फिक्स्ड 3.21% बनाम वेरिएबल 1%: क्या ब्याज दरों के इतने बड़े अंतर को "बीमा" के रूप में चुकाना सही है?

जून में हाउसिंग लोन पर निश्चित ब्याज दरों में काफी वृद्धि हुई है। फ्लैट 35 3.21% पर है, जबकि परिवर्तनीय दरें औसतन 1% के आसपास बनी हुई हैं।

यहां तक कि 1% "चाइल्ड-रियरिंग प्लस" छूट का उपयोग करने पर भी, 35 वर्षों में परिवर्तनीय दरों से अंतर लगभग 1.7 करोड़ येन हो जाता है। क्या यह अंतर बढ़ती ब्याज दरों के खिलाफ "बीमा प्रीमियम" के रूप में भुगतान करने लायक है?

जून हाउसिंग लोन ब्याज दरें जारी

जून के लिए फ्लैट 35 की दर 3.21% (35 वर्ष, न्यूनतम सीमा) है। पिछले महीने से वृद्धि 0.5% थी, और प्रमुख बैंकों में 10-वर्षीय निश्चित दरों में भी व्यापक रूप से वृद्धि की गई है।

मित्सुबिशी UFJ 3.27%, मिज़ुहो 3.25%, और सुमितोमो मित्सुई 3.5% (सभी जून दरें) हैं।

लगातार 11 महीनों की वृद्धि के साथ, शायद यह समय है कि "यह अंततः स्थिर हो जाएगा" की भावना को त्याग दिया जाए।

दूसरी ओर, कुछ वित्तीय संस्थानों को छोड़कर, परिवर्तनीय दरों में कोई बदलाव नहीं आया है। प्रत्येक बैंक में सबसे अनुकूल परिवर्तनीय दरें औसतन लगभग 1% पर अपरिवर्तित हैं।

निश्चित और परिवर्तनीय के बीच 2.2% का अंतर

जब आप मासिक पुनर्भुगतान राशियों को देखते हैं, तो इस संख्या का भार स्पष्ट हो जाता है।

यदि आप 4 करोड़ येन उधार लेते हैं, तो अंतर कितना होगा? आइए वास्तविक आंकड़ों की तुलना करें (4 करोड़ येन, 35 वर्ष, मूलधन और ब्याज समान किस्त)।

फ्लैट 35 में वर्तमान में "चाइल्ड-रियरिंग प्लस" नामक एक प्रणाली है।

यदि आप बच्चों की संख्या और घर के ऊर्जा-बचत प्रदर्शन जैसी आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो आप पहले 5 वर्षों के लिए 1% तक की बंधक दर छूट प्राप्त कर सकते हैं। (अर्जित अंकों के आधार पर, छूट 6वें वर्ष से भी जारी रह सकती है।)

यदि अधिकतम उपयोग किया जाए, तो पहले 5 वर्षों के लिए ब्याज दर 3.21% से घटकर 2.21% हो जाती है।

*परिवर्तनीय दरें ब्याज दर में उतार-चढ़ाव के अनुसार पुनर्भुगतान राशि बदलती हैं।

पहले 5 वर्षों के लिए 1% चाइल्ड-रियरिंग प्लस छूट का उपयोग करने से मानक दर की तुलना में 35 वर्षों में लगभग 23.2 लाख येन की बचत होती है। यह एक ऐसी प्रणाली है जिसका पात्र किसी को भी निश्चित रूप से उपयोग करना चाहिए।

हालांकि, परिवर्तनीय दरों के साथ अंतर बड़ा बना हुआ है।

चाइल्ड-रियरिंग प्लस का पूरा उपयोग करने पर भी, परिवर्तनीय दरों की तुलना में 35 वर्षों में कुल भुगतान में अंतर अभी भी लगभग 1.687 करोड़ येन है।

निश्चित ब्याज दर चुनने का मतलब है "भविष्य में परिवर्तनीय दरों में काफी वृद्धि होने के जोखिम के खिलाफ बीमा खरीदना।"

भले ही आप चाइल्ड-रियरिंग प्लस के साथ पहले 5 वर्षों का बोझ कम कर लें, वह बीमा प्रीमियम पहले 5 वर्षों के लिए प्रति माह लगभग 24,000 येन और 6वें वर्ष से प्रति माह लगभग 43,000 येन होता है।

तो, किस बिंदु पर हम कह सकते हैं कि यह बीमा प्रीमियम "भुगतान करने लायक" था?

किस प्रतिशत पर परिवर्तनीय निश्चित से अधिक महंगा हो जाता है?

बहुत से लोग सोचते हैं, "क्या अब से परिवर्तनीय दरें भी नहीं बढ़ेंगी?" इसलिए मैंने गणित किया।

लेकिन पहले, आइए एक आधार स्पष्ट करें।

चूंकि कोई नहीं जानता कि भविष्य में परिवर्तनीय दरें कैसे चलेंगी, मैंने इस धारणा के आधार पर गणना की कि "यह 10 वर्षों तक 1% पर रहती है, फिर एक निश्चित बिंदु पर उछलती है और शेष 25 वर्षों तक उसी स्तर पर रहती है।"

उन शर्तों के तहत, वह ब्रेक-ईवन बिंदु जहां फ्लैट 35 और परिवर्तनीय दर का कुल भुगतान संरेखित होता है, लगभग 5.1% है।

केवल अगर परिवर्तनीय दर 5% की सीमा तक बढ़ जाती है और 25 वर्षों तक वहीं रहती है, तो यह "मुझे निश्चित दर पर जाना चाहिए था" का मामला बनता है।

जो लोग पूछते हैं, "क्या होगा अगर यह अधिक धीरे-धीरे लेकिन लगातार बढ़े?" तो मैं यह कह सकता हूं:

भले ही परिवर्तनीय दर अंततः वर्तमान फ्लैट 35 के समान 3.21% तक बढ़ जाए, पहले 10 वर्षों की कम ब्याज अवधि के दौरान संचित ब्याज में अंतर इतना बड़ा है कि परिवर्तनीय दर अभी भी अधिक लाभप्रद बनी हुई है।

यह मूलधन और ब्याज समान किस्त की संरचना से संबंधित है जिसका मैंने एक अन्य X पोस्ट में उल्लेख किया था।

लेख यहाँ है ⤵️

https://x.com/myhomefp/status/2056479842170974260?s=20

संयोगवश, फिलहाल, बैंक ऑफ जापान की जून नीति बैठक (6/16-17) में 0.75% से 1.0% तक एक अतिरिक्त दर वृद्धि की संभावना मानी जा रही है।

भले ही यह साकार हो, बैंक समीक्षाओं के समय के कारण परिवर्तनीय दरों में प्रतिबिंब अक्टूबर से पहले होने की उम्मीद नहीं है।

तब भी, परिवर्तनीय दर लगभग 1.2% होगी, जो निश्चित दर के साथ लगभग 2% का अंतर छोड़ देगी। (दीर्घकालिक ब्याज दर आंदोलनों के आधार पर, अक्टूबर तक फ्लैट 35 दरें और भी बढ़ सकती हैं।)

यदि आप परिवर्तनीय चुनते हैं, तो आपको पुनर्भुगतान संरचना जाननी चाहिए

जबकि परिवर्तनीय अधिकांश मामलों में अभी लाभप्रद है, यदि आप इसे चुनते हैं तो कुछ ऐसे तंत्र हैं जिन्हें आपको जानना चाहिए: "5-वर्षीय नियम" और "125% नियम।"

कई परिवर्तनीय-दर बंधकों में एक नियम है कि "भले ही ब्याज दरें बढ़ें, पुनर्भुगतान राशि 5 वर्षों तक नहीं बदलती है।"

इसके अलावा, जब 6वें वर्ष से पुनर्भुगतान राशि बढ़ती है, तो वृद्धि पिछली राशि के 125% तक सीमित होती है।

पहली नज़र में, यह एक उधारकर्ता-अनुकूल प्रणाली प्रतीत होती है।

हालांकि, जब मूलधन और ब्याज समान किस्त की संरचना के साथ जोड़ा जाता है, तो एक ऐसी घटना घटित होती है जिसमें सावधानी की आवश्यकता होती है।

यदि आप 1% परिवर्तनीय दर पर 4 करोड़ येन से शुरू करते हैं, तो मासिक पुनर्भुगतान लगभग 1,13,000 येन है। पहले महीने में, ब्रेकडाउन लगभग 33,000 येन ब्याज और 80,000 येन मूलधन पुनर्भुगतान है।

मान लीजिए कि चौथे वर्ष में ब्याज दर बढ़कर 2% हो जाती है (इस बिंदु पर शेष राशि लगभग 3.71 करोड़ येन है)।

5-वर्षीय नियम के कारण, पुनर्भुगतान 1,13,000 येन ही रहता है। लेकिन ब्याज बढ़कर लगभग 62,000 येन हो जाता है, इसलिए मूलधन पुनर्भुगतान घटकर लगभग 51,000 येन रह जाता है—शुरुआत की तुलना में लगभग 30,000 येन कम।

यदि 5वें वर्ष में यह बढ़कर 3% हो जाती है (शेष राशि लगभग 3.65 करोड़ येन), तो पुनर्भुगतान अभी भी 1,13,000 येन है। लेकिन ब्याज 91,000 येन हो जाता है। मूलधन पुनर्भुगतान केवल 22,000 येन है, जो मूल राशि के 1/4 से भी कम है।

"मैं हर महीने भुगतान कर रहा हूं, लेकिन मूलधन शायद ही कम हो रहा है।"

यह 5-वर्षीय नियम की छिपी हुई लागत है। यदि उच्च शेष राशि के साथ कई वर्ष बीत जाते हैं, तो जब आप बेचना चाहते हैं तो "अत्यधिक ऋणी" (बिक्री मूल्य से अधिक ऋण) होने का जोखिम होता है।

परिवर्तनीय चुनते समय आपको क्या करना चाहिए?

यह धारणा कि वर्तमान ब्याज स्तरों पर परिवर्तनीय लाभप्रद है, नहीं बदलती है। हालांकि, मैं चाहता हूं कि आप इन तीन चीजों को एक सेट के रूप में निष्पादित करें:

1. निश्चित से अंतर को "पूर्वभुगतान आरक्षित" के रूप में प्रबंधित करें। चाइल्ड-रियरिंग प्लस की तुलना में, परिवर्तनीय चुनने से 6वें वर्ष से आपकी जेब में लगभग 43,000 येन प्रति माह (5,20,000 येन प्रति वर्ष) बचता है। इसे जीवन-यापन के खर्चों में उपयोग करने के बजाय पूर्वभुगतान के लिए एक अलग खाते में रखना महत्वपूर्ण है। यदि दरें बढ़ने पर आप एकमुश्त मूलधन कम करते हैं, तो आप 5-वर्षीय नियम के प्रभाव को कम कर सकते हैं। यदि आप इसे निवेश कर सकते हैं, तो 3% वार्षिक रिटर्न ठीक है। 10 वर्षों के लिए चक्रवृद्धि ब्याज पर प्रति माह 43,000 येन लगभग 59 लाख येन हो जाता है।
2. अभी 2% या 3% पर मासिक पुनर्भुगतान की जांच करें। आप बैंक वेबसाइटों पर मुफ्त में इसका अनुकरण कर सकते हैं। यह देखना महत्वपूर्ण है कि यदि दर दोगुनी हो जाती है तो क्या आप घरेलू बजट वहन कर सकते हैं।
3. हर 5 वर्षों में शेष राशि की संपत्ति मूल्य से तुलना करने की आदत बनाएं। यदि मूलधन में कमी धीमी हो जाती है, तो अत्यधिक ऋणी स्थिति में रहना आसान होता है। खरीद के 10 वर्षों के भीतर इसके प्रति विशेष रूप से सचेत रहें।

ऐसे लोग हैं जिन्हें निश्चित चुनना चाहिए

गलतफहमी से बचने के लिए, निश्चित ब्याज दरें सभी के लिए गलत नहीं हैं। इसका मूल्य उन लोगों के लिए है जो:

• 35 वर्षों तक ब्याज में उतार-चढ़ाव के बारे में चिंता नहीं करना चाहते हैं।
• जिनके पास बाल देखभाल छुट्टी या कम घंटों के कारण कम आय की अवधि है।
• जिनकी व्यावसायिक आय में उतार-चढ़ाव होता है।

हालांकि, एक बात का एहसास होना चाहिए।

यदि आपके परिवार में चाइल्ड-रियरिंग प्लस के साथ भी 35 वर्षों तक प्रति माह 1,55,900 येन (6वें वर्ष से) का भुगतान करने की ताकत है, तो आपको परिवर्तनीय दर में एक निश्चित वृद्धि का सामना करने में सक्षम होना चाहिए। ऐसे परिवार बिल्कुल वही हैं जो परिवर्तनीय चुन सकते हैं और हर महीने बचाए गए 43,000 येन का निवेश कर सकते हैं।

निश्चित के समान मासिक खर्च की भावना बनाए रखते हुए परिवर्तनीय का उपयोग करना, जबकि अंतर लगातार जमा होता रहे—यह परिवर्तनीय दरों का उपयोग करने का सबसे अच्छा तरीका है।

चुनने से पहले, पहले खुद से पूछें: "क्या मेरा परिवार इसे सहन कर सकता है यदि परिवर्तनीय दर फ्लैट 35 की 3% सीमा तक बढ़ जाती है?"