक लाभ प्राप्त नहीं किया है; बल्कि, आपने अपनी क्रय शक्ति का 5% खो दिया है। यह "वास्तविक हानि" है। रियल एस्टेट के बुलबुले अक्सर इसी अंतर के भीतर छिपे होते हैं: कीमत बढ़ती हुई प्रतीत होती है, जबकि परिसंपत्ति का वास्तविक मूल्य घट रहा होता है।

चित्र 1 — पाउंड में वार्षिक मूल्य वृद्धि, और मुद्रास्फीति को ध्यान में रखने के बाद। शून्य से ऊपर का अर्थ है लाभ, और शून्य से नीचे का अर्थ है हानि।

उछाल के वर्षों के दौरान, मिस्र की रियल एस्टेट की कीमतें पाउंड में बहुत तेज़ी से बढ़ीं: 2022 में 25.4% और 2023 में 41.9%। लेकिन इस वृद्धि का बड़ा हिस्सा रियल एस्टेट के मूल्य में वास्तविक वृद्धि नहीं था, बल्कि कीमतों में मुद्रास्फीति का संचरण था। मुद्रास्फीति को ध्यान में रखने पर, वास्तविक वृद्धि के मामले में सबसे अच्छे वर्ष ने 6.1% से अधिक हासिल नहीं किया। 2024 तक, वास्तविक कीमतें पहले ही गिरनी शुरू हो गई थीं, उस समय भी जब पाउंड में कीमतें 18.2% बढ़ रही थीं। फिर निर्णायक मोड़ आया: मार्च 2026 तक, कीमतें पाउंड में नाममात्र मूल्य में भी 8.2% गिर रही थीं, और मुद्रास्फीति को ध्यान में रखने के बाद वास्तविक मूल्य में 20% से अधिक गिर रही थीं। इस प्रकार इस वर्ष मिस्र के रियल एस्टेट बाजार में सबसे गहरी जड़ें जमाए विश्वासों में से एक धराशायी हो गया: कि रियल एस्टेट "कभी नीचे नहीं जाता।"

हालाँकि, रियल एस्टेट की कीमतें मिस्रवासियों की आय की तुलना में बहुत अधिक बनी हुई हैं। 2025 के अंत तक, विक्रेता न्यू काहिरा में औसतन लगभग 61,550 पाउंड प्रति वर्ग मीटर और उत्तरी तट पर लगभग 76,150 पाउंड माँग रहे थे। 2015 में काहिरा में खरीदा गया एक अपार्टमेंट 2025 की शुरुआत तक पाउंड में लगभग तीन गुना हो गया था, फिर लगभग उसी समय आगे वृद्धि हासिल करना बंद कर दिया जब बाजार से बाहर निकलने की लहर शुरू हुई।

बिक्री: मंदी पहले इकाइयों की संख्या में दिखाई देती है, बिक्री के मूल्य में नहीं

मिस्र के शीर्ष दस रियल एस्टेट डेवलपर्स की बिक्री 2023 में लगभग 500 बिलियन पाउंड, फिर 2024 में 1.17 ट्रिलियन पाउंड और 2025 में 1.26 ट्रिलियन पाउंड तक पहुँच गई। ये बहुत बड़ी संख्याएँ हैं जो पहली नज़र में बाजार की निरंतर मजबूती की पुष्टि करती प्रतीत होती हैं। लेकिन 2026 की पहली छमाही के दौरान जो हुआ, उसे देखने पर एक अलग तस्वीर सामने आती है: बिक्री का वित्तीय मूल्य केवल 2.9% बढ़ा, जबकि बेचे गए अपार्टमेंटों की संख्या में लगभग 5% की कमी आई, और अकेली पहली तिमाही में लगभग 15% की भी कमी आई।

चित्र 2 — शीर्ष दस डेवलपर्स ने सालाना क्या बेचा। दाईं ओर 2026 की पहली छमाही दिखाई गई है: अधिक पैसा, लेकिन कम अपार्टमेंट।

दूसरे शब्दों में, बड़े बिक्री आंकड़े अब खरीदारों की संख्या में वृद्धि की तुलना में बढ़ती कीमतों द्वारा अधिक समर्थित हो गए हैं। बाजार में मंदी की शुरुआत में यह सामान्य पैटर्न है: पहले मात्रा घटती है, फिर कीमत बाद में उसका अनुसरण करने लगती है। यही कारण है कि इस क्षेत्र के सलाहकारों ने सार्वजनिक रूप से "सुधार चरण" के बारे में बात करना शुरू कर दिया, जबकि 2024 में बड़ी कंपनियों के साथ रद्द किए गए अनुबंधों का मूल्य 20 बिलियन पाउंड से अधिक हो गया।

बाहर निकलने की लहर: एक इलेक्ट्रॉनिक प्लेटफॉर्म मिस्र के बाजार के लिए अलार्म बेल बन गया

सीधे शब्दों में: तरलता का क्या अर्थ है?

एक बाजार तरल होता है जब आप अपने पास मौजूद चीज़ को जल्दी और कारोबार की गई कीमत के करीब बेच सकते हैं। यह अतरल होता है जब परिसंपत्ति कागज पर एक निश्चित राशि के बराबर दिखाई देती है, लेकिन आपको इस राशि का भुगतान करने को तैयार कोई वास्तविक खरीदार नकद में नहीं मिल पाता। 2026 में मिस्र की समस्या जरूरी नहीं कि अपार्टमेंट आधिकारिक तौर पर "सस्ते" हो गए हों, बल्कि यह है कि उनके मालिक अब घोषित कीमतों पर वास्तविक खरीदार खोजने में सक्षम नहीं हैं। यह तरलता संकट है: धन कागज पर मौजूद है, लेकिन वह आसानी से नकदी में परिवर्तित नहीं होता।

अगस्त 2026 में, Aqar Exit प्लेटफॉर्म एक लक्ष्य के साथ लॉन्च किया गया था: निर्माणाधीन इकाइयों के लिए खरीद अनुबंधों से बाहर निकलने में खरीदारों की मदद करना, अनुबंध को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करके, जिसे बाजार में "असाइनमेंट" या "असाइनमेंट" के रूप में जाना जाता है। 8 अगस्त से 5 सितंबर तक की अवधि को कवर करने वाला इसका पहला मासिक सूचकांक, मिस्र में रियल एस्टेट बाजार में दबाव की मात्रा का लाइव और प्रत्यक्ष माप के लिए अब तक का सबसे करीबी उपाय बन गया। केवल एक महीने में, 7,225 विक्रेताओं द्वारा अनुबंधों से बाहर निकलने की पेशकश करते हुए 5,045 अपार्टमेंट पंजीकृत किए गए।

खरीद के समय इन अपार्टमेंटों का मूल मूल्य 53.6 बिलियन पाउंड था, जबकि उनका वर्तमान मूल्य लगभग 72.2 बिलियन पाउंड आंका गया है। इसका मतलब है कि उनके मालिक 18.6 बिलियन पाउंड के संभावित "कागजी लाभ" को छोड़ने को तैयार हैं, क्योंकि उन्हें अब भविष्य में होने वाले लाभ के वादे से अधिक वर्तमान में वास्तविक तरलता की आवश्यकता है।

विवरण और भी अधिक बताने वाले हैं। बाहर निकलने का प्रयास करने वालों में से लगभग 88.1% ने अपने अनुबंध दो साल से भी कम समय पहले संपन्न किए थे। यानी, हम मुख्य रूप से पुराने मालिकों के बारे में बात नहीं कर रहे हैं जो लाभ कमाने की कोशिश कर रहे हैं, बल्कि हाल के खरीदारों के बारे में बात कर रहे हैं जिन्होंने पाया कि वे अब किस्तों का भुगतान जारी रखने में सक्षम नहीं हैं। लगभग पाँच में से एक, या 20.7%, पहले से ही भुगतान में देरी कर रहा है। साथ ही, उनमें से लगभग एक तिहाई, विशेष रूप से 1,497 विक्रेताओं ने प्लेटफॉर्म को सूचित किया कि वे तेजी से बाहर निकलने के लिए यूनिट को उससे कम में बेचने को तैयार हैं जितना उन्होंने भुगतान किया था। उसी समय, खरीदारों की रुचि सस्ती इकाइयों में केंद्रित है: जिन अपार्टमेंटों का मूल्य 3 मिलियन पाउंड से कम है, वे प्रति यूनिट लगभग 9.5 रुचि अनुरोध आकर्षित करते हैं, जबकि जो अपार्टमेंट 20 मिलियन पाउंड से अधिक हैं, वे केवल 1.6 अनुरोध आकर्षित करते हैं, जिसका अर्थ है कि लक्जरी इकाइयाँ जिन्होंने उछाल की लहर का नेतृत्व किया, आज बेचना सबसे कठिन हैं। प्लेटफॉर्म को उम्मीद है कि वर्ष के अंत तक बाहर निकलने के लिए पेश किए जाने वाले विज्ञापनों की संख्या 50,000 से 60,000 के बीच पहुँच जाएगी।

चित्र 3 — Aqar डेटा का एक महीना: कागजी मूल्य और नकदी के बीच का अंतर, खरीदार कितनी तेजी से बाहर निकल रहे हैं, डिफॉल्टरों का प्रतिशत, और वास्तविक खरीदार कहाँ हैं।

हम यहाँ कैसे पहुँचे? वह तंत्र जिसने इस घटना को जन्म दिया

पहला कदम: मुद्रा ने अपार्टमेंट को बचत खाते में बदल दिया

उछाल नवंबर 2016 में शुरू हुआ, जब मिस्र ने पाउंड को फ्लोट किया, और उस रात इसका मूल्य 8.85 पाउंड प्रति डॉलर से गिरकर लगभग 18 पाउंड हो गया। फिर दो अतिरिक्त लहरें आईं: 2022 और 2023 की गिरावट जिसने डॉलर को 30 पाउंड से ऊपर धकेल दिया, फिर मार्च 2024 का फ्लोट जिसने इसे 50 पाउंड से ऊपर धकेल दिया। उसी समय, सितंबर 2023 में मुद्रास्फीति 38% पर पहुँच गई। इनमें से प्रत्येक लहर ने लोगों के दिमाग में उसी सबक को मजबूत किया: नकदी पिघलती है, लेकिन कंक्रीट बनी रहती है। इस प्रकार, मिस्र में रियल एस्टेट की मांग आवास की आवश्यकता से कम और बचत की सुरक्षा से अधिक जुड़ गई। अर्थशास्त्री इस व्यवहार को "मुद्रास्फीति के खिलाफ बचाव" कहते हैं, जिसका अर्थ है एक ठोस भौतिक परिसंपत्ति खरीदना ताकि बढ़ती कीमतों के साथ पैसे का मूल्य वाष्पित न हो।

चित्र 4 — 2016 और 2026 के बीच एक डॉलर खरीदने के लिए आवश्यक पाउंड की संख्या। डॉलर की कीमत में हर उछाल ने अपार्टमेंट को नकदी से अधिक सुरक्षित बना दिया।

दूसरा कदम: जब बैंक अनुपस्थित थे, खरीदार ही बैंक बन गए

सीधे शब्दों में: बंधक क्या है?

पश्चिमी अर्थव्यवस्थाओं में, लगभग कोई भी पूरा घर नकद में नहीं खरीदता। बैंक पहले दिन विक्रेता को घर का पूरा मूल्य चुकाता है, फिर परिवार 25 या 30 वर्षों में ब्याज सहित ऋण बैंक को चुकाता है। इस ऋण को बंधक कहा जाता है। यहाँ मुख्य बात यह है कि बैंक जोखिम वहन कर रहा होता है। यदि परिवार भुगतान करना बंद कर देता है, तो समस्या बैंक की समस्या बन जाती है। इसलिए, बैंक सख्त निगरानी के अधीन होते हैं: वे आय की जाँच करते हैं, प्रमाण माँगते हैं, और वित्तीय भंडार बनाए रखते हैं। खरीदार के रहने से पहले घर पूरा हो जाता है और उसे सौंप दिया जाता है; जो दशकों तक चलता है वह ऋण है, घर बनाने की अवधि नहीं।

लेकिन मिस्र की प्रणाली लगभग विपरीत तरीके से काम करती है। यहाँ बंधक लगभग नगण्य हैं; आवासीय बैंक ऋण अर्थव्यवस्था का केवल लगभग 0.3% प्रतिनिधित्व करते हैं, जो दुनिया में सबसे कम प्रतिशत में से एक है, क्योंकि उच्च मुद्रास्फीति के वर्षों ने 25 वर्षों तक चलने वाले ऋणों की कीमत तय करना बेहद कठिन बना दिया, इस तथ्य के अलावा कि रियल एस्टेट का एक बड़ा प्रतिशत आधिकारिक रूप से पंजीकृत नहीं था। इसलिए, डेवलपर्स ने एक व्यावहारिक विकल्प का आविष्कार किया: ऑफ-प्लान बिक्री प्रणाली या किस्त प्रणाली के साथ निर्माणाधीन बिक्री। "निर्माणाधीन बिक्री" का अर्थ सीधे तौर पर यह है कि आप एक ऐसा अपार्टमेंट खरीदते हैं जो अभी तक बना नहीं है; आप एक योजना और एक ड्राइंग के आधार पर भुगतान करते हैं, फिर आप 10 से 13 वर्षों में डाउन पेमेंट और किस्तों का भुगतान करते हैं। बदले में, डेवलपर इन आने वाले फंडों का उपयोग अगली जमीन खरीदने और उस परियोजना में कंक्रीट और निर्माण के वित्तपोषण के लिए करता है जिसे उसने पहले ही बेच दिया है।

लेकिन इस रिश्ते की प्रकृति को ध्यान से देखें। खरीदार उत्पाद प्राप्त करने से पहले वर्षों तक पैसे का भुगतान करता है — जो वास्तव में वही है जो एक बैंक ऋण प्रदान करते समय करता है। और डेवलपर बैंक में गए बिना वित्तपोषण प्राप्त करता है — जो वास्तव में वही है जो पश्चिमी प्रणालियों में एक उधारकर्ता करता है। मिस्र के परिवार, एक वास्तविक आर्थिक दृष्टिकोण से, निर्माण और रियल एस्टेट विकास कंपनियों को अपनी बचत उधार दे रहे थे, लेकिन एक वास्तविक बैंक द्वारा प्राप्त सुरक्षा के किसी भी साधन के बिना। कोई भी पर्याप्त रूप से यह जाँच नहीं कर रहा था कि डेवलपर परियोजना को पूरा करने में सक्षम है या नहीं। कोई नियामक वित्तीय भंडार लागू नहीं कर रहा था। कोई कानून यह गारंटी नहीं दे रहा था कि खरीदारों द्वारा भुगतान किया गया पैसा उस परियोजना के निर्माण के लिए उपयोग किया जाएगा जिसके लिए उन्होंने भुगतान किया था, न कि किसी अन्य परियोजना के लिए नई जमीन खरीदने के लिए इसे डायवर्ट करने के लिए। इससे भी बुरी बात यह है कि यह वित्तपोषण प्रणाली बाजार में प्रवेश करने वाले लगभग सभी लोगों के लिए उपलब्ध हो गई; पंजीकृत रियल एस्टेट विकास कंपनियों की संख्या एक दशक के दौरान लगभग 270 कंपनियों से बढ़कर लगभग 15,000 कंपनियों तक पहुँच गई, जो 55 गुना का विस्फोट है, जिसने कमजोर वित्त पोषण वाली छोटी कंपनियों को लगभग उन्हीं शर्तों पर परिवारों का पैसा प्राप्त करने की अनुमति दी जैसी विशाल कंपनियों को मिलती थीं।

फिर लागतें इस मॉडल को अंदर से तोड़ने आईं। निर्माण लागत दशक के दौरान लगभग दस गुना बढ़ गई, क्योंकि क्षेत्र के अनुमानों के अनुसार वे लगभग 3,000 पाउंड प्रति वर्ग मीटर से बढ़कर 30,000 पाउंड हो गईं। जिस डेवलपर ने 2021 में 2021 की कीमतों पर एक अपार्टमेंट बेचा, उसने खुद को 2026 में 2026 की लागत पर उस अपार्टमेंट का निर्माण करने के लिए मजबूर पाया। परिणाम हर जगह स्पष्ट हो गया है: वर्षों तक विलंबित डिलीवरी।

साथ ही, कुछ डेवलपर्स ने अपनी इकाइयों को फिर से बेचने की कोशिश करने वाले खरीदारों पर 5% से 15% के बीच "असाइनमेंट" या "ट्रांसफर" शुल्क लगाना शुरू कर दिया, भले ही 2018 का उपभोक्ता संरक्षण कानून सिद्धांत रूप में इन शुल्कों को प्रतिबंधित करता है। आधिकारिक पुनर्विक्रय बाजार इस हद तक दमित हो गया कि Aqar प्लेटफॉर्म को आगे आकर इस शून्य को भरने की अनुमति मिल गई।

चित्र 5 — मिस्र में अजीब आवास अर्थव्यवस्था: एक वर्ष के दौरान 1.16 मिलियन आवास इकाइयाँ बनाई गईं, लेकिन उनमें से केवल 6.5% आधिकारिक डेवलपर्स द्वारा स्थापित की गईं जो इस संकट के केंद्र में हैं, ऐसे समय में जब रियल एस्टेट विकास कंपनियों की संख्या में विस्फोट हुआ।

यहाँ, एक विरोधाभास पर रुकना उचित है, क्योंकि इसके दोनों पक्ष एक ही समय में सच हैं। मिस्र समग्र रूप से नए परिवारों के निर्माण की तुलना में अधिक आवास बनाता है: लगभग 937,000 विवाह मामलों की तुलना में सालाना लगभग 1.16 मिलियन इकाइयाँ। साथ ही, पिछली जनगणनाओं ने लाखों खाली इकाइयाँ गिनी थीं; 2017 की जनगणना में लगभग 4.6 मिलियन पूर्ण लेकिन खाली इकाइयाँ, हाल के अनुमानों के साथ लगभग 5.6 मिलियन खाली शहरी इकाइयाँ हैं। हालाँकि, सामान्य परिवार आधिकारिक आवास की लागत वहन करने में असमर्थ रहते हैं। ये दोनों चीजें एक साथ कैसे हो सकती हैं? क्योंकि मिस्र जो बनाता है उसका लगभग 86% अनौपचारिक स्व-निर्माण के रूप में किया जाता है, और क्योंकि आधिकारिक डेवलपर्स द्वारा स्थापित रियल एस्टेट का एक बड़ा हिस्सा मुख्य रूप से एक निवेश उत्पाद था जिसकी कीमत उन लोगों के लिए थी जो अपनी बचत की रक्षा करना चाहते हैं, न कि आश्रय की तलाश करने वाले परिवारों के लिए। इस प्रकार, मिस्र के पास अपार्टमेंटों का अधिशेष है जिसे लोगों ने अपने पैसे को संरक्षित करने के लिए तिजोरियों के रूप में खरीदा, और बदले में, उस आवास की कमी है जिसकी परिवारों को रहने के लिए आवश्यकता है।

राज्य इस बारे में क्या कर रहा है?

अगस्त 2026 तक, सरकार प्रोत्साहन चरण से संकट प्रबंधन चरण में स्थानांतरित हो गई। 20 अगस्त को, कैबिनेट ने राज्य की भूमि पर किस्तों पर डेवलपर्स द्वारा भुगतान की जाने वाली ब्याज दर को एक वर्ष के लिए 12% पर तय कर दिया, जो रिपोर्टों के अनुसार लगभग 15% थी, जो डेवलपर्स पर सबसे बड़े बोझ में से एक को कम करने के उद्देश्य से एक कदम था। 26 अगस्त को, राष्ट्रपति अब्देल फतह अल-सीसी ने डेवलपर्स के अनुबंधों की समीक्षा का आदेश दिया, एक सीधे और निर्णायक वाक्यांश का उपयोग करते हुए जिसका अर्थ था कि "जिसने लोगों का पैसा लिया, वह डिलीवर करने के लिए बाध्य है।" कुछ ही दिनों के भीतर, आवास मंत्रालय ने अनुबंधों की समीक्षा और रुकी हुई परियोजनाओं की गणना करने की प्रक्रिया शुरू की, और रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए एक महासंघ स्थापित करने के लिए एक मसौदा कानून को अक्टूबर सत्र में संसद में प्रस्तुत करने की तैयारी में तेजी लाई गई। कानून से डेवलपर्स को उनकी क्षमताओं के अनुसार वर्गीकृत करने, लाइसेंस वापस लेने तक के दंड लगाने, और सबसे महत्वपूर्ण बात, एस्क्रो खाते स्थापित करने की उम्मीद है जिसमें खरीदारों का पैसा डेवलपर के लिए केवल उस हद तक उपलब्ध होगा जब तक निर्माण वास्तव में आगे बढ़ता है। यह विचार, जिसे एस्क्रो खाते के रूप में जाना जाता है, ठीक वही सुधार है जिसे दुबई ने 2009 के संकट के बाद अपनाया था, और चीन अब उसी दिशा में आगे बढ़ रहा है। इस प्रणाली की अनुपस्थिति उन कारणों में से एक थी जिसने खरीदारों के पैसे को एक परियोजना से दूसरी परियोजना में लीक होने दिया।

जहाँ तक खरीदारों का सवाल है, केंद्रीय बैंक द्वारा समर्थित बंधक कार्यक्रम — कम आय वाले लोगों के लिए 3% ब्याज दर, मध्यम आय वाले लोगों के लिए 8%, और मध्यम से ऊपर के लिए 12%, और 30 साल तक की अवधि के लिए — अप्रैल 2026 तक 104.6 बिलियन पाउंड के कुल मूल्य के साथ 701,917 लाभार्थियों तक पहुँच गए। ये वास्तव में बड़ी संख्याएँ हैं, लेकिन यह जानना महत्वपूर्ण है कि ये कार्यक्रम किसकी सेवा करते हैं। वे इकाई मूल्य के लिए 1.1 से 2.5 मिलियन पाउंड के बीच एक सीमा निर्धारित करते हैं, और 95% वित्तपोषण कम आय वर्ग को गया। जहाँ तक निर्माणाधीन इकाइयों के बाजार का सवाल है जिसके चारों ओर वर्तमान संकट घूमता है, जिनकी कीमतें लगभग 3 मिलियन पाउंड से शुरू होती हैं और कई मामलों में 20 मिलियन से ऊपर तक फैली हुई हैं, वे इन कार्यक्रमों द्वारा कवर नहीं किए गए हैं। यानी, राज्य मिस्र के भविष्य के लिए एक बंधक प्रणाली का निर्माण कर रहा है, लेकिन यह वर्तमान समय में वर्तमान किस्त अनुबंधों में फंसे लोगों के लिए कोई वास्तविक बचाव योजना प्रदान नहीं करता है।

चित्र 6 — समर्थित वित्तपोषण कार्यक्रम: मुद्रास्फीति की तुलना में लाभ बहुत कम, लेकिन संकट के केंद्र में इकाइयों की तुलना में सस्ते आवास के लिए निर्देशित।

आप रियल एस्टेट बुलबुले को कैसे मापते हैं? बुनियादी मानदंड

इससे पहले कि हम मिस्र की तुलना 2008 के संकट या किसी अन्य बाजार से करें, हमारे पास मापने के उपकरण होने चाहिए। अर्थशास्त्री रियल एस्टेट बाजार के लिए तीन क्लासिक मानदंडों का उपयोग करते हैं, प्रत्येक किसी भी व्यक्ति द्वारा पूछे गए एक स्वाभाविक प्रश्न का उत्तर देता है, भले ही वे अर्थशास्त्री न हों: क्या लोग घर की कीमतें वहन कर सकते हैं? यह मूल्य-से-आय सूचकांक है। क्या घर एक किराये का रिटर्न प्राप्त करता है जो इसकी कीमत को उचित ठहराता है? यह किराये की उपज है। और राज्य की अर्थव्यवस्था स्वयं किस हद तक रियल एस्टेट और निर्माण गतिविधि पर निर्भर करती है? यह अर्थव्यवस्था में क्षेत्र का भार है। जब इन तीन मानदंडों को मिस्र पर लागू किया जाता है, तो हमें किसी भी नारे से अधिक सटीक निदान मिलता है, और शायद एक अधिक आश्चर्यजनक परिणाम भी मिलता है।

पहला मानदंड: घर खरीदने के लिए आपको आय के कितने वर्ष चाहिए?

सीधे शब्दों में: मूल्य-से-आय सूचकांक क्या है?

यह एक सामान्य घर की कीमत को वार्षिक पारिवारिक आय से विभाजित करना है। परिणाम एक बहुत ही सरल और साथ ही कठोर प्रश्न का उत्तर देता है: आपके द्वारा कमाई गई हर चीज़ के कितने वर्षों की आवश्यकता एक घर खरीदने के लिए है? लगभग तीन वर्षों का स्तर किफायती माना जाता है, जबकि लगभग पाँच वर्षों से अधिक की संख्या इस बात का प्रमाण बन जाती है कि आवास "गंभीर रूप से अवहनीय" है। यह रियल एस्टेट बुलबुले के लिए सबसे पुराने और सरल परीक्षणों में से एक है, क्योंकि आय ही अंततः आवास की कीमत चुकाती है, और कीमतें हमेशा के लिए आय से अधिक नहीं हो सकतीं।

काहिरा उपयोगकर्ता डेटा पर आधारित Numbeo सूचकांक के अनुसार घर खरीदने के लिए आवश्यक आय के लगभग 15.5 वर्ष दर्ज करता है, जो "गंभीर रूप से अवहनीय" मानी जाने वाली सीमा से तीन गुना अधिक है। यह प्रतिशत काहिरा को लगभग उसी क्षेत्र में रखता है जहाँ 1990 में जापान के बुलबुले के चरम पर टोक्यो था, जब सूचकांक लगभग 15 से 18 वर्षों तक पहुँच गया था, और यह 2006 में संयुक्त राज्य अमेरिका के चरम से कहीं अधिक है, जो लगभग पाँच वर्षों तक पहुँच गया था। केवल प्रमुख चीनी शहर, जहाँ प्रतिशत 30 से 40 वर्ष या उससे अधिक के बीच है, स्पष्ट रूप से बदतर स्थिति दर्ज करते हैं।

दो अवलोकन हैं जिन्हें स्पष्ट रूप से कहा जाना चाहिए। पहला, Numbeo डेटा उपयोगकर्ता योगदान पर निर्भर करता है, और दूसरा, काहिरा के लिए उपयोग किया जाने वाला वेतन आंकड़ा उच्च आय वाले शहरी निवासियों की ओर झुकाव रखता है। यदि आप राष्ट्रीय औसत मजदूरी के मुकाबले प्रतिशत मापते हैं, जो 2023 में आधिकारिक आंकड़े के अनुसार मासिक 5,005 पाउंड तक पहुँच गया, तो औसत मिस्री परिवार के लिए तस्वीर और भी खराब होगी। लेकिन, माप की विधि जो भी हो, सामान्य प्रवृत्ति अचूक है: मिस्र में आधिकारिक आवास की कीमतें आय के एक गुणक का प्रतिनिधित्व करने लगी हैं जो ऐतिहासिक रूप से दुनिया के सबसे बड़े रियल एस्टेट बुलबुले से जुड़ा हुआ है।

चित्र 7 — घर खरीदने के लिए आवश्यक आय के वर्षों की संख्या। हरी रेखा = सामर्थ्य स्तर, 3 वर्ष। लाल रेखा = गंभीर अवहनीयता स्तर, 5.1 वर्ष। काहिरा आज टोक्यो 1990 क्षेत्र में स्थित है।

दूसरा मानदंड: क्या घर एक किराये का रिटर्न प्राप्त करता है जो इसकी कीमत को उचित ठहराता है?

सीधे शब्दों में: किराये की उपज क्या है?

यदि आप एक घर किराए पर देते हैं, तो वार्षिक किराया घर की कीमत से विभाजित होकर आपको किराये की उपज देता है; जिसका अर्थ है परिसंपत्ति द्वारा प्राप्त रिटर्न, जमा पर मिलने वाले ब्याज के समान। यदि घर की कीमत 5 मिलियन पाउंड है, और 500,000 पाउंड का वार्षिक किराया प्राप्त करता है, तो किराये की उपज 10% है।

जब रिटर्न लगभग 2% तक गिर जाता है, तो इसका आमतौर पर मतलब होता है कि परिसंपत्ति की कीमत उस आर्थिक मूल्य से काफी अलग हो गई है जो वह वास्तव में उत्पन्न करती है; जिसका अर्थ है कि लोग इसे मुख्य रूप से इसलिए खरीदते हैं क्योंकि उन्हें उम्मीद है कि भविष्य में इसकी कीमत बढ़ेगी। ये उम्मीदें ही बुलबुले का सार हैं।

यहाँ मिस्र रिपोर्ट का सबसे बड़ा आश्चर्य प्रस्तुत करता है: यह इस परीक्षा में उत्तीर्ण होता है। मिस्र के आवास के लिए किराये की उपज राष्ट्रीय स्तर पर लगभग 7.6% है, और काहिरा में 10% से अधिक है, जो वैश्विक मानकों से उच्च स्तर हैं, और मुद्रा मूल्य में गिरावट के बाद किराए के कीमतों के साथ तालमेल बिठाने के साथ उपज और भी बढ़ रही है। तुलना के लिए, बुलबुले के चरम पर प्रमुख चीनी शहरों में उपज लागत को ध्यान में रखने के बाद 2% से कम थी, जिसका अर्थ है कि घर की कीमतें आय उत्पन्न करने की उनकी क्षमता से पूरी तरह से अलग हो गई थीं। 2006 में अमेरिका में, अलगाव दूसरे तरीके से दिखाई दिया: वास्तविक कीमतों में 60% की वृद्धि हुई, जबकि वास्तविक किराए में 2% से कम की वृद्धि हुई। जहाँ तक मिस्र का सवाल है, किराए जो पुराने किराया कानूनों के कारण वर्षों तक प्रतिबंधित रहे, अब तेजी से बढ़ रहे हैं, जो उनके खिलाफ सबूत होने के बजाय कीमतों का समर्थन करता है।

पहले और दूसरे मानदंड को मिलाने पर, रिपोर्ट का केंद्रीय निष्कर्ष सामने आता है: मिस्र एक क्लासिक मूल्य बुलबुले से पीड़ित नहीं है जिसमें परिसंपत्ति आय उत्पन्न करने की वास्तविक क्षमता के बिना है, और केवल इस उम्मीद पर खरीदी जाती है कि कल इसकी कीमत बढ़ेगी। मिस्र जिस चीज़ से पीड़ित है, वह है वित्तपोषण संरचना में संकट पर आरोपित एक सामर्थ्य संकट। घर अभी भी एक उचित किराये की उपज प्राप्त करते हैं, लेकिन साथ ही उनकी कीमत लगभग 15 वर्षों की आय के बराबर है, और वे दस साल तक फैली किस्तों के वादों के माध्यम से खरीदे गए थे, ऐसे समय में जब आय और मुद्रास्फीति ने खरीदारों की इन वादों को निभाने की क्षमता को तोड़ना शुरू कर दिया। समस्या यह नहीं है कि मिस्र की रियल एस्टेट ने अपना मूल्य पूरी तरह से खो दिया है; बल्कि, जिसके पास यह है वह इसे रख नहीं सकता, और जिसे इसकी आवश्यकता है वह इसे खरीद नहीं सकता। यही कारण है कि दबाव बाहर निकलने के इच्छुक लोगों की बढ़ती कतार के रूप में प्रकट होते हैं, न कि तुरंत व्यापक मूल्य पतन के रूप में।

चित्र 8 — घर की कीमत के प्रतिशत के रूप में वार्षिक किराया। जब उपज लाल रेखा से नीचे गिरती है, तो किराया कीमत को उचित ठहराने के लिए अपर्याप्त हो जाता है। मिस्र अभी भी इस स्तर से काफी ऊपर है, जबकि आवास बुलबुले के चरम पर चीन इसके नीचे था।

तीसरा मानदंड: अर्थव्यवस्था किस हद तक रियल एस्टेट पर निर्भर करती है?

अंतिम मानदंड विस्फोट के दायरे को निर्धारित करता है। जब आवास अर्थव्यवस्था का एक छोटा क्षेत्र होता है, तो रियल एस्टेट संकट मुख्य रूप से निवेशकों को प्रभावित करता है। लेकिन जब यह क्षेत्र बड़ा हो जाता है, तो दर्द सभी तक फैल जाता है: निर्माण श्रमिक, सीमेंट और स्टील कारखाने, बैंक जिन्होंने डेवलपर्स को उधार दिया, और राज्य जो जमीन बेचता है। संयुक्त राज्य अमेरिका में अपने चरम पर आवासीय निर्माण का हिस्सा अर्थव्यवस्था का लगभग 6.8% तक पहुंच गया, जबकि स्पेन में यह 12.5% तक पहुंच गया, जो एक कारण है कि स्पेन का पतन गहरा और लंबा था। चीन में, एक व्यापक अवधारणा में गणना किए जाने पर रियल एस्टेट क्षेत्र का हिस्सा लगभग 29% तक पहुंच गया।

मिस्र के अधिकारी रियल एस्टेट और संबंधित उद्योगों को अर्थव्यवस्था के 20% से 32% के बीच के स्तर पर रखते हैं। सच है, परिभाषाएँ अलग-अलग हैं, और इनमें से सबसे व्यापक अनुमान क्षेत्र के वास्तविक भार को बढ़ा-चढ़ाकर पेश कर सकते हैं, लेकिन मूल संदेश गणना की विधि की परवाह किए बिना मान्य रहता है: मिस्र स्पेन और चीन के पक्ष में अमेरिकी मॉडल के करीब होने की तुलना में अधिक करीब है। यही कारण है कि सरकार डेवलपर्स को एक के बाद एक गिरने के लिए नहीं छोड़ सकती है, और यही कारण है कि वह हस्तक्षेप करती है, भले ही वह इस बात पर जोर दे रही हो कि जो हो रहा है वह पारंपरिक अर्थों में "रियल एस्टेट बुलबुला" नहीं है।

चित्र 9 — चरम पर पहुंचने पर प्रत्येक देश की अर्थव्यवस्था में रियल एस्टेट का हिस्सा। हिस्सा जितना अधिक होगा, रियल एस्टेट बाजार के बाहर संकट फैलने का दायरा उतना ही व्यापक होगा।

क्या यह मिस्र का "2008" है? ईमानदार तुलना

पहला: अमेरिका में वास्तव में क्या हुआ?

नई सहस्राब्दी की शुरुआत में, अमेरिकी बैंकों ने कम आय और खराब क्रेडिट इतिहास वाले लोगों को बंधक देना शुरू कर दिया, और इन्हें उच्च जोखिम वाले उधारकर्ता या Subprime कहा जाता था। 2002 में नए बंधकों के लगभग 6% से इन ऋणों का प्रतिशत 2006 तक 20% से अधिक हो गया। उनमें से कई के अंदर एक जाल था: शुरू में दो साल के लिए कम ब्याज दर, फिर उसके बाद तेजी से बढ़ना। बैंकों को ज्यादा चिंता नहीं थी, क्योंकि 2000 के बाद से घरों की कीमतों में लगभग 90% की वृद्धि हुई थी, और इसलिए डिफ़ॉल्ट उधारकर्ता सैद्धांतिक रूप से अपना घर बेच सकता था और लाभ कमा सकता था। बैंकों ने कुछ और भी महत्वपूर्ण किया: उन्होंने हजारों बंधकों को वित्तीय पैकेजों में इकट्ठा किया, फिर इन पैकेजों को दुनिया के विभिन्न हिस्सों में निवेशकों को बेच दिया।

सीधे शब्दों में कहें: प्रतिभूतिकरण का क्या अर्थ है?

कल्पना करें कि एक बैंक के पास 5,000 बंधक हैं। यह इन ऋणों को एक टोकरी में रखता है, फिर इस टोकरी में शेयर जर्मनी में पेंशन फंड, जापान में बैंक और लंदन में बीमा कंपनियों को बेचता है। यहाँ खरीदारों को किश्तों से होने वाला मासिक प्रवाह मिलता है, लेकिन अगर गृहस्वामी भुगतान करना बंद कर देते हैं तो वे जोखिम भी उठाते हैं। यह प्रतिभूतिकरण है। इसने वैश्विक वित्तीय प्रणाली के कुछ हिस्सों में अमेरिकी बंधक के जोखिमों को फैलाने का नेतृत्व किया, जिसने एक अमेरिकी राज्य में एक परिवार के डिफ़ॉल्ट को अप्रत्यक्ष रूप से यूरोप में एक बैंक को नुकसान पहुंचाने में सक्षम बनाया। इस शब्द से आपको केवल एक चीज याद रखने की जरूरत है: मिस्र के पास इस प्रणाली के समान कुछ भी नहीं है।

जब मध्य-2006 में घरों की कीमतें बढ़ना बंद हो गईं, और अस्थायी कम ब्याज दरें उच्च दरों में बदलने लगीं, तो डिफ़ॉल्ट दर सभी बंधकों के लगभग 4.5% से बढ़कर 9.47% हो गई, और उच्च जोखिम वाले ऋणों में 16.1% तक पहुंच गई। अकेले 2009 में लगभग तीन मिलियन संपत्तियां फौजदारी की कार्यवाही में आईं। क्योंकि लगभग एक चौथाई उधारकर्ता घर के मूल्य से अधिक के लिए बैंक के ऋणी हो गए थे, उनमें से कई बस बैंक को घरों की चाबियां सौंपकर निकलने में सक्षम थे; क्योंकि बैंक, परिवार नहीं, अंतिम जोखिम वहन करने वाला पक्ष था। फिर जहरीले ऋण पैकेज वैश्विक बैंकिंग प्रणाली के अंदर फट गए: Bear Stearns बैंक मार्च 2008 में गिर गया, फिर सितंबर में Lehman Brothers, और दुनिया 1930 के दशक के बाद सबसे गहरी मंदी में फिसल गई। अंत में, साढ़े पांच वर्षों में अमेरिकी घरों की कीमतों में 27% की गिरावट आई, जबकि घरेलू बंधक ऋण अमेरिकी अर्थव्यवस्था के आकार के 75.5% तक पहुंच गए।

चित्र 10 — चार संख्याओं में अमेरिका का संकट: उच्च जोखिम वाले ऋणों का हिस्सा, प्रतिभूतिकृत और बेची गई राशि, कीमतों में वृद्धि और गिरावट, और डिफ़ॉल्ट दर।

2006 में मिस्र अमेरिका के साथ क्या साझा करता है?

मनोवैज्ञानिक पहलू लगभग समान है। दोनों बाजार इस विश्वास के आधार पर चले कि कीमतें केवल ऊपर की ओर बढ़ती हैं। दोनों ने खरीदारों को उनकी सिद्ध आय से कहीं अधिक राशि गिरवी रखने की अनुमति दी: अमेरिका ने कम प्रारंभिक ब्याज वाले ऋणों के माध्यम से ऐसा किया, और मिस्र ने परिवारों की उन्हें वहन करने की क्षमता के पर्याप्त गंभीर परीक्षणों के बिना दस वर्षों तक विस्तारित किस्त योजनाओं के माध्यम से ऐसा किया। दोनों बाजार आवास के उद्देश्य के बजाय पुनर्विक्रय के उद्देश्य से खरीदने वाले सट्टेबाजों से भरे हुए थे। तथ्य यह है कि मिस्र में 88.1% निकास चाहने वालों ने दो साल से भी कम समय पहले अपने अनुबंधों का निष्कर्ष निकाला, यह 2005 में फ्लोरिडा के अपार्टमेंटों पर सट्टेबाजों के व्यवहार जैसा दिखता है। दोनों बाजारों ने बढ़ते डिफ़ॉल्ट के रूप में एक प्रारंभिक चेतावनी दिखाई; मिस्र में निकास चाहने वालों के बीच 20.7% की दर संयुक्त राज्य अमेरिका में लगभग 9.5% तक डिफ़ॉल्ट के बढ़ने की गूंज रखती है। यहां तक कि मिस्र के पास "बैंक को चाबियां लौटाने" का अपना संस्करण है: लगभग एक तिहाई विक्रेता अपने अनुबंधों से छुटकारा पाने के लिए नुकसान उठाने को तैयार हैं। दोनों मामलों में, संकट कीमतों में स्पष्ट गिरावट में बदलने से पहले खरीदारों के क्रमिक रूप से गायब होने के साथ शुरू हुआ।

मिस्र 2008 के साथ क्या साझा नहीं करता है — और यह अंत क्यों बदलता है?

आइए माप मानदंडों पर वापस जाएं। अमेरिका का संकट बैंकों की बैलेंस शीट के अंदर खड़ा था: बंधक ऋण अर्थव्यवस्था के 75.5% तक पहुंच गए, फिर काटे गए, प्रतिभूतिकृत किए गए और पूरी दुनिया को बेचे गए। जहां तक मिस्र में बंधक ऋणों का सवाल है, वे अर्थव्यवस्था के 0.3% से अधिक नहीं हैं। यानी, वह मशीन जिसने अमेरिकी बैंकों को नष्ट कर दिया, मिस्र में मौजूद नहीं है। कोई बड़े पैमाने पर प्रतिभूतिकरण नहीं है, और इसलिए न्यू काहिरा में एक डिफ़ॉल्ट, अधिकांशतः, न्यू काहिरा में एक समस्या बनी रहती है; अंतरराष्ट्रीय वित्तीय पक्षों का कोई विशाल नेटवर्क नहीं है जो अचानक स्थिर हो सकता है और सभी को अपने साथ खींच सकता है।

यहां तक कि पहली चिंगारी भी अलग है। अमेरिकी बुलबुला इसलिए फटा क्योंकि बढ़ती ब्याज दरें भारी कर्जदार परिवारों से टकरा गईं। जहां तक मिस्र के संकट का सवाल है, यह मुद्रा के पतन और बढ़ती निर्माण लागतों से आया, जिसने डेवलपर्स और खरीदारों पर दबाव डाला जो उसी तरह बैंक ऋणों द्वारा समर्थित नहीं थे। साथ ही, सुधार की विधि भी अलग है। संयुक्त राज्य अमेरिका में, कीमतों में 27% की गिरावट आई क्योंकि बैंकों ने घरों को जब्त कर लिया और फिर उन्हें लगभग किसी भी कीमत पर बेच दिया, जिससे लाखों जबरन बिक्री हुई। जहां तक मिस्र का सवाल है, इसके पास उसके समान कोई बड़े पैमाने पर फौजदारी तंत्र नहीं है; यही कारण है कि आधिकारिक रूप से घोषित कीमतें अपेक्षाकृत "कठोर" रहती हैं, जबकि वास्तविक छूट असाइनमेंट और अनुबंध निकास बाजार के अंदर छिपी होती है, और सुधार बिक्री की संख्या में कमी, विलंबित डिलीवरी और शांत मूल्य रियायतों के माध्यम से आता है जो 20% या 30% तक पहुंच सकती हैं।

यहाँ ईमानदार निर्णय यह है कि 2008 की समानता उन जोखिमों के आकार को बढ़ा-चढ़ाकर पेश करती है जिनका मिस्र के बैंकों को सामना करना पड़ सकता है, लेकिन बदले में यह उन जोखिमों के आकार को कम करके आंकती है जो मिस्र के परिवारों को उठाने पड़ सकते हैं। अमेरिका में, बैंक वे थे जिन्होंने नुकसान उठाया, और इसलिए परिवार अपने पीछे घर छोड़ने में सक्षम थे। जहां तक मिस्र का सवाल है, परिवार स्वयं वे हैं जिन्होंने बैंकों द्वारा निभाई गई भूमिका निभाई, और कोई बैंक नहीं है जिसे वे चाबियां सौंप सकें और नुकसान उसे हस्तांतरित कर सकें।

चित्र 11 — महत्वपूर्ण अंतर: अर्थव्यवस्था के प्रतिशत के रूप में बंधक ऋण। यह 2008 में अमेरिका में 75.5% था, जबकि मिस्र में 0.3% है।

दुनिया के सबसे बड़े रियल एस्टेट बुलबुले में मिस्र

यदि 2008 का संकट गलत दर्पण है, तो सबसे उपयुक्त दर्पण क्या है? इतिहास पांच प्रमुख रियल एस्टेट संकट प्रस्तुत करता है, साथ ही आज तक एक चल रहा अनुभव, जिसकी तुलना मिस्र से की जा सकती है। जब समान मानदंडों से मापा जाता है, तो मिस्र एक संकर मामले के रूप में प्रकट होता है: इसकी बाजार संरचना दुबई जैसी है, इसका वित्तपोषण मॉडल चीन जैसा है, और इसकी मौद्रिक कहानी तुर्की जैसी है, जबकि इसमें अमेरिका या स्पेन के संकटों की विशेषता वाली बैंकिंग संरचना शायद ही कुछ है।

चित्र 12 — प्रत्येक उछाल के दौरान मूल्य वृद्धि की राशि, प्रत्येक देश की मुद्रा में मापी गई। पाउंड में 276% की मिस्र की वृद्धि इसे सबसे बड़े ऐतिहासिक बुलबुले में रखती है, लेकिन यह याद रखना चाहिए कि इस वृद्धि का अधिकांश भाग मुद्रास्फीति था न कि वास्तविक लाभ।

दुबई 2009 — मिस्र के सबसे करीबी बाजार

2003 और 2008 के बीच दुबई का बाजार मिस्र में जो हो रहा है, उसका सबसे करीबी संरचनात्मक समकक्ष है: एक ऑफ-प्लान बिक्री बाजार, सट्टेबाज छोटे प्रारंभिक भुगतानों पर भरोसा करते हुए उन अपार्टमेंटों को पुनर्विक्रय कर रहे हैं जो मूल रूप से नहीं बनाए गए थे, और डेवलपर्स खरीदारों के पैसे से निर्माण का वित्तपोषण कर रहे हैं, जिसमें प्रतिभूतिकरण की अनुपस्थिति और एक प्रमुख भूमिका से अधिक एक सहायक भूमिका में बैंकों की उपस्थिति है। दुबई में पांच वर्षों के दौरान कीमतों में लगभग 300% की वृद्धि हुई। फिर 2008 के अंत में वैश्विक निधियों की आवाजाही रुक गई, और दुबई वर्ल्ड कंपनी, राज्य की सबसे प्रसिद्ध शाखा, 59 बिलियन डॉलर के दायित्वों को पुनर्वित्त करने में असमर्थ थी, इसलिए दो साल से भी कम समय में कीमतों में 50% से 60% के बीच गिरावट आई।

लेकिन दुबई की कहानी का महत्वपूर्ण हिस्सा अंत है। कोई व्यापक बैंकिंग पतन नहीं हुआ। एक संगठित पुनर्गठन हुआ, अबू धाबी ने 10 बिलियन डॉलर का बचाव प्रदान किया, फिर बाजार लगभग 2024 तक अपने चरम को पुनः प्राप्त करने में सक्षम था, विभिन्न नियमों के तहत एक नए उछाल चरण में प्रवेश करने से पहले जो खरीदारों के पैसे को एस्क्रो खातों में रखने का आदेश देते हैं जिन्हें निर्माण कार्यों की प्रगति के साथ छोड़कर निकालने की अनुमति नहीं है। दुबई का अनुभव साबित करता है कि इस प्रकार का बाजार जोरदार ढंग से गिरने और फिर ठीक होने में सक्षम है, यदि इसे अंतर को पाटने में सक्षम एक वित्तीय इकाई मिल जाए, और उसके बाद वास्तविक नियामक सुधार हुए। मिस्र के खाड़ी संबंध इस समानता को यथार्थवादी बनाते हैं, रास अल हिकमा में 35 बिलियन डॉलर के निवेश और 29.7 बिलियन डॉलर की कतरी दियार परियोजना के साथ।

2021 से चीन — मिस्र का वित्तपोषण मॉडल लेकिन बड़े पैमाने पर

चीन मिस्र में मौजूद उसी तंत्र को लागू कर रहा था, लेकिन लगभग सौ गुना बड़े पैमाने पर। चीनी घरों का एक बड़ा प्रतिशत पूरा होने से पहले बेचा गया था — चरम पर लगभग 85% से 90% — और डेवलपर्स खरीदारों के डाउन पेमेंट को नई जमीन खरीदने और अधिक परियोजनाएं शुरू करने में पुनर्चक्रित कर रहे थे। जब नियामक अधिकारियों ने 2020 में उधार लेने को प्रतिबंधित करना शुरू कर दिया जिस पर डेवलपर्स भरोसा करते हैं, तो रोटेशन मशीन रुक गई: विशाल एवरग्रांडे कंपनी लगभग 300 बिलियन डॉलर का कर्जदार होने के कारण डिफ़ॉल्ट हो गई, इसके खिलाफ परिसमापन का आदेश जारी किया गया, और लगभग 20 मिलियन पूर्व-बिक्री वाले घर अधूरे पाए गए। 2022 में, सैकड़ों रुकी हुई परियोजनाओं के खरीदारों ने "बंधक हड़ताल" के रूप में जाना जाने वाला आयोजन किया, और उन घरों पर किस्तों का भुगतान करने से इनकार कर दिया जिन्हें वे कभी नहीं देख सकते थे।

हालांकि, एक चीनी लेहमैन क्षण नहीं हुआ। प्रतिभूतिकरण की अनुपस्थिति के कारण जो वित्तीय प्रणाली के माध्यम से संक्रमण संचारित कर सकता है, सिस्टम विस्फोट करने के बजाय धीमी गति से सिकुड़ना शुरू हुआ: पांच वर्षों के दौरान कीमतों में लगभग 30% की कमी आई और अभी भी घट रही है, बिक्री चरम स्तरों के लगभग आधी हो गई, और नुकसान चुपचाप परिवारों को हस्तांतरित हो गया। चीन मिस्र में मूल मामले के लिए सबसे स्पष्ट चेतावनी है: जब खरीदार स्वयं वित्तपोषण का स्रोत हैं, तो कोई "बैंकिंग दहशत" नहीं होती है जो बाजार को जल्दी से एक स्पष्ट तल तक पहुंचने के लिए मजबूर करती है; इसके बजाय परिवारों की एक लंबी कतार होती है जो उन अपार्टमेंटों के लिए रसीदें ले जा रहे हैं जो मूल रूप से नहीं बनाए गए थे। यह आश्चर्यजनक है कि 2026 में चीनी सुधार — खरीदारों के पैसे के एस्क्रो खातों पर मजबूत निगरानी, और बिक्री की अनुमति देने से पहले निर्माण के स्तर पर अधिक कठोर शर्तें रखना — लगभग वही दवा है जो अक्टूबर में चर्चा के लिए निर्धारित मिस्र के मसौदा कानून में मौजूद है।

2018 से तुर्की — मिस्र की मौद्रिक कहानी

तुर्की दिखाता है कि क्या होता है जब मुद्रास्फीति से प्रेरित एक रियल एस्टेट उछाल उत्पन्न होता है, बिना ऋणों पर महत्वपूर्ण रूप से निर्भर हुए: कुछ भी नाटकीय नहीं होता है, बल्कि लंबे वर्षों तक क्षरण जारी रहता है। केवल 11% से 14% खरीद संचालन बंधकों पर निर्भर होने के साथ, लीरा के पतन ने नाममात्र रियल एस्टेट कीमतों को 2022 में सालाना 190% तक बढ़ने के लिए प्रेरित किया, जबकि वास्तविक रिटर्न चुपचाप नकारात्मक हो गया था। जब बड़े ऋण मौजूद नहीं होते हैं, तो एक तेज पतन कम संभावित हो जाता है, लेकिन जो खरीदार मुद्रास्फीति के खिलाफ बचाव की तलाश में देर से बाजार में प्रवेश करते हैं, वे इसके बजाय एक अदृश्य कर का भुगतान करते हैं, जो वर्ष दर वर्ष नकारात्मक वास्तविक रिटर्न में दर्शाया गया है। यह, सबसे अधिक संभावना है, मिस्र के लिए सबसे करीबी मूल्य पथ है, और चित्र 1 दिखाता है कि यह पथ पहले ही शुरू हो चुका है: कीमतें जो पाउंड में "गिर" नहीं सकती हैं, लेकिन मुद्रास्फीति के खिलाफ लगातार अपना मूल्य खो देती हैं।

जापान 1990 और स्पेन 2008 — कोई मेल नहीं लेकिन प्रत्येक से एक चेतावनी के साथ

जापान ने एक बुलबुला देखा जिसमें वाणिज्यिक भूमि की कीमतों में लगभग 303% की वृद्धि हुई, फिर पंद्रह वर्षों में 80% की गिरावट आई। स्पेन में, कीमतों में लगभग 100% से 155% की वृद्धि हुई, फिर लगभग 37% की गिरावट आई, जो 100 बिलियन यूरो के बैंकिंग बचाव के साथ मेल खाती है। दोनों संकट बैंकों द्वारा समर्थित क्रेडिट बुलबुले थे, और इसलिए मिस्र वित्तपोषण संरचना के मामले में शायद ही उनमें से किसी से मिलता जुलता हो। लेकिन प्रत्येक अनुभव का एक महत्वपूर्ण सबक है।

जापान बताता है कि धीमा रक्तस्राव किस हद तक जारी रह सकता है जब अधिकारी कीमतों को संतुलन बिंदु तक गिरने देने के बजाय सभी की बैलेंस शीट की रक्षा करने का प्रयास करते हैं: गिरावट के पंद्रह वर्ष। जहां तक स्पेन का सवाल है, यह दिखाता है कि एक निर्माण अधिशेष क्या कर सकता है जब आवासीय निर्माण क्षेत्र अर्थव्यवस्था का 12.5% प्रतिनिधित्व करता है: राज्य को एक पूरे दशक की आवश्यकता थी