【ब्रेकिंग न्यूज़】 "फ्लैट 35 ब्याज दरें 3.21% तक पहुँच गई हैं"
जिन लोगों ने यह खबर देखी और घबरा गए। जिन लोगों ने सोचा, "अब फिक्स्ड रेट पर लोन लेना तो घाटे का सौदा है।" जिन लोगों ने ठान लिया, "तो मैं जल्दी चुकाने पर मेहनत करूँगा।"
सब लोग, कृपया एक पल रुकें।
वह फैसला ऐसा है जिसका आपको 5 साल बाद पछतावा होगा, यह सोचकर कि "काश मैंने तब लोन लिया होता" या "काश मैंने वह जल्दी चुकौती न की होती।"
इसका कारण सरल है।
हम एक ऐसे युग में जी रहे हैं जहाँ "मुद्रास्फीति कर्ज को मिटा देती है।"
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सीधे शब्दों में कहें तो, इस समय जल्दी चुकौती करने में जल्दबाजी करना मूर्खता है।
आज, मैं पूरी प्रक्रिया को इतने सरल स्तर पर समझाऊँगा कि एक मिडिल स्कूल का छात्र भी समझ सके।
अगर आप अंत तक पढ़ते हैं, तो आप मॉर्गेज को "कर्ज" के रूप में नहीं, बल्कि "मुद्रास्फीति के युग में सबसे मजबूत हथियार" के रूप में इस्तेमाल कर पाएँगे।
■ 1. पहले, खबर को मिडिल स्कूल स्तर पर समझते हैं
जून में, जापान हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी ने फ्लैट 35 के लिए न्यूनतम ब्याज दर की घोषणा की।
संख्या इस प्रकार है:
3.21% (21 से 35 साल की चुकौती अवधि के लिए)।
2017 के बाद यह पहली बार है जब यह 3% से अधिक हुई है।
इसके अलावा, यह लगातार 11 महीनों से बढ़ रही है।
लगभग 1% वाली वेरिएबल ब्याज दरों के साथ अंतर 2% से अधिक हो गया है।
एक वित्तीय योजनाकार की गणना के अनुसार, 35 साल की चुकौती अवधि वाले 4 करोड़ येन के लोन के लिए, यह इस प्रकार दिखता है:
वेरिएबल ब्याज के लिए कुल चुकौती: लगभग 4.7 करोड़ येन। फ्लैट 35 के लिए कुल चुकौती: लगभग 6.4 करोड़ येन।
अंतर 1.7 करोड़ येन से अधिक है।
उन लोगों के लिए जिन्होंने सोचा, "देखो, फिक्स्ड रेट पर लोन लेना 1.7 करोड़ येन का घाटा है।"
अगर आप यहाँ सोचना बंद कर देते हैं, तो आपको लंबे समय में भारी नुकसान उठाना पड़ेगा।
क्यों?
क्योंकि वह 1.7 करोड़ येन का आंकड़ा एक "ऐसी दुनिया की गणना है जहाँ मुद्रास्फीति नहीं होती।"
हकीकत अलग है।
■ 2. क्या "1.7 करोड़ येन का नुकसान" सच है? संख्याओं का जाल
सबसे पहले, क्या आज का 1.7 करोड़ येन और 35 साल बाद का 1.7 करोड़ येन एक ही मूल्य है?
इसका जवाब नहीं है।
उदाहरण के लिए, आइए 5 किलो चावल की कीमत देखें।
1968: लगभग 700 येन 2025: लगभग 4,500 येन
यानी 57 वर्षों में लगभग 6.4 गुना की वृद्धि।
दूसरे शब्दों में, अतीत का 1 मिलियन येन आज केवल लगभग 1.5 लाख येन के बराबर है।
इसके विपरीत, आज का 1 मिलियन येन 35 वर्षों में कितना मूल्यवान होगा?
अगर कीमतें दोगुनी हो जाती हैं, तो मूल्य आधा, यानी 5 लाख येन के बराबर होगा।
अगर वे तिगुनी हो जाती हैं, तो यह लगभग 3.3 लाख येन के बराबर होगा।
दूसरे शब्दों में, 1.7 करोड़ येन का अंतर, जब 35 साल बाद के मूल्य स्तरों में बदला जाता है, तो बहुत छोटा हो जाता है।
मेरे अनुमान में, कथित मूल्य आधे से भी कम होगा।
यह सतही संख्याओं का पहला जाल है।
■ 3. मेरा आधार: निक्केई औसत 1 मिलियन येन, मुद्रास्फीति 2050 तक जारी रहेगी
मैं लंबे समय से यह कहता आ रहा हूँ।
"निक्केई औसत 2050 में 1 मिलियन येन तक पहुँच जाएगा।"
यह पिछले चक्रों से साबित किया जा सकता है।
पहली बार: 1878 (136 येन) → 1920 (549 येन, या स्टॉक स्प्लिट के बाद 40,406 येन), लगभग 297 गुना, 42 वर्ष। दूसरी बार: 1949 (172 येन) → 1989 (38,915 येन), लगभग 225 गुना, 40 वर्ष। तीसरी बार (वर्तमान): 2008 में 6,994 येन से शुरू, अब 50,000 येन से अधिक।
दूसरे चक्र के समान "40 वर्ष, 225 गुना" लागू करने पर, यह इस प्रकार दिखता है:
6,994 येन × 225 = 1.57 मिलियन येन।
मैं सुरक्षित रहने के लिए "1 मिलियन येन" कहता हूँ।
इस वृद्धि का असली स्वरूप शेयरधारकों की क्षमता नहीं है।
यह मुद्रास्फीति है।
पूंजीवादी समाज में, मुद्रास्फीति होती है।
कीमतें बढ़ती हैं कॉर्पोरेट बिक्री बढ़ती है मुनाफा बढ़ता है शेयर की कीमतें बढ़ती हैं निक्केई औसत बढ़ता है
यह चक्र घूमता रहता है।
और अब, हम "तीसरे चक्र की शुरुआत" पर हैं।
आधार यह है कि "जारी मुद्रास्फीति का युग" 2050 तक चलेगा।
मेरे पास एक लेख है जो इसे और अधिक विस्तार से बताता है, कृपया इसे पढ़ें।
■ 4. मुद्रास्फीति कैसे कर्ज को "मिटा" देती है, इसकी प्रक्रिया
यह आज का मुख्य विषय है।
कर्ज स्वयं राशि में निश्चित होता है।
उदाहरण के लिए, यदि आप 4 करोड़ येन उधार लेते हैं, तो 35 साल बाद मूल राशि के आधार पर कर्ज 4 करोड़ येन ही रहेगा।
हालाँकि, कीमतें बढ़ेंगी।
35 वर्षों में, यदि कीमतें दोगुनी हो गईं।
उस समय वह 4 करोड़ येन आज के हिसाब से 2 करोड़ येन जैसा लगेगा।
दूसरे शब्दों में, कर्ज का "वास्तविक मूल्य" आधा हो जाता है।
यह "मुद्रास्फीति द्वारा कर्ज मिटाने" की प्रक्रिया है।
आइए एक ठोस उदाहरण से सोचें।
मेरे माता-पिता की पीढ़ी में ऐसे लोग हैं जिन्होंने शोवा युग के अंत में 3 करोड़ येन में एक घर खरीदा था।
उस समय 3 करोड़ येन एक बहुत बड़ी राशि थी, जो आज के हिसाब से लगभग 10 करोड़ येन के करीब थी।
लेकिन अब पीछे मुड़कर देखने पर, यह एक मजाक बन जाता है: "वह उस समय का 3 करोड़ सस्ता था।"
अधिक परिचित उदाहरणों को देखते हुए, मुद्रास्फीति की शक्ति को समझना और भी आसान है।
・ एक कटोरी रेमन
1965 (शोवा 40): लगभग 100 येन।
2025: लगभग 1,200 येन।
60 वर्षों में लगभग 12 गुना।
・ एक पोस्टकार्ड
1965: 5 येन।
2025: 85 येन।
60 वर्षों में 17 गुना।
・ वेंडिंग मशीन कोला
1985: 100 येन।
2025: 180–200 येन।
40 वर्षों में 2 गुना।
हमारे दादा-दादी के युग में, आप एक 100 येन के सिक्के से रेमन खा सकते थे।
अब यह 1,200 येन है।
उसी "100 येन" के लिए भी, मूल्य 1/12 हो गया है।
यह मुद्रास्फीति की वास्तविकता है।
35 वर्षों में, हम जिनके पास आज 4 करोड़ येन का कर्ज है, वे भी यही कहेंगे।
"वह उस समय का 4 करोड़ आज के रेमन के एक कटोरे की कीमत जैसा था।"
■ 5. "चाइल्ड-रियरिंग प्लस" से 2.32 मिलियन येन बचाएँ, सबसे मजबूत 5 साल का कॉम्बो
यदि आप यहाँ एक फिक्स्ड ब्याज दर चुनते हैं, तो एक ऐसी प्रणाली है जिसका आपको निश्चित रूप से उपयोग करना चाहिए।
"चाइल्ड-रियरिंग प्लस"
बच्चों की परवरिश करने वाले परिवारों के लिए एक तरजीही योजना।
पहले 5 वर्षों के लिए, अधिकतम 1% की ब्याज दर में कमी संभव है।
एक वित्तीय योजनाकार की गणना के अनुसार, यदि आप आवश्यकताओं को पूरा करते हैं, तो आप कुल चुकौती में 2.32 मिलियन येन बचा सकते हैं।
2.32 मिलियन येन इतनी राशि है कि एक परिवार दुनिया भर की यात्रा कर सकता है।
सरकार ने इसे "बच्चों की परवरिश में सहायता" के रूप में तैयार किया है।
इसका उपयोग न करने का कोई कारण नहीं है।
चाइल्ड-रियरिंग प्लस की मुख्य आवश्यकताएँ सरल हैं:
1. आवेदक या जीवनसाथी की उम्र लोन लेने के समय 40 वर्ष से कम हो 2. 18 वर्ष से कम उम्र का बच्चा हो, या लोन लेने के समय परिवार का कोई सदस्य गर्भवती हो 3. कुछ ब्याज दर में कमी की शर्तें पूरी हों
जो लोग पात्र हैं, उनके लिए यह अकेले ही 2.32 मिलियन येन बचाता है।
आप फिक्स्ड ब्याज दरों की "सबसे बड़ी कमजोरी" रही उच्च कुल चुकौती राशि को पहले 5 वर्षों में काफी हद तक कम कर सकते हैं।
जो लोग यह जाने बिना कहते हैं कि "फिक्स्ड घाटे का सौदा है" वे वास्तव में नुकसान उठा रहे हैं।
■ 6. दांशिन प्रभावी रूप से "जीवन बीमा" है, फिक्स्ड दरों का छिपा हुआ मूल्य
मॉर्गेज में एक और छिपा हुआ मूल्य है।
ग्रुप क्रेडिट लाइफ इंश्योरेंस, जिसे दांशिन के नाम से जाना जाता है।
यह एक ऐसी प्रणाली है जहाँ यदि उधारकर्ता की मृत्यु हो जाती है, तो मॉर्गेज बैलेंस समाप्त हो जाता है।
जब आप इसे जीवन बीमा के रूप में सोचते हैं, तो यह अविश्वसनीय रूप से शक्तिशाली है।
उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि 4 करोड़ येन उधार लेने वाला कोई व्यक्ति 5 साल बाद एक दुर्घटना में मर जाता है।
लगभग 3.5 करोड़ येन का शेष कर्ज पूरी तरह से गायब हो जाता है।
दूसरे शब्दों में, परिवार के लिए 3.5 करोड़ येन मूल्य की एक "मूर्त संपत्ति (घर)" बची रहती है।
अलग से 3.5 करोड़ येन की जीवन बीमा पॉलिसी लेने में कितना खर्च आएगा?
40 वर्षीय व्यक्ति के लिए, प्रति माह 20,000 से 40,000 येन 35 वर्षों में, यह प्रीमियम में 84 लाख से 1.68 करोड़ येन होगा
दांशिन मॉर्गेज ब्याज दर के भीतर शामिल है।
दूसरे शब्दों में, सिर्फ मॉर्गेज लेने से, आपने एक साथ "घर खरीदना" और "जीवन बीमा में प्रवेश करना" पूरा कर लिया है।
यह भी एक मूल्य है जो इस सरल दृष्टिकोण से दिखाई नहीं देता कि "फिक्स्ड ब्याज अधिक है।"
■ 7. वेरिएबल ब्याज दरों के नुकसान: 5 साल का नियम और 125% नियम
उन लोगों के लिए जिन्होंने सोचा, "नहीं, वेरिएबल सस्ता है, इसलिए वेरिएबल ठीक है।"
वेरिएबल ब्याज दरों में दो जाल हैं।
1. 5 साल का नियम
एक तंत्र जहाँ ब्याज दरें बढ़ने पर भी, मासिक चुकौती राशि 5 वर्षों तक नहीं बदलती है।
यह सोचना आसान है, "दरें बढ़ने पर भी मैं सुरक्षित हूँ।"
लेकिन वास्तव में, मासिक चुकौती के भीतर "ब्याज" और "मूलधन" का अनुपात स्वचालित रूप से बदल जाता है।
ब्याज बढ़ता है, और मूलधन बिल्कुल कम नहीं होता है।
सबसे खराब स्थिति में, "अवैतनिक ब्याज" होता है जहाँ चुकौती के बाद भी मूलधन मुश्किल से कम होता है।
2. 125% नियम
5 साल के नियम के बाद, चुकौती राशि की समीक्षा की जाती है।
हालाँकि, वृद्धि पिछली चुकौती राशि के 125% तक सीमित है।
यह भी पहली नज़र में "मन की शांति" जैसा दिखता है।
लेकिन इसके विपरीत, 25% की वृद्धि से अधिक कोई भी ब्याज दर वृद्धि अंतिम भुगतान पर एकमुश्त निपटाई जाती है।
आपको अंत में "कई मिलियन येन का भुगतान करने" की मांग का सामना करना पड़ सकता है।
वेरिएबल दरें तभी लाभदायक होती हैं जब आप मानते हैं कि आज की कम दरें 35 वर्षों तक जारी रहेंगी।
बढ़ती मुद्रास्फीति के युग में, 5 या 10 वर्षों में उनके बढ़ने की संभावना अधिक है।
उस समय, इन नियमों के जाल एक साथ सक्रिय हो जाएँगे।
■ 8. जल्दी चुकौती क्यों मूर्खता है: 3 कारण
उन लोगों के लिए जिन्होंने यहाँ तक पढ़ा है और "फिक्स्ड दर पर लोन लेने" का फैसला किया है।
एक और नियम है जिसका मैं चाहता हूँ कि आप पूरी तरह से पालन करें।
जल्दी चुकौती न करें।
जो लोग सोचते हैं "कर्ज जल्दी चुकाना बेहतर है," वह विचार अपस्फीति युग का है।
मुद्रास्फीति के युग में, जल्दी चुकौती वास्तव में एक मूर्खतापूर्ण विकल्प है।
इसके 3 कारण हैं:
1. मुद्रास्फीति स्वचालित रूप से कर्ज को छोटा कर देती है
कर्ज का मूलधन निश्चित है।
कीमतें बढ़ती हैं।
दूसरे शब्दों में, आप जितनी देर प्रतीक्षा करेंगे, कर्ज का वास्तविक मूल्य उतना ही कम होता जाएगा।
यह एक ऐसी स्थिति है जहाँ "मुद्रास्फीति इसे चुका रही है" बस इसे छोड़ देने से।
फिर भी, इसे चुकाने के लिए अपनी खुद की नकदी काटना नुकसान का दोहरा झटका है।
2. यदि आपके पास नकदी है, तो आप बाजार में गिरावट के दौरान निवेश कर सकते हैं
1 मिलियन येन जो आपने जल्दी चुकौती में लगाया, वह कभी वापस नहीं आएगा।
लेकिन यदि आप इसे रखते हैं, तो आप बाजार में तब प्रवेश कर सकते हैं जब शेयर गिरते हैं, यह सोचकर "यह खरीदने का समय है।"
खरीदारी के अवसर पर निवेश किया गया 1 मिलियन येन 5 से 10 वर्षों में कई गुना बढ़ सकता है।
3. यह अचानक चिकित्सा, शैक्षिक, या करियर परिवर्तन लागतों के लिए ब्रिज फंडिंग का काम करता है
जीवन में कभी पता नहीं चलता कि क्या होगा।
यदि आपने जल्दी चुकौती की है और आपके पास नकदी नहीं है, तो आप अचानक चिकित्सा व्यय या करियर परिवर्तन के दौरान आय में गिरावट आने पर फंस जाएँगे।
हमेशा "बीमा" के रूप में पर्याप्त नकदी रखें।
मैं कर्ज जल्दी चुकाने की भावना को समझता हूँ।
लेकिन हम एक ऐसे युग में रहते हैं जहाँ यह उल्टा पड़ता है।
मुद्रास्फीति के युग में, सही उत्तर कर्ज को "धीरे-धीरे" चुकाना है।
इस बीच, हाथ में नकदी का उपयोग संपत्ति प्रबंधन या उत्पाद बिक्री (रीसेलिंग) के लिए करें।
मुद्रास्फीति के युग में पैसे का उपयोग करने का यही तरीका है।
■ 9. ब्याज अंतर से अधिक महत्वपूर्ण: अपने मस्तिष्क के संसाधनों का उपयोग कहाँ करें
मैं एक कदम पीछे हटकर सोचना चाहूँगा।
3.21% फिक्स्ड और 1% वेरिएबल के बीच का अंतर लगभग 2% है 35 वर्षों में 1.7 करोड़ येन का अंतर
यह निश्चित रूप से एक बड़ी संख्या है।
लेकिन क्या आप उस अंतर के बारे में "चिंता" करने में जो मस्तिष्क संसाधन खर्च कर रहे हैं, उसका अधिक प्रभावी ढंग से उपयोग नहीं किया जा सकता?
मेरे अनुभव में, जो लोग पूरे दिन मॉर्गेज दरों के बारे में चिंता करते हैं, उनकी आय कम बढ़ती है।
इसके विपरीत, जो लोग यह सोचने लगते हैं, "ब्याज दर के बारे में चिंता मत करो, आइए उस दिमागी शक्ति का उपयोग कमाने के तरीके सोचने में करें," उनके जीवन में बदलाव आता है।
उदाहरण के लिए, यदि आप 30,000 येन की मासिक रीसेलिंग आय बनाते हैं, तो वह प्रति वर्ष 3.6 लाख येन है।
35 वर्षों में यह 1.26 करोड़ येन है।
1.7 करोड़ येन का अंतर इतनी राशि है जिसे आप 5 साल की रीसेलिंग में वसूल सकते हैं।
इसके अलावा, रीसेलिंग शुरू करने के बाद खत्म नहीं होती।
आप कमाते रह सकते हैं।
आपकी संपत्ति चक्रवृद्धि रूप से बढ़ेगी।
ब्याज दर को 1% कम करने के लिए महीनों तक दस्तावेजों से जूझने की तुलना में, उस समय में रीसेलिंग शुरू करना कहीं अधिक तेज़ है।
यह मेरी ईमानदार राय है।
■ 10. मैं रीसेलिंग में प्रति माह 1,00,000 से 2,00,000 येन कैसे कमाता हूँ, इसके तीन स्तंभ
तो, किस तरह की रीसेलिंग अच्छी है?
यहाँ वे तीन स्तंभ हैं जिनका मैं उपयोग करता हूँ:
1. iPhone
प्रति यूनिट लगभग 20,000 येन का लाभ।
मांग हमेशा बनी रहती है।
ज्ञान की बाधा कम है, जिससे शुरुआती लोगों के लिए शुरू करना आसान है।
*1 जून तक, मुनाफा इस स्तर तक कम हो गया है। मैं चाहता हूँ कि आप अगले iPhone 18 के साथ बहुत कमाएँ। इसलिए मैं चाहता हूँ कि आप अब "विधि" इनपुट करें और इसे तुरंत पैसे कमाने के तरीके के रूप में प्राप्त करें।
2. पोकेमॉन कार्ड्स
नए एक्सपेंशन बॉक्स को थोड़ी देर के लिए छोड़ देने मात्र से, आप 20,000 येन से अधिक का लाभ प्राप्त कर सकते हैं।
दुर्लभ कार्ड सैकड़ों हजारों येन के हो सकते हैं।
यदि आपके पास सूचना युद्ध के लिए सहनशक्ति और गतिशीलता है, तो आप प्रति माह सैकड़ों हजारों कमा सकते हैं।
3. Rolex
प्रति घड़ी सैकड़ों हजारों येन का लाभ।
"आधुनिक सोने की ईंट" जो येन के अवमूल्यन और मुद्रास्फीति के खिलाफ मजबूत है।
इसमें पूंजी की आवश्यकता होती है, लेकिन टर्नओवर तेज़ है और पूंजी दक्षता अत्यधिक उच्च है।
इन तीनों को मिलाकर, यथार्थवादी रूप से प्रति माह 1,00,000 से 2,00,000 येन की आय का स्रोत बनाया जा सकता है।
कुछ लोग सोच सकते हैं, "रीसेलिंग थोड़ी..."
लेकिन इलेक्ट्रॉनिक्स रिटेलर, ड्रगस्टोर और परिधान की दुकानें सभी "कम कीमत पर खरीदना और अधिक कीमत पर बेचना" के व्यवसाय मॉडल पर काम करते हैं।
मैं जो रीसेलिंग करता हूँ, वह उस तंत्र को एक व्यक्ति के आकार में बढ़ाना मात्र है।
इसके अलावा, इन्वेंट्री जोखिम लगभग शून्य है, और नकदी में बदलने की गति तेज़ है।
1,00,000 येन का मासिक मॉर्गेज भुगतान इतनी राशि है जिसे रीसेलिंग द्वारा पूरी तरह से कवर किया जा सकता है।
इस तरह सोचने पर, मॉर्गेज का डर तुरंत गायब हो जाता है।
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मुद्रास्फीति स्वचालित रूप से कर्ज को छोटा कर देगी।
फिक्स्ड दर पर लंबी अवधि के लिए लोन लें, चाइल्ड-रियरिंग प्लस से 2.32 मिलियन येन बचाएँ, दांशिन को जीवन बीमा के रूप में उपयोग करें, और हाथ में नकदी रखें।
जल्दी चुकौती न करें।
मुद्रास्फीति के युग में मॉर्गेज के लिए यह सही उत्तर है।
और 1-2% के ब्याज अंतर के बारे में चिंता करने में समय बिताने के बजाय, उस समय में रीसेलिंग शुरू करना आपके जीवन को बहुत अधिक बदल देगा।
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कीवर्ड है "मॉर्गेज"।
अंत तक पढ़ने के लिए धन्यवाद!
मुझे खुशी होगी यदि आप यह लेख भी पढ़ सकें!
मैं भूमिगत दुनिया में रहने वाले अपने बेकार आधे जीवन के बारे में भी लिखता हूँ lol
संदर्भ
・जापान हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी (2026-06) "फ्लैट 35 ब्याज दर जानकारी"
・निहोन केज़ाई शिंबुन (2026-06) "जून में फ्लैट 35 ब्याज दर बढ़कर 3.21%"
・जापान हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी "【फ्लैट 35】 चाइल्ड-रियरिंग प्लस" आधिकारिक पेज
・जापानी बैंकर्स एसोसिएशन "मॉर्गेज की बुनियादी जानकारी: 5 साल का नियम, 125% नियम"
・राष्ट्रीय कर एजेंसी "मॉर्गेज कटौती प्रणाली का अवलोकन"
・आंतरिक मामलों और संचार मंत्रालय सांख्यिकी ब्यूरो "उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (CPI) दीर्घकालिक समय श्रृंखला डेटा"
・कृषि, वानिकी और मत्स्य मंत्रालय "चावल के खुदरा मूल्यों में रुझान"
・स्वास्थ्य, श्रम और कल्याण मंत्रालय "मजदूरी संरचना पर बुनियादी सर्वेक्षण: विश्वविद्यालय स्नातकों के शुरुआती वेतन में रुझान"
・नूह (@noirinvestor) "निक्केई स्टॉक औसत 2050 में 1 मिलियन येन तक पहुँचेगा" 𝕏 लेख (2026-04-22)
*यह विशिष्ट वित्तीय या बीमा उत्पादों की सिफारिश नहीं है। कृपया अंतिम निर्णय अपने जोखिम पर लें।
https://x.com/noirinvestor/status/2046918815481786464
