भूमि निवेश पर...

कुछ लोगों ने ज़मीन में निवेश पर मेरी राय माँगी है; मैं अपने जवाब यहाँ एक लेख के रूप में इकट्ठा करना चाहता था।

संक्षेप में कहें तो: कई वर्षों तक, तुर्की में ज़मीन का निवेश लगभग एक "नो-लूज़" निवेश की तरह काम करता था। हालाँकि, जिन ज़्यादातर परिस्थितियों ने इसे संभव बनाया, वे अब बदल चुकी हैं। इसलिए, मेरा मानना है कि आज ज़मीन के निवेश का जोखिम-लाभ अनुपात पहले की तुलना में कहीं ज़्यादा खराब है।

इसका मतलब यह नहीं है कि "ज़मीन अब लाभदायक नहीं रहेगी।" बल्कि, मुझे लगता है कि यह अब वह स्वचालित धन-सृजन का साधन नहीं रही जो पहले हुआ करती थी।

1. ज़मीन को लाभदायक बनाने वाली चीज़ जनसांख्यिकी थी

ऐतिहासिक रूप से, तुर्की में ज़मीन के निवेश की एक बहुत मज़बूत कहानी थी क्योंकि तीन बड़े फायदे एक साथ काम कर रहे थे:

• जनसंख्या लगातार बढ़ रही थी।
• लोग गाँवों से शहरों की ओर पलायन कर रहे थे।
• ज़मीन रखने की लागत लगभग न के बराबर थी।

1950 के बाद से, हमारी जनसंख्या चार गुना से अधिक बढ़ गई है। शहरों का लगातार विस्तार हुआ; बाहरी इलाकों के खेत प्लॉट्स में बदल गए, और प्लॉट्स ज़ोन किए गए पार्सल में। लोग अक्सर उत्पादन के माध्यम से नहीं, बल्कि शहरीकरण के परिणामस्वरूप हुए किराए (अनर्जित वृद्धि) में वृद्धि के कारण अमीर बनते थे।

लेकिन आज, तस्वीर बदल रही है।

अब जन्म दर में काफी गिरावट आई है। हालाँकि जनसंख्या अभी भी बढ़ रही है, लेकिन वृद्धि की दर में उल्लेखनीय कमी आ रही है। शहरों की ओर पलायन अपनी पुरानी रफ्तार पर नहीं है। वास्तव में, इस्तांबुल जैसे कुछ बड़े शहरों में भी जनसंख्या में गिरावट देखी जा रही है।

इस बिंदु पर, जापान का उदाहरण महत्वपूर्ण है। जापान बिल्कुल तुर्की जैसा नहीं होगा; हालाँकि, 1980 के बाद का अनुभव हमें यह दिखाता है: जब जनसंख्या वृद्धि रुक जाती है, तो रियल एस्टेट मूल्य सृजित करने वाली संपत्ति नहीं रह सकती है।

2. "खरीदारी पर मुनाफ़ा होता है" — लेकिन क्या आज कोई मार्जिन बचा है?

पुराने निवेशकों की एक खूबसूरत कहावत है:

"मुनाफ़ा बिक्री पर नहीं, बल्कि खरीदारी पर होता है।"

अतीत में, शहर के बाहरी इलाकों के खेत बहुत सस्ते होते थे क्योंकि शहर अभी वहाँ तक नहीं पहुँचा था। लोग कम कीमतों पर खरीदते थे और वर्षों तक इंतजार करते थे, और जैसे-जैसे शहर बढ़ता गया, उन्हें काफी संपत्ति मिलती थी।

आज, एक दिलचस्प विपरीत स्थिति उत्पन्न हुई है:

जहाँ शहर पहले जितनी तेज़ी से नहीं बढ़ रहे हैं, वहीं सबसे दूरस्थ क्षेत्रों में भी, भविष्य का किराया पहले से ही खेतों की कीमतों में शामिल कर लिया गया है। दूसरे शब्दों में, कई जगहों पर, प्रवेश मूल्य में पहले से ही भविष्य में सृजित होने वाले मूल्य का एक महत्वपूर्ण हिस्सा शामिल होता है।

निवेश में सुरक्षा का मार्जिन तब होता है जब कीमत मूल्य से कम हो। मुझे लगता है कि ज़मीन के मामले में यह मार्जिन काफी कम हो गया है।

3. ज़ोनिंग का मुद्दा सोच से कहीं अधिक जोखिम भरा है

ज़मीन के निवेश के सबसे कम चर्चित जोखिमों में से एक ज़ोनिंग प्रक्रिया है।

क्योंकि मामला सिर्फ "ज़ोनिंग होगी या नहीं?" नहीं है। ज़ोनिंग का घनत्व सब कुछ बदल देता है। कम मंज़िलों वाली ज़ोनिंग वर्षों से अपेक्षित किराए को काफी कम कर सकती है। शायद वह आ ही न सके।

इसके अलावा, अधिग्रहण का जोखिम भी है। ज़मीन का एक हिस्सा सड़कों, स्कूलों या पार्कों जैसे सार्वजनिक क्षेत्रों के लिए अधिगृहीत किया जा सकता है।

मैं एक ठोस उदाहरण देता हूँ:

वर्षों पहले, मेरे ससुर के पिता ने अंकारा के डिकमेन में एक खेत बड़ी उम्मीदों के साथ खरीदा था क्योंकि वह केंद्र के करीब था। उन्होंने काफी समय तक इंतजार किया। बाद में, जो ज़ोनिंग आई, वह सिर्फ 3 मंज़िलों के लिए थी; उसके ऊपर, ज़मीन का एक हिस्सा एक स्कूल के लिए अधिगृहीत कर लिया गया। दशकों बाद, परिणाम औसत दर्जे का रहा। यह स्थिति कोई अपवाद नहीं है; यह ज़मीन के निवेश के नियमित जोखिमों में से एक है।

4. तुर्की को क्या अलग बनाता था?

ज़मीन के निवेश को तुर्की में इतना मज़बूत बनाने वाली सिर्फ जनसंख्या वृद्धि नहीं थी।

असली अंतर यह था कि ज़मीन रखने की लागत लगभग शून्य थी।

कई वर्षों तक:

• ज़मीन पर कर कम थे।
• मूल्यांकित मूल्य वास्तविक मूल्यों से बहुत कम थे।
• 5 वर्ष से अधिक समय तक रखी गई ज़मीन पर कोई पूंजीगत लाभ कर नहीं था।

दूसरे शब्दों में, लोग वर्षों तक लगभग बिना किसी लागत के ज़मीन रख सकते थे।

पश्चिम में स्थिति अलग है। अमेरिका जैसे देशों में, संपत्ति कर वास्तविक मूल्य के करीब होता है। आप $200,000 के प्लॉट के लिए प्रति वर्ष कुछ हज़ार डॉलर कर का भुगतान करते हैं। बड़ी ज़मीनों के लिए, यह आंकड़ा दसियों हज़ार डॉलर तक जा सकता है।

ऐसी प्रणाली में, लोग सिर्फ इसलिए दशकों तक एक संपत्ति को खाली नहीं रख सकते क्योंकि "शायद भविष्य में किराया होगा।" उन्हें हर साल उस संपत्ति की लागत वहन करनी होती है।

तुर्की में, लंबे समय तक बिल्कुल विपरीत हुआ:

• ज़मीन रखने की लागत कम थी,
• कर लाभ थे,
• जनसंख्या वृद्धि मज़बूत थी।

जब ये तीनों चीज़ें संयुक्त हुईं, तो ज़मीन लगभग एक स्वचालित धन-सृजन का साधन बन गई।

लेकिन आज:

• मूल्यांकित मूल्य बढ़ रहे हैं,
• ज़मीन रखने की लागत बढ़ रही है,
• जनसंख्या की गति धीमी पड़ रही है,
• और भविष्य में किराए पर कर बढ़ने की संभावना मज़बूत हो रही है।

इस कारण से, मैं पहले जैसा आसान दौर नहीं देख रहा हूँ।

5. कंपनियों की "छिपी हुई संपत्ति" के रूप में ज़मीनें

1990 और 2000 के दशक में, कंपनियों से पैसा निकालने का सबसे आसान तरीकों में से एक ज़मीन खरीदना था।

क्योंकि लंबे समय तक रखी गई ज़मीन पर कोई पूंजीगत लाभ कर नहीं था। इसलिए, कंपनियाँ अक्सर बीच में कहीं भी ऊँची कीमतों पर ज़मीन खरीद सकती थीं। उस समय के कई लेन-देन वास्तव में भविष्य के किराए की उम्मीद के साथ किए गए थे।

आज पीछे मुड़कर देखें, तो उस अवधि में खरीदी गई कुछ ज़मीनें अविश्वसनीय मूल्यों पर पहुँच गई हैं। सार्वजनिक कंपनियों की बैलेंस शीट पर "मूल्यवान भूमि" के पीछे अक्सर यही कहानी होती है।

हालाँकि, आज वही तंत्र इतनी आसानी से काम नहीं करता है। मूल्यांकन रिपोर्ट, पूंजी बाजार बोर्ड (SPK) नियमों और बढ़ी हुई पारदर्शिता के कारण, यह क्षेत्र पहले की तुलना में कहीं अधिक दृश्यमान हो गया है।

6. आवासीय पक्ष थोड़ा अलग है

मैंने अब तक जो वर्णन किया है, वह ज़्यादातर ज़मीन के निवेश के बारे में था।

किराया उत्पन्न करने वाली रियल एस्टेट, यानी आवासीय पक्ष, का मूल्यांकन थोड़ा अलग ढंग से किया जाना चाहिए।

पीटर लिंच की एक प्रसिद्ध कहावत है:

"घर खरीदने से पहले शेयरों में निवेश न करें; क्योंकि सौ में से निन्यानवे मामलों में, घर जीतता है।"

लेकिन यहाँ महत्वपूर्ण बिंदु यह है:

अमेरिका में, लोग ज़्यादातर उधार (लिवरेज) के साथ घर खरीदते हैं।

कम ब्याज और लंबी अवधि के बंधक प्रणाली के कारण, लोग छोटे डाउन पेमेंट के साथ एक बड़ी संपत्ति के मालिक बन सकते हैं। इससे इक्विटी पर रिटर्न काफी बढ़ जाता है।

उदाहरण के लिए:

आप $50,000 इक्विटी के साथ $500,000 का घर खरीदते हैं। भले ही घर की कीमत में सालाना 5% की वृद्धि हो, आपकी इक्विटी पर रिटर्न बहुत अधिक हो जाता है क्योंकि लाभ कुल संपत्ति मूल्य पर उत्पन्न होता है।

दूसरे शब्दों में, लिंच जो कुछ भी कहते हैं, उसका एक महत्वपूर्ण हिस्सा वास्तव में वित्तीय उत्तोलन का प्रभाव है।

हमारे देश में, यदि आप ऐसे समय में जब घर की कीमतें और ऋण ब्याज दरें कम हों, कम पैसे देकर उचित मूल्य पर ऋण के साथ घर खरीदते हैं, तो आप निश्चित रूप से जीतेंगे। लेकिन यदि आप इसे किराए के लिए नकद खरीद रहे हैं, तो यह एक बुद्धिमानी भरा निवेश नहीं हो सकता है।

7. क्या आपको निवेश के लिए घर खरीदना चाहिए?

मुझे लगता है कि यहाँ एक अधिक उचित बहस है।

क्योंकि:

• किराया एक नकदी प्रवाह है जो मुद्रास्फीति के अनुकूल हो सकता है।
• कुछ क्षेत्रों में, किराया गुणक काफी गिर गए हैं।
• लंबी अवधि में, आवास पर वास्तविक रिटर्न उचित स्तर पर हो सकता है।

इसके अलावा, शेयर बाजार में उच्च दीर्घकालिक वास्तविक रिटर्न प्राप्त करने के लिए गंभीर ज्ञान और मनोवैज्ञानिक लचीलापन आवश्यक है, जबकि रियल एस्टेट में बुनियादी ज्ञान पर्याप्त हो सकता है। जहाँ एक शेयर के मूल्य की सही गणना करने के लिए गंभीर विशेषज्ञता, ज्ञान और अनुभव की आवश्यकता होती है, वहीं एक रियल एस्टेट प्लॉट, उसकी किराये की आय और इमारत के भूकंप प्रतिरोध को देखने के लिए एक अधिक बुनियादी दृष्टिकोण पर्याप्त हो सकता है।

इसलिए:

मैं इस दृष्टिकोण से सहमत हूँ कि "सही गुणक के साथ अच्छे स्थान पर खरीदा गया रियल एस्टेट जो अच्छा किराया उत्पन्न करता है, खरीदा जा सकता है।" किराएदारों से निपटना मुश्किल लग सकता है, लेकिन उदाहरण के लिए, मेरा एक दोस्त 10-12 साल की किराये की आय के लिए 1+1 का घर खरीदता है। 8% वार्षिक वास्तविक रिटर्न के लिए, कोई एक किराएदार से निपट सकता है। आखिरकार, शेयर बाजार में भी आय होती है अगर हम संघर्ष करें और प्रयास करें। यदि आप संघर्ष करते हैं और शोध करते हैं तो आवास में उचित रिटर्न होना सामान्य बात है।

8. निष्कर्ष

मुझे लगता है कि अच्छे रियल एस्टेट निवेशकों की सामान्य विशेषता यह है:

वे इस व्यवसाय को सट्टेबाजी की तरह नहीं, बल्कि एक संपत्ति मूल्यांकन समस्या की तरह देखते हैं।

वे सोचते हैं जैसे वे किसी कंपनी का विश्लेषण कर रहे हों:

• वर्तमान किराये का मूल्य क्या है?
• क्षेत्र का भविष्य क्या है?
• मेट्रो, परिवहन और जनसंख्या की आवाजाही कैसे बदलेगी?
• ज़मीन या संरचना का वैकल्पिक उपयोग मूल्य क्या है?

और वे तभी निवेश करते हैं जब कीमत उनके द्वारा गणना किए गए मूल्य से कम रहती है।

वास्तव में, मामला इसी पर आकर टिकता है:

आप उस व्यवसाय से पैसा कमाते हैं जिसे आप जानते और समझते हैं। हालाँकि रियल एस्टेट निवेश शेयर बाजार निवेश की तुलना में मनोवैज्ञानिक रूप से प्रबंधित करना आसान है, लेकिन सफलता के लिए इसमें मेहनत, शोध और जानकारी की भी आवश्यकता होती है।

सादर।