有些人問我對於土地投資的看法；我想把這些想法整理成這篇文章。
簡而言之：多年來，土耳其的土地投資幾乎就像一種「穩賺不賠」的投資。然而，促成這種情況的大多數條件現在已經改變。因此，我認為目前土地投資的風險報酬率遠比過去差。
這並不代表「土地不再有利可圖」。而是說，我認為它已經不再像過去那樣，是自動創造財富的工具了。
1. 讓土地獲利的是人口結構
從歷史來看，土耳其的土地投資有一個非常強勁的支撐敘事，因為三大優勢同時發揮作用：
- 人口持續增加。
- 人們從鄉村遷移到城市。
- 土地的持有成本幾乎為零。
自 1950 年以來，我國人口增長了四倍以上。城市不斷擴張；外圍的農田變成了建地，建地又變成了已劃分的可建地。人們致富的途徑往往不是透過生產，而是透過城市化帶來的租金增長（不勞增值）。
但如今，情況正在改變。
出生率現已大幅下降。雖然人口仍在增加，但增長率正明顯趨緩。遷移到城市的熱潮也不如以往。事實上，甚至像伊斯坦堡這樣的大城市也出現了人口減少的現象。
在這一點上，日本的例子很重要。日本不會和土耳其完全一樣；然而，1980 年後經歷的過程告訴我們：當人口增長停止時，房地產可能不再是一個能創造價值的資產。
2. 「利潤在買入時就決定了」——但現在還有獲利空間嗎？
老一輩的投資者有一句名言：
「利潤不是在賣出的時候賺的，而是在買入的時候就決定了。」
過去，城市周邊的農田非常便宜，因為城市還沒發展到那裡。人們低價買入，等待多年，隨著城市擴張而獲得巨大財富。
如今，出現了一個有趣的逆轉：
雖然城市增長速度不如以往，但即使在最偏遠的地區，未來的租金增長潛力也早已被計入農田的價格中。換句話說，在許多地方，入場價格已經包含了未來可能創造的大部分價值。
一項投資的安全邊際，是指價格低於價值。我認為，土地投資的這個邊際已經大幅縮小了。
3. 分區規劃的風險比想像中更大
土地投資最不常被討論的風險之一，就是分區規劃的過程。
因為問題不僅僅是「會不會有分區規劃？」分區的密度會改變一切。低密度的分區規劃可能會大幅削減你多年來期待的租金收益。甚至可能根本不會有分區規劃。
此外，還有徵收的風險。土地的一部分可能會被徵收作為道路、學校或公園等公共設施用地。
我舉一個具體的例子：
多年前，我岳父的父親在安卡拉的迪克門買了一塊地，因為靠近市中心，期望很高。他們等了很長一段時間。後來，分區規劃下來了，但只允許蓋 3 層樓；更糟的是，部分土地還被徵收去蓋學校。幾十年後，結果平平無奇。這種情況並非特例；這是土地投資常見的風險之一。
4. 是什麼讓土耳其與眾不同？
讓土耳其土地投資如此強勁的不只是人口增長。
真正的區別在於持有成本幾乎為零。
多年來：
- 土地稅很低。
- 公告地價遠低於實際價值。
- 持有超過 5 年的土地免徵資本利得稅。
換句話說，人們可以幾乎零成本地長期持有土地。
在西方國家，情況則不同。在像美國這樣的國家，財產稅更接近實際價值。一塊價值 20 萬美元的土地，每年要繳納數千美元的稅。對於更大的土地，這個數字可能上升到數萬美元。
在這樣的制度下，人們不能僅僅因為「未來可能會有租金收益」而空置資產幾十年。他們每年都必須承擔該資產的成本。
在土耳其，長期以來恰恰相反：
- 持有成本低，
- 有稅務優惠，
- 人口增長強勁。
當這三者結合時，土地就變成了一個幾乎自動化的財富創造工具。
但如今：
- 公告地價正在上漲，
- 持有成本正在增加，
- 人口增長動能正在減緩，
- 未來提高租金稅的可能性也在增強。
因此，我認為不再會像過去那樣輕鬆。
5. 作為公司「隱藏財富」的土地
在 1990 年代和 2000 年代，從公司中提取資金最簡單的方法之一就是購買土地。
因為長期持有的土地免徵資本利得稅。因此，公司常常能即使在最偏僻的地方也以高價購買土地。當時的許多交易，實際上是基於對未來租金增長的預期。
如今回顧，那個時期購買的一些土地已經達到了驚人的價值。這往往是上市公司資產負債表上「有價值土地」背後的由來。
然而，今天同樣的機制不再那麼容易運作。由於估值報告、資本市場委員會的監管以及透明度的提高，這個領域變得比以前更加透明。
6. 住宅地產則略有不同
到目前為止，我描述的內容主要是關於土地投資。
能夠產生租金收入的房地產，也就是住宅地產，應該要稍微不同地評估。
彼得·林區有句名言：
「在買房子之前不要投資股票；因為一百個案例中，有九十九個是房子會贏。」
但這裡的關鍵點是：
在美國，人們大多透過貸款來買房。
得益於低利率和長期房貸制度，人們可以用少量的頭期款擁有一筆巨大的資產。這顯著提高了權益回報率。
例如：
你用 5 萬美元的權益購買了一棟 50 萬美元的房子。即使房價每年只上漲 5%，你的權益回報率也會非常高，因為收益是基於總資產價值產生的。
換句話說，林區所說的很大一部分其實是財務槓桿的效果。
在我國，如果你在房價和房貸利率都低的時候，用少量資金貸款以合理的價格買下一間房子，你肯定會贏。但如果你是為了出租而用現金全額購買，那可能就不是一個明智的投資了。
7. 應該買房投資嗎？
我認為這裡存在一個更合理的辯論。
因為：
- 租金是能夠適應通貨膨脹的現金流。
- 在某些地區，租金倍數已經大幅下降。
- 長期來看，房地產的實際報酬率可以達到合理水準。
此外，雖然在股票市場獲得長期高額的實際報酬需要紮實的知識和心理韌性，但在房地產領域，基本知識可能就足夠了。雖然正確計算一支股票的價值需要深厚的專業知識、知識和經驗，但評估一個房地產地段、其租金收入以及建築物的抗震能力，只需要一個更基本的視角就夠了。
因此：
我同意「在好的地段，用正確的倍數買入能夠產生良好租金的房地產，是可以考慮的」這種觀點。處理租客問題可能看起來很麻煩，但舉例來說，我的一個朋友會買進租金報酬率約為 10 到 12 年回本的一房一廳住宅。為了達到 8% 的年化實際報酬率，是可以忍受與租客打交道。畢竟，在股票市場也是要努力奮鬥才有收入。在房地產領域，如果你努力並研究，獲得合理的報酬是很正常的。
8. 結論
我認為優秀房地產投資者的共同特點是：
他們對待這件事不像投機，而像是資產估值的問題。
他們思考的方式就像分析一家公司：
- 目前的租金價值是多少？
- 該地區的未來前景如何？
- 地鐵、交通和人口移動將如何變化？
- 這塊土地或建築的替代使用價值是什麼？
而且，只有當價格低於他們計算出的價值時，他們才會投資。
實際上，問題歸結為：
你從你了解和熟悉的事業中賺錢。雖然房地產投資在心理管理上比股票投資容易，但成功依然需要投入、研究和了解。
致上我的問候。
